Como ya hemos expuesto en otros artículos, tanto el ya derogado RDL 19/2021 como la L 10/2022 que lo sustituyó, han conferido a los Administradores de Fincas unas competencias y responsabilidades que han incrementado enormemente su responsabilidad profesional.

Cuando un arrendamiento se celebra en favor de una pluralidad de sujetos arrendatarios, se habla de coarrendamiento.

Una primera cuestión que se suscita en estos casos reside en determinar si nos encontramos ante un único contrato (una única relación arrendaticia) o ante tantos contratos como arrendatarios hay. Parece que no hay duda doctrinal ni jurisprudencial, atendida la naturaleza de la relación arrendaticia y el objeto sobre el que ésta recae, en considerar el coarrendamiento como un solo y único contrato de arrendamiento, con una "única cuota arrendaticia indivisa e ideal" y un único e indivisible objeto de arrendamiento.

Las dudas surgen a la hora de determinar de qué manera los arrendatarios se encuentran vinculados entre sí y frente a la parte arrendadora, y ello tanto en lo referente al ejercicio del derecho arrendaticio, como al cumplimiento de las prestaciones contractuales y responsabilidades que en su caso se deriven. La respuesta, o parte de ella, dependerá de si consideramos que se encuentren sometidos a un régimen de mancomunidad o, por el contrario, de solidaridad. La opinión jurisprudencial más extendida (STS de 13 de mayo de 1969 y SSAP de Madrid, de 15 de febrero de 1996; Asturias, de 28 de febrero de 1994; Lleida, de 13 de mayo de 1994), sostiene que, salvo disposición contractual en contrario, la posición de los arrendatarios ha de ser tenida como mancomunada (art. 1137 CC), de modo que puede afirmarse, con expresión que ha hecho fortuna en la jurisprudencia del ámbito arrendaticio, que cada coarrendatario es tercero respecto del otro u otros.

 

Coarrendamiento mancomunado (art. 1137 CC)

Los arrendatarios mancomunados deben actuar frente al arrendador de manera conjunta e indivisible. Si uno de ellos renuncia a su derecho, tal acto será jurídicamente irrelevante para el arrendador si no es con la renuncia del resto de arrendatarios. El válido y eficaz ejercicio del derecho arrendaticio precisa, en principio, que sea realizado por el conjunto de los arrendatarios. La renuncia o desistimiento del contrato, el pago de la renta y cantidades debidas, la exigencia de obras de conservación, los derechos de adquisición preferente y, en general, cualesquiera otros actos o facultades que derivan del ejercicio del derecho arrendaticio requerirán, para su eficacia, que se ejerciten de forma conjunta e indivisible por el conjunto de arrendatarios. Si no es así, el acto en cuestión carecerá, en principio, de eficacia frente al arrendador.

Se dice que la regulación contenida en los arts. 392 y ss. CC relativa a la comunidad ordinaria indivisa, es extensible a cualquier situación de cotitularidad de un derecho que carezca de una regulación especial, con lo que al no existir en la LAU ninguna regulación específica en materia de coarrendamiento, resulta adecuado acudir a aquellos preceptos y regulación.

Cuando el coarrendamiento es mancomunado, cada uno de los arrendatarios es titular singular de un derecho distinto del otro, de una "única cuota arrendaticia indivisa e ideal" en el que se encuentra repartido el derecho arrendaticio. En la relación externa con el arrendador, ello se traduce en que los arrendatarios han de ejercer el derecho de arrendamiento de manera conjunta, y sólo pueden liberarse frente al arrendador de las prestaciones que derivan del contrato con el exacto cumplimiento de las mismas, llevadas a cabo de forma conjunta e indivisible.

Entendida de este modo la vinculación arrendaticia mancomunada en la posición arrendataria, se ha admitido la posibilidad de cesión o traspaso entre coarrendatarios y la sanción de resolución por cesión inconsentida (de la "única cuota arrendaticia indivisa e ideal"), cuando estas transmisiones (con extensión al supuesto de abandono o marcha del inmueble por parte de uno de los cotitulares, en el que el otro u otros devienen los únicos ocupantes) hayan sido llevadas a cabo sin el consentimiento de la propiedad (SSTS de 8 de marzo de 1969,27 de noviembre de 1971,11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993, entre otras). Se entiende, en estos casos, que se ha producido una mutación o modificación subjetiva de la parte arrendataria, sin contar para ello con el asentimiento o conformidad de arrendador, lo que anudaría como efecto la resolución del contrato.

En contratos de arrendamiento de vivienda, por ejemplo, si la vivienda no satisface la necesidad de vivienda de los arrendatarios mancomunados, bien porque buena parte de ellos, sino todos, se desentienden del arrendamiento y abandonan el inmueble, bien porque uno sólo de ellos es el que se separa o desentiende del vínculo arrendaticio asumido de forma conjunta, se produce, en cualquiera de estos supuestos, una ruptura del carácter consorcial de la prestación, en cuyo caso el arrendador acreedor puede rehusar la prestación (la de destinar el inmueble al uso convenido ex art. 1555-2° CC) que pretende ser llevada a cabo de este modo, al ser, por hipótesis, un "aliud pro alio" (resolución del contrato por incumplimiento de lo pactado) y ser interés del arrendador que se cumplan los deberes arrendaticios por todos los coarrendatarios plurales y no por uno solo de ellos.

 

Resolución del contrato

Siguiendo con la mancomunidad, si uno de los coarrendatarios o arrendatarios plurales no hace uso de la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año, y ello no responde a una causa justificativa, el arrendador podría instar la resolución del contrato al amparo de los arts. 114-11 y 62-3 del TRLAU 1964, o del art. 27.2 f) de la LAU1994, sin necesidad en este caso de que transcurra un año. Pues, tan solo que uno de ellos no destine el inmueble a satisfacer la necesidad de vivienda a la que el conjunto de arrendatarios plurales se ha comprometido frente al arrendador, aunque el otro o los otros sí lo hagan, devendría, en nuestra opinión en incumplimiento total del deber asumido por el conjunto de arrendatarios plurales, que no es otro que el de destinar el inmueble a satisfacer la necesidad conjunta de vivienda de los arrendatarios plurales y no sólo la de unos cuantos de ellos.

En supuestos en los que uno solo de esos arrendatarios plurales, en contratos sometidos al régimen del TRLAU 1964, tuviera a su libre disposición otro inmueble apto para satisfacer la necesidad de vivienda, la consecuencia resolutoria sería la misma. La cesión en arrendamiento se hizo con la intención de cubrir la necesidad de vivienda del conjunto de arrendatarios plurales, de manera que, si un miembro del conjunto ya no precisa la vivienda al tener otra a su disposición, la prestación por el conjunto de arrendatarios plurales deja de cumplirse en los términos convenidos con el arrendador, en cuyo caso éste podría a nuestro entender rehusar la prestación de destinar la cosa arrendada al uso pactado, al ser, por hipótesis, una prestación diferente a la comprometida, y ser interés del arrendador que se cumplan los deberes arrendaticios por todos los coarrendatarios plurales y no sólo por alguno de ellos.

 

Desahucio

Este razonamiento es extrapolable a supuestos de desahucio por impago de la renta, cuando uno de los coarrendatarios no atiende el pago de su parte ideal. Frente al arrendador el pago resulta incompleto, dando lugar con ello a que pueda instar la resolución contractual por impago de la renta. No sólo uno de ellos es el que incumple, sino que el incumplimiento se extiende a todos los plurales arrendatarios y hace que sea la totalidad o el conjunto el que incumple, siéndole en principio irrelevante al arrendador quien de entre los obligados conjuntos es el que ha iniciado el incumplimiento y quien ha cumplido, pues su interés es que el conjunto cumpla y no sólo una parte del conjunto.

No vemos obstáculos insalvables en aplicar a estas situaciones la regla de la extensión del incumplimiento que implícitamente contempla el art. 1150 CC y según la cual, incumplida la deuda por uno solo de los deudores mancomunados no se origina un incumplimiento parcial, sino que el incumplimiento es total.

En definitiva, conforme a la regla general prevista en el art. 1138 CC y concurriendo una pluralidad de sujetos en la posición contractual de arrendatario, el vínculo mancomunado anuda diversas consecuencias en el devenir de la relación arrendaticia, siendo quizás la de más trascendencia la de que toda infracción de alguna de las obligaciones en las que acaso incurran o hubieran incurrido indistintamente cualquiera de los arrendatarios plurales, se extiende necesariamente a los restantes arrendatarios plurales, dando lugar con ello a un incumplimiento total de la prestación arrendaticia y a la sanción que en su caso prevea la ley.

En fin, comunidad jurídica de objetivos, con interna conexión entre los arrendatarios plurales; nada más críptico. Solidaridad, mancomunidad, o cómo morir en el intento.

Se entienden por Diligencias Previas las actuaciones judiciales iniciales e investigaciones procesales realizadas (por el Juez de Instrucción, el Letrado de la Administración de Justicia o por los Funcionarios Judiciales) dentro del llamado Procedimiento Abreviado.

Según la vigente Ley General Tributaria (en adelante LGT), hay 3 tipos de tributos: Impuestos, Contribuciones Especiales y Tasas. En este artículo vamos a centrarnos en estas últimas y en el Municipio de Sevilla.

Cuando necesitamos solicitar/reclamar (lo que sea) a cualquier Administración Pública, de poco sirve (o de nada) hacerlo por teléfono. Debemos hacerlo por escrito. Hay dos formas de presentar escritos en la Administración: presencial y  telemática.

la LECrim dedica su LIBRO IV entero a los Procedimientos Especiales. Uno de ellos es el Procedimiento Abreviado, está regulado en el Título II, que consta de 7 capítulos con 37 artículos (arts. 757 al 794 LECrim, ambos incluidos). No hay que confundirlo el con el Juicio Rápido o Inmediato (que se aplica a aquellos delitos cuya instrucción se presume aún más sencilla).

El 16/06/2022 entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

Son sujetos del usufructo: (1) El nudo propietario: propietario de la vivienda. (2) El usufructuario: persona que disfruta de la vivienda sin tener la condición de propietario.

Las reglas para regular la convivencia (como puede ser la de respetar las horas de descanso evitando hacer ruidos durante las mismas) y el uso de los servicios y elementos comunes (por ejemplo, el uso de la piscina), pueden establecerse tanto en las NRI como en acuerdos de Juntas Generales.

Estas llaves pueden ser para muy variados usos, y cada uno de ellos tiene su correspondiente tratamiento jurídico. Pueden ser las que nos permitan el acceso a los armarios/salas/cuartos de contadores de suministros (de electricidad, agua, gas, telecomunicaciones etc...), al cuarto de máquinas de un ascensor, al cuarto del grupo de presión y el depósito acumulador, al cuarto de calderas, a la azotea, etc ...

Para el titular de una vivienda o local, una buena forma de obtener un mayor rendimiento económico es segregándolos de forma que, fruto de la misma, se obtengan dos o más fincas independientes.

 

El Administrador de una Comunidad de Propietarios bajo ningún concepto puede posicionarse a favor de la Comunidad o de un propietario y en contra de otro.

De esta manera, las Comunidades de Propietarios podrán activar las cuestiones urgentes, que no puedan esperar a que se acabe la Covid.

La determinación del tipo de obra influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación de las mismas por la Comunidad de Propietarios, y también sobre la obligación del pago de las correspondientes cuotas extraordinarias por los propietarios. Hay obras que no necesitan ser aprobadas en Junta, y otras que necesitan, para su aprobación, mayorías diferentes. ¿Qué dice la LPH sobre la obligatoriedad de determinadas obras?

Cuando el arrendatario no paga la renta o cantidades debidas, el arrendador puede presentar una Demanda de reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas. Además, si se cumplen determinados requisitos, en dicha demanda podrá solicitarse la recuperación de la posesión del inmueble, es decir, el desahucio del arrendatario.

En un giro político sin precedentes en nuestra ciudad, el Ayuntamiento de Sevilla, a través de la Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU), ha emprendido una ofensiva contra las Comunidades de Propietarios que han colocado cancelas u otro tipo de cerramientos que impiden el paso por calles, pasajes, o patios, de propiedad pública o privada, susceptibles de estar sometidas a una servidumbre de paso.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo Tribunal Supremo, en su Sentencia 1062/2019, de 12 de julio (Rec. 4980/2018), ha dictaminado que los datos contenidos en las Curvas de Carga Horaria (CCH) son "Datos de Carácter Personal"

La Ley exige, como requisito ineludible por parte del inquilino, la obligación de consignar las rentas debidas para recurrir el desahucio del inmueble cuando se recurra la sentencia que haya acordado el lanzamiento.

El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE del 05/03/2019, ha entrado en vigor el 06/03/2019, y ha sido definitivamente ratificado por la Diputación Permanente del Congreso el 03/04/2019, pasando a ser la normativa jurídica actual en el campo de los arrendamientos urbanos.

El RDL 8/2019, de 8 de marzo, de medidas urgentes de protección social y de lucha contra la precariedad laboral en la jornada de trabajo (BOE 12/03/2019), que entró en vigor 13/05/2019, introdujo la obligación del Registro diario de la jornada de trabajo, consistente en "incluir el horario concreto de Inicio y finalización".

El Tribunal Constitucional, en Sentencia 11/1984, de 29 de noviembre de 1984 establece que: “si una persona al grabar, no está siendo parte de la conversación (grabación ajena), se vulnera el art. 18.3 CE, pero que si una persona graba las palabras que un tercero le dirige, no realiza ningún hecho ilícito”.

La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la posibilidad de reclamar, sin necesidad de abogado y procurador, a través del Proceso Monitorio, el pago de deudas dinerarias de cualquier importe derivadas del impago de cantidades debidas por la titularidad de bienes inmuebles urbanos en concepto de gastos comunes, siempre que se reúnan los requisitos legalmente previstos y se disponga de los documentos acreditativos que exige este tipo de procedimiento.

Para saber qué sucede con el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador, es muy importante que el arrendatario, cuando contrate, sepa si el arrendador del inmueble era su pleno propietario o era solo el usufructuario. De ello dependerá, en gran medida, que el inquilino pueda continuar con el contrato o se produzca la extinción del mismo, pues el contrato de alquiler, sea de vivienda o de local de negocio, se extinguirá si el arrendador fallecido era el usufructuario del bien.

Finalmente, el nuevo RDL 7/2019 no contiene una regulación o control de la renta, de tal forma que las partes continúan pudiendo pactar libremente la renta en todos los casos (art. 17.1 LAU). Por el contrario, sí que se establece una limitación legal al derecho de actualización de renta (art. 18 LAU), de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC.

La normativa española ha suplido procesalmente la carencia de personalidad jurídica de las Comunidades de Propietarios con los arts. 6.1.5° y 7.7 LEC, que reconocen capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad jurídica y la comparecencia enjuicio de las personas que, de hecho, o en virtud de pactos de la entidad, actúen en su nombre frente a terceros, en nuestro caso, los presidentes conforme al art. 13.3 LPH.

La regulación actual de los arrendamientos urbanos y de Propiedad Horizontal, ha sido modificada por el RDL 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (publicado en el BOE de 5 de marzo de 2019).

Hasta marzo de 2019 la LAU no regulaba quién debía satisfacer los Gastos de Gestión (los honorarios de preparación y redacción del contrato de arrendamiento), por lo que era un acuerdo que quedaba al arbitrio de las partes de conformidad con lo dispuesto por el art. 4.2. LAU), aunque no obstante era una práctica habitual que el arrendatario asumiese el pago.

La primera cuestión que debe tener clara un profesional (Abogado, Arquitecto, etc ...) es que la documentación no le pertenece a él, sino al cliente. En nuestro caso, el profesional es un Administrador de Fincas, y el cliente es una Comunidad de Propietarios.

La cuestión se plantea ante la creciente y reiterada práctica de los Consistorios de notificar a las comunidades de propietarios requerimientos de reparación, saneamiento o retirada de elementos, entre otros. Todos esos requerimientos, generalmente, van acompañados de imposiciones de multas coercitivas para el caso de desatención e incumplimiento, o incluso de embargo de cuentas corrientes de la cantidad previsible para el cumplimiento por parte de un tercero, bajo encargo del Ayuntamiento.

La LPH ha sido profundamente reformada (y los artículos anteriores han sido derogados o modificados sustancialmente) por el número cuatro de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

El contrato de arrendamiento de local de negocio se sujeta, en primer lugar, a los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El 02/07/2018 entró en vigor la Ley 5/2018, tras su correspondiente tramitación y aprobación en el Senado. La norma, que modifica la LEC, fue publicada en el BOE de 12/06/2018, con la firma de Pedro Sánchez. Cuando la Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados aprobó en abril de 2018 la proposición de ley, hecha por CiU (Democracia i Llibertat) con el apoyo de PDeCAT, PNV, PP y Ciudadanos, el PSOE la rechazó junto a Podemos y Compromís.

La transmisión de la propiedad se produce con la firma del contrato privado de compraventa y posterior entrega material de la vivienda, sin necesidad de título público ni de inscripción registral, pues así lo dice el art. 609 CC y su teoría del título y el modo:

• Título: contrato privado de compraventa
• Modo: tradición (entrega de llaves y ocupación)

¿Cómo se puede recuperar la posesión frente a un okupa que se ha instalado en nuestro inmueble y no quiere marcharse, dejando al margen la vía penal? Mediante los 3 procedimientos civiles previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Establece el art. 9 de la LPH que es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Asimismo, a la Comunidad le corresponde el mantenimiento y conservación de los elementos comunes que no se hayan atribuido un uso exclusivo a los propietarios; por tanto, responde de su mantenimiento y reparación, a no ser que el daño o desperfecto se deba a un mal uso por parte de un propietario o inquilino.

Los gremios de la hostelería y el espectáculo ha ganado de nuevo una batalla a los propietarios de viviendas que, no pueden dormir, ven afectada su salud con insomnio, ansiedad y depresión (entre otros) y ven devaluado su patrimonio debido a los ruidos que soportan, todo ello con la bendición de este nuevo Decreto 78/2002.

A partir de ahora, los Colegios Profesionales podrán abrir un expediente de colegiación de oficio a quienes, al ajustarse a Derecho, ejerzan la profesión sin estar colegiados, para que, velando por la garantía y seguridad de los ciudadanos, la ejerza legalmente y no incurra en actos ilegales. Acordado el inicio del expediente se requerirá al interesado a fin de que facilite la documentación necesaria para su colegiación con la indicación del inicio del expediente y confiriéndole plazo concreto para de alegaciones. En caso de incumplimiento, los Colegios Profesionales podrán aplicar el correspondiente régimen disciplinario para los casos de ejercicio irregular.

El cemento aluminoso se utilizó para la construcción entre 1955 y 1970, año en el que se prohibió para su utilización en la construcción de viviendas.

El moroso genera un perjuicio directo a la Comunidad de Propietarios, derivado del impago de unas cuotas:

• ordinarias, para el pago de las obligaciones contraídas por la Comunidad de Propietarios, y previstas en el presupuesto ordinario del ejercicio.
• extraordinarias, para el pago de las obligaciones contraídas por la Comunidad de Propietarios, y no previstas en el presupuesto ordinario del ejercicio (obra, reparación, etc...).

Los cargos de Secretario y Administrador pueden ser ejercidos directamente por el Presidente, pues así lo permite la ley.

Como gran parte de las cuestiones que se regulan en la LPH, la materia de la convocatoria de las juntas de propietarios tiene una escasa regulación, dejando a la Doctrina y a la Jurisprudencia la resolución de las cuestiones y dudas que surgen en esta materia que tiene una gran importancia en el desarrollo y devenir de las juntas de propietarios. Y ello, porque es importante significar que la convocatoria disciplina la junta de propietarios.

¿Tienen las Comunidades de Propietarios un derecho de desistimiento ilimitado para cesar el Administrador de Fincas sin concurrir una justa causa que les habilite a realizar ese cese anticipado? Esto sucede con cierta frecuencia y da lugar a que se rompa el criterio de Derecho Civil de contratos, que deben ser observados, y que de no ser así, debe devenir la obligación indemnizatoria correspondiente a la que debe tener derecho el Administrador de Fincas cesado.

El Proceso de Equidad (también denominado Juicio de Equidad) es utilizado para desbloquear los acuerdos que requieren mayoría simple y no la consiguen. También se usa para la designación del Presidente de la Comunidad. Será el Juez el que establezca el criterio final sobre la legalidad o no del acuerdo tomado.

En la Jornada Técnica sobre Accesibilidad Universal en la edificación y espacios públicos organizada por la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), se ha hecho hincapié en que hace falta una mayor sensibilización social para que el derecho a la Accesibilidad Universal sea un hecho, y al mismo tiempo, hay que simplificar el panorama legal y hacer leyes que se puedan cumplir. Los Administradores de Fincas colegiados proponen que las obras de Accesibilidad tengan deducciones en el IS, el IRPF, y el IVA, y que el importe de las licencias de obra sea mucho menor. También se podría establecer un fondo de liquidez acumulativo, que generaría rapidez en la tramitación de las ayudas y un bajo coste de gestión, porque considera que no sería un gasto, ni generaría un déficit en las administraciones públicas, porque los recursos serían acumulativos, volverían al Estado y servirían para financiar nuevos proyectos.

Las Comunidades de Propietarios no tienen personalidad jurídica. Esta es una afirmación indiscutida en nuestro ordenamiento jurídico (artículo 11 del Reglamento Hipotecario), más allá de que dispongan de determinadas facultades y posibilidades de actuación, como la posibilidad de ser titular de fondos y créditos, capacidad procesal limitada o la asunción de obligaciones fiscales y laborales, por citar algunas.

En las Comunidades, los propietarios no sólo tienen derechos, también tienen obligaciones.

Fuerte incremento del número de denuncias a locales, por el aumento de la temperatura que provoca la acción de sus actividades y sus instalaciones en recintos colindantes o próximos

Se denomina "plazo de prescripción" al plazo de que se dispone para reclamar un determinado derecho. Una vez transcurrido el plazo establecido sin haber reclamado, se pierde el derecho a hacerlo.

A veces, los Administradores de Fincas y/o los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria podemos sentirnos desesperados ante los correos electrónicos que recibimos de un determinado cliente, a veces durante meses, todos ellos en un tono, cuando menos, grosero, llegando incluso a plantearnos dejar de prestar nuestros servicios con tal de no tener que enfrentarnos más a esa persona.

La principal obligación que tiene un arrendatario es pagar (la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato). Si el inquilino incumple su obligación de pago, la Ley permite al arrendador recuperar la finca ejercitando un procedimiento judicial (denominado “juicio de desahucio”) para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de dichas cantidades debidas.

Con la situación de crisis económica por la que hemos atravesado y que todavía no ha terminado, los ciudadanos buscan con esmero abrir sus negocios en los locales que existen en muchas Comunidades de Propietarios. Sin embargo, algunos ciudadanos consideran que el objeto social de un negocio puede ser controlado y hasta decidido por la Junta.

El párrafo noveno de la exposición de motivos de la LPH del año 2013, deja claro que la intención del legislador es favorecer los cauces para obligar a los propietarios a cumplir con sus obligaciones de pago, y establece que "una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos".

No siempre se cuenta de igual forma el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios, sino que contará de manera distinta si el propietario estuvo presente o no en la Junta de Propietarios.

Los gastos derivados de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas en los edificios, ya consistan en la instalación ex novo de un ascensor o de plataforma salvaescaleras, o bien, como en el caso de la sentencia objeto de comentario, la bajada a cota cero del ascensor, son fuente en los últimos años de conflictividad en las comunidades de propietarios, en particular a la hora de interpretar cláusulas estatutarias que exoneran de participar en determinados gastos a los bajos.

¿Cuál es el plazo exigido de posesión no interrumpida de un elemento común para adquirirlo por usucapión?

La mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. Hay que captar los matices.

 

 

Existe un derecho al silencio, a la tranquilidad y a la pacífica convivencia, es decir, un derecho a ejercitar el propio derecho de propiedad y convivir dentro de un régimen de propiedad horizontal en unas condiciones medias de calidad de vida y respeto de los derechos de los demás vecinos.

Sin embargo, la mera instalación en un local comercial de una peluquería, un supermercado, un restaurante, o el mero alquiler a un estudiante de una habitación de una vivienda, no son "per se" actividades ilegales, molestas, insalubre, nociva y/o peligrosa, sino que habrá que valorar el caso concreto, y comprobar si realmente lo es. En nuestras sentencias es normal encontrar supuestos relativamente parecidos donde en un caso se entiende que es actividad molesta y en otro no. Hay que captar los matices: la actividad de una consulta médica puede no entenderse como molesta, pero la de otra consulta médica vecina sí, como ha ocurrido con algunos casos tratados por nuestros tribunales.

 

NORMATIVA

Ordenanzas Municipales:

Normalmente los propios Ayuntamientos, disponen de Ordenanza sobre protección contra ruidos y vibraciones en la que se hace referencia a la convivencia diaria y a los límites sonoros dependiendo del momento del día en que se produzcan.

LPH:

La LPH alude a la existencia de disposiciones generales sobre estas actividades, pese a que ha sufrido modificaciones y cambios en su interpretación motivados por la propia configuración del Estado y por numerosas nuevas normas relativas a cuestiones medioambientales.

El art. 7.2 regula en cinco párrafos la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, y también las concernientes a la prohibición de actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El primero se ocupa del supuesto sustantivo, mientras que los otros cuatro se refieren a cuestiones de procedimiento a seguir y de quién debe hacerlo:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

La justificación de esta regulación reside claramente en mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el inmueble, es decir, lograr que cada individuo ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás (el ejercicio de la propiedad en estos regímenes no es exactamente el del art. 348 CC). Para ello, no sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse, y pueden ser perjudicadas por la acción de cualquier persona, sea o no propietario del inmueble. Y, obviamente, estas actividades citadas no pueden desarrollarse en el inmueble de la comunidad para que se aplique el art. 7.2 LPH, y no por el propietario de un inmueble pero en cualquier otro lugar, pues pretendemos salvaguardar el buen clima de convivencia en una comunidad concreta, y por ello juzgamos conductas que se realizan en un determinado piso o local, que es el de la comunidad de propietarios.

Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas:

Este Decreto define lo que debe entenderse por cada una de estas actividades. Según el art. 3:

• son actividades molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
• son actividades insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
• son actividades nocivas son las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
• son actividades peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

Estas definiciones son muy importantes, pues en cada caso debe valorarse si la conducta que se pretende juzgar es insertable en alguna de dichas categorías, pero debemos descender a cada caso concreto y valorar si realmente la conducta en cuestión es molesta, insalubre, nociva o peligrosa. De entrada, dicha valoración corresponde al vecino o vecinos que se sienten perjudicados. Pero en último término corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si lo es o no, y obrar en consecuencia. Por ello, y es algo que debemos tener muy claro, la definición debe llenarse de contenido en cada caso concreto: una actividad puede ser molesta en un caso y en otro muy parecido no serlo, dependiendo del grado de intensidad y de que supere o no los límites de la normal razonabilidad o tolerabilidad.

 

ALCANCE DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE CESACIÓN

Esta acción sanciona las actividades molestas que se desarrollen en los elementos, servicios o pertenencias comunes (ejemplo: en la piscina de la comunidad, por un aire acondicionado, etc…), y también las que se produzcan en el interior del piso o local como elemento privativo.

Aunque el art. 7 de la LPH establece que las actividades molestas o dañosas deben contravenir las disposiciones administrativas vigentes que haya dictadas al respecto por los Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también podría iniciarse la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad (aunque no vengan descritas las conductas en ese cuerpo normativo), cuando la actuación del comunero infrinja las relaciones de vecindad y buena convivencia por su pésima conducta.

Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, el art. 7.2 de la LPH establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local:

• Las prohibidas en los estatutos.
• Las que resulten dañosas para la finca.
• Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Ha de significarse al respecto, que el Tribunal Supremo señala que en todos los casos se ha de dar una cierta notoriedad constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad", por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario, además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Así mismo, ha precisado que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales.

En este otro artículo pueden encontrar información adicional sobre la acción de cesasión.

 

REPERTORIO JURISPRUDENCIAL

No existen actividades "per se" molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, sino que habrá que valorar cada caso concreto y concluir que lo sea realmente o no, atendiendo a todas las características que concurren en el caso concreto y a que gocen de cierta estabilidad en el tiempo: no parece de interés instar la cesación de una actividad que ya cesó, por ejemplo, si un vecino tocó el piano toda una madrugada y ello no ha tenido continuidad en el tiempo, sin perjuicio de las posibles reparaciones de daños que puedan corresponder, pues ése es otro tema.

Definidas las distintas categorías de actividades, es el momento de ofrecer los ejemplos jurisprudenciales. Siempre hemos de tener claro que, pese a que algunas sentencias hayan considerado como molesta, insalubre, nociva o peligrosa una actividad concreta, en todo caso hemos de valorarla en el caso concreto, para determinar si lo es o no, si supera los límites de tolerancia normales o no. Por ello, es muy rico el análisis (a veces, contradictorio) que nuestros Tribunales han hecho de estas categorías de actividades. Veamos las respuestas de nuestros tribunales, de manera sistematizada y breve.

Actividades molestas:

Suelen ser típicas las sentencias donde se califica como tales las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, por ejemplo, siempre debiendo descender al caso concreto y determinar si realmente es lo suficientemente incómoda para considerarse molesta.

La música y ruidos hasta altas horas normalmente se ha considerado actividad molesta, aunque sobrepasar la normativa reglamentaria en lo tocante a decibelios no convierte en molesta la actividad, sino que es un indicio más a valorar. La instalación de un café bar fue considerada actividad molesta por la STS 14-2-1989 y la SAP Huesca 5-3-1993. El ruido era considerado como molesto en las SSTS 18-5-1994, AP Albacete 2-2-1996, AP Salamanca 16-10-1997 y AP La Coruña 9-7-1998. La SAT Palma de Mallorca 7-2-1983 interpretó que era molesta la actividad desarrollada por un local donde la actividad musical implicaba ruidos exagerados: 47 decibelios, frente a los 20 fijados en la ordenanza local aplicable, sin que el titular adoptase medidas pese a las quejas de la comunidad.

También existen instalaciones industriales que producen oxidaciones en el ascensor y partículas que queman la ropa, como en la SAP Burgos 12-6-1982, y cuya actividad es considerada como molesta e insalubre.

Más actividades molestas son las derivadas de la utilización de un aparato de calefacción y agua caliente que produce ruidos molestos, como se desprende de la SAT Valladolid 27-12-1984.

También se ha considerado actividad molesta la instalación de hornos de los que emanan vapores u olores. La STS 22-11-1960 consideró molesta e insalubre la elaboración y cocción de embutidos debido a la emanación de vapores y olores. Los vapores provocaron dicha consideración para una perfumería-droguería en la STS 16-7-1993. La STS 13-6-1972 (M. A. 3623) hace alusión a las "constantes quejas de los vecinos del inmueble por las emanaciones de gases y olores que producen dolores de cabeza e irritación en las vías respiratorias", considerando probada la incomodidad de dicha actividad. La STS 28-9-1993 (M. A. 6750), a su vez, se ocupan de un restaurante donde es apreciable la "emisión excesiva, perjudicial y molesta de humos producidos, durante la preparación, cocción y condimentación de las comidas que sirven, que se extienden y penetran por el conjunto del inmueble".

La instalación de aire acondicionado en un patio de luces provocando vibraciones, ruidos y expulsión de aire caliente en cantidades superiores a los límites tolerables debe considerarse actividad molesta (SAP Barcelona 10-1-1991).

También los tendederos. La SAP Valencia 27-7-1983 señala que "la colocación de tendederos, tiene que realizarse en el muro del patio interior ocupando el vuelo de las terrazas interiores, y la colocación para secar ropas mojadas, en tales tendederos con el consiguiente goteo sobre las terrazas, constituyen una actividad incómoda para los propietarios de las viviendas de la planta primera".

También la excesiva afluencia de personas a un inmueble, si es constante. No es unánime el argumento, fruto del análisis de cada caso concreto. Así, la STS 6-7-1978 no consideró incómoda (molesta) la instalación de una consulta médica, mientras que la STS 18-6-1990 sí consideró incómoda la instalación de una clínica de traumatología permanente, pues era constante la afluencia de accidentados, tanto durante el día como durante la noche. La SAP Cáceres 2-4-1984 entiende que es molesta la actividad de una compañía de seguros debido especialmente "al uso anormal del ascensor y rellano de la escalera de la planta cuarta".

También la instalación de un centro docente u oficina (en este sentido, las SSTS 11-10-1978, AP Madrid 29-11-1993 y AP Tarragona 9-3-1995)

También la tenencia de ciertos animales. Molesta fue considerada la estancia de un asno en un sótano (SAP Zaragoza 18-2-1992) o la tenencia de doce gatos en un elemento privativo (SAP Barcelona 3-12-1996), así como la instalación de una jaula con palomas en un elemento común (SAP Tarragona 30-9-1993).

También la perturbación de la convivencia a causa de insultos y amenazas por parte de algún ocupante del inmueble (SAP Valladolid 13-10-1995), aunque el TC modificase esta situación en algún caso (Vid. STC 28/1999, de 8 de marzo).

Estas actividades, ya vemos, han sido consideradas molestas dependiendo del caso concreto: un vecino puede dedicarse a tocar el piano y no será por ello molesta su actividad, pero si lo hace a altas horas de la madrugada, entonces sí que puede llegar a serlo. O por tener un perrito no estamos ya ante una actividad molesta, pero si dicho perrito se caracteriza por ladrar de manera compulsiva y enfermiza, nos acercamos peligrosamente al concepto de actividad molesta. Por ello, debemos siempre estar a cada caso concreto.

Pero NO es actividad molesta "per se":

• el hospedaje. Así, la SAP Madrid 3-11-1993 entendió que el hospedaje en un piso de trece personas NO era una actividad molesta.
• la instalación de una casa regional (STS 3-12-1966).
• la instalación de una funeraria. La SAT Valladolid 12-2-1987 se expresa en estos términos: "el rechazo de los vecinos a la actividad del local comercial dedicado a funeraria es justificable según la prueba psicológica, pues muestra el aspecto luctuoso de la vida, pero no es menos cierto que esa misma prueba afirma que no debe tabuizarse la muerte y que el rechazo inicial disminuye con el tiempo de adaptación, teniendo el mismo problema si la funeraria estuvierainstalada en el edificio colindante y entonces no tendrían ninguna posibilidad de evitarlo, además de que se han efectuado las instalaciones teniendo en cuenta los elementos posibles para reducir al mínimo la percepción de la actividad,tanto visual como acústica, por lo que hay que determinar que dicha actividad no está incluida en el artículo 5 ni en el citado artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal".
• la instalación de una guardería infantil. La SAP La Coruña 31-10-1979 señalaba que "no es un hecho que no necesite demostración el de que una guardería infantil o jardín de infancia forzosamente tenga que suponer incomodidad paralos vecinos de un inmueble o que de ella se deriven daños para la finca". Sin embargo, sí resulta actividad molesta la utilización de una vivienda habitual también como guardería, pues no se garantizan ciertas normas sanitarias deobligado cumplimiento (SAP Barcelona 6-4-1981).

 

Actividades insalubres:

Respecto de las actividades insalubres, pueden citarse casos en los cuales una persona realiza tal dejación en su higiene que resulta repercutida la salud de los vecinos, como el caso de cierta sentencia referida a un drogadicto que había llegado a un grado tal que las condiciones antihigiénicas en que vivía determinaron la privación del uso de su piso (supuesto parecido se aprecia en la SAP Valencia 29-6-1995).

También puede dudarse en casos como la tenencia o cría de ciertos animales, o la tenencia de determinados aparatos que emitan radiaciones. Nuevamente, debemos acudir al caso por caso para valorar si la conducta es insalubre o no. La taxidermia no es actividad insalubre según la STS 8-4-1965, ni la instalación de una consulta radiológica en una vivienda, según la STS 17-11-1993.

Difícil resulta imaginar la realización de actividades nocivas en un piso o local, a la vista de la definición citada anteriormente. Normalmente será insalubre o peligrosa, pero el daño ambiental que se exige no suele tener buen encaje en un inmueble urbano.

 

Actividades peligrosas:

Las actividades peligrosas entrañan un riesgo superior al que normalmente se asume para satisfacer las necesidades de los propietarios u ocupantes de inmuebles. Obviamente, hay que estar al caso concreto, pues lo que hoy es peligroso, mañana puede no serlo: así, no se ha considerado peligrosa la mera tenencia de bombonas de butano, pese a que se hayan causado daños en bastantes ocasiones, así como tampoco la instalación de una industria de recauchutado, pese a que por caso fortuito se causase un incendio (STS 28-2-1961), y sin embargo sí lo ha sido una industria que produce oxidaciones en las partes metálicas del ascensor (SAP Burgos 12-6-1982) y partículas que queman las ropas (además de ser molesta por los ruidos que provocaba e insalubre por los olores), o una industria de fábrica y venta de pinturas (STS 20-4-1967). Pero cabe pensar en supuestos tales como instalación en el piso de pequeños laboratorios, que puedan representar algún tipo de peligro para los vecinos, aunque jurisprudencialmente no se han estudiado estos casos.

 

TRÁMITE PROCEDIMENTAL QUE DEBE SEGUIR QUIEN ESTIMA QUE SE REALIZA ALGUNA ACTIVIDAD DE ESTE TIPO

ANTES DE TODO:

Es importante saber que el art. 16.2 LPH establece que "cualquier propietario podrá pedir que la Junta de Propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, que los deberá incluir en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre." Por lo tanto, todo perjudicado puede optar entre resolver el problema él solo o bien requerir la intervención de su Comunidad de Propietarios. La correcta elección dependerá de cuál es la actividad que desea denunciar.

Si, definitivamente, el afectado decide que quiere inmiscuir a la Comunidad de Propietarios debe cumplir los siguientes requisitos:

• Ser propietario de un inmueble de la comunidad: No es relevante que el solicitante sea moroso con la comunidad, si bien, la peculiaridad es que este asunto se debatirá pero no podrá votar el perjudicado instante al estar privado del derecho al voto.
• Dirigir un escrito al Presidente de la Comunidad de Propietarios (se excluye al inquilino en la suscripción de este escrito) de carácter fehaciente: acreditar la recepción del escrito mediante firma, burófax, mensaje certificado, buromail o carta certificada, que recogerá:
  • Los datos personales del propietario solicitante y de su propiedad.
  • La descripción de la actividad: agente causante, horario y daños/molestias causados.
  • Fecha del escrito, para poder probar que el asunto fue planteado a tiempo de ser incluido en el Orden del Día de la Junta más próxima. Se presentará al menos 6 días antes de la fecha fijada para la Junta Ordinaria. Si no se cumple este plazo, el debate del problema se pospondrá a otra Junta posterior.

No es necesario informar al Administrador de Fincas del asunto.

 

PRIMER PASO.- REQUERIMIENTO PREVIO A LA ACCIÓN DE CESACIÓN = APERCIBIR AL PROPIETARIO CAUSANTE:

Es bastante posible que en algunos casos el mero apercibimiento entre vecinos, mero contacto social, baste para que cese esa actividad perjudicial de la convivencia. Así, puede que para que el vecino de al lado deje de tocar el piano a altas horas de la madrugada, baste con las quejas informales que se le hagan llegar, sin tener que acudir a los mecanismos jurídicos reglados.

Pero en otros muchos casos, no bastará el simple aviso verbal, y habrá que acudir a otros medios. La Ley de Propiedad Horizontal exige con carácter previo al ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, que el Presidente de la misma efectué un requerimiento por escrito y de manera fehaciente -burofax o requerimiento notarial- a la persona que realice la actividad molesta, ya sea el propietario del piso o local, ya sea el ocupante del inmueble.

En el caso de que el requirente sea la Comunidad, y por imperativo legal, deberá ser su Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, quien deberá requerir a quien realice las actividades prohibidas la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes. Pero nunca debe ser el propio vecino molestado el que realice la comunicación.

Se permite que el Presidente delegue en el Administrador no solo la redacción sino también el resto de la gestión. La STS 18-6-1990 entendió que era posible, bastando que el presidente encargase materialmente la realización.

En el requerimiento hay que hacerle saber al infractor que debe cesar de forma inmediata en las actividades molestas advirtiéndole que en caso negativo se ejercitarán las acciones legales que amparen el derecho de la Comunidad. Igualmente considero recomendable, si el causante de las molestias es un ocupante -inquilino, usufructuario, etc.- que se le envíe otro requerimiento fehaciente al propietario del piso o local.

No hay modelos para la comunicación o requerimiento (SAT Valencia 10-7-1974), pero en cualquier caso deberá ser siempre fehaciente (bien mediante copia firmada por el vecino que ocasiona los problemas con cumplimentación de sus datos personales, bien mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, o bien mediante carta certificada con acuse de recibo).

Si un propietario no es atendido por el Presidente, deberá dirigirse a él por escrito, también fehaciente.

El Presidente debe dirigir al infractor una carta del tipo:

Como ya algunas veces se le ha venido indicando, esta Comunidad valora de forma objetiva que la actividad que Vd. desarrolla en la vivienda ____ está causando molestias al vecindario y perturbando la paz, descanso y sosiego al que todo buen vecino tiene derecho, aspecto que viene tipificado como prohibidas en la Ley y sancionada en el artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, por medio de la presente le hago constar que si en el plazo de siete días no cesa en dicha actividad, se llevarán a cabo las acciones judiciales oportunas para la privación de la ocupación de la vivienda, independiente del resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiera derivar de la actividad dañosa que viene propiciando.

Es de esperar y desear que no sea necesario actuar judicialmente, en bien de todos, por lo que le ruega cese en dicha actividad que perjudica a la Comunidad y a los propietarios.

Muy atentamente le saluda,

EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD

SEGUNDO PASO.- LLAMAR A LA POLICÍA LOCAL:

Es vital llamar a la Policía Local (que tiene plenas facultades en materia de perturbaciones de este tipo, como órgano imparcial y velador del descanso, paz y sosiego de los ciudadanos) para que levante acta de dichas perturbaciones. En caso contrario, nos encontraríamos en una situación de “su palabra contra la mía” y el caso sería archivado.

Cuando llamemos a la Policía debemos identificarnos, pero siempre haciendo la indicación de que queremos mantenernos en el anonimato para evitar represalias de los vecinos denunciados. Posteriormente deberemos solicitar copia del acta levantada por los agentes en dicha intervención, y recogerla en la Jefatura de Policía. También deberemos pedir que nos indiquen los números de identificación de los agentes, la fecha y hora de actuación. Si en dicha acta se reconocen las perturbaciones causadas que vulneran la normativa, tendremos alta probabilidad de éxito en la acción y probablemente nos ahorraremos las costas judiciales.

Lo normal es que si los agentes de la policía detectan una infracción, ellos mismos inicien un expediente administrativo, que puede ser paralelo a la Demanda Judicial de la Comunidad o del particular.

 

TERCER PASO: LA OBTENCIÓN DE PRUEBAS:

La reciente  Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (Ver Noticia) nos da una idea que cómo conseguir que la acción prospere. En este caso, fue el propietario afectado (y no la comunidad) el que a título personal realizó los cuatro puntos siguientes:

1. Hay que llamar a la policía, como ya hemos indicado.
2. Hay que colocar cámaras de vídeo que prueben que el perro ladra a todas horas.
3. Hay que levantar una o varias actas notariales.
4. Hay que solicitar a peritos que redacten informes de mediciones acústicas.

Recuerda que tú no puedes solicitarle estas medidas a tu administrador, por lo que no debes dirigirte a él para estos temas, ni debes de usarlo de intermediario (ya que tú no eres su cliente, lo es la comunidad), sino dirígete al presidente, que es el representante legal de la Comunidad. Y el presidente sí es el que debe tratar el tema con el administrador, y convocar una junta general si lo considera conveniente.

 

CUARTO PASO.- ACUERDO EN JUNTA GENERAL:

Es vital que la autorización comunitaria venga reflejada en un punto del orden del día, de modo similar al siguiente:

Punto Xº.- ACTIVIDADES MOLESTAS/INCÓMODAS/INSALUBRES DEL PISO xx.- Aprobación, si procede, del inicio acciones judiciales en defensa de los intereses de la Comunidad y sus Propietarios, y otorgamiento de poder para pleitos a favor de letrados y procuradores.

De forma continuada se están dando quejas al Presidente sobre las actividades que se realizan en este piso, toda vez que lo ocupan un grupo de personas que desarrollan fiestas por las noches y reuniones hasta altas horas de la madrugada, con música alta y haciendo unos ruidos en verdad molestos, que impiden el descanso a los vecinos, sin que las llamadas al orden hechas de forma personal hayan servido para nada, ni tampoco con el requerimiento formal hecho por el Presidente, de ahí que se propone que la Junta tome las medidas legales oportunas, conforme a lo previsto en el artículo 7, apartado 2, de la LPH, así como, otorgar poder para pleitos a favor de letrado y procurador, lo que es aprobado por todos los asistentes (Votos a favor: ; Votos en contra: ; Abstenciones: ).

Realizada la votación, nos encontramos con dos posibilidades:

1. La Comunidad vota a favor de los afectados: En caso de aceptar apoyar al vecino afectado, en forma extrajudicial, el presidente requerirá por escrito al causante propietario del inmueble y arrendatario, si se da el caso, para que en un plazo determinado cese en el mismo o adopte las medidas correctoras necesarias que eviten el perjuicio. De este escrito debe quedar constancia de su recepción y contenido. Además, en el orden del día de la Junta se recogerá votar el nombramiento de abogado y procurador para instar un procedimiento ordinario contra el causante de la actividad, regulado en el artículo 7.2 de la LPH.
2. La Comunidad votar en contra de los afectados: El propietario perjudicado deberá requerir requiera de forma extrajudicial y fehaciente al causante de la actividad para que la cese en un plazo determinado. Si el causante del perjuicio es un elemento o instalación de la propia Comunidad de Propietarios, se requerirá a su Presidente para que solvente el problema causado antes de acudir a un procedimiento Judicial. El propietario afectado podrá demandar a título individual instando un procedimiento a su nombre frente al causante del perjuicio, solicitando la cesación y una indemnización por daños y perjuicios en la vía civil o el cierre o adaptación de la actividad en vía contencioso-administrativa.

QUINTO PASO: LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA/DENUNCIA/QUERELLA:

Si la Comunidad decide no emprender acciones judiciales, el propietario afectado no tendrá más remedio que presentar la demanda de forma particular, apoyada de los mismos documentos anteriormente referidos, e incluso podría, si fuera el caso, demandar también al Presidente por omisión en sus funciones.

Pero si la Comunidad decide demandar, una vez fracasada la vía extrajudicial, se insta la acción de cesación por parte del presidente, contando con la autorización de la Junta de Propietarios. Ya nos encuadramos en el plano judicial, y no cabe que sea el administrador el actor, pues es el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea propietario o mero ocupante.

La acción de cesación de actividades molestas es una acción especial que tiene a su alcance la Comunidad de Propietarios y que va dirigida a conseguir que el Juzgado dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al cese definitivo de dicha actividad molesta.

Acordada en Junta de Propietarios la interposición de la demanda judicial, deberá presentarse acompañada (al menos) de los siguientes documentos:

• Copia de los Estatutos de la Comunidad (únicamente en el caso de que contemplen el tema de las actividades prohibidas)
• Comunicación fehaciente de apercibimiento efectuado por el Presidente al infractor.
• Actas policiales que amparan la demanda.
• Certificación del acuerdo comunitario en el que apruebe dichas acciones.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas.  Si presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local". Por ello, cautelarmente, mientras se sustancia el proceso, el ocupante dañante debe dejar de tocar el piano, de realizar la actividad industrial, hostelera o profesional puesta en cuestión, sin perjuicio de que finalmente se decida que realmente lo es o no.

Si la sentencia fuese estimatoria (favorable a la Comunidad), la LPH establece que se podrán establecer distintas medidas por el Juzgado:

1. La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local.
2. La indemnización de daños y perjuicios.
3. Privar al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un plazo máximo de tres años.

Todos estos requisitos referidos a la acción especial de cesación de actividades molestas en la Comunidad son necesarios si lo que se pretende es una acción basada en la cesación de actividades peligrosas, nocivas, insalubres o ilícitas.

 

LA SENTENCIA - LA CESACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS PUEDE SER CASTIGADA CON LA PRIVACIÓN DEL USO DE LA PROPIEDAD HASTA TRES AÑOS

Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o no. "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento". Por ello, puede que la actividad no se considere molesta, nociva, insalubre o peligrosa, y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años.  La SAP Valladolid 13-10-1995 entiende que se puede privar del uso al titular, pero es posible que el Juez acuerde que se pueda utilizar por el resto de familia.

Esa posible privación final del uso ha sido polémica, pues ha planteado problemas de constitucionalidad resueltos por el TC: así, la STC 301/1993, de 21 de octubre, señala que no se afecta al derecho de propiedad por esa privación temporal, pues el artículo 33 CE está orientado como garantía frente a los poderes públicos, y además estamos ante una mera sanción civil, no ante una pérdida de la propiedad. Por otra parte, la STC 28/1999, de 8 de marzo, considera que no se afecta al artículo 19 CE, sobre derecho de residencia, pues para elegir una residencia concreta debe estarse también habilitado para ello, y si se está los poderes públicos no intervienen, pero si no se está, no se puede ejercer ese derecho, como el caso que nos ocupa.

Ejemplo de sentencia de cesación de actividades molestas en la comunidad. AP Pontevedra -Sección 1ª-, sentencia 30.04.2015:

"El examen de los autos revela que efectivamente se ha probado la existencia de una actividad insalubre -malos olores procedentes del piso de la demandada, no solo por la existencia de animales -gatos, concretamente- sino también por la acumulación de basuras desperdicios- a través de la prueba documental y testifical imparcial, tanto de la fuerza policial como de terceros que se corrobora con el reconocimiento judicial y la negativa de la Sra. Lidia de permitir el acceso a su piso. Tan es así que además del mal olor se destaca por el mal olor en torno la puerta de su domicilio.

Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad, desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales".

Es preciso determinar (con cierta claridad, uniformidad y seguridad jurídica) ciertas pautas de actuación esenciales para la redacción de las convocatorias/citaciones y actas de las Juntas Generales de Propietarios. Todo ello, sin olvidar que en materia de Propiedad Horizontal rige el principio de conservación de los acuerdos cuando los defectos son meramente formales y no impiden conocer la voluntad comunitaria. Si el defecto es esencial (particularmente en lo que respecta a la forma de la votación y al resultado de la votación), el anterior principio no es aplicable .

El Tribunal Supremo, en sentencia de 14 de septiembre de 2016, se pronuncia sobre el plazo de prescripción de la acción para que la Comunidad pueda exigir la demolición de obras realizadas por un copropietario en elemento común de la finca, sin haber obtenido la pertinente autorización de esa Comunidad.

 

Concretamente el 4 de diciembre de 2017

Una de las cuestiones más interesantes en el ámbito de la Propiedad Horizontal es la relativa a los actos de comunicación. Los Administradores de Fincas asumen que comunicarse con los comuneros es una de las tareas más preocupantes en una comunidad. ¿Qué pasará si no hago bien las comunicaciones? ¿Y si no les llegan bien? ¿Es válido el buzoneo? ¿Qué pasa si dos comuneros se divorcian? ¿Debo mandar comunicaciones a ambos? ¿Hace falta la fehaciencia en el acto de comunicación?

Estas funciones son:

Uno de los temas que con mayor frecuencia plantea y suscita debates y polémica es el relativo a la realización de obras en las comunidades de vecinos, tanto por los titulares de inmuebles como por los de los locales. y ambos tienen su regulación en la LPH, tras la Ley 8/2013 en los arts. 7.1 y 10.3, b) LPH.

En materia de responsabilidad por defectos constructivos, el planteamiento general es que cada uno de los sujetos que interviene en la edificación debe responder de los daños causados por defectos que le fueren imputables a él mismo (o a aquellas personas por las que haya de responder en el marco de los supuestos de responsabilidad por hecho ajeno). Es decir, se parte de la responsabilidad individual, de un concreto agente de la edificación.

Un tema recurrente en las relaciones entre la comunidad y el administrador de fincas suele ser el alcance de las obligaciones de éste en el vínculo contractual que le une a la comunidad "desde la aprobación en junta" de su nombramiento por mayoría simple.

Como es sabido, la enumeración de los elementos comunes de un edificio contenida en el Código Civil no constituye numerus clausus, sino que tiene carácter simplemente dispositivo (STS 17.06.1988), pues se contempla lo que es normal que sean elementos comunes pero no hay prohibición de que estos elementos se configuren como privativos.

Una de las materias más importantes y relevantes en el contorno de la Propiedad Horizontal es la relativa a la adopción de acuerdos, que además es de las materias más complicadas de interpretar y aplicar en el día a día por los administradores de fincas y abogados.

Indica el autor que, aunque es cierto que el Código Civil impone al arrendador como obligación esencial mantener al arrendatario en la posesión pacífica de la cosa durante todo el tiempo del arrendamiento, existían hasta ahora diversidad de interpretaciones jurisprudenciales sobre la materia.

El Administrador solo podrá ejecutar materialmente las obras ordinarias previstas en el presupuesto aprobado

La situación actual en muchas comunidades es absolutamente precaria en un tema tan esencial para los servicios comunes como es la economía

STS (Sala 1ª, de lo Civil) 768/2012, de 12 de diciembre - Recurso 1139/2009 - SP/SENT/698827 - Ponente: José Antonio Sedas Quintana.

STS (Sala 1ª, de lo Civil) 691/2012, de 13 de noviembre de 2012 - Recurso 173/2010 - Sentencia SP/SENT/696597 - Ponente: Juan Antonio Xiol Ríos

Salvo autorización de la comunidad de forma expresa o tácita

SP/CONS/79860

SP/CONS/80363

TS, Sala Primera, de lo Civil, 787/2011, de 24 de octubre Recurso 1803/2008. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RÍOS. SP/SENT/649426

TS, Sala Primera, de lo Civil, 818/2011, de 17 de noviembre. Recurso 1332/2009. Ponente: JUAN ANTONIO XIOL RÍOS. SP/SENT/657304

Se considera acertada la fijación de un período determinado de privación del piso o local, dentro de los tres años que fija la LPH.

El 01/11/2011 entró en vigor la Ley 37/2011, de 10/10/10, de medidas de agilización procesal. Su finalidad, según la Exposición de Motivos, es incorporar determinadas medidas de agilización procesal en los órdenes civil, penal y contencioso-administrativo, que obedecen al propósito común de suministrar a nuestros tribunales instrumentos procesales óptimos para la gestión procesal.

Sentencia 391/2011, 22-7-2009 SP/SENT/472080 de la Sala Primera, de lo Civil del TS:

Una Comunidad de Propietarios, reclama a través del proceso monitorio, una cantidad de dinero superior a 3.000 €.

Problemas que existen en la celebración de las juntas de propietarios cuando los comuneros reclaman el debate de temas que no se han incluido en el orden del día.

La LAU abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de local de negocio para pasar a hablar de arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

El día 31-10-2011 entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, con el pretencioso título de «Medidas de Agilización Procesal».

Definiciones y Análsisis jurisprudencial.

Análisis del Art.51 de la LAU.

La LAU busca un nuevo equilibrio en los conflictos de intereses de las partes contratantes. Tal equilibrio lo tuvo que articular el legislador alrededor de los elementos básicos de la relación contractual, esto es, la duración del contrato y la determinación de la renta.

La LAU (EDL 1994/18384) buscó un nuevo equilibrio en los conflictos de intereses de las partes contratantes. Tal equilibrio lo tuvo que articular el legislador alrededor de los elementos básicos de la relación contractual, esto es, la duración del contrato y la determinación de la renta.

Introducción

La multa será de 250 €

Cualquier profesional (que ejerza una actividad para la que se requiera colegiación obligatoria) o entidad (tenga o no personalidad jurídica), o bien su representante, tiene ya la obligación de relacionarse a través de medios electrónicos con las Administraciones Públicas para la realización de cualquier trámite de un procedimiento administrativo.

El BOE de 27 de junio publicó la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que entró en vigor el día 28 de junio del 2013, y cuya disposición final primera modifica la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal.

 

Tras la aprobación de la Ley 8/2013 se han introducido diversas modificaciones en materia de instalación de ascensores, lo que nos obliga a actualizar la jurisprudencia aplicable, en cuanto a la respuesta que el TS le da a cada caso que se nos presenta en las comunidades de propietarios cuando se trata de instalar un ascensor.

Uno de los temas que con mayor frecuencia plantea y suscita debates y polémicas en las comunidades de propietarios es el relativo a la realización de obras por los comuneros (sean titulares de viviendas, oficinas o locales).

El fundamento jurídico de la exclusión de la participación de los locales comerciales en los gastos de ascensor deriva de su «no uso» del mismo.

Recientemente se ha conocido el Anteproyecto de Ley de Servicios Profesionales mediante una presentación difundida por el Ministerio de Economía y Competitividad, en la que se suprime la «reserva exclusiva de actividad» de los arquitectos, arquitectos técnicos y aparejadores regulada en la LOE, con respecto a las competencias para proyectar, dirigir las obras y dirigir la ejecución de las obras de edificios residenciales, culturales, docentes y/o religiosos.

La Sentencia, de 13/09/2012, de la Audiciencia Provincial de Zamora, estima la acción de responsabilidad extracontractual ejercitada por la Comunidad de Propietarios contra el Presidente de la misma, debido a que contrató una póliza de seguro de daños del edificio con una compañía de seguros sin haber extinguido la anterior, lo que motivó que la Comunidad tuviera que pagar las primas de los dos seguros ante la reclamación judicial del pago por parte de la primera aseguradora.

A continuación detallamos íntegramente una Sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba en la que se indica:

El pasado viernes (18 de mayo de 2012) el Gobierno aprobó el anteproyecto para la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que busca la «dinamización y flexibilización del mercado del alquiler», según la ministra Ana Pastor, así como «priorizar la voluntad de las partes frente a las obligaciones legales».

Las nuevas tecnologías siguen ganando terreno a los sistemas tradicionales. El último paso lo han dado en la actividad de los administradores de fincas. Una nueva figura jurídica irrumpe en su día a día: Tercero de Confianza para ahorrar tiempo y dinero. A través de este sistema, los comunicados del administrador de fincas por correo electrónico o por vía ordinaria tendrán la misma validez que el tradicional burofax, mucho más farragoso y costoso.

Directivos y representantes de varios colegios profesionales de Andaluces se han reunido en la puerta de la sede de la Escuela de Aparejadores de Sevilla para denunciar que dicho edificio está presidido por un rótulo que indica «Ingeniería de la Edificación», pese a que el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía ha anulado el plan de estudios de los antiguos Aparejadores que usaba ese nombre, por inducir a confusión con otras carreras relacionadas con la ingeniería y la construcción. También el Tribunal Supremo anuló esta denominación, en una sentencia que fue avalada por el Tribunal Constitucional.

La propietaria onstruyó una cabaña de madera en el paraje Vallehermoso, en Utrera, que ahora tendrá que demoler porque estaba edificada sin licencia en suelo no urbanizable.