El moroso genera un perjuicio directo a la Comunidad de Propietarios, derivado del impago de unas cuotas:
- ordinarias, para el pago de las obligaciones contraídas por la Comunidad de Propietarios, y previstas en el presupuesto ordinario del ejercicio.
- extraordinarias, para el pago de las obligaciones contraídas por la Comunidad de Propietarios, y no previstas en el presupuesto ordinario del ejercicio (obra, reparación, etc...).
Queremos saber si una Comunidad puede exigir al moroso mediante acuerdo en Junta, además de la responsabilidad directa o contractual (deuda derivada del propio impago de sus cuotas), la responsabilidad indirecta o extracontractual por un “daño directo”, consistente en dejar a la Comunidad imposibilitada para pagar las obligaciones para las que se habían aprobado esas cuotas, ya que si la Comunidad no dispone, previamente, de los fondos precisos para pagar el importe de la obligación contraída, esta no puede cumplirse.
LA OBLIGACIÓN DEL PAGO DE LAS CUOTAS COMUNITARIAS
La determinación de la cuota de participación de un piso o local en los gastos comunes, y su reparto, se realiza en base a las normas fijadas en los Estatutos, los cuales pueden declarar que el reparto de gastos lo sea en base al coeficiente de cada piso o local, o a partes iguales, o que ciertas entidades estén excluidas de ciertos gastos, etc...
El abono de la cuota comunitaria debe realizarse en la fecha que acuerde la Junta de la Comunidad, o en su defecto, el primer día de cada mes (si son de carácter mensual) o de cada trimestre (si son de carácter trimestral). Esa fecha no tiene por qué coincidir con la fecha del gasto que las cuotas deben cubrir, pues pueden girarse cuotas en previsión de obras futuras, e incluso alejadas en el tiempo. En estos casos, el art 11.4 LPH establece que si en un momento intermedio, se transmite un inmueble, el vendedor deberá pagar las cuotas fijadas hasta el día de la compraventa y el comprador las siguientes. En ningún caso, que la obra se haya efectuado o no, determina traslación de la obligación del pago de las cuotas. Es decir, no es la fecha de la obra, la que determina el obligado al pago -vendedor o comprador-, sino que es la fecha de vencimiento de cada cuota.
LA RECLAMACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD “DIRECTA O CONTRACTUAL” EN LA SITUACIÓN DE DEUDAS.
La obligación de cada propietario es la de contribuir con sus cuotas, por obligación legal (art° 9.e LPH) y por obligación moral, por cuanto entre todos los propietarios se cubren los gastos del edificio donde se incluye su inmueble, ya sea piso o local. Impagadas las cuotas, ordinarias o extraordinarias, nace para la Comunidad el derecho a reclamarlas judicialmente. Se precisa de una Junta que apruebe la deuda y que se notifique dicha Acta, y puede utilizarse el procedimiento monitorio o los trámites del juicio verbal u ordinario.
LA RECLAMACIÓN DE LA RESPONSABILIDAD “INDIRECTA O EXTRACONTRACTUAL” POR DAÑO DIRECTO. UNA SENTENCIA NOVEDOSA
Pero necesitamos saber si el impago de las cuotas devenga intereses desde el momento en que debe hacerse el pago de la cuota y no se hace efectivo. También es necesario saber qué tipo de intereses aplicar (si los legales o los moratorios), y de si existe la posibilidad de que la Comunidad en una Junta concrete esta penalización ante la situación de cuotas impagadas.
Una reciente sentencia (no impugnada y, por tanto, ejecutable) de una AP ha declarado la legitimidad de las Comunidades de Propietarios de poder adoptar el acuerdo de imputar a un propietario el importe del daño causado a la Comunidad, por estar en situación de impago de cuotas y no poderse acometer una obra, aunque en dicha sentencia se convalida el acuerdo de reclamación de una partida por responsabilidad extracontractual y por el mismo importe que el daño causado a la Comunidad de Propietarios. Al respecto, establece la Sala que
"estamos en una situación donde la firmeza del acuerdo tiene más fuerza que un simple reconocimiento de deuda (...) en esta materia, más que nunca debe referirse a la responsabilidad
- en parte legal: quien perjudica a la CP con sus actos u omisiones negligentes como no pagar ha de responsabilizarse de los daños y perjuicios del conjunto surgidos por su acción u omisión, si se demuestra la relación de causalidad
- en parte convencional, toda vez que existen acuerdos adoptados al respecto (firma de un proyecto, unas derramas, unos plazos y unos acuerdos cuantificadores de deudas firmes, etc...)".
En virtud de esta doble responsabilidad, la Sala proclama que las obligaciones también son dobles y cada una exige un cumplimiento determinado:
- La responsabilidad contractual la cumple el propietario con el pago de las cuotas en la forma y plazo convenido por la Comunidad.
- La responsabilidad extracontractual, por daño directo, surge en ese caso del acuerdo, donde se cuantifica en 1.659 €.
Por tanto, la Sala entra a examinar el contenido de ese acuerdo, y lo encuentra justificado y conforme a la normativa, no ya reguladora de la Propiedad horizontal, sino reguladora de la responsabilidad extracontractual (Arts. 1.101 CC y ss., y art.1.902 CC).
Por ello la Sala concluye que "se dan los requisitos constitutivos de la acción de daños y perjuicios que se formula....". Y por ello estima el Recurso de Apelación y condena al pago de los 1.659 €, dejando a salvo, claro está, la condena de primera instancia de 1.174 €, de las derramas no pagadas.
Por lo tanto, es recomendable que las comunidades de propietarios adviertan a los morosos tanto de las responsabilidades contractuales como de las extracontractuales de su situación, y de los concretos perjuicios que deberá asumir la Comunidad y que le serán trasladados mediante penalizaciones y/o intereses. Quizás entonces empiecen a dejarse atrás los viejos tópicos de "ya pagaré al final" o “ya pagaré cuando pueda”, y aflore la realidad de las situaciones económicas de las Comunidades de Propietarios que no tienen otros mecanismos de pago de las obligaciones que el previo desembolso -íntegro-, por parte de los comuneros.
La doctrina de esta Sentencia es, a nuestro entender, extrapolable, si a consecuencia del impago de cuotas ordinarias, no puede hacerse frente al sueldo del conserje o a los importes de los servicios de mantenimiento del ascensor o póliza de seguros.
Como hemos visto, la reclamación de los perjuicios por impago, puede llegar a ser más gravoso para el moroso que la simple reclamación de cuotas comunitarias y puede instarse conjuntamente. No en un proceso monitorio, pero sí en un proceso ordinario.
Compártelo
