La LAU abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de local de negocio para pasar a hablar de arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
3.- DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIO
1.- INTRODUCCIÓN:
Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley arrendaticia y vigente el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, la doctrina y la jurisprudencia venían entendiendo que los arrendamientos de plazas de garaje se regulaban por las disposiciones del Código Civil y no por la Ley especial arrendaticia por considerarse que dichos arrendamientos no podían ser incluidos en ninguna de las categorías que constituían el objeto de esta última, a saber: viviendas y locales de negocio.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU), actualmente vigente, abandonó la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de local de negocio para pasar a hablar de arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda:
- Los primeros son los dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente. El art. 2.2 LAU, hace extensiva la regulación del arrendamiento de vivienda «al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador».
- los segundos, según lo dispuesto en el art. 3.1 LAU, engloban aquellos arrendamientos que, recayendo sobre una edificación, tengan como destino primordial uno distinto al de vivienda permanente, enumerándose una serie de arrendamientos a los que, especialmente, atribuye la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda: arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada y arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente con independencia de quienes sean las personas que los celebren.
Es verdaderamente importante saber determinar cuál es la legislación por la que, tras la publicación y entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, deben de regirse los contratos de arrendamiento de plazas de aparcamiento cuando la plaza de garaje constituya el objeto principal del contrato.
2.- POSTURAS DOCTRINALES:
La sustitución operada con la nueva LAU ha suscitado la aparición dentro de la doctrina de dos corrientes diferenciadas:
- la primera de ellas entiende que la clasificación que hace el artículo 1 de la Ley especial es omnicomprensiva, el arrendamiento de plazas de aparcamiento está incluido dentro de la categoría de arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que la regulación que les es aplicable es la establecida en la Ley de 1994 para este tipo de arrendamientos.
- la segunda de ellas defiende la tesis de que los arrendamientos de plazas de aparcamiento no se encuentran dentro del ámbito de aplicación de la Ley especial arrendaticia por lo que deben regirse por las disposiciones del Código Civil.
3.- DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIO:
La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN), en Resolución de 3 de marzo de 2004, se pronunció en contra de la aplicación de la Ley especial arrendaticia a los arrendamientos de plazas de aparcamiento y a favor de la aplicación de la normativa común contenida en el Código Civil. La indicada Resolución fue dictada con motivo del recurso gubernativo interpuesto contra la calificación efectuada por la Registradora de la Propiedad número 16 de Barcelona por la que, la indicada Registradora suspendía la inscripción de una escritura de compraventa por entender que, al constar arrendadas las plazas de aparcamiento objeto de venta, debería haberse procedido en la escritura a identificar a los arrendatarios así como a acreditar la renuncia de los mismos al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto o, en otro caso, a hacer constar la oportuna notificación a los mismos de la transmisión efectuada a los efectos de que estos pudieran ejercitar los indicados derechos.
La DGRN estima el recurso por considerar que los arrendamientos de las plazas de aparcamiento se rigen por la regulación de arrendamientos urbanos contenida en el Código Civil que, en ningún caso, contempla el derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario, excepción hecha, no obstante, de los casos en los que la plaza de garaje sea arrendada como accesoria de una vivienda que deben someterse a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2.2 de dicha Ley especial.
La base sobre la que se centra la Resolución para estimar el recurso es el término «edificación» utilizado en la Ley arrendaticia. Así en su Fundamento de Derecho Tercero la DGRN afirma que para que exista arrendamiento urbano (se sobreentiende que deba ser regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos) el artículo 22 de la LAU exige que nos encontremos ante una edificación. En consecuencia, sigue razonando, si el arrendamiento de plaza de aparcamiento debe de regirse por dicha Ley «se precisa que la plaza de aparcamiento constituya una edificación lo que traería como consecuencia que tal tipo de arrendamiento estaría sujeto a la Ley si está situado en un conjunto edificado, o se halla él mismo edificado y se regiría por el Código Civil si estuviera al aire libre, lo cual, si bien parece propiciado por los términos literales de la Ley, lleva a conclusiones absurdas, puesto que habría que distinguir: arrendamientos de plazas que sean accesorios del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas de arrendamiento de vivienda, los de plazas sitas dentro de una construcción o construidas ellas mismas y no accesorias del arrendamiento de una vivienda, que se regirían por las normas del arrendamiento distinto de vivienda y los arrendamientos dentro de un solar o terreno no construido, que se regirían por el Código Civil».
Dicha absurda situación es la que lleva a concluir a la DGRN en el Fundamento de Derecho Cuarto de la Resolución que se comenta que «el arrendamiento de plazas de garaje no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo en el caso de que el arrendamiento de la plaza sea accesorio del de vivienda, y ello porque, a los efectos de la misma, debe considerarse que tales plazas de garaje no constituyen edificación ya que en ellas la edificación es algo accesorio, siendo lo esencial la posibilidad de guardar el vehículo; tales plazas no se hallan enumeradas en los supuestos de arrendamiento para uso distinto de vivienda a que se refiere el artículo 3.2 de la Ley -siquiera esta enumeración sea ejemplificativa- ni en la Exposición de Motivos de la Ley cuando dice (apartado 3) que la Ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos».
4.- JURISPRUDENCIA:
Vista la postura que ha sido adoptada por la DGRN procede, a continuación, hacer una referencia a cuál es la posición que viene siendo adoptada por la jurisprudencia en aquellas ocasiones en las que los distintos Tribunales han tenido ocasión de pronunciarse respecto de cuál es la legislación aplicable a los arrendamientos de plazas de aparcamiento excepción hecha de los supuestos que pueden incluirse en el artículo 2.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 los cuales se rigen por dicha Ley especial.
Ante todo debe señalarse que el Tribunal Supremo, hasta la fecha, aún no se ha pronunciado respecto del tema que nos ocupa. Sí que lo han hecho, por el contrario, la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 8 de marzo de 2002 y la Audiencia Provincial de Madrid en Sentencia de 3 de junio de 2002.
Las dos Sentencias relacionadas coinciden en afirmar que el régimen jurídico del contrato de arrendamiento de plazas de aparcamiento (no susceptibles de inclusión dentro del artículo 2.2 de la Ley especial arrendaticia) se encuentra regulado por las normas comunes del Código Civil y no por las especiales de la LAU de 1994.
Visto que la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona se limita a efectuar dicha afirmación sin entrar a argumentar cuales son los motivos por los que se entiende que ello es así, centraremos nuestra atención en la segunda de las Sentencias citadas.
La Audiencia Provincial de Madrid tuvo ocasión de pronunciarse respecto de cuál era la legislación aplicable al arrendamiento de plazas de aparcamiento con motivo del recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 11 de octubre de 2000 por el Juzgado de 1a Instancia número 16 de Madrid por la que, estimando la demanda de retracto interpuesta por el arrendatario al amparo del artículo 25 y concordantes de la LAU de 1994, se declaraba el derecho de éste a retraer la plaza de garaje que tenía arrendada. Contra la indicada Sentencia se alzó la representación de la parte arrendadora alegando la no procedencia del derecho de retracto dado que el arrendamiento de plaza de aparcamiento debe regularse por la normativa común del Código Civil, que lo desconoce, y no por la normativa especial arrendaticia.
La Sentencia de la Audiencia, estimando el recurso de apelación interpuesto, revocó la dictada en primera instancia por considerar que, en el supuesto enjuiciado, el arrendamiento debía regirse por las normas comunes del Derecho Civil.
Al igual que la Resolución de la DGRN que se ha comentado, la Sentencia de la Audiencia, para estimar el recurso, centra su atención en el término «edificación» contenido en el art. 3 LAU de 1994 (donde se concreta el objeto de los arrendamientos para uso distinto de vivienda).
5.- CONCLUSIÓN:
En conclusión puede decirse que si bien es cierto que la cuestión objeto del presente artículo no es pacífica dentro de la doctrina y que el tenor literal de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 da argumentos legales suficientes para defender, como ajustadas a derecho, las dos posturas doctrinales a las que se ha hecho referencia en el expositivo II, también lo es que, hasta la fecha, tanto la DGRN como la jurisprudencia se han decantado en todas las ocasiones en las que han tenido ocasión de pronunciarse al respecto por la que defiende que los contratos de arrendamiento de plazas de aparcamiento -cuando la plaza de garaje constituya el objeto principal del mismo- deben regirse por las normas comunes del Código Civil.
Sin embargo la Sentencia comentada, a diferencia de la Resolución de la DGRN, entiende que no puede hablarse de edificación ni cuando la plaza de garaje se encuentra situada en un solar al aire libre sin edificar ni tampoco cuando el espacio físico de dicha plaza quede delimitado por líneas perimetrales, columnas o hitos no constitutivos de cerramiento arquitectónico situado dentro de otro espacio mayor cubierto.
Es por ello que la indicada Sentencia, termina concluyendo: «En su consecuencia, si la plaza de garaje, como es el caso de autos, se encuentra sita dentro de un espacio superior destinado a la ubicación de otras más y delimitado del resto y de las zonas comunes por meras indicaciones no constitutivas de cerramiento arquitectónico, es claro que no nos hallamos ante una edificación y por lo tanto no es objeto de un arrendamiento regulado en la ley especial arrendaticia como destinado a uso distinto a vivienda, siendo en tales casos, aplicable el derecho común, el cual no contempla el retracto arrendando, de lo que se sigue la necesaria desestimación de la demanda (...)»
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