Uno de los temas que con mayor frecuencia plantea y suscita debates y polémica es el relativo a la realización de obras en las comunidades de vecinos, tanto por los titulares de inmuebles como por los de los locales. y ambos tienen su regulación en la LPH, tras la Ley 8/2013 en los arts. 7.1 y 10.3, b) LPH.
1.- INTRODUCCIÓN:
Los comuneros están sujetos al consentimiento de la comunidad cuando pretendan llevar a cabo modificaciones en su inmueble que puedan afectar a la comunidad por interferirse estas obras en elementos comunes, que, aunque bien pudieran ser de uso privativo, este uso no legitima al comunero para actuar de forma unilateral. Pero si esto es cierto, también lo es que la comunidad no puede actuar de forma implacable con los comuneros impidiendo a estos llevar a cabo obras de reforma que no causen perjuicio a la comunidad.
El único límite objetivable lo pone ahora el art. 10.3, b) LPH tras la Ley 8/2013, que eleva a un quorum de 3/5 el día de la junta por no poder aplicarse el voto presunto del ausente del art. 17.8 LPH por tratarse de aprovechamientos independientes, y que exige que el acuerdo se alcance por ese elevado quorum que, en algunos casos, va a complicar, en exceso, la adopción de acuerdos.
Pero, curiosamente, lo que la Ley 8/2013 ha complicado es la realización de esas obras de reforma en el caso de los pisos en los supuestos contemplados en el art. 10.3, b), pero, sin embargo, en materia de locales de negocio el criterio debe ser más flexible, ya que, frente a un criterio de la jurisprudencia más restrictivo y que elevaba a quorum de unanimidad en muchos casos en los que los titulares o arrendatarios de locales de negocio pretendían llevar a cabo obras de reforma, resulta ahora que la jurisprudencia está siendo más flexible, interpretando el art. 7.1 LPH para cuando los titulares o arrendatarios de locales planteen llevar a cabo obras de reforma en su local, pero que afecten a los elementos comunes que son las que se refieren a las obras en fachadas, o por ejemplo, los consabidos extractores de humo que, en muchos casos, dan lugar a muchos problemas y que desde nuestro punto de vista ya requerirán, ahora, tan solo de un acuerdo por mayoría simple el día de la junta; ello, siempre y cuando se presente un proyecto de ejecución adecuado al objetivo del local de negocio y que no cause un perjuicio objetivable a la comunidad.
Así, la Sentencia marca una clara diferencia entre las obras realizadas por los locales de negocio y la de los pisos, estableciendo que al estar los locales en las plantas bajas y los pisos en el resto, y aunque considera la fachada a todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, entiende que la zona de fachada concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que la zona de fachada de las plantas bajas es más flexible en atención a la naturaleza de la actividad que se realiza en los locales (de negocio) y de ahí que la Sala descarte una aplicación rigurosa de la LPH que dificulte la explotación del negocio, pero sin que pueda entenderse, por ello, que se eliminen los artículos 12 y 17 de la LPH, porque la Sala sólo declara que dichos preceptos deben interpretarse de modo flexible en supuestos referentes a locales comerciales.
2.- LÍMITES A LA REALIZACIÓN DE OBRAS POR LOCALES EN FACHADA SI EXISTE AUTORIZACIÓN EN ESCRITURA O TÍTULO PARA LLEVARLAS A CABO:
Como venimos exponiendo, es continua la lucha que existe entre locales comerciales y comunidades de propietarios a la hora de defender cada uno sus intereses, ya que mientras que los titulares de los pisos solo tienen un objetivo de vivienda, los de los locales tienen unos objetivos radicalmente distintos al constituir su profesión. Por ello, deben hacer atractivo su local para los clientes y futuros clientes; es decir, hacerlo llamativo. Pero este objetivo de hacerlo llamativo choca a veces con los propios intereses de la comunidad. Hasta el punto de que puede constituir un ataque a la forma y aspecto de la fachada.
Así, para conseguir este objetivo de atraer clientes, algunos locales comerciales de plantas bajas de un edificio pueden cambiar de color su fachada y pintarla de acuerdo con sus colores corporativos, y ello en muchas ocasiones no gusta a la comunidad por entender que atenta contra su aspecto exterior, y por ello, esta inicial modificación del aspecto exterior de la fachada sería sobre la idea de que los titulares de los locales deben siempre pedir autorización a la comunidad para todo aquello que afecte a la alteración de la fachada o su aspecto exterior y si así no lo hacen estarán cometiendo una obra inconsentida que permitirá a la comunidad, en principio, llevar a cabo un requerimiento previo al titular del local para que reponga la fachada a su aspecto primitivo, bajo el apercibimiento de ejercitar acciones legales por obra inconsentida sobre ellos. Pero lo importante aquí es que el hecho de que el titulo o la escritura les autorice a hacerlo, ello no lleva consigo que lo hagan "a cualquier precio", es decir, que puedan alterar notablemente la fachada o su aspecto exterior "excediendo de límites razonables" y aquí está la clave de la respuesta al problema, ya que la autorización general en título o escritura no les exime de guardar las formas y de evitar causar perjuicios a la comunidad en la medida de lo posible, por lo que aunque conste en la escritura, título o estatutos, si el perjuicio es notorio y existe y se constata ello no le libera de pedir autorización y la comunidad podría oponerse, pero no por ausencia de autorización, sino más por causar perjuicio a la comunidad y/o por aplicación del art. 7.1 LPH y art. 553.36 Ley 5/2006, por lo que lo importante que hay que concluir es que la autorización en el título constitutivo o estatutos no supone una especie de salvoconducto para que el titular de un local pueda llevar a cabo cualquier obra de adaptación o reforma que estime por conveniente "sin límite alguno", ya que el límite sigue siendo la ley si se excede en esa modificación.
3.- OBLIGACIÓN DEL TITULAR DE UN LOCAL DE LLEVAR A CABO OBRAS DE CONSERVACIÓN DEL MISMO Y NEGATIVA A HACERLO. VÍAS DE ACTUACIÓN DE LA COMUNIDAD:
El art. 9,1, b) LPH establece que son obligaciones de los propietarios, mantener en buen estado de conservación su piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios y añade que será responsable de los daños y perjuicios que cause con su irregular conducta de negativa a llevarlas a cabo. En la misma línea se expresa el art. 553.38.1 para Cataluña al exigir a los titulares que mantengan en buen estado sus inmuebles. Quiere esto decir que si la comunidad comprueba que un comunero no respeta estas obligaciones puede obligarle a que ejecute las medidas precisas para que se deban llevar a cabo las obras precisas para este fin.
De todos modos, una cosa es la de la obligación de la comunidad de querer que el comunero mantenga su inmueble en estado que no perjudique a los demás y otra que quiera que éste lleve a cabo obras que no entran en el concepto del que estamos hablando. Estas situaciones suelen ser muy normales y comunes en materia de locales, pero si el local está en un estado de abandono o en el que el titular no lleva a cabo obras de conservación que a la larga pueden causar perjuicios a la comunidad o individualmente a los comuneros es obvio que el titular está obligado a llevar a cabo las obras y si se niega, la comunidad podrá utilizar la vía del art. 709 LEC para obligar al titular del local a que lleve a cabo una obligación de hacer consistente en que se proceda a llevar a cabo las obras de reparación, y si no las hace cuando el juez ya lo ha ordenado porque ha apreciado tras el juicio su necesidad, se podrá hacer a costa del titular del local encargando, en la ejecución de sentencia la comunidad, la obra a un tercero siempre a costa del titular del local.
4.- LAS OBRAS DE REFORMA EN LOCAL NEGOCIO COMO APERTURA DE HUECOS O INSTALACIÓN DE EXTRACTOR DE HUMOS SON CONTEMPLADAS POR EL TRIBUNAL SUPREMO CON FLEXIBILIDAD (ANÁLISIS DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE 25 DE ABRIL DE 2013).
El Tribunal Supremo viene a contemplar con flexibilidad la cuestión atinente a las modificaciones llevadas a cabo en local de negocio por un titular o arrendatario, y sobre todo las más comunes como las relativas a la apertura de huecos y/o ventanas o colocar la chimenea de extracción de humos imprescindible para locales de restauración y sobre los que las comunidades suelen poner muchos inconvenientes pese a que el titular del local aporte o presente un proyecto concreto que no conlleva perjuicios a la comunidad y debidamente estudiado y proyectado por técnico competente.
Así, el TS en sentencia de fecha 25 de abril de 2013 analiza un supuesto en el que varios comuneros interponen demanda contra el copropietario y arrendatario del local del bajo del edificio, en concreto acción negatoria de servidumbre para el cierre de una puerta y huecos abiertos para el uso del local, así como para retirada de un chimenea de evacuación de humos de cocina y desconexión de desagües de la comunidad por haberlas efectuado sin consentimiento de la comunidad.
Como dice la STS de 18 de mayo de 2011 ,referida a la apertura de huecos, "no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios", y es que, en definitiva, lo que pretendió la parte ahora recurrente en su demanda no es impugnar las servidumbres establecidas en el titulo constitutivo, o la que no está, como es la de desagüe, sino el hecho de que las obras se realizaron sin la debida autorización de la comunidad, lo que implica reconducir el examen de la cuestión a las normas que le son propias y que no son otras que las de la Ley de Propiedad horizontal.
Compártelo
