La transmisión de la propiedad se produce con la firma del contrato privado de compraventa y posterior entrega material de la vivienda, sin necesidad de título público ni de inscripción registral, pues así lo dice el art. 609 CC y su teoría del título y el modo:
- Título: contrato privado de compraventa
- Modo: tradición (entrega de llaves y ocupación)
La discordancia entre titular registral y propietario fue habitual en una tipología de viviendas protegidas promovidas en los años 70, en las que la Administración transmitía la propiedad de la vivienda mediante contrato privado al que se acompañaba la posterior entrega de la vivienda, demorando la elevación a público y posterior inscripción de la transmisión al pago de la totalidad de las cuotas del préstamo concedido por la propia Administración. Esta situación, que se produce a menudo en las comunidades de propietarios, genera problemas para el cobro de las deudas comunitarias.
La doctrina ha sido fijada definitivamente por la STS de 22/04/2015 (Recurso 319/2013):
"Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre".
Desde el momento en que el propietario legítimo de una vivienda la compra y ocupa, está obligado al pago de las cuotas reclamadas, de acuerdo al art. 9.1.e LPH, que establece como obligaciones del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
El art. 21.1 LPH establece que la obligación a la que se refiere art. 9.1.e LPH debe cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. Esta obligación tiene la consideración de obligación propter rem (SAP de Baleares de 17 de abril de 1998), por lo que el obligado al pago será siempre el propietario de la vivienda sin que sea imputable dicha obligación a cualquier otro sujeto, como puede ser el mero titular registral no propietario.
Por ello es incorrecta la atribución de la responsabilidad con las deudas de la comunidad de propietarios al titular registral, incorrección que viene provocada por la confusión entre los conceptos "sujetos demandados" y "sujetos obligados al pago" que resulta de la aplicación del art. 21.4 LPH, que dice lo siguiente:
"Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo, se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente".
SAP de Málaga de 25/01/2006:
"Resulta claro, pues, que la solidaridad del titular registral en la responsabilidad por el impago de las cuotas del actual propietario, únicamente se produce cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad en la vivienda, por lo que la cuestión debatida en la presente Litis debió limitarse a este punto. No comparte esta Sala el criterio de la Juzgadora de Instancia de aplicar de forma automática e indiscriminada la solidaridad a que alude el artículo 21.4 de la LPH, por cuanto el referido artículo autoriza a dirigir la acción contra el titular registral únicamente cuando deba responder solidariamente del pago de la deuda, y para poder determinar cuándo se debe responder solidariamente del pago de la deuda hay que acudir a la interpretación integradora del referido precepto con el contenido en el artículo 9.1.i, conforme al cual, solamente cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titular se seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular".
SAP de Navarra (Sección 1ª) de 13/06/2005:
"En cuanto a lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, cabe concluir que el mismo contiene dos supuestos: la reclamación dirigida contra el propietario anterior que responde solidariamente y la reclamación dirigida contra el titular registral. En relación al primero debe recordarse que en este caso la responsabilidad se hubiera generado como consecuencia de no haber comunicado la transmisión de la vivienda el adquirente, con la excepción de que la Comunidad hubiera tenido conocimiento del cambio de titularidad por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario cuando dicha transmisión resulte notoria, como acaece en el supuesto que nos ocupa. En cuanto a la reclamación contra el titular registral, según la redacción del artículo 21.4 dada por la reforma de 1999, el mismo debía ser demandado en cualquier caso, por lo que en los supuestos en que no coincidía esta condición con la de ser propietario actual, se estableció un litis consorcio pasivo necesario. Esta situación ha cambiado a partir de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, estableciendo ahora el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que la reclamación podrá dirigirse contra el titular registral, por lo que de no hacerlo no puede entenderse que haya una irregular constitución de la litis. Este precepto de naturaleza procesal, y es aplicable al supuesto que nos ocupa por ello en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria. Nos encontramos ante un supuesto en que el titular registral tiene legitimación ad procesum. La razón de ser de dicho precepto es facilitar que mediante tal legitimación pudieran quedar jurídicamente vinculados los titulares regístrales en la iniciación de una posible vía de apremio contra los bienes que consecuencia de dicha reclamación, quedaran afectos al pago de la deuda; pero tal previsión no altera el régimen legal de las obligaciones de los propietarios, ni convierte al titular registral por el mero hecho de serlo, y al margen de que sea o no el propietario real del piso correspondiente, en deudor y obligado al pago de las cantidades que aquí se reclaman, ya que la obligación de contribuir al mantenimiento de los gastos comunitarios corresponde al propietario -art. 9.1.e- de la Ley de Propiedad Horizontal ), con independencia de quien sea el titular registral, que puede no coincidir con aquél, por lo tanto el obligado al pago será el propietario de la vivienda o local al tiempo de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario. En el caso que nos ocupa habiéndose acreditado que el propietario no coincide con el titular registral y que es aquél el obligado al pago, sin que el titular registral deba responder solidariamente del pago de la deuda, según se ha examinado, no cabe sino desestimar la demanda interpuesta ya que no es posible imponer la obligación del pago a la parte demandada por su sola condición de titular registral, sin que sea la propietaria de la vivienda al tiempo en que se produjo la obligación, ni deba responder solidariamente del pago de la deuda"
CONCLUSIONES:
El titular registral debe de ser siempre demandado, pues la jurisprudencia ha dejado claras las relaciones entre el art. 9 LPH y el art. 21 LPH:
- Art. 9.1.e LPH: El obligado al pago de los gastos de comunidad es el propietario de la vivienda.
- Art. 9.1.i LPH: El anterior propietario responde solidariamente de las deudas del nuevo propietario cuando incumpla la obligación de comunicar la transmisión y siempre que la misma no sea conocida por los órganos de la comunidad de propietarios.
- Art. 21.4 LPH: El titular registral deber ser siempre demandado por el mero hecho de serlo, con independencia de que esté o no obligado solidariamente al pago de la deuda, y ello para permitir la ejecución judicial del crédito. Dicho de otra forma, no es necesario que el titular registral sea responsable solidario para poder ser demandado.
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