A veces, los Administradores de Fincas y/o los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria podemos sentirnos desesperados ante los correos electrónicos que recibimos de un determinado cliente, a veces durante meses, todos ellos en un tono, cuando menos, grosero, llegando incluso a plantearnos dejar de prestar nuestros servicios con tal de no tener que enfrentarnos más a esa persona.

Y es que, es frecuente que, ante lo que algún cliente puede considerar una mala gestión nuestra, su primera reacción sea tratar de fiscalizar y poner en duda todas y cada una de las actividades del profesional, lo que puede derivar en actitudes de hostigamiento o persecución, que suelen materializarse a través de llamadas telefónicas, mensajes, visitas, malos comentarios en las redes sociales, etc..., y que pueden llegar, por la forma de llevarse a cabo, a afectar emocionalmente y alterar el desempeño de nuestro trabajo.

Estas conductas se están volviendo tan habituales que incluso los medios de comunicación comienzan a hacerse eco de las experiencias narradas por los propios perjudicados, alertando de los efectos negativos que pueden tener en la salud tanto física como psicológica de las personas afectadas, se trata de un tema de absoluta actualidad.

Pues bien, cuando esta conducta proviene de un vecino de una comunidad de propietarios que gestionamos, es susceptible de incluirse en el nuevo tipo delito de acoso del art. 172, CP, en su modalidad de acoso vecinal o "blocking", que fue introducido en el referido texto legal mediante la reforma operada por la LO 1/2015, de 30 de marzo. Las posibilidades contempladas en el precepto son, aparentemente, muy amplias.

Artículo 172 CP:

"Será castigado con la pena de prisión de tres meses a dos años o multa de seis a veinticuatro meses el que acose a una persona llevando a cabo de forma insistente y reiterada, y sin estar legítimamente autorizado, alguna de las conductas siguientes y, de este modo, altere gravemente el desarrollo de su vida cotidiana:

• La vigile, la persiga o busque su cercanía física.
• Establezca o intente establecer contacto con ella a través de cualquier medio de comunicación, o por medio de terceras personas.
• Mediante el uso indebido de sus datos personales, adquiera productos o mercancías, o contrate servicios, o haga que terceras personas se pongan en contacto con ella.
• Atente contra su libertad o contra su patrimonio, o contra la libertad o patrimonio de otra persona próxima a ella.

Si se trata de una persona especialmente vulnerable por razón de su edad, enfermedad o situación, se impondrá la pena de prisión de seis meses a dos años."

El acoso vecinal puede darse bien entre vecinos o bien de vecino a cualquiera de los órganos de gobierno de la comunidad, pero en muchas ocasiones el objetivo de la ira de los propietarios suele focalizarse en la figura del administrador de fincas, que ya ha sido señalado por la doctrina como una de las principales víctimas de este delito.

 

Pero, ¿qué conductas son susceptibles de configurar el tipo delictivo? ¿Durante cuánto tiempo han de reiterarse? ¿Cómo puede defenderse un profesional afectado por esta situación?

Habida cuenta de que se trata de una modalidad relativamente reciente, lo cierto es que la jurisprudencia al respecto no es todavía muy abundante. Sin embargo, el TS, a través de la reciente Sentencia de su Sala 2ª, de fecha 8 de mayo de 2017, ha optado por exigir un estricto respeto a los requisitos fijados por el texto legal, con el objetivo de guardar fidelidad al principio de intervención mínima del Derecho Penal y no crear una tipología excesivamente abierta. Analizemos brevemente esta sentencia, por ser el máximo referente del que actualmente se dispone para delimitar la aplicabilidad de este precepto.

Pues bien, en el supuesto de autos, pese a que se dieron cuatro actos de hostigamiento en una semana, consistentes, entre otros, en llamadas telefónicas y mensajes de voz así como intento de entrada en el domicilio de la víctima, el Tribunal Supremo rechazó que hubiera un delito de acoso del art. 172 CP, porque se trató de algo episódico y no continuado, por lo que, aunque se tratara de cuatro conductas intensas de acoso, ello no integra el tipo penal.

Del antedicho fallo, pueden extraerse los siguientes criterios que exige el Alto Tribunal para entender cumplido el tipo penal:

• La conducta debe tener vocación de prolongarse el tiempo suficiente para provocar la alteración de la vida cotidiana de la víctima, o, al menos, que quede patente la voluntad de perseverar en esas acciones intrusivas. Deben ser actos "insistentes y reiterados". El tipo no exige planificación pero sí una metódica secuencia de acciones que obligan a la víctima, como única vía de escapatoria, a variar sus hábitos cotidianos. En consecuencia, no bastan unos episodios, más o menos intensos o más o menos numerosos pero concentrados en pocos días y sin nítidos visos de continuidad, que además no comporten repercusiones en los hábitos de la víctima.
• Sobre la alteración de los hábitos de la víctima, el Supremo precisa que ha de ser una alteración grave de la vida cotidiana (que podría cristalizar, por ejemplo, en la necesidad de cambiar de teléfono, e-mail, o modificar rutas, rutinas o lugares de ocio...). Sin embargo, autoridades como el magistrado D. Vicente Magro han precisado que esa perturbación puede darse tanto en el plano personal como en el profesional. En el supuesto del administrador de fincas, es claro que puede ver alterada exclusivamente su vida profesional, pero no la esfera personal al margen del trabajo, sin que ello suponga inconveniente alguno para entender cumplido el tipo.
• En cuanto al número de ataques o lapso temporal, el Tribunal señala expresamente que: "No estamos en condiciones -ni se nos pide- de especificar hasta el detalle cuándo se cubren las exigencias con que el legislador nacional ha querido definir la conducta punible (cuándo hay insistencia o reiteración o cuándo adquiere el estatuto de grave la necesidad de modificar rutinas o hábitos), pero sí de decir cuándo no se cubren esas exigencias... No es sensato ni pertinente ni establecer un mínimo número de actos intrusivos como se ensaya en algunas definiciones, ni fijar un mínimo lapso temporal. Pero sí podemos destacar que el dato de una vocación de cierta perdurabilidad es exigencia del delito descrito en el art. 172 CP, pues solo desde ahí se puede dar el salto a esa incidencia en la vida cotidiana".

La doctrina tampoco es pacífica en este punto. Mientras que algunos especialistas han fijado como guía orientativa, un periodo no inferior a un mes (además de, al menos, diez intrusiones), otros llegan a hablar de seis meses. Un término medio sería el de dos meses de reiteración hasta poder llegar a presentar una denuncia (es el criterio seguido, entre otros, por D. Vicente Magro).

Así, no cabe duda de que el TS se muestra cauteloso a la hora de establecer los límites de este tipo de reciente configuración. Por tanto, la principal recomendación que podemos dar es que, ante esta situación, sean pacientes y hagan el esfuerzo de ir recabando, durante varios meses, todas las pruebas posibles, a fin de no llegar a la situación de interponer una denuncia que quede en papel mojado. Y ello sin entrar en la problemática que plantea la prueba electrónica, habida cuenta que es frecuente que los actos de hostigamiento se den principal e incluso exclusivamente vía e-mail o whatsapp.

 

Y, desde la óptica de los vecinos, ¿cuáles son las vías de actuación adecuadas ante una deficiente administración?

La otra cara de la moneda es que, en efecto, puede darse la situación de que el Administrador de fincas no realice su labor con todo el rigor que le exige la "lex artis". ¿Qué puede entonces hacer el vecino, legítimamente disgustado, sin caer en la conducta penal anteriormente descrita?

Aunque parezca una obviedad decirlo, ha de imperar el sentido común. Es comprensible que, ante una incorrecta gestión de cuestiones tan relevantes como las relativas a la propiedad horizontal, que, no lo olvidemos, rige no solo la convivencia con los vecinos, sino que puede también llegar a afectar el día a día a nivel familiar, la primera reacción sea perder los estribos y descargar toda la furia frente a la primera cabeza visible con la que se encuentra el propietario, que suele ser el Administrador. Sin embargo, como vecinos, hemos de hacer un esfuerzo por ponernos en el lugar del profesional y tratar de actuar en todo momento con sensatez.

El procedimiento a seguir podría ser similar al siguiente:

• Recabar documentación sobre la problemática detectada por el vecino.
• Efectuar un primer requerimiento amistoso al Administrador, vía carta, e-mail o presentación de escrito en su despacho, instándole a corregir su actuación. También puede requerirse vía burofax, si queremos tener constancia de la recepción. Si la complejidad del asunto lo requiere, se le puede solicitar una cita en su sede o en la comunidad, a fin de tratar el tema. Tal vez, sería conveniente que los propios Administradores establecieran un conducto ágil, sencillo y fiable para tramitar las quejas, que estuviera a disposición de los clientes, lo que está estrechamente relacionado con la implantación de un sistema de calidad en los despachos de Administración de Fincas. Una de las posibles vías podría ser la inclusión en la página web del Administrador de un formulario rellenable, en el que el vecino pudiera hacer constar sus datos (nombre, apellidos, DNI, dirección, comunidad y vivienda) y una descripción clara de los hechos objeto de reclamación. Sería además aconsejable que pudiera adjuntar documentación para fundamentar los hechos descritos. Otra alternativa más sencilla técnicamente sería habilitar una dirección específica de correo electrónico a la que se puedan dirigir las quejas, para evitar que se mezclen con la avalancha de correos a la que suele enfrentarse el personal de la administración cada día, y que acaben, consecuentemente, perdiéndose o pasando desapercibidos. Es también necesario establecer una vía "analógica", por ejemplo, a través de carta, presentación física en la oficina o de una sencilla llamada de teléfono, toda vez que es frecuente encontrarnos con propietarios de edad avanzada, para los que tener que enfrentarse a una reclamación telemática les resultaría una carga excesivamente gravosa. Y con mucha atención, en cualquiera de las opciones analizadas, a los tiempos de respuesta.
• En caso de que el anterior requerimiento no resulte efectivo, se podría formular la queja a través del Presidente de la Comunidad o bien de la Junta Directiva.
• Si lo anterior tampoco resulta, habría que dar el paso de plantear la cuestión en una junta general, habiendo solicitado previamente la inclusión de un punto expreso en el orden del día conforme indica el artículo 16.2 de la LPH, para exponer la problemática ante el resto de propietarios aportando la documentación sobre el asunto. Dependiendo de la gravedad del asunto se podría solicitar la convocatoria de una junta general extraordinaria al presidente.

Así pues, a la vista de lo anterior, podemos concluir que, en caso de desacuerdo con la actuación del Administrador de fincas, hemos de sobreponernos al primer impulso de reaccionar de un modo violento, tendente al enfrentamiento con el profesional, y, por el contrario, adoptar una actitud sensata, abierta al diálogo y, sobre todo, que respete los cauces legalmente establecidos para resolver la problemática suscitada.

 

Fuentes:

• Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
• Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal
• Jurisprudencia: STS Sala 2ª, de fecha 8 de mayo de 2017, sobre el delito de stalking
• Artículo "El acoso vecinal o blocking entre vecinos y a los miembros de los órganos de gobierno de una comunidad de propietarios",por Vicente Magro Servet, Magistrado de la Audiencia Provincial de Madrid.
• Artículo "Cuando el acosador es tu vecino", por Julio Núñez