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Seguros para obras de rehabilitación en Comunidades de Propietarios

El Administrador de Fincas colegiado siempre debe informar a sus administrados de las obligaciones legales, normativas y responsabilidades en las que se puede incurrir cuando la Comunidad de Propietarios decide acometer cualquier tipo de obra.

La comunidad de propietarios actúa como promotora asumiendo, por ello, una responsabilidad de daños propios y a terceros de forma directa y solidaria, y también de forma subsidiaria

Se considera promotor cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título. (Art. 9 LOE). La comunidad de propietarios, por tanto, actúa como promotora de las obras que realiza, asumiendo, por ello, una responsabilidad de daños propios y a terceros de forma directa y solidaria, junto a todos los intervinientes, que los seguros multirriesgo habituales excluyen cuando tienen el origen en una reforma o rehabilitación. Excepcionalmente algunas pólizas de seguro amparan los daños a terceros por obras citadas como "menores", sin concretar el criterio para conocer cuáles tienen tal consideración.

La comunidad de propietarios también responde de forma subsidiaria frente a un tercero perjudicado cuando, aún habiéndose declarado la responsabilidad directa del causante del daño, éste resultara insolvente.

 

Responsabilidades y Garantías

La LOE establece las responsabilidades y garantías así como los plazos de prescripción de las acciones, que afectan a los agentes intervinientes en el proceso. Las personas físicas o jurídicas, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, que intervienen en el proceso de edificación, responderán frente a los propietarios de los siguientes daños materiales ocasionados:

  • Durante 10 años, de daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que sean o afecten a los elementos estructurales.
  • Durante 3 años, de los daños materiales causados por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones que incumplan las condiciones de habitabilidad.
  • Durante 1 año, daños causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

A la vista de las estadísticas de siniestralidad en el sector de la construcción y la falta de cobertura en las pólizas multirriesgo, las aseguradoras diseñaron un "Seguro Todo Riesgo Rehabilitación", que resulta necesario para garantizar las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que sufran toda clase de obras de rehabilitación o reforma, en su concepto más amplio, durante su ejecución y durante el período de mantenimiento o garantía (aquellos vicios ocultos durante la ejecución, por ejemplo sustituir la caldera central en los meses de junio o julio y cuando se enciende en noviembre se detectan fugas). El "Seguro Todo Riesgo Rehabilitación" da respuesta a los riesgos derivados de los trabajos, especialmente aquellos que afectan a la estructura del edificio (obras mayores con proyecto , instalación de ascensores, pintura de fachada, patio, montaje y desmontaje de bajantes, canalones, pequeñas reparaciones y mantenimiento, etc...) y a los elementos preexistentes sobre los que se trabaja, con sublímite hasta 1.000.000 euros.

 

Conservación y Rehabilitación. Dos conceptos distintos

Las obras de conservación están destinadas a mantener el edificio en perfecto uso y a corregir sus deterioros.

Las obras de rehabilitación permiten la remodelación del edificio y su adaptación estructural, funcional o habitabilidad, y son necesarias para la adecuación estructural y/o funcional. Se trata de evitar su deterioro progresivo. Las obras de rehabilitación en elementos comunes suelen realizarse para mejorar instalaciones, consumo energético, ventilación, accesibilidad o mejora de la distribución, de manera que mejores la seguridad, estanqueidad, accesibilidad y eficiencia energética. Para comprender lo que entendemos por obras de rehabilitación en los elementos comunes no es suficiente con hacer referencia al art.10 LPH (obras necesarias), y el art. 17 LPH (obras de mejora).

 

¿CUÁLES SON LAS OBRAS DE REHABILITACIÓN?

Las obras pueden ser de:

  • adecuación estructural (garantizar su estabilidad, resistencia, firmeza y solidez)
  • adecuación funcional (accesos, estanqueidad, aislamiento térmico, redes generales de servicios etc...)
  • adecuación de habitabilidad (condiciones mínimas para su uso conforme a su destino, medidas de ahorro de energía o de eliminación de barreras arquitectónicas y la ampliación del espacio habitable).

En esencia son obras dirigidas a cumplir los requisitos básicos que a toda edificación obliga la LOE, y busca promover la realización de medidas de ahorro y eficiencia sobre la envolvente y las instalaciones térmicas de los edificios existentes de uso residencial y la incorporación de energías renovables (biomasa y geotérmica, principalmente)

¿La sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros se pueden considerar obras de rehabilitación? Puede afirmarse que sí, por ejemplo, las que busquen la adecuación a la normativa reglamentaria, como puede ser el reglamento de baja tensión o código técnico de la edificación, entre otros.

¿La sustitución de aparatos de aire acondicionado se pueden considerar obras de rehabilitación? También, si ha sido sustituida una previa obsoleta por otros equipos de alto rendimiento y eficiencia energética tipo A-B.

¿La instalación de un ascensor o rampa se pueden considerar obras de rehabilitación? También será considerada rehabilitación, salvo aquellos trabajos meramente estéticos.

¿Cómo tributan las obras realizadas por la compañía de seguros? Tributarán al 21 % cuando la aseguradora sea la destinataria de las reparaciones y así conste en las facturas. Sin embargo, si la Comunidad de Propietarios contrata directamente con la empresa reparadora la factura llevará el 10% de IVA.

¿Qué importe debe figurar como coste total del proyecto de rehabilitación, a efectos del seguro? La cuantía total que soporte el promotor -la Comunidad de Propietarios-, como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos costes técnicos, licencia de obras y el IVA. Es lo que se denomina Suma Asegurada.

El "Seguro Todo Riesgo Rehabilitación" abarca aquellos menoscabos convencionales, los de la naturaleza y los de ejecución, que tengan su causa en un hecho accidental, imprevisible y sobrevenido súbitamente, por ejemplo incendio, rayo, explosión, terremoto, inundación, tempestad, lluvia, colisiones, desplome de grúas, desprendimiento de tierras, daños malintencionados, robo, errores de diseño, defectos de materiales o de mano de obra. También aquellos que provengan de un vicio oculto, por ejemplo la fuga de calderas instaladas.

Sin olvidarnos de otras coberturas adicionales necesarias como los bienes preexistentes, la remoción de escombros, huelgas, motines, actos político-sociales, horas extraordinarias, trabajo nocturno, honorarios de profesionales, el propio error en la ejecución y materiales o mano de obra defectuosa, la responsabilidad civil como Promotor, considerando como terceros a los copropietarios. Los daños a colindantes y conducciones subterráneas.

Las indemnizaciones se efectuarán a Valor de Reposición, tanto para las obras que sean de Reformas y Mejoras -no estructurales- , como de Rehabilitación -donde se vea afectada la estructura-Es un seguro especial y por tanto, además de lo mencionado, también incorpora una cobertura de reparación del propio error, el defecto de materiales y la mano de obra defectuosa, causas de exclusión comunes en cualquier otro seguro.

 

Coste

Como precio orientativo, para una obra de 200.000 € con una duración de cinco meses: 212,30 €

Los Administradores de Fincas obtienen una ventaja como asesores de las comunidades de propietarios, porque se evita tener que verificar, en cada uno de los demás proyectos, las condiciones generales, las exclusiones y dispone de la confianza y seguridad del diseño hecho por profesionales.

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