Como ya es de sobra conocido, desde el pasado 21 de abril de 2020, fecha de la Sentencia 129/2020 de la Audiencia Provincial de Segovia, ya es admitida por los Tribunales la doctrina sobre la validez de los acuerdos limitativos/prohibitivos de las Viviendas con Fines Turísticos (VFT), denominadas en otras Autonomías como Viviendas de Uso Turístico (VUS). Sin embargo, los Administradores de Fincas nos seguíamos encontrando con serios problemas a la hora de inscribir estos acuerdos prohibitivos en el Registro de la Propiedad. Estos problemas han quedado finalmente resueltos con la reciente Resolución de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública de 29 de abril, al menos hasta que se pronuncie el Tribunal Supremo al respecto.
¿Cómo se ha llegado a esa Resolución?
El 20-06-2019 se celebra la Junta General de una determinada Comunidad de Propietarios, cuyo quinto punto del Orden del día reza: "Propuesta de prohibición estatutaria de la actividad de viviendas vacacionales en el inmueble. Acuerdos de procedan".
El acta redactada por el Secretario-Administrador de la Comunidad, en lo referente al mencionado punto, especifica que se aprueba incorporar a los estatutos la siguiente disposición: «se prohíbe expresamente, y a todos sus efectos, la comercialización de las viviendas del inmueble como viviendas vacacionales». También se aprueba elevar a público e inscribir el anterior acuerdo.
El 27-05-2020 el Secretario-Administrador emite certificación (con el Vº Bº del Presidente) de dicho acuerdo, de su comunicación fehaciente a todos los propietarios ausentes, y de que, transcurrido el plazo legal de 30 días naturales, se ha obtenido el voto favorable al acuerdo superior a los 3/5 del total de los Propietarios.
El 02-06-2020 el Notario eleva a público el acuerdo.
El 17-12-2020 el Registro de la Propiedad califica negativamente la inscripción.
El 07-01-2021 la Comunidad de Propietarios recibe la calificación.
El 03-02-2021 la Comunidad de Propietarios recurre la calificación.
El 29-04-2021 la Dirección General de Seguridad y Fe Pública estima íntegramente el recurso, y el acuerdo es inscrito en el Registro de la Propiedad.
¿En qué términos se expresa la Resolución de la Dirección General de Seguridad y Fe Pública de 29 de abril?
"Lo que ocurre en el presente caso es que, al tratarse de un acuerdo para el que la LPH no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, es evidente que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo es inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios."
¿Por qué es tan importante para las Comunidades de Propietarios esta Resolución?
La importancia radica en el criterio interpretativo de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre el apartado 12 del artículo 17 de la LPH. Un criterio interpretativo que se aparta de los de las resoluciones anteriores en cuanto a que ya no se considera necesaria para la inscripción registral de una limitación/prohibición la unanimidad (de los arts. 5 y 17.6 LPH), sino que solo es necesario el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Es decir, una interpretación extensiva que se aleja de las anteriores, donde las limitaciones/prohibiciones al alquiler turístico debían circunscribirse al marco de la normativa sectorial turística y de los instrumentos de planeamiento urbanístico, considerando que, fuera de estos supuestos, el acuerdo limitativo/prohibitivo requeriría la unanimidad, cuestión que queda superada en este caso.
No es definitivo
Pero esta situación jurídica aún no es definitiva.
Recientemente, el titular del Juzgado de Primera Instancia número siete de Córdoba ha firmado una Sentencia que rechaza la limitación y/o prohibición del establecimiento de apartamentos turísticos en la Comunidad de propietarios. El magistrado ha acabado atendiendo una demanda de solicitud de declaración de nulidad del acuerdo de una comunidad de propietarios en el que se aprobó prohibir el establecimiento de apartamentos turísticos en la propiedad.
En su fallo, el magistrado es consciente de que el asunto es “una cuestión discutida” y sobre la que apenas hay jurisprudencia, pero sostiene que este tipo de acuerdos van contra la ley de Propiedad Horizontal y contra principios básicos de la Constitución Española como el derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa, “derechos fundamentales que no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una norma con rango de ley”.
El magistrado alude también a la importancia del fallo que ha redactado, pues considera que a buen seguro generará controversia. “¿Qué va a pasar ahora? Pues que con toda seguridad cuando lleguen los procedimientos a los juzgados habrá interpretaciones contradictorias, y dentro de un tiempo –dos tres o cuatro años- tendrá que llegar un recurso de casación al Tribunal Supremo para que con su sentencia ponga fin a las discrepancias entre las resoluciones de las audiencias provinciales. Pero ¿cuánto coste social y económico se quedará en el camino? ¿Cuántos recursos de la administración de justicia malgastados?… Una de las causas del endémico colapso de la administración de justicia son leyes como esta que generan una litigiosidad innecesaria. Pero como somos juristas vamos a cumplir nuestro trabajo resolviendo la presente controversia…”, critica.
La sentencia, de 12 folios, arranca haciendo referencia a una encuesta sobre si las juntas de propietarios pueden prohibir o no el alquiler vacacional o simplemente limitarlo o condicionarlo. “El resultado fue que cinco magistrados se posicionaron en la tesis de que la comunidad no podía prohibir el alquiler vacacional y dos que la nueva normativa sí permite a la comunidad prohibir el alquiler turístico”. Luego realiza un extenso recorrido por la ley de Propiedad Horizontal y por el propio decreto ley, que señala que usa los verbos “limitar” y “condicionar”, pero no “prohibir”. Pero va a más. El juez asegura que una vivienda turística no tiene per se que provocar molestias. O no más que vecinos conflictivos. Por eso, no se puede prohibir su presencia. “La tesis de prohibir el uso turístico porque genera molestias a los vecinos llevaría al absurdo de prohibir también el uso de viviendas por propietarios con más de cinco miembros o el alquiler social en idénticas situaciones”, describe.
Por tanto, considera, “el alquiler turístico no constituye 'ad initio' una actividad molesta, pero es cierto que un irregular uso del apartamento turístico por parte de los inquilinos puede llegar a ser molesto para el resto de los vecinos”. Ante ello, el juez asegura que la solución está en la propia Ley de Propiedad Horizontal, que en su artículo 7.2 contempla la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario “cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad”.
“Las molestias no se pueden presumir”, agrega. “Hay que esperar a que se produzcan y estando debidamente acreditadas servirán para prohibir los usos turísticos en casos concretos”, sostiene el magistrado .
“Destinar un apartamento a arrendamiento turístico o ponerlo en alquiler residencial o usarlo como morada del propietario no son actividades que en abstracto sean contrarias a la normal convivencia dentro del régimen de propiedad horizontal, ni tampoco son actividades incívicas, molestas, nocivas o peligrosas”, agrega. “El trasiego de los ocupantes, normalmente de fines de semana, no tiene por qué ser mayor que el que se produzca a diario como consecuencia de que habiten un número elevado de personas” en el edificio, ejemplifica el juez.
Ante ello, concluye que las comunidades de propietarios no pueden prohibir la presencia de viviendas turísticas en sus edificios, al ser una actividad en principio “perfectamente legal y lícita”. Y que habrá que estar “al caso concreto para decidir si la actividad turística de un elemento privativo dentro del inmueble altera la normal convivencia a través de actitudes incívicas”.
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