¿Cuál es el plazo exigido de posesión no interrumpida de un elemento común para adquirirlo por usucapión?
Con base jurisprudencial, se analizan dos sentencias para conocer el criterio dominante sobre el plazo de la prescripción de la acción para reivindicar o reclamar un elemento común ocupado por uno o varios de los propietarios de un edificio constituido en régimen de Propiedad Horizontal.
Acción Real VS Acción personal
Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.
Sentencia AP Baleares (Sección 4a) de 29/05/2012
El supuesto enjuiciado era el siguiente:
- Las propietarias de unos locales comerciales donde tenían instalado un restaurante habían venido ocupando espacios comunes.
- Además de la ocupación con mesas y sillas, también se ocuparon zonas comunes mediante una estructura acristalada, alterando con el cerramiento el estado de la fachada exterior.
- El cerramiento llevaba construido más de veinte años, y la ocupación se había realizado sin la autorización de la Comunidad de propietarios.
- Se solicita por la Comunidad la demolición de lo construido así como la reivindicación de la zona común ocupada.
La Sentencia dictada en primera instancia, le dio la razón a las propietarias del restaurante, considerando la prescripción de la acción para reivindicar un elemento común ejercitada por la Comunidad, pues el plazo de prescripción para tales acciones era de quince años del artículo 1964 del CC, tiempo que se había superado entre la ocupación del espacio común y la interposición del procedimiento judicial por la Comunidad de Propietarios.
Presentado recurso de apelación por la Comunidad de Propietarios, la Audiencia Provincial, dicta nueva Sentencia que corrige el criterio del Juzgado y establece lo siguiente: El artículo 1964 del Código Civil -esgrimido por la primera sentencia- regula la prescripción de las acciones personales, carentes de plazo expresamente establecido, fijándolo en quince años. Se ha de indicar que el artículo 1964 Código Civil ha sido modificado, por lo que a partir del 7 de octubre de 2015, el plazo de prescripción pasa de quince a cinco años. Sin embargo, dicha prescripción de quince años no es aplicable al supuesto que nos ocupa por cuanto el plazo de prescripción que debe operar es el de los treinta años regulado en el artículo 1.963 del Código Civil para el ejercicio de las acciones reales.
En el presente caso, la Comunidad ha ejercido dos acciones:
- una acción personal contra las demandadas -dueñas del restaurante- para que demuelan la estructura, acción que estaría ciertamente prescrita al llevar la obra más de quince años construida (con la actual reforma del Código civil serian cinco años).
- una acción real, reivindicatoria de una restitución a la Comunidad, en su calidad de propietaria de la zona común ocupada por la estructura levantada, interesando la restitución de tal posesión frente a la privación posesoria ejercitada por las demandadas, con infracción de los artículos 394 y 397 del Código Civil. Nos hallamos ante una acción real de restitución a la Comunidad del derecho de posesión y uso compartido de la zona comunitaria, frente a las demandadas, copropietarias poseedoras que utilizan en exclusiva tal derecho de uso, excluyendo a los demás en beneficio del negocio de aquellas.
Pese a la tolerancia tácita mostrada por la Comunidad a lo largo del tiempo, la acción para reivindicar el elemento común no está prescrita al no tratarse de una acción personal sino real, y requerir, por lo tanto, del plazo de treinta años para su prescripción -art. 1963 Código Civil-.
Por ello, se dicta nueva sentencia por la que se acuerda condenar a las demandadas a que retiren a su costa la estructura construida y además a que cesen en el uso exclusivo de la referida zona y a permitir su uso por los demás propietarios del inmueble.
STS Supremo (Sala 1ª) de 14/09/2016
El supuesto enjuiciado era el siguiente:
- La Comunidad interpone acción para la supresión de las conducciones de desagüe que fueron instaladas por los propietarios demandados en el forjado superior del garaje del edificio, mediante perforación en varios puntos, con la finalidad de dotar de una red de saneamiento a sus respectivos locales comerciales.
- La acción entablada por la Comunidad de propietarios pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar, al estado en que se encontraba antes de la realización de las mentadas obras, el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible.
Los demandados alegan principalmente:
- La excepción de prescripción, por entender que el plazo para el ejercicio de la acción era de quince años y había transcurrido ya en el momento de interposición de la demanda.
- Que los actuales propietarios de los locales no habían sido los que instalaron esa conducción de desagüe, sino los anteriores dueños de estos locales.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial estiman las peticiones de la Comunidad de propietarios, y los demandados recurren al Tribunal Supremo por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.
En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la Comunidad- para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios. Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita, pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
Por ello, el TS considera que la acción por la que la comunidad reclama la restitución del elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.
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