En este exhaustivo trabajo, José Arturo Pérez Miralles, Jefe de la Asesoría Jurídica del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia, realiza un estudio, en el ámbito de la propiedad horizontal, de los recursos, procedimientos o mecanismos, legales, negociales y judiciales, a disposición de las comunidades de propietarios frente a las deudas de los comuneros por gastos comunes.
PERFILES DE PROPIETARIOS MOROSOS
MOROSIDAD DE BANCOS Y CAJAS DE AHORRO
MEDIDAS PROPIAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
MEDIDAS PREVIAS A EFECTOS DE COSTAS
INTRODUCCIÓN
A la vista de la actual situación económica y social, con origen en la crisis económica surgida a finales del año 2008, no parece necesario justificar la oportunidad de la materia cuyo análisis se propone. Basta con revisar los resultados del primer informe (Enero-Junio 2011) del llamado Observatorio de la morosidad en comunidades de propietarios, plataforma de cooperación e investigación integrada en la encomiable iniciativa que en el ámbito de la Comunidad de Madrid supone el "Programa de Lucha Contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios", con participación de su Colegio Profesional de Administradores de Fincas, para constatar el progresivo aumento en los últimos años de la llamada "morosidad" en las comunidades de propietarios.
En dicho informe, recogido por diversos medios de comunicación, se cuantifica en más del 22% el porcentaje de las comunidades de propietarios existentes en el año 2011 en la Comunidad de Madrid con problemas de morosidad, representando las reclamaciones por deudas comunitarias pendientes de cobro, según dicho Observatorio, más del 82% de todas las que efectúan las comunidades de vecinos. Resultados que con seguridad, con pocas variaciones, podríamos extrapolar al resto del territorio español.
PERFILES DE PROPIETARIOS MOROSOS
No obstante, y antes de analizar los recursos o procedimientos existentes, debería fijarse, de un lado, el concepto que se maneja de "morosidad" y, de otro lado, los tipos o perfiles de propietarios morosos, por cuanto tal definición y tipología son presupuesto necesario que debe asentarse antes de abordar las posibles medidas o soluciones.
En las comunidades de propietarios se habla de propietario moroso para hacer referencia al supuesto de existencia de una deuda líquida, vencida o exigible, debiendo evitar confundir dicha terminología coloquial con el concepto jurídico-civil de la "mora" contenida en los artículos 1.100 y concordantes del Código Civil, en la medida en que esta última situación de "mora" requeriría de la previa intimación o requerimiento judicial o extrajudicial, a salvo los supuestos de mora automática.
Por tanto, cuando aquí nos preguntamos cuando es el momento en que hay una situación de morosidad lo que nos estamos preguntando es cuándo hay una deuda líquida, vencida o exigible. Y para contestar a dicha pregunta entiendo que habrá que estar al momento del giro de la correspondiente derrama, dependiendo del sistema de administración (liquidación trimestral a gasto vencido, giro de recibos mensuales previa aprobación de presupuesto anual, etc...), de forma que tal instante, en principio, será el del giro a los copropietarios de la liquidación o recibo, siendo más que aconsejable, y así es frecuente en las comunidades, el establecer mediante acuerdo comunitario un plazo o período de tiempo desde el giro del documento (liquidación o recibo) o derrama, que suele oscilar entre los 20-30 días, a fin de que los propietarios puedan atender el pago, transcurrido el cual sin satisfacer la deuda se producirá la situación de morosidad.
Lo contrario, la morosidad desde el mismo instante del giro, supone en la práctica un inconveniente más que una hipotética ventaja.
MOROSIDAD DE BANCOS Y CAJAS DE AHORRO
Y también es importante saber por qué el propietario no ha atendido, o ya desde un inicio se manifiesta reacio a atender, el pago de la liquidación o recibo. Conociendo el motivo podremos aplicar con mayor eficacia las medidas preventivas o la eventual solución. El meritado Observatorio realiza una clasificación que podemos de una forma global refundir en dos grandes categorías:
- los que no pueden, o tienen dificultades económicas
- los que no quieren contribuir a los gastos de comunidad, incluyendo estos últimos desde el profesional de la morosidad, que sistemáticamente deja de atender los gastos, hasta los que discuten su obligación de pago en cuanto a los conceptos en los que participan, o la forma de participación, pasando por problemas puntuales como los de los Bancos y Cajas de Ahorro, que dilatan en un tiempo estimado de seis a doce meses desde la adjudicación de los inmuebles en ejecuciones forzosas el pago de los gastos de comunidad, o las promotoras y sus cláusulas exoneratorias de gastos mientras no transmitan las viviendas o locales, y que si podían admitirse en épocas de normalidad en el mercado inmobiliario cuando había una justa causa, y una proporción en la disminución del gasto en relación al menor uso del servicio o instalación (por ejemplo, de un 25% conforme indicó la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 2005), en momentos como el presente, en que pueden transcurrir años hasta la efectiva traditio de los inmuebles, no digamos ya cuando las exoneraciones sean totales, dichas cláusulas se tornan abusivas y no sólo susceptibles de ser así declaradas, a través del contencioso civil, sino también sujetas a control por el Registro de la Propiedad, en trámite de calificación, denegando la inscripción de la cláusula estatutaria abusiva (Resolución de la DGRyN de 15 de abril de 2010 ).
MEDIDAS FRENTE A LA MOROSIDAD
Sin ánimo de exhaustividad, podríamos diferenciar las medidas frente a la morosidad distinguiendo entre:
- aquéllas que, ya estando en situación de morosidad, lo que ofrecen a la comunidad es una solución o procedimiento en su pretensión de satisfacer su crédito.
- aquéllas que están dirigidas a disuadir a los propietarios de incurrir en dicha situación, so pena de quedar privado de derechos o acarrear una sanción: las hemos denominado disuasorias en tanto en cuanto que, al menos en un primer momento, lo que se persigue con su adopción es prevenir o evitar la morosidad, tendremos que distinguir, a su vez, según el origen de la medida:
- el acuerdo o consentimiento de los comuneros.
- la ley: entre las medidas legales caben enumerar:
- el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal y la privación del derecho de voto a los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeuda, y cuya persona y cuota no se computarán a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en la ley, que ha de ponerse en relación con el artículo 16.2 del mismo texto legal en cuanto a que la convocatoria contenga una relación de los propietarios morosos, y que no pocos problemas de interpretación plantean y son objeto de resolución por nuestros Tribunales. ¿Se ha de dejar votar al propietario moroso que no figuraba previamente relacionado en la convocatoria? ¿Cabe admitir el pago momentos antes de iniciarse la Junta mediante cheque u otro documento mercantil? ¿Para alcanzar la unanimidad tampoco se precisa del voto del propietario moroso?
- el artículo 18.2 de la misma Ley, y la privación del derecho a impugnar al propietario moroso si no paga o consigna, y como requisito de procedibilidad, insubsanable y apreciable de oficio en cualquier instancia al ser de orden público procesal (SAP de Madrid de 13 de marzo de 2011), habiéndose fijado por la pequeña jurisprudencia el momento de impugnar como aquél al que hay que atender para comprobar si se está al corriente en el pago, y no el momento de celebrarse la Junta cuyo acuerdo se impugna.
- el artículo 449.4 de la LEC y la no posibilidad de interponer recursos (de apelación, extraordinario por infracción procesal, o casación) en proceso en que se condene al propietario al pago a la comunidad de propietarios de cantidades debidas si no acredita, al interponerlos, tenerlas satisfechas o consignadas.
MEDIDAS PROPIAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Junto a las previsiones del legislador, aplicables a toda comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal, también es posible que la comunidad de propietarios particular establezca sus propias medidas, y a las que llamaremos negociales en la medida en que son fruto de su voluntad soberana, llámese cláusula estatutaria o acuerdo de junta de propietarios, y que es posible partiendo del carácter dispositivo de la materia al afectar a los ''gastos" que, conforme el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, forma parte de ese contenido que, en este régimen especial, es susceptible de ser objeto de autorregulación por la comunidad.
Cuáles sean estas medidas, y en la medida que carecen de esa regulación positiva, no está exento de discusión, debiendo jugar, de partida, con los límites generales establecidos por el Código Civil en su artículo 1.124 al principio de la autonomía de la voluntad (Ley, por supuesto imperativa, moral y orden público). Así parece admitido el supuesto de una sanción económica, o aplicación de intereses por mora, más dudoso sería el caso de conllevar como consecuencia la privación del acceso a servicios o instalaciones comunitarias (como las de carácter deportivo), y totalmente descartable medidas como el corte de servicios básicos necesarios para la habitabilidad de los inmuebles como la calefacción, luz o agua, o privación del ascensor, que podría ser además constitutivo de un delito de coacciones.
La medida más extendida, sin duda, es la del devengo de intereses al propietario que deja de pagar los gastos de comunidad. Es decir, si como decíamos más arriba, la junta de propietarios acuerda, o los estatutos establecen, que el propietario estará en mora a los 20-30 días desde el giro de la liquidación o recibo, y además se dice en el acuerdo o cláusula que ello supondrá una mora automática a efectos del pago de intereses, cumpliremos con el requisito establecido en el artículo 1.101, apartado 1, del Código civil, y el propietario habrá de pagar los intereses legales desde dicho momento conforme establece el artículo 1.108.
E incluso, y así es frecuente, que no se conforme la comunidad con el interés legal y se establezca el pago de unos intereses superiores: interés legal incrementado en 5 puntos; o directamente un interés del 8%; o un recargo del 15% o 20%, etcétera. Supuestos estos últimos en que los intereses convencionales sustituyen a los legales y procesales, adquiriendo la norma o acuerdo la calificación de cláusula penal indemnizatoria de los daños y perjuicios (artículos 1.101 y 1.152 Código civil).
En estos casos el problema principal, no resuelto, es cual ha de ser el régimen de adopción del acuerdo. Obviamente si la cláusula se encuentra contenida en los estatutos inicialmente otorgados por el promotor, como propietario único, antes de iniciarse la transmisión de los inmuebles, e inscritos en el Registro de la Propiedad, no hay problema, en la medida en que cada propietario al adquirir los asume como parte del contenido normativo por el que se rige su comunidad. La pregunta surge en el caso que tales intereses sean fruto del acuerdo comunitario. A mi parecer habrá de diferenciarse los supuestos:
- Si la junta de propietarios se limita a establecer un período de tiempo a contar desde el giro a fin de que los comuneros atiendan los pagos, y a acordar la mora automática transcurrido el mismo, estaríamos ante un mero acto de administración siendo los intereses legales una consecuencia prevista por la ley para los supuestos de mora automática (artículos 1.100.1 y 1.108 CC), por lo que será suficiente el acuerdo por mayoría simple del 17.4 LPH.
- En cambio, si la junta pretende el pago de unos intereses mayores, es decir, el establecimiento de una cláusula penal, siendo la obligación del pago de intereses una obligación accesoria respecto a la principal de pagar los gastos que participa de su naturaleza de gastos comunes , y siendo los "gastos" de comunidad materia de naturaleza estatutaria conforme el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH, cuyo establecimiento o modificación precisa de unanimidad a tenor del artículo 17.1 de la repetida LPH, la consecuencia no puede ser otra que la de precisarse la unanimidad para establecer el pago de unos intereses superiores a los legales a modo de cláusula penal. Ello permitiría, además, la posterior elevación a escritura pública del acuerdo y su inscripción en el Registro de la Propiedad como norma estatutaria que afectaría a los futuros terceros adquirentes (art.5, párrafo tercero, in fine LPH).
PROCEDIMIENTO MONITORIO
Domicilio para la notificación:
Es obligación del propietario comunicar al Secretario el domicilio donde va a recibir las notificaciones relacionadas con la comunidad. Si no lo hiciera, se harán en el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante. Si intentada la notificación en el piso o local tampoco pudiera llevarse a cabo (por ejemplo, por estar vacío), dicha notificación se hará en el Tablón de Anuncios de la comunidad (art. 9.h LPH) o en un lugar visible, debiendo figurar la fecha y los motivos por los que se hace la notificación de esta manera. Es un medio de notificación subsidiario, por lo que previamente ha de haberse intentado en el domicilio del deudor. La notificación deberá contener toda la información posible de la deuda, y puede incluirse si se quiere una copia de la adopción del acuerdo de la junta para reclamar gastos comunes. La notificación habrá de realizarse también contra el propietario anterior que no hubiese notificado la transmisión, al tener una responsabilidad solidaria con el actual, y al titular registral del piso o local si después la comunidad va a embargar el inmueble por el impago de los gastos comunes. Estas notificaciones deberán hacerse si la comunidad va a ejercitar la acción de reclamación contra todos o contra uno de ellos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 21.4 LPH.
Resumen de los pasos a seguir:
- Se presenta demanda o petición de juicio monitorio.
- El demandado se opone al monitorio alegando de forma motivada y razonada por qué no debe la cantidad.
- El secretario dicta decreto de archivo del proceso monitorio.
- si la cuantía reclamada no excede de 6.000 euros, el secretario dispone que siga por los trámites del juicio verbal, da traslado del escrito de oposición, nuevamente al demandante para que lo impugne, y convoca a las partes a la celebración de la vista del juicio verbal, siempre y cuando cualquiera de las partes, el demandado en el escrito de oposición al proceso monitorio, o el demandante en el posterior escrito de impugnación a la oposición, hayan solicitado la celebración de la vista.
- si la cuantía reclamada excede de 6.000 euros, el monitorio se transformará en un juicio ordinario, debiendo el demandante interponer la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición.
Como vemos, el posterior juicio (sea verbal o sea ordinario) no es un juicio autónomo e independiente del proceso monitorio precedente, sino una continuación del mismo, como consecuencia de la oposición al proceso monitorio desplegada por el deudor; de ahí que los motivos que alegue el demandado en la oposición al monitorio deben ser los mismos que después se defiendan, o bien en el juicio verbal o en el ordinario, en el que se transforme.
Como el demandado en el juicio monitorio que posteriormente se va a transformar en un juicio verbal no va a tener por escrito otra posibilidad de explicar las razones por la que afirma no debe la cantidad total reclamada, es importante que en esa oposición fundada y razonada, exponga todas las cuestiones de fondo o procesales (falta de legitimación, prescripción, caducidad, litisconsorcio, etc.) que apoyen su postura.
Ello significa que solo podrán tenerse en cuenta los motivos de oposición que en su momento se adujeron en el juicio monitorio, y a los que antes nos hemos referido, quedando cualquier otro, «extramuros» de la alzada, al constituir cuestiones nuevas, sobre las que reiterada jurisprudencia proclama su inidoneidad al respecto.
Conclusión: La oposición al proceso monitorio impone a las partes el deber de no ocultar a la contraria los fundamentos de su pretensión, de modo que no le es dado al demandado reservarse «las razones», sino que debe exponerlas, de manera motivada y razonada en el citado escrito de oposición.
MEDIDAS PREVIAS A EFECTOS DE COSTAS
Vistas las medidas preventivas o disuasorias, y antes de referirnos a las dirigidas a solucionar la morosidad, habría que mencionar como antesala algunas medidas previas a las contenciosas recomendables a efectos de costas, y cuyos gastos son reclamables a los deudores, e incluso en algunos casos preceptivas por mandato legal caso del juicio monitorio, como son los requerimientos previos de carácter extrajudicial, y otras menos aconsejables como pudiera ser la practica consistente en colocar directamente en lugares visibles, como el zaguán de entrada al edificio, listas de morosos con el fin de difundir la situación de morosidad, e invitar con ello al pago de las deudas. Y decimos no aconsejables por cuanto, si no se ajustan a los supuestos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, y además de no surtir efectos al objeto de proceder por la vía del juicio monitorio, pueden infringir la normativa en materia de protección de datos o atentar a derechos personales.
MEDIACIÓN Y ARBITRAJE
No podemos dejar de hacer referencia a la mediación y al arbitraje como soluciones complementarias, o alternativas, a la vía judicial y como medio de dar solución, en particular, a aquéllas morosidades que supongan en realidad un conflicto respecto a los conceptos o forma de participación en los gastos, incluidas los problemas de interpretación de cláusulas estatutarias exoneratorias. El proyectado protagonismo de la mediación en la esfera civil hace que la mediación, en particular en la propiedad horizontal, como ya sucede en materia de mediación familiar, se vislumbre como un medio prometedor de evitar el contencioso.
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