La Ley 10/2022, de 14/06/2022, con entrada en vigor el 16/06/2022, retoca los artículos 9.1,17.2 y 21 de la LPH para introducir una serie de "medidas disuasorias antimorosos" como, por ejemplo, la aplicación de intereses o recargos por el impago de las cuotas o la privación del uso de elementos comunes. El artículo más afectado ha sido el art. 21 que ha sido modificado por completo.
PERFILES DE PROPIETARIOS MOROSOS
MOROSIDAD DE BANCOS Y CAJAS DE AHORRO
MEDIDAS PROPIAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
MEDIDAS PREVIAS A EFECTOS DE COSTAS
INTRODUCCIÓN
A la vista de la actual situación económica y social, no parece necesario justificar la oportunidad de la materia cuyo análisis se propone. Basta con revisar los resultados de los informes del Observatorio de la morosidad en Comunidades de Propietarios, plataforma de cooperación e investigación integrada en el "Programa de Lucha Contra la Morosidad en Comunidades de Propietarios", para constatar el progresivo aumento en los últimos años de la llamada "morosidad" en las Comunidades de Propietarios.
En dicho informe, se cuantifica en más del 22% el porcentaje de las Comunidades de Propietarios con problemas de morosidad, representando las reclamaciones por deudas comunitarias pendientes de cobro, según dicho Observatorio, más del 82% de todas las que efectúan las Comunidades de Propietarios.
PERFILES DE PROPIETARIOS MOROSOS
No obstante, y antes de analizar los recursos o procedimientos existentes, debería fijarse, de un lado, el concepto que se maneja de "morosidad" y, de otro lado, los tipos o perfiles de propietarios morosos, por cuanto tal definición y tipología son presupuesto necesario que debe asentarse antes de abordar las posibles medidas o soluciones. En las Comunidades de Propietarios se habla de propietario moroso para hacer referencia al supuesto de existencia de "una deuda líquida, vencida o exigible", debiendo evitar confundir dicha terminología coloquial con el concepto jurídico-civil de la "mora" contenida en los arts 1.100 y concordantes del CC, en la medida en que esta última situación de "mora" requeriría de la previa intimación o requerimiento judicial o extrajudicial, a salvo los supuestos de mora automática.
Por tanto, cuando aquí nos preguntamos cuándo es el momento en que hay una situación de morosidad, lo que nos estamos preguntando es cuándo hay una deuda líquida, vencida o exigible". Y para contestar a dicha pregunta habrá que estar al momento del giro de la correspondiente derrama, dependiendo del sistema de administración (liquidación trimestral a gasto vencido, giro de recibos mensuales previa aprobación de presupuesto anual, etc...), de forma que tal instante, en principio, será el del giro a los copropietarios de la liquidación o recibo, siendo más que aconsejable, y así es frecuente en las comunidades, el establecer mediante acuerdo comunitario un plazo o período de tiempo desde el giro del documento (liquidación o recibo) o derrama, que suele oscilar entre los 20-30 días, a fin de que los propietarios puedan atender el pago, transcurrido el cual sin satisfacer la deuda se producirá la situación de morosidad. Lo contrario, la morosidad desde el mismo instante del giro, supone en la práctica un inconveniente más que una hipotética ventaja.
MOROSIDAD DE BANCOS Y CAJAS DE AHORRO
Y también es importante saber por qué el propietario no ha atendido, o ya desde un inicio se manifiesta reacio a atender, el pago de la liquidación o recibo. Conociendo el motivo podremos aplicar con mayor eficacia las medidas preventivas o la eventual solución. El meritado Observatorio realiza una clasificación que podemos de una forma global refundir en dos grandes categorías:
- los que no pueden, o tienen dificultades económicas
- los que no quieren contribuir a los gastos de comunidad, incluyendo estos últimos desde el "profesional" de la morosidad, que sistemáticamente deja de atender los gastos, hasta los que discuten su obligación de pago en cuanto a los conceptos en los que participan, o la forma de participación, pasando por problemas puntuales como los de los Bancos y Cajas de Ahorro, que dilatan en un tiempo estimado de seis a doce meses desde la adjudicación de los inmuebles en ejecuciones forzosas el pago de los gastos de comunidad, o las promotoras y sus cláusulas exoneratorias de gastos mientras no transmitan las viviendas o locales, y que si podían admitirse en épocas de normalidad en el mercado inmobiliario cuando había una justa causa, y una proporción en la disminución del gasto en relación al menor uso del servicio o instalación (por ejemplo, de un 25% conforme indicó la STS de 14 de diciembre de 2005), en momentos como el presente, en que pueden transcurrir años hasta la efectiva traditio de los inmuebles, no digamos ya cuando las exoneraciones sean totales, dichas cláusulas se tornan abusivas y no sólo susceptibles de ser así declaradas, a través del contencioso civil, sino también sujetas a control por el Registro de la Propiedad, en trámite de calificación, denegando la inscripción de la cláusula estatutaria abusiva (Resolución de la DGRyN de 15 de abril de 2010 ).
MEDIDAS DISUASORIAS CONTRA LOS MOROSOS
La Ley 10/2022, de 14/06/2022, con entrada en vigor el 16/06/2022, retoca los artículos 9.1,17.2 y 21 de la LPH para introducir una serie de "medidas disuasorias antimorosos" como por ejemplo la aplicación de intereses o recargos por el impago de las cuotas o la privación del uso de elementos comunes. El artículo más afectado ha sido el art. 21 que ha sido modificado por completo. Incluso se le ha otorgado un título:
Artículo veintiuno: Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje
- La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.
- La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento
- Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor
- Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando las garantías establecidas en la Ley procesal - Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva
- La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación/conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.
Comentarios a cada uno de los 6 párrafos:
- Medidas disuasorias: Es importante, al tratarse del impago de los gastos comunes, haber practicado medidas preventivas de carácter convencional (reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje). La aplicación un porcentaje superior al interés legal parece poco recomendable, ya que, al no haber marcado la Ley un límite (por ejemplo, el 10% que venía siendo admitido oficialmente por los Tribunales, lo que resultaría más correcto y seguro tanto jurídica como procesalmente), si el interés o recarco es excesivo/abusivo existe plena seguridad de que el Juzgado no lo admitirá. Por tanto, este precepto crea inseguridad para ambas partes, comunidad y deudor. Por otro lado, la privación de los derechos y elementos comunes es contraria a cualquier tipo de consideración jurídica (como lo es, por ejemplo, lanzar por la fuerza a un arrendatario que no paga la renta). Ademas, en la mayor parte de los casos será imposible materialmente, pues, salvo servicios especiales que tengan un vigilante. Es una manera de crear problemas en la comunidad y que supondrá grandes discusiones, que es lo que sobra en las mismas y especialmente en las Juntas de Propietarios. Es un error que no conduce a nada, salvo a enfrentamientos personales.
- Proceso monitorio: El monitorio es una decisión de la comunidad, pero se puede ir directamente al juicio verbal u ordinario, dependiendo si la reclamación es inferior o superior a 1.000 euros, conforme establecen los arts. 248 y 249 LEC. La experiencia viene diciéndonos que, salvo excepciones, lo mejor es acudir directamente al proceso que corresponda a la cuantía, ya que, sobre todo en las grandes capitales, el monitorio tarda en citarse casi igual que los juicios ordinarios. En cuanto a la necesidad de que la Junta acuerde facultar al administrador, la comunidad tiene que saber que si existe oposición en el monitorio habrá que acudir al juicio que por la cuantía corresponda, conforme el art. 818 LEC, por lo que entonces el Administrador ya no podrá ser el representante de la comunidad, pues este apartado de la LPH solo le autoriza al juicio monitorio, es decir, que tendrá que personarse el presidente, que es el representante legal, por eso es aconsejable que lo haga el mismo desde el primer momento.
- Certificado de deudas: Los demás trámites de notificación y las cuotas y los gastos y costes de la reclamación, incluidos los correspondientes al administrador, que serán a cargo del deudor, pero siempre que los mismos resulten correctos y limitados, pues en otro caso se puede casi asegurar que llegado al juicio el Juez no los admitirá.
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Embargo preventivo: Entre las cuestiones que se podían haber aprobado y modificado en el cambio legislativo está la obligación de demandar al titular registral, pues la expresión "podrá" no es más que una sugerencia. Y la comunidad tiene que saber que, si el deudor no paga y en el registro el piso o local no está a su nombre, dicha anotación y el embargo correspondiente en su momento no tendrá lugar, salvo que el moroso sea titular de otros bienes.
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Otros servicios profesionales: Es lo correcto, pues de no figurar esta excepción de las costas y honorarios de abogado y procurador, muchas veces esa condena en el juicio monitorio no sería dictada por los tribunales.
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Mediación, conciliación o arbitraje: En este caso hay que aplaudir, pues se permite un sistema diferente al juicio y que sea posible llegar a un acuerdo amistoso sin tener que acudir a los tribunales, siempre más lentos, aunque la comunidad debe saber que esta vía también lleva gastos de los profesionales de "mediación, conciliación o arbitraje, aunque pueden y deben pactarse los mismos previamente para evitar luego problemas para cualquiera de las dos partes.
La aplicación de intereses y recargos por el pago tardío de cuotas comunitarias
A partir de ahora, la Junta de Propietarios puede acordar la aplicación de intereses -incluso superiores al interés legal- ante situaciones de morosidad, que se aplicarán a las cuotas comunitarias y derramas abonadas con posterioridad a la fecha de su devengo. Así, si la cuota del primer trimestre del año se paga a final del año anterior (que es lo más común), deberá aplicarse a ese moroso
- un recargo fijo (un importe cierto y conocido) por un plazo fijo (por ejemplo, por cada cada trimestre completo que se transcurra en situación de morosidad).
- un interés entre la fecha de su devengo y la fecha de su pago. Hay muchos programas informáticos de cálculo de intereses que facilitan esta operación.
En sendos casos siempre acordados previamente por la junta, para cuya aprobación basta la doble mayoría simple.
La privación del uso de elementos comunes no esenciales para la habitabilidad de la finca
También incluye esta norma una medida ciertamente disuasoria, o incluso penalizadora por el escarnio público que supone, cual es la privación del uso, a los morosos, de los elementos comunes como pueden ser piscinas, jardines, cubiertas públicas y similares. No podría acordarse la privación del ascensor, al establecer expresamente la norma que se trata de un elemento esencial para la habitabilidad de la finca. Esta medida ya venía siendo reiteradamente reclamada por las comunidades de propietarios y varios acuerdos en este sentido habían sido motivo de impugnaciones judiciales, con suerte dispar y pronunciamientos no homogéneos, y ahora, al preverlo la norma, las impugnaciones solamente podrán fundamentarse en si los acuerdos son abusivos o no.
La inclusión en los estatutos de la comunidad
Establece la norma que estas "medidas disuasorias antimorosos", para cuya validez basta un simple acuerdo comunitario, podrán incluirse en los estatutos de la Comunidad pero, en tal caso, será necesaria la unanimidad.
Límites de estas "medidas disuasorias antimorosos"
- El primer límite es que la imposición de intereses o recargos no puede ser retroactiva y, por tanto, se entiende que sólo podrán aplicarse a cuotas o derramas que se devenguen con posterioridad al acuerdo. Por tanto, se convierte en exigencia para todas las comunidades de propietarios, que aprueben esta imposición de intereses o recargos en la primera junta que celebren, para que así sea de aplicación genérica a toda morosidad que se cree a partir de la junta.
- El segundo límite es que la privación de uso no puede afectar a la habitabilidad de los inmuebles.
- El tercer límite es que no pueden ser abusivas o desproporcionadas, por lo que éste va a ser el control judicial a este tipo de acuerdos. Las impugnaciones judiciales pueden provenir de este elemento subjetivo.
La reclamación judicial
La norma también regula de nuevo el proceso monitorio para la reclamación de cuotas y derramas. Ésta ya no es una medida disuasoria y si se utiliza ya se acude al proceso judicial, con la reclamación de la deuda, habilitando al Administrador de la Comunidad, siempre que sea un profesional, para que pueda reclamarlo en nombre de ésta, lo cual no obstante ya se venía aceptando por parte de muchos Tribunales. Ya no es necesario que sea el presidente el que tenga que iniciar los trámites, acudir al Juzgado, etc ...
En la reclamación del proceso monitorio se exige una Certificación de Deuda el cual:
- Si la Comunidad SÍ tiene secretario-Administrador profesional: solo necesita la firma de éste no siendo preciso el Visto Bueno del presidente.
- Si la Comunidad NO tiene secretario-Administrador profesional: se precisa su firma y la del presidente.
La imposición de costas y gastos
Reitera la Ley que la reclamación de la deuda por el cauce judicial deber comportar la imposición de costas al deudor. No está extendida en los Juzgados la imposición de costas a los deudores, y es una práctica judicial que no tiene justificación ni soporte legal. A los/as Jueces parece que les invada un sentimiento de clemencia frente al/la moroso/a, que no tiene justificación ni motivación, moral ni jurídica. La aplicación de las costas debe ser en todo caso, y como forma disuasoria de cara al futuro, no sólo de ese propietario/a, sino de toda la Comunidad.
Sobre la mediación y el arbitraje, la norma prevé esta fórmula para la reclamación de gastos de comunidad, fondo de reserva, derramas, etc. Falta ver su aplicación práctica, pero no deja de ser una buena medida si se evita el colapso de los Juzgados.
MEDIDAS PROPIAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Junto a las previsiones del legislador, aplicables a toda comunidad sometida al régimen de la propiedad horizontal, también es posible que la comunidad de propietarios particular establezca sus propias medidas, y a las que llamaremos negociales en la medida en que son fruto de su voluntad soberana, llámese cláusula estatutaria o acuerdo de junta de propietarios, y que es posible partiendo del carácter dispositivo de la materia al afectar a los ''gastos" que, conforme el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, forma parte de ese contenido que, en este régimen especial, es susceptible de ser objeto de autorregulación por la comunidad.
Cuáles sean estas medidas, y en la medida que carecen de esa regulación positiva, no está exento de discusión, debiendo jugar, de partida, con los límites generales establecidos por el Código Civil en su artículo 1.124 al principio de la autonomía de la voluntad (Ley, por supuesto imperativa, moral y orden público). Así parece admitido el supuesto de una sanción económica, o aplicación de intereses por mora, más dudoso sería el caso de conllevar como consecuencia la privación del acceso a servicios o instalaciones comunitarias (como las de carácter deportivo), y totalmente descartable medidas como el corte de servicios básicos necesarios para la habitabilidad de los inmuebles como la calefacción, luz o agua, o privación del ascensor, que podría ser además constitutivo de un delito de coacciones.
La medida más extendida, sin duda, es la del devengo de intereses al propietario que deja de pagar los gastos de comunidad. Es decir, si como decíamos más arriba, la junta de propietarios acuerda, o los estatutos establecen, que el propietario estará en mora a los 20-30 días desde el giro de la liquidación o recibo, y además se dice en el acuerdo o cláusula que ello supondrá una mora automática a efectos del pago de intereses, cumpliremos con el requisito establecido en el artículo 1.101, apartado 1, del Código civil, y el propietario habrá de pagar los intereses legales desde dicho momento conforme establece el artículo 1.108.
E incluso, y así es frecuente, que no se conforme la comunidad con el interés legal y se establezca el pago de unos intereses superiores: interés legal incrementado en 5 puntos; o directamente un interés del 8%; o un recargo del 15% o 20%, etcétera. Supuestos estos últimos en que los intereses convencionales sustituyen a los legales y procesales, adquiriendo la norma o acuerdo la calificación de cláusula penal indemnizatoria de los daños y perjuicios (artículos 1.101 y 1.152 Código civil).
En estos casos el problema principal, no resuelto, es cual ha de ser el régimen de adopción del acuerdo. Obviamente si la cláusula se encuentra contenida en los estatutos inicialmente otorgados por el promotor, como propietario único, antes de iniciarse la transmisión de los inmuebles, e inscritos en el Registro de la Propiedad, no hay problema, en la medida en que cada propietario al adquirir los asume como parte del contenido normativo por el que se rige su comunidad. La pregunta surge en el caso que tales intereses sean fruto del acuerdo comunitario. A mi parecer habrá de diferenciarse los supuestos:
- Si la junta de propietarios se limita a establecer un período de tiempo a contar desde el giro a fin de que los comuneros atiendan los pagos, y a acordar la mora automática transcurrido el mismo, estaríamos ante un mero acto de administración siendo los intereses legales una consecuencia prevista por la ley para los supuestos de mora automática (artículos 1.100.1 y 1.108 CC), por lo que será suficiente el acuerdo por mayoría simple del 17.4 LPH.
- En cambio, si la junta pretende el pago de unos intereses mayores, es decir, el establecimiento de una cláusula penal, siendo la obligación del pago de intereses una obligación accesoria respecto a la principal de pagar los gastos que participa de su naturaleza de gastos comunes , y siendo los "gastos" de comunidad materia de naturaleza estatutaria conforme el artículo 5, párrafo tercero, de la LPH, cuyo establecimiento o modificación precisa de unanimidad a tenor del artículo 17.1 de la repetida LPH, la consecuencia no puede ser otra que la de precisarse la unanimidad para establecer el pago de unos intereses superiores a los legales a modo de cláusula penal. Ello permitiría, además, la posterior elevación a escritura pública del acuerdo y su inscripción en el Registro de la Propiedad como norma estatutaria que afectaría a los futuros terceros adquirentes (art.5, párrafo tercero, in fine LPH).
PROCEDIMIENTO MONITORIO
Domicilio para la notificación:
Es obligación del propietario comunicar al Secretario el domicilio donde va a recibir las notificaciones relacionadas con la comunidad. Si no lo hiciera, se harán en el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante. Si intentada la notificación en el piso o local tampoco pudiera llevarse a cabo (por ejemplo, por estar vacío), dicha notificación se hará en el Tablón de Anuncios de la comunidad (art. 9.h LPH) o en un lugar visible, debiendo figurar la fecha y los motivos por los que se hace la notificación de esta manera. Es un medio de notificación subsidiario, por lo que previamente ha de haberse intentado en el domicilio del deudor. La notificación deberá contener toda la información posible de la deuda, y puede incluirse si se quiere una copia de la adopción del acuerdo de la junta para reclamar gastos comunes. La notificación habrá de realizarse también contra el propietario anterior que no hubiese notificado la transmisión, al tener una responsabilidad solidaria con el actual, y al titular registral del piso o local si después la comunidad va a embargar el inmueble por el impago de los gastos comunes. Estas notificaciones deberán hacerse si la comunidad va a ejercitar la acción de reclamación contra todos o contra uno de ellos, al amparo de lo dispuesto en el artículo 21.4 LPH.
Resumen de los pasos a seguir:
- Se presenta demanda o petición de juicio monitorio.
- El demandado se opone al monitorio alegando de forma motivada y razonada por qué no debe la cantidad.
- El secretario dicta decreto de archivo del proceso monitorio.
- si la cuantía reclamada no excede de 6.000 euros, el secretario dispone que siga por los trámites del juicio verbal, da traslado del escrito de oposición, nuevamente al demandante para que lo impugne, y convoca a las partes a la celebración de la vista del juicio verbal, siempre y cuando cualquiera de las partes, el demandado en el escrito de oposición al proceso monitorio, o el demandante en el posterior escrito de impugnación a la oposición, hayan solicitado la celebración de la vista.
- si la cuantía reclamada excede de 6.000 euros, el monitorio se transformará en un juicio ordinario, debiendo el demandante interponer la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición.
Como vemos, el posterior juicio (sea verbal o sea ordinario) no es un juicio autónomo e independiente del proceso monitorio precedente, sino una continuación del mismo, como consecuencia de la oposición al proceso monitorio desplegada por el deudor; de ahí que los motivos que alegue el demandado en la oposición al monitorio deben ser los mismos que después se defiendan, o bien en el juicio verbal o en el ordinario, en el que se transforme.
Como el demandado en el juicio monitorio que posteriormente se va a transformar en un juicio verbal no va a tener por escrito otra posibilidad de explicar las razones por la que afirma no debe la cantidad total reclamada, es importante que en esa oposición fundada y razonada, exponga todas las cuestiones de fondo o procesales (falta de legitimación, prescripción, caducidad, litisconsorcio, etc.) que apoyen su postura.
Ello significa que solo podrán tenerse en cuenta los motivos de oposición que en su momento se adujeron en el juicio monitorio, y a los que antes nos hemos referido, quedando cualquier otro, «extramuros» de la alzada, al constituir cuestiones nuevas, sobre las que reiterada jurisprudencia proclama su inidoneidad al respecto.
Conclusión: La oposición al proceso monitorio impone a las partes el deber de no ocultar a la contraria los fundamentos de su pretensión, de modo que no le es dado al demandado reservarse «las razones», sino que debe exponerlas, de manera motivada y razonada en el citado escrito de oposición.
MEDIDAS PREVIAS A EFECTOS DE COSTAS
Vistas las medidas preventivas o disuasorias, y antes de referirnos a las dirigidas a solucionar la morosidad, habría que mencionar como antesala algunas medidas previas a las contenciosas recomendables a efectos de costas, y cuyos gastos son reclamables a los deudores, e incluso en algunos casos preceptivas por mandato legal caso del juicio monitorio, como son los requerimientos previos de carácter extrajudicial, y otras menos aconsejables como pudiera ser la practica consistente en colocar directamente en lugares visibles, como el zaguán de entrada al edificio, listas de morosos con el fin de difundir la situación de morosidad, e invitar con ello al pago de las deudas. Y decimos no aconsejables por cuanto, si no se ajustan a los supuestos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal, y además de no surtir efectos al objeto de proceder por la vía del juicio monitorio, pueden infringir la normativa en materia de protección de datos o atentar a derechos personales.
MEDIACIÓN Y ARBITRAJE
No podemos dejar de hacer referencia a la mediación y al arbitraje como soluciones complementarias, o alternativas, a la vía judicial y como medio de dar solución, en particular, a aquéllas morosidades que supongan en realidad un conflicto respecto a los conceptos o forma de participación en los gastos, incluidas los problemas de interpretación de cláusulas estatutarias exoneratorias. El proyectado protagonismo de la mediación en la esfera civil hace que la mediación, en particular en la propiedad horizontal, como ya sucede en materia de mediación familiar, se vislumbre como un medio prometedor de evitar el contencioso.
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