Cómo aumentar los ingresos de una comunidad de propietarios

En unos tiempos en los que las dificultades económicas obligan a agudizar el ingenio, la empresa de administración de fincas y comunidades de propietarios LDC ha elaborado un informe sobre las posibles fuentes de ingresos a las que podrían acudir las comunidades de vecinos para recaudar más dinero. Dichas iniciativas «son una alternativa cada vez más empleada para generar un dinero extra en tiempos difíciles».

1.- Colocar un anuncio en la fachada

2.- Colocar una antena telefónica en la azotea

3.- Otras opciones

4.- Consejos

 

1.- Colocar un anuncio en la fachada:

Alquilar algún espacio del edificio para poner publicidad puede proporcionar 30.000 euros al mes a la comunidad de propietarios. Así, las empresas buscan fachadas en avenidas principales, esquinas o localizaciones de gran tránsito de vehículos o viandantes donde insertar sus anuncios, pues la publicidad exterior tiene un fuerte impacto en las personas ya que lo ven, de media, durante 7 segundos. Pero no hay que olvidar que para colocar un anuncio en la fachada se necesita la aprobación por parte de un mínimo de tres quintas partes de los propietarios y una licencia que expide el Ayuntamiento tras comprobar la seguridad del soporte.

LDC explica que cada vez es más común ver en nuestras ciudades enormes fachadas con anuncios. Esos anuncios cada vez más fomentados, ayudan a las comunidades de vecinos y son muy atractivas para los publicistas que buscan impacto entre el viandante. «Lógicamente, no todos los edificios sirven. los publicistas buscan fachadas en avenidas principales, esquinas o localizaciones con gran tránsito de vehículos y/o personas. algunos pueden llegar a tener tanta aceptación que se convierten en verdaderas insignias regionales».

Una vez seguro de que nuestro edificio cumple las condiciones, comienza el proceso interno de gestión de la publicidad para obtener los ingresos que debe conseguir:

• acuerdo por mayoría cualificada de vecinos: el acuerdo lo deben tomar las 3/5 partes de los propietarios que sumen las 3/5 partes de las cuotas de participación. la doble mayoría es un requisito imprescindible que exige la ley de propiedad horizontal, ya que estamos alquilando un elemento común
• licencia para la instalación: el ayuntamiento correspondiente, después de comprobar que el soporte cumple con todas las necesidades y exigencias de seguridad, evacuación y estética, concederá la correspondiente licencia que será revisada anualmente. así mismo es recomendable contratar un seguro de responsabilidad civil para garantizar cualquier daño que pueda ocasionar el soporte
• duración del contrato: dependiendo si se trata de una lona que cubra la fachada durante una obra, o bien, un anuncio más estable en el tiempo, el plazo variará de lo que dure la obra a la cantidad de años que pacten empresa y comunidad
• ingresos: dependiendo del emplazamiento y la situación del edificio y anuncio, las cantidades variarán pudiendo llegar a los 30.000 euros mensuales en las grandes capitales con lonas enormes que cubren cientos de metros cuadrados. el administrador y/o el presidente serán los encargados de negociar con la empresa anunciadora

 

2.- Colocar una antena telefónica en la azotea:

Otra opción, aunque más polémica, es la de colocar una antena de telefonía móvil en la azotea del edificio, que tiene las mismas exigencias legales que el anuncio en fachada, aunque menos beneficios económicos que se cifran en más de 10.000 euros anuales, según el tipo de edificio, su tamaño, su ubicación en la ciudad (centro o extrarradio), etc..., según el informe.

Sin embargo, puede que los propietarios no estén de acuerdo con esta instalación por el temor a la exposición a las ondas y campos magnéticos, por las molestias que causa el cableado o por el calor que despiden los aparatos de recepción de señal.

«Son cada vez más las comunidades que optan por la instalación de antenas de telefonía móvil en sus azoteas. La razón, como ocurre con la contratación de publicidad, es fundamentalmente de tipo económico. La colocación de una antena de telefonía móvil en la azotea de un edificio necesita también una licencia municipal otorgada por el ayuntamiento, así como pasar también una inspección anual de mantenimiento». igual que para el arrendamiento para publicidad, la instalación precisará la aprobación por mayoría cualificada de 3/5 partes de los propietarios.

La cantidad de dinero que puede obtener con ello una comunidad es muy variable, aunque con facilidad se pueden llegar a obtener más de 10.000 euros anuales. una cantidad que puede oscilar al alza o a la baja, en función de factores como el tipo de edificio de que se trate, de si se encuentra en una ciudad grande o pequeña, si está en el centro o en el extrarradio, etc...

entre las principales objeciones con las que los vecinos interesados en esta opción se pueden encontrar, destacan las siguientes:

• propietarios colindantes con la cubierta: pueden objetar que el suelo de la azotea no está preparado para soportar la construcción, así como la exposición a las ondas y campos magnéticos que emiten las antenas
• propietarios por cuyas propiedades transcurre el cableado: habitualmente, los cables se colocan entre los huecos de los lavaderos y tendido de ropas interiores hasta llegar al cuarto de máquinas. estos son de considerable grosor y en ocasiones llegan a impedir el uso acostumbrado del espacio
• propietarios colindantes con el habitáculo donde se encuentran ubicados los aparatos de recepción de señal: la emisión de energía calorífica de estas estaciones es insoportable y perturba, en gran medida, la habitabilidad de esos hogares

 

3.- Otras opciones:

¿Que la antena no convence? En la azotea también se pueden instalar placas fotovoltaicas, que generan energía para la comunidad e incluso un excedente susceptible de venta a la empresa gestora, con lo que las comunidades obtienen un doble beneficio: ahorrar en el consumo y ganar unos ingresos extra (con las consiguientes obligaciones fiscales y administrativas), ya que en algunos casos los paneles solares no sólo proporcionan energía suficiente como para cubrir únicamente las necesidades de una comunidad de propietarios, sino que también se produce un exceso de energía susceptible de venta, es decir, existe una producción de energía eléctrica que se vende a la empresa gestora (unión fenosa, endesa, etc...). De esta forma, además de ahorrar en el consumo debido a la propia producción, la comunidad de propietarios obtiene unos ingresos por la venta de esa energía. la producción de energía eléctrica constituye una actividad económica para la comunidad, y por tanto supone el nacimiento de una serie de obligaciones fiscales y administrativas que deben ser tenidas en cuenta.

Si ninguna de estas idas satisface, siempre queda la opción de alquilar la vivienda del portero o locales comunitarios (piscinas para clases, pistas de tenis o pádel para torneos...), que no tienen tarifas preestablecidas y para los que también se necesita la aprobación de tres quintas partes de los propietarios. No son ni mucho menos tan rentables como otras situaciones, pero también otorgan ingresos extra a la Comunidad. En este caso las tarifas no están tan preestablecidas y la cantidad puede variar en función del acuerdo que se lleve a cabo entre las partes.

 

4.- Consejos:

Si una comunidad de propietarios decide obtener ingresos extras hay una serie de recomendaciones para gestionar los ingresos:

• como la comunidad de propietarios se convierte en empresa surgen una serie de obligaciones como:
  • la declaración trimestral de iva, modelo 300
  • la declaración trimestral de renta, modelo 130, ya que en esta actividad económica no existe la obligación de retención, por lo que surge la obligación de pago fraccionado de renta (o en su caso, sociedades)
  • las declaraciones anuales correspondientes (modelos 390 y 100) y en su caso las declaraciones informativas pertinentes (347)
• la comunidad de propietarios es un ente sin personalidad jurídica de los contemplados en el artículo 35.4 de la ley general tributaria, por tanto en régimen de atribución de rentas en irpf (artículo 8.3 LIRPF). Esto significa que, la comunidad de propietarios puede presentar declaraciones tributarias referentes a iva como tal comunidad. en cuanto a iva la comunidad podrá presentar un modelo 300 trimestral pero en cuanto a irpf los propietarios tendrán que presentar, cada uno de ellos, un modelo declarando la cantidad que le corresponda según el sistema de distribución de ingresos y gastos que esté estipulado en la comunidad de propietarios. Hay que tener en cuenta que si los propietarios son personas físicas habrán de presentar trimestralmente un modelo 130, mientras que sí son personas jurídicas tendrán que presentar los pagos fraccionados del impuesto sobre sociedades como habitualmente.
• los ingresos obtenidos por la comunidad han de ser distribuidos entre todos los comuneros de forma trimestral, como hemos visto, para la confección periódica del modelo 130. anualmente los propietarios habrán de declarar los ingresos (y, en su caso, los gastos consignados trimestralmente) en sus declaraciones de renta en el apartado de «rendimientos de actividades económicas».
• normalmente las comunidades de propietarios no tendrán muchos gastos directamente relacionados con esta actividad, pero sí podemos relacionar la amortización del equipo generador de energía, según las tablas publicadas por hacienda (10% anual).Por otro lado los propietarios, todos, tanto personas físicas como jurídicas, tendrán derecho a la deducción del 10% de la inversión realizada en estos activos nuevos (equipo solar de producción eléctrica), según establece el artículo 39.3 de la ley reguladora del impuesto sobre sociedades. esta ley establece el requisito de que esta deducción sólo es aplicable si la inversión se ha realizado sin subvenciones.
• en el caso de que el equipo productor de energía (paneles solares) sea adquirido por la comunidad de propietarios su precio podrá ser amortizado (y por tanto deducido de los ingresos) según las tablas de amortización aprobadas por hacienda. pero si el equipo es subvencionado o forma parte de un premio otorgado por una institución pública, éste habrá de ser declarado en renta (o sociedades) como ganancia patrimonial por cada uno de los propietarios según la cuota que les corresponda, y tributando por ello.

LCD reconoce que todas estas obligaciones tributarias implican un coste más o menos alto de gestión para las comunidades de propietarios y por ende, para los propietarios mismos.

 

Fuentes: Diario 20 minutos e Idelista