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Las llaves de acceso a los elementos comunes en las Comunidades de Propietarios

Estas llaves pueden ser para muy variados usos, y cada uno de ellos tiene su correspondiente tratamiento jurídico. Pueden ser las que nos permitan el acceso a los armarios/salas/cuartos de contadores de suministros (de electricidad, agua, gas, telecomunicaciones etc...), al cuarto de máquinas de un ascensor, al cuarto del grupo de presión y el depósito acumulador, al cuarto de calderas, a la azotea, etc ...

Las llaves de acceso a los elementos comunes en la Comunidades de Propietarios

 

Base Jurídica

El art. 3.a LPH nos recuerda que corresponde a cada piso o local la copropiedad, con los demás pisos y locales, de los elementos, pertenencias y servicios comunes. A continuación, el art. 6 del mismo cuerpo legal nos indica que para regular la utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, la Comunidad de Propietarios podrá establecer unas Normas de Régimen Interior (NRI), que serán de obligado cumplimiento para todos los propietarios a esa fecha. Y, por último, del art. 9.1 LPH se deduce que todo propietario tiene derecho a usar, siempre de una manera adecuada, las instalaciones generales y demás elementos comunes de la comunidad, estén o no incluidos en su piso o local.

La Ley por tanto es clara, y está apoyada por los arts. 33 CE, 348 y 396 CC, etc... y su correspondiente Jurisprudencia. El derecho al acceso implica el derecho a tener las llaves. Es irrelevante si la llave es normal o de las denominadas "especiales" (homologadas, etc ...). También es irrelevante la peligrosidad o riesgo del armario/local/ cuarto. Por supuesto nos referimos a los casos en los que el solicitante tiene un interés concreto, ya que, por ejemplo, nadie necesita entrar en el cuarto de máquinas de un ascensor para nada. Pero hay matices, como ahora explicaré.

 

¿Que cuestiones generales debemos conocer previamente?

No es posible una relación exhaustiva de las mismas, así que me voy a limitar a describir algunas de ellas. Por ejemplo:

  • Todo propietario tiene derecho a ver su contador para tomar nota del nº CUP, o para leer y anotar el consumo que lleva en un momento concreto. Por ejemplo, en determinadas reclamaciones a las empresas suministradoras y/o comercializadoras, nos podemos ver obligados a tener que tomar lectura de nuestro contador durante un período de facturación completo (que puede ser de uno, dos o tres meses), todos los días y a la misma hora. Luego es evidente que debemos disponer de una llave para el acceso continuado al armario/sala/cuarto de contadores de electricidad.
  • Que un local comercial participe o no en los gastos de la Comunidad (algo raro, pues todas tienen fachadas y cubiertas, y casi todas tienen seguro de incendios/RC, administrador, etc ...) es irrelevante para decidir si se le da (o no) la copia de una llave.
  • Si el propietario de la vivienda o local es moroso, se le puede prohibir el acceso a determinados servicios (piscina, pista de paddel, etc ...) pero jamás a un cuarto de contadores o a la azotea.
  • En los cuadros de contadores eléctricos hay embarrados con fusibles de alto amperaje que protegen a los contadores (y por tanto también al propio edificio en sí) de cualquier problema o del uso defectuoso por parte de un propietario. Recordemos que (dependiendo de diversos factores en los que no hace falta entrar ahora) los contadores pueden ser, o bien propiedad del abonado, o bien de la empresa (que se lo alquila al abonado).
  • Los únicos profesionales legalmente autorizados (art. 10 LOE) para diseñar la instalación eléctrica de un edificio de viviendas de obra nueva somos los arquitectos superiores. Sin embargo, el legislador suele hacer poco caso a nuestras recomendaciones. Así ha ocurrido, por ejemplo, en la redacción de la ITC-BT 52 del vigente RITE, que establece las prescripciones aplicables a las instalaciones para la recarga de vehículos eléctricos (en adelante VE). Inicialmente los arquitectos conseguimos que el borrador no permitiera esquemas en los que la estación de recarga se conectara directamente al contador ya existente del abonado. Pero la presión de las eléctricas, los consumidores y los instaladores fue enorme, y la redacción final de la instrucción incluyó un esquema de este tipo (el denominado "Esquema 3a"). La consecuencia ha sido que todos los propietarios están haciendo uso de ese "Esquema 3a", y pagando la electricidad usada para recargar su VE al mismo precio que la usada en su vivienda.
  • Cualquier prohibición de acceso a los armarios/salas/cuartos de contadores, establecida por los compañías suministradoras en sus contratos y/o reglamentos, es nula. Solamente pueden prohibir al cliente la manipulación del contador. "Se puede mirar, no tocar".
  • Obviamente no basta con ser copropietario del elemento común. El propietario que solicita una llave de acceso a un determinado elemento común, debe tener algún tipo de interés sobre el mismo. Pro ejemplo, un propietario de una plaza de garaje o un trastero que no dispone ni de vivienda ni de local en el edificio, podrá pedir por ejemplo la llave de los contadores eléctricos (por ejemplo para la instalación de una estación de recarga de VE, pero no de los contadores de gas, o de la azotea (ver STS 574/2015, de 03/11/2015). Por este mismo motivo, ningún propietario puede exigir a la Comunidad una copia de las llaves de acceso al cuarto de máquinas de un ascensor, al cuarto del grupo de presión y el depósito acumulador, o al cuarto de calderas.

 La respuesta de Iberdrola si preguntamos sobre el acceso y la llave del cuarto de contadores es automática:

"Estimado Cliente:

En primer lugar, deseamos agradecerle la confianza depositada en los diferentes productos y servicios que ofrece Iberdrola.

Nos ponemos en contacto con usted para informarle que la sala de contadores no es propiedad de la compañía, es de la comunidad, por lo tanto son ustedes los que tienen que decidirlo.

Para cualquier consulta en Iberdrola estamos siempre a su servicio para ofrecerle nuestra mejor energía, en el teléfono 902201520, en www.iberdrola.es y nuestros establecimientos colaboradores.

Aprovechamos la ocasión para saludarle atentamente.

Dpto. Atención al Cliente Gestiones online IBERDROLA.

Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo."

No se puede prohibir la entrega de llaves de contadores a los propietarios

Luego ya de inicio las propias empresas nos dejan claro por dónde pueden ir los tiros.

Ahora bien, a menudo las Comunidades de Propietarios acuerdan, en un determinado punto del Orden del Día de una determinada Junta General, designar como "tenedor" o "depositario" de una, varias o todas las llaves comunitarias a una persona concreta. Esta puede ser indiferentemente el presidente, un vicepresidente, un vocal, un mantenedor, o el conserje o portero de la Comunidad. No se debe nunca designar al secretario-administrador, ya que en la gran mayoría de casos este profesional ni vive ni trabaja en el inmueble. O, también puede darse el caso de que este acuerdo se disponga en los Estatutos de la Comunidad.  Y es ahora cuando por fin podemos entrar en el meollo de la cuestión:

 

¿Es legal que en los Estatutos o en una Junta General de una Comunidad de Propietarios se prohíba la entrega de copias al resto de propietarios?

NO ES LEGAL. Se trata de acuerdo contrario a la Ley y, por tanto, anulable, y será declarado nulo por un Tribunal si cualquier persona legitimada para ello impugna los estatutos o el acuerdo de la Junta en los plazos establecido por el art. 18 LPH.

Así nos lo recuerda la Sentencia 1492/2005 del Juzgado de 1ª Instancia nº 11 de Murcia, en la que un propietario, haciendo uso del art. 18 LPH, impugó el acuerdo:

“(...) debo declarar y declaro nulo el acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios demandada en Junta de Propietarios de 07/11/2005, consistente en negar al demandante el derecho a disponer de llaves de acceso al zaguán y escaleras del edificio, azotea y cuadro de contadores así como a instalar un contador de consumo de electricidad para dar servicio a su local y, en su lugar, debo declarar y declaro el derecho del demandante a disponer de llaves de los mencionados elementos comunes sin más limitaciones que las derivadas del uso adecuado que debe efectuar de dichos elementos comunes así como el derecho del demandantte a instalar, en el recinto de contadores habilitado al efecto, un nuevo contador de consumo de energía eléctrica siempre y cuando se efectúe con los permisos y autorizaciones aplicables y por personal competente”.

En el mismo sentido la Sentencia 480/2006 de la AP de Burgos, sec. 2ª, de 29/12/2006:

"Los recintos destinados a contadores son presuntos elementos comunes y, por tanto, todos los copropietarios del inmueble que tengan contador en dichos recintos tienen derecho a obtener una llave para acceder al mismo. "

Y también la SAP de Almería, Sec. 1.ª, 266/2013, de 27/09/2013:

"En cuanto a la negativa de la entrega de las llaves, en cuanto que se declara que el propietario tiene derecho de acceso a los locales para los usos que le corresponda, y puesto que la posición de la demandada es una injustificada negativa absoluta de titularidad de los elementos comunes, debe mantenerse lo acordado en la Sentencia de instancia".

 

¿Y qué pasa si el acuerdo no se impugna en los plazos legales?

Pues aquí viene lo interesante del asunto. Como en tantos muchos acuerdos que se toman en las Juntas Ordinarias de las Comunidades de Propietarios, cuando no se atacan derechos elementales, fundamentales, constitucionales, o recogidos en disposiciones de mayor rango que la LPH, la jurisprudencia ha decidido que se trata de un acuerdo anulable, Y no de un acuerdo nulo de pleno derecho. Por lo tanto, si no se impugna, el acuerdo pasa a surtir efecto en toda su amplitud.

En este sentido, el Fundamento de Derecho 3º de la Sentencia 30/2018 de la AP de Albacete, de 24/01/2019:

"Con respecto a la petición del demandante de que se le faciliten las llaves de acceso a los cuartos de contadores de agua y de luz, con el objeto de la instalación de sendos contadores (de los que carece en la actualidad), resulta indiscutido que ese cuarto es también elemento común y que, en principio, cualquier propietario de piso o local en el edificio podría tener acceso al mismo. Pero en en este caso se adoptó en una Junta de Propietarios celebrada el 04/05/2016 un acuerdo que expresamente estableció que las llaves de los cuartos de contadores solamente las tendría el presidente. Y en este sentido debe darse la razón a la Comunidad de Propietarios, pues si dicho acuerdo no ha sido impugnado debe desplegar todos sus efectos. Y sin que pueda obviarse que la Comunidad nunca ha negado el acceso al demandado a dichos cuartos."

 

OJO, "se puede ver, no tocar"

La cosa cambia en los casos en los que hay que manipular los contadores. Estas operaciones se deben realizar por el personal adecuado para cada caso, cualificado y autorizado por industria. Es imprescindible que se rellene el correspondiente boletín, teniendo en posesión la licencia que acredite al trabajador para realizar las operaciones.

 

EJEMPLO PRÁCTICO:


EJEMPLO 1:


PREGUNTA: En una Junta General, una Comunidad de propietarios acuerda designar al vicepresidente como único tenedor/depositario de las llaves que permiten acceder a los contadores de agua y luz, a las instalaciones de telecomunicaciones, y/o a la azotea. También acuerda prohibir la entrega de las copias de las mismas a aquellos propietarios de locales que las soliciten, aún cuando tienen su contador en el armario ubicado en el vestíbulo de portal de acceso al núcleo de escaleras, y los locales no tienen acceso directo a dicho vestíbulo. ¿Es válido ese acuerdo?

RESPUESTA: El acuerdo es parcialmente anulable. Puede designarse un tenedor concreto de las llaves, pero el mismo está obligado a entregar copias a los propietarios de los locales que la soliciten, siempre y cuando los mismos tengan una causa que justifique su necesidad de acceso. Las copias las tiene que hacer siempre el tenedor, nunca el solicitante y, por supuesto, está en su derecho a cobrarlas. Por tanto, el propietario del local deberá impugnar el acuerdo ante los Tribunales.

 

 

 

 

 

 

 

 

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