Las reglas para regular la convivencia (como puede ser la de respetar las horas de descanso evitando hacer ruidos durante las mismas) y el uso de los servicios y elementos comunes (por ejemplo, el uso de la piscina), pueden establecerse tanto en las NRI como en acuerdos de Juntas Generales.

Las NRI, junto con los Estatutos, suponen las directrices básicas para fijar las condiciones de la vida de una Comunidad de Propietarios. 

La Resolución de la DGRN de 09/01/2012 y la SAP de Barcelona de 09/09/2004 señalan que las NRI no tiene acceso al Registro, al necesitar solo aprobarse por mayoría simple. No tienen rango de Ley, y su objeto es regular cuestiones de convivencia y de utilización de elementos y servicios comunes. Podrán ser modificadas en cada Junta por acuerdo de mayorías, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.7 LPH. Por lo que afecta a la vinculación, cualquier nuevo propietario quedara vinculado por los estatutos, precisamente por su inscripción en el Registro y por el principio de publicidad registral erga omnes, lo que no ocurre en el caso de las NRI precisamente por esa ausencia de inscripción, por lo que no obligan a terceros adquirentes. Cualquier nuevo propietario no estará vinculado por no figurar estas normas en el Registro de la Propiedad. Esta es la diferencia más rotunda con respecto a los estatutos. No obstante lo anterior, las NRI obligan a todos los propietarios que las han adoptado, por el principio de los actos propios, e incluso a cualquier ocupante del inmueble, siendo extensivas a los arrendatarios, sea cual sea el régimen de arrendamiento, es decir de larga duración, de temporada o incluso vacacional.

 

Diferencias entre Estatutos y NRI

Como ya hemos dicho, las NRI son el conjunto de reglas que regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, no pudiendo:

• Tratar sobre los elementos privativos.
• Contener limitaciones de dominio.
• Contener regulación sobre aspectos reservados por la LPHl al título constitutivo o a los estatutos (por ejemplo, la cuota de participación o las actividades prohibidas).
• Estar en contradicción con el título constitutivo ni con los estatutos de la comunidad. No es aconsejable una regulación exhaustiva, pues ello lleva siempre al incumplimiento y a las discusiones sin sentido, por lo que lo más conveniente es ir acomodando las NRI en las sucesivas juntas, teniendo en cuenta la experiencia y las necesidades de cada momento. A modo de ejemplo, ya que no existe un numerus clausus, pueden tratarse las siguientes cuestiones:
  • Uso de los servicios comunes: reglas de uso de los ascensores, meses de funcionamiento de la calefacción general, horario de apertura y cierre del portal común.
  • Normas de convivencia: tenencia de animales, horas para sacar la basura a alguna zona común, horas para ruidos de obras, horas de uso de la piscina o elementos deportivos o de recreo.
  • Normas sobre facultades de los órganos de la comunidad: limitaciones a las facultades del presidente, etc...
  • Normas sobre el sueldo y funciones de los empleados de la comunidad.

 

Jurisprudencia

En ambos casos (NRI o acuerdo en Junta) el cumplimiento de las reglas es obligatorio, pero su contenido está limitado por los derechos de los propietarios (empezando por el de propiedad privada).

STS 487/2007, de 25 de abril, STS de 04/11/1988, SAP de Zaragoza de 22/06/2006 y SAP de Almena de 14/11/2013: En ambos casos (NRI o acuerdo en Junta) se requiere mayoría simple (art. 17.7 LPH), por lo que será suficiente que en segunda convocatoria se adopte por mayoría de cuotas y propietarios de los asistentes, vinculando a todos los comuneros. 

SAP Madrid 389/2020, de 30 de noviembre: las NRI pueden regular la atribución de pases para la utilización de los elementos comunes.

SAP Madrid 47/2015, de 11 de febrero: las NRI pueden regular la forma de utilizar las plazas del garaje cuando este es común y existen menos plazas que viviendas.

SAP Santa Cruz de Tenerife 208/2020, de 1 de junio:  las NRI pueden regular horarios para la realización de obras en elementos comunes, de manera que molesten lo menos posible al resto de propietarios, pero se declara la nulidad de cualquier norma que prohíba la realización de obras en el interior del inmueble. Esta Sentencia declaró nulos concretamente los apartados "d) Se permitirá realizar un máximo de dos obras a la vez durante los meses de Julio y agosto, previa valoración por parte de la Junta Directiva y Evaluando la amplitud de la obra" y "f) Se coordinará con la administración las obras a realizar, no pudiendo coincidir más de cuatro obras en el mismo mes y quedando a decisión de la Junta, autorizar alguna obra de urgencia (si se diera el caso y estuviera justificado). También quedan justificadas aquellas obras urgentes de reparación (como roturas, etc.…) que puedan afectar a la comunidad previa valoración del servicio técnico ...".

SAP Málaga 30/2018, de 25 de enero: el acuerdo de prohibición de barbacoas en las viviendas, zonas privativas, debe tratarse como norma estatutaria (unanimidad), al suponer una limitación del derecho de propiedad de los comuneros, y no puede adoptarse dentro de las NRI, pues no regula la instalación de estas en zonas comunes, lo que sí podría ser objeto de regulación por la Comunidad.

SAP Madrid 38/2019, de 24 de enero: "la imposición de prohibiciones sustanciales, que comporta la interdicción de las actividades a las que pueden destinarse lícitamente los locales comerciales, excede de las cuestiones que atañen a los detalles de convivencia y a la adecuada utilización de los servicios comunes, no pudiéndose dar cobertura a través de las normas de régimen interior, a prohibiciones o restricciones al derecho de propiedad".

SAP Madrid 240/2018, de 21 de junio: el acuerdo que prohíbe determinadas actividades en los locales, necesita el acuerdo unánime, aplicando la regla 6 del citado artículo 17 LPH, al suponer una modificación del Título Constitutivo o los estatutos.

SAP Cantabria, Sec. 4.a, 126/2009, de 16 de febrero: No podrán limitar tampoco el cambio de uso, señalando que las viviendas no pueden destinarse a otros fines, acuerdo que hubiese necesitado del acuerdo de todos los propietarios por unanimidad.

SAP Baleares, Sec. 5.a, 175/2014, de 11 de junio y SAP Valencia 201/2016, de 13 de mayo: no se puede limitar/prohibir el uso de elementos comunes esenciales (aparcamiento comunitario, ascensor o azotea) pero sí el uso temporal de elementos comunes accesorios (club social, gimnasio, sauna/jacuzzi, piscina, paddle, etc..) cuando concurre una causa objetiva y justificada, como es no contribuir a su mantenimiento.

SAP Málaga 336/2009, de 28 de mayo: las NRI no pueden establecer que la Comunidad se deba someter a la Junta Directiva para poder accionar judicialmente.

SAP Zaragoza 175/2013, de 16 de abril: las NRI nunca podrán contravenir las normas establecidas en los estatutos.

SAP Santa Cruz de Tenerife 412/2006, de 14 de diciembre: La Comunidad no tiene capacidad para imponer sanciones y tampoco puede ser este el contenido de las NRI, por lo que, ni la Comunidad, ni el Administrador puede exigirlas. La única excepción es el establecimiento, en supuestos concretos, de unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, siempre que no se advierta un abuso.

 

Si no se impugnan en plazo, las reglas anulables pasan a ser efectivas:

SAP A Coruña 28/2015, de 5 de febrero: en la que considera válida la prohibición, fijada en las NRI, de tenencia de animales domésticos en los apartamentos o fuera de las ellos, al no haber sido impugnada. Como cualquier acuerdo comunitario adoptado en Junta, estas reglas son válidas y ejecutivas, por lo que para declarar su nulidad, deberán ser impugnadas judicialmente en la forma y plazos del art. 18 LPH, pues en caso contrario la norma aprobada podría ser exigida.

 

¿Puede sancionar una Comunidad a un propietario por incumplir las NRI?

Debemos partir de la premisa de que la LPH no articula mecanismos de defensa ante esos incumplimientos, y de la obviedad de que las comunidades de propietarios no tienen facultades sancionadoras, por lo que no serán válidos los acuerdos imponiéndolas, ni fijando una graduación de correcciones en atención a la gravedad de la infracción. Por tanto y puesto que la comunidad carece de poder coercitivo, no sería aceptable una norma comunitaria, dentro del reglamento, que permita, por ejemplo, el corte de luz o de servicios generales, ya que este sistema es una forma de actuar coactiva que puede dar lugar incluso a una denuncia por parte de un afectado.

No obstante, en supuestos concretos, es posible que la comunidad pueda imponer algún tipo de sanción, por ejemplo, pagar unos intereses por demora en el pago de las cuotas comunes, que viene siendo admitida por los tribunales, aunque ello no debe suponer nunca un abuso.

Todo ello sin perjuicio de que la actividad pueda ser incluida en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal por su reiteración y/o gravedad, con las acciones previstas en dicho precepto, o que hayan producido daños o perjuicios materiales, los cuales igualmente pueden ser objeto de reclamación, por lo que cualquier transgresión de las conductas debidas por un propietario, arrendatario, o usuario del inmueble, deberá denunciarse ante la Guardia Urbana si se trata de una actividad ilícita o molesta para el resto de habitantes del edificio, pudiendo la comunidad acudir a la vía procedimental civil que recoge el mencionado art. 7.2, a la vía administrativa o incluso a la penal.

Podemos concluir diciendo que, en el caso de infracción, no hay soluciones inmediatas, por lo que, en el supuesto de que determinados propietarios incumplan las normas, haciendo caso omiso de ellas y de los avisos verbales o escritos que se les hagan, nada más se puede hacer, ya que se trata de un problema de convivencia.

A mayor abundamiento decir que la ley no exige tenerlas, no obstante, en caso de disponer de ellas, su cumplimiento es obligatorio, como dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 1988 y de las Audiencias Provinciales de Zaragoza de 22 de junio de 2006 y de Almería de 14 de noviembre de 2013 , pero lo mismo cabe decir de cualquier acuerdo adoptado por la Junta sobre el funcionamiento y uso de los servicios y elementos comunes, aunque no conste en dicho documento.

En suma, cuando un propietario o usuario del inmueble hace un uso inadecuado de los elementos comunes o genera un daño, deberá responder por aplicación legal de las consecuencias de esa conducta dañosa, sin necesidad de estar sometido y compelido a condicionados de unas normas de régimen interior, lo que es extrapolable también a la responsabilidad por hecho ajeno del propietario al haberse producido, por ejemplo, un daño por su inquilino.