Deberes y obligaciones de los Administradores de Fincas durante la ejecución de obras en las Comunidades de Propietarios

Deber de diligencia del administrador en el cumplimiento de los acuerdos relativos a la realización de obras

Autor: Miguel Ángel López de la Viña (Asesor Jurídico CAFS)

A través de estas breves líneas queremos realizar una aproximación a la conducta que debe observar el administrador de fincas cuando la comunidad de propietarios ha aprobado la ejecución de obras en la comunidad. Se trata de unas nociones generales, teniendo en cuenta que, en función de la complejidad de la obra, podrá resultar recomendable llevar a cabo otras acciones complementarias a las indicadas.

Como es sabido, las obligaciones del administrador vienen reguladas en el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Entre estas obligaciones se encuentran la establecida en la letra d) del citado artículo. Así, de conformidad con el citado apartado; corresponde al administrador “ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes”. Dentro de esta obligación genérica regulada en la letra d) se incluye la relativa a realizar un seguimiento y supervisión de la obra hasta su completa finalización.

En este sentido, ¿qué acciones puede/debe realizar un administrador en cumplimiento de la obligación antes mencionada? A modo ilustrativo, y sin intención de ser exhaustivos, podemos citar las siguientes:

• Supervisar, por sí mismo o por tercera persona, los términos del contrato de ejecución a suscribir por la comunidad, proponiendo aquellas modificaciones que considere necesarias.
• Requerir al director de obra y/o contratista para que acredite el cumplimiento de las obligaciones que asume en el contrato de ejecución de obra (ej: permisos y licencias urbanísticas, certificados de estar al corriente con Hacienda y Seguridad Social, riesgos laborales, alta de los trabajadores, seguros, etc…).
• Informar, de forma periódica, a los propietarios o, en su caso, a la comisión de seguimiento nombrada al efecto, de las distintas vicisitudes acontecidas en el desarrollo de las obras.
• Comunicar, tanto al presidente de la comunidad como a la dirección técnica de la obra, las quejas y requerimientos realizados por los propietarios por incidencias que puedan sufrir sus pisos y/o locales durante la ejecución de las obras (filtraciones, grietas en paredes o techos, rotura, etc. …). En este sentido, sería recomendable que cuando un propietario realice alguna queja o reclamación se le requiera para que la realice por escrito (correo electrónico) y, a su vez, el administrador la traslade igualmente por escrito al presidente y al director de obra, sin perjuicio de que además se haga de forma verbal.
• Informar de cualquier desviación presupuestaria, no tomando ninguna decisión al respecto sin el respaldo de un acuerdo adoptado en Junta de propietarios.
• Informar a los propietarios y, en su caso, comisión de seguimiento, de los retrasos observados en el cumplimiento de los plazos fijados en el contrato. En relación con los retrasos observados, requerir por escrito, dejando constancia de ello, al contratista y/o director de obra de la inobservancia de dichos plazos.
• En el supuesto de solicitar alguna subvención para la ejecución de las obras, tener máxima cuidado en que se cumplen todos los requisitos exigidos para la concesión de aquella (por ejemplo: que las obras no se inicien antes de la obtención de la licencia de obras si ello constituye un requisito para la concesión de la subvención).
• Requerir debidamente al contratista o, en su caso, director de obra, por los defectos observados en la ejecución de la obra encargada, para lo cual podrá valerse de técnico en la materia.

Teniendo en cuenta lo anteriormente expuesto, hay que tener presente que una demora o retraso, sin causa justificada, en el cumplimiento del acuerdo relativo a la ejecución de las obras, así como una falta de diligencia en el seguimiento de la misma, puede ser considerada causa de responsabilidad del administrador, siempre que se haya ocasionado un daño o perjuicio a la comunidad o a algunos de los propietarios que la conforman.