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Como ya es de sobra conocido, desde el pasado 21 de abril de 2020, fecha de la Sentencia 129/2020 de la Audiencia Provincial de Segovia, ya es admitida por los Tribunales la doctrina sobre la validez de los acuerdos limitativos/prohibitivos de las Viviendas con Fines Turísticos (VFT), denominadas en otras Autonomías como Viviendas de Uso Turístico (VUS). Sin embargo, los Administradores de Fincas nos seguíamos encontrando con serios problemas a la hora de inscribir estos acuerdos prohibitivos en el Registro de la Propiedad. Estos problemas han quedado finalmente resueltos con la reciente Resolución de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública de 29 de abril, al menos hasta que se pronuncie el Tribunal Supremo al respecto.

¿Cómo se ha llegado a esa Resolución?

El 20-06-2019 se celebra la Junta General de una determinada Comunidad de Propietarios, cuyo quinto punto del Orden del día reza: "Propuesta de prohibición estatutaria de la actividad de viviendas vacacionales en el inmueble. Acuerdos de procedan".

El acta redactada por el Secretario-Administrador de la Comunidad, en lo referente al mencionado punto, especifica que se aprueba incorporar a los estatutos la siguiente disposición: «se prohíbe expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales». También se aprueba elevar a público e inscribir el anterior acuerdo.

El 27-05-2020 el Secretario-Administrador emite certificación (con el Vº Bº del Presidente) de dicho acuerdo, de su comunicación fehaciente a todos los propietarios ausentes, y de que, transcurrido el plazo legal de 30 días naturales, se ha obtenido el voto favorable al acuerdo superior a los 3/5 del total de los Propietarios.

El 02-06-2020 el Notario eleva a público el acuerdo.

El 17-12-2020 el Registro de la Propiedad califica negativamente la inscripción.

El 07-01-2021 la Comunidad de Propietarios recibe la calificación.

El 03-02-2021 la Comunidad de Propietarios recurre la calificación.

El 29-04-2021 la Dirección General de Seguridad y Fe Pública estima íntegramente el recurso, y el acuerdo es inscrito en el Registro de la Propiedad.

 

¿En qué términos se expresa la Resolución de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública de 29 de abril?

"Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la LPH no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo es inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios."

 

¿Por qué es tan importante para las Comunidades de Propietarios esta Resolución?

La importancia radica en el criterio interpretativo de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre el apartado 12 del artículo 17 de la LPH. Un criterio interpretativo que se aparta de los de las resoluciones anteriores en cuanto a que ya no se considera necesaria para la inscripción registral de una limitación/prohibición la unanimidad (de los arts. 5 y 17.6 LPH), sino que solo es necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Es decir, una interpretación extensiva que se aleja de las anteriores, donde las limitaciones/prohibiciones al alquiler turístico debían circunscribirse al marco de la normativa sectorial turística y de los instrumentos de planeamiento urbanístico, considerando que, fuera de estos supuestos, el acuerdo limitativo/prohibitivo requeriría la unanimidad, cuestión que queda superada en este caso.

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