Arrendamiento, cesión y subarriendo de local comercial

El contrato de arrendamiento de local de negocio se sujeta, en primer lugar, a los pactos que figuren en el contrato y con carácter subsidiario a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

 

El arrendamiento de local de negocio es aquel que recae sobre aquellas edificaciones urbanas habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo.

El arrendamiento de local es denominado técnicamente por la LAU como "arrendamiento para uso distinto del de vivienda", y el régimen aplicable a su arrendamiento viene previsto en el art. 4.3 LAU:

"Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."

 

DE LA CESIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL Y SUBARRIENDO

Cuando el contrato de arrendamiento es posterior al 1 de enero de 1995, se encuentra regulado por la LAU 1994, que ha sido modificada en varias ocasiones.

En el caso de que el arrendatario del local quiera ceder el mismo a una tercera persona, puede hacerlo:

• a través del subarrendamiento
• a través de la cesión del local (vulgarmente denominado "traspaso de local")

[block_highlight align="right"]Es importante recordar que el inquilino podrá subarrendar o ceder el local a una tercera persona, siempre que en el contrato no se haya prohibido[/block_highlight

Es importante recordar que el inquilino podrá subarrendar o ceder el local a una tercera persona, siempre que en el contrato no se haya prohibido, toda vez que como existe libertad de pactos entre los contratantes, puede establecerse esta prohibición. Si en el contrato no se ha estipulado nada respecto del subarriendo o cesión del contrato, el art. 32 LAU establece que el arrendatario del local podrá subarrendar el local o bien ceder el local de negocio a una tercera persona, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. En estos casos, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 20 % en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

Tanto la cesión como el subarriendo se deben notificar de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.

Tanto la LAU como la jurisprudencia consideran que no es cesión el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta del 10% o del 20% de la que acabamos de hablar en el apartado anterior.

 

INDEMNIZACIÓN A FAVOR DEL ARRENDATARIO

Cuando termina un contrato de arrendamiento de local por el transcurso del plazo convenido en el que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador siempre que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

 

LA RENTA

La renta que el inquilino abonará al arrendador por el alquiler del local será la pactada libremente por las partes en el contrato. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

El lugar y la manera de hacerse el pago de la renta será el que las partes acuerden. Si no dijesen nada se hará en metálico y en la vivienda arrendada. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario, como por ejemplo las transferencias o ingresos bancarios.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago, y específicamente, la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago. En cuanto a la actualización de la renta, será conforme a lo que se haya pactado.

LA FIANZA

La fianza tiene como objetivo responder como garantía del pago de la renta, cantidades asimiladas y de los posibles daños y desperfectos que el arrendatario pueda causar en el local arrendado, y en el contrato se pueden fijar las garantías económicas o avales que se consideren oportunos. Ahora bien, con independencia de esta libertad de pactos, el inquilino deberá entregar al arrendador el importe de dos mensualidades de renta (que es lo que se denomina el depósito de la fianza), y el arrendador es el obligado a depositar esta cantidad en la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el local, y que podrá recuperar al finalizar el arrendamiento.

El arrendador le devolverá esta cantidad al arrendatario si no se adeudan rentas y/o cantidades asimiladas (luz, etc...) y si no existen desperfectos en el local.

 

OBRAS EN EL LOCAL

Obras de conservación:

• El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario -incendio, inundación, etc-. En estos casos el arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
• Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que el local sufra con motivo del uso ordinario.
• El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación que sean urgentes y no puedan esperar a la finalización del contrato de arrendamiento.
• En estos casos puede solicitar una disminución de la renta.

Obras de mejora:

• Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
• Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario, al igual que las de conservación, tiene que tolerarlas.
• En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
• Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
• Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

 

LA VENTA POR EL PROPIETARIO DEL LOCAL ARRENDADO

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones de la venta, ya que el inquilino tiene un derecho de tanteo y retracto sobre el local. El derecho de tanteo que tiene el arrendatario antes de que el dueño venda la finca, tiene una duración de treinta días.

Si el propietario ha realizado la venta sin ofrecérsela al inquilino, éste podrá impugnarla y ejercer el derecho de retracto. Este derecho podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que tenga conocimiento de la citada venta.

El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, es decir cuando revende todo un edificio en su totalidad.

Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere los mismos derechos y obligaciones del arrendador, subrogándose en su posición en el contrato.