La regulación actual de los arrendamientos urbanos y de Propiedad Horizontal, ha sido modificada por el RDL 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (publicado en el BOE de 5 de marzo de 2019).

LA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS

La prioridad del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, como lo fue su antecesor, es la regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas destinadas a vivienda permanente del arrendatario. Se justifica su urgencia en que "la reforma liberalizadora de 2013, además de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de vivienda y la moderación de precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título...". Por tanto, la solución a los males detectados en la Exposición de Motivos del RDL 7/2019 parecen tener una fácil solución, la vuelta a la regulación por la LAU de 1994.

La reforma de 2013 de la regulación de los arrendamientos por la Ley 29/94 (que había quedado trastocada por el "Decreto Boyer"), incluyó un artículo 9 que establecía: "la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste que el arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Habrá que ver si, la "reforma protectora del arrendatario" que promulga este RDL 7/2019, tiene los efectos deseados, aumentando la oferta de viviendas y moderando los precios del arrendamiento en algunas zonas del país (no en todo el territorio nacional hay alzas en los precios de los arrendamientos, y no todo el país se resume en lo que ocurre en Madrid, Barcelona o San Sebastián).

 

Plazo del Arrendamiento

Para contrarrestar la reforma liberalizadora del 2013, las medidas urgentes del RDL 7/2019 se concretan en la vuelta al plazo de arriendo de 5+3 (que era el establecido en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos) y al límite de los incrementos legales en los índices generales. Al finalizar el plazo de arrendamiento de cinco años, "éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años".

 

Plazo de preaviso de resolución de contrato

El plazo de preaviso establecido respecto a la prórroga de tres años es:

• Si es el arrendatario, debe notificar la resolución de contrato con dos meses de antelación a la fecha en que se cumplan los cinco años.
• Si es el arrendador, debe notificar la resolución de contrato con cuatro meses de antelación a la fecha en que se cumplan los cinco años.

El plazo de preaviso establecido respecto a la renovación anual (año a año):

• Si es el arrendatario, debe notificar la resolución de contrato con un mes de antelación a la fecha en que se cumpla el año de prórroga
• Si es el arrendador, no puede resolver el contrato.

 

Diferenciación en la figura del arrendador

Esta es la gran novedad. Si el arrendador es persona jurídica, el plazo de arriendo es de siete años, y la fórmula es 7+3.

Además, los "gastos de gestión" del alquiler de la vivienda, no los podrá repercutir al arrendatario, por expresa regulación del art. 20.1 LAU. Para saber más sobre esto, pulsa aquí.

 

Enajenación de vivienda arrendada

Sin necesidad de inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, el adquirente queda obligado a mantener el contrato de cinco o siete años, aun cuando lo haya adquirido por ejecución hipotecaria. Si el contrato se pactó por un plazo superior, el adquirente está obligado a mantenerlo, a excepción de que lo haya adquirido por ejecución hipotecaria.

 

Incrementos legales

La Ley 4/2013 permitía pactar cualquier fórmula para el incremento de la renta. Podía pactarse un índice Nacional o una cantidad fija (25 € cada año, por ejemplo). El RDL 7/2019 limita los incrementos, para las viviendas habituales, en el índice de Garantía de Competitividad, que no podrá exceder del índice de Precios al Consumo.

 

Gastos e impuestos

El RDL 7/2019 sigue permitiendo, y nos extraña ante tanta protección del arrendatario, que, independientemente de la renta pactada, para los arrendamientos de vivienda, se trasladen al arrendatario los gastos de comunidad e impuestos aplicables a la vivienda.

Nos sorprende que, ante la pretensión de la limitación de los precios de alquiler de las viviendas, se permita trasladar al arrendatario unos importes que no son ciertos en cada momento, y que pueden suponer unos incrementos considerables en relación a la renta pactada.

Si un arrendatario no presta atención a la redacción del contrato, puede encontrarse con que, además de la renta pactada, tenga que abonar unos costes adicionales hasta tal punto que le sea imposible hacer frente a todos ellos.
Además, el juicio de desahucio puede sustentarse en la falta de pago de las cantidades asimiladas, como tiene consolidada la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

 

Fianza

Se limita la fianza de viviendas a dos mensualidades de renta, siendo una mensualidad de renta la obligatoria en viviendas. Durante el plazo de arriendo (5 o 7 años) no está sujeta a actualización. La fianza debe ser devuelta al arrendatario, al mes de la resolución del contrato. La demora en la devolución de la fianza devenga el interés legal.

Se permite en la norma, que se pacte una garantía adicional (aval) del cumplimento de las obligaciones por parte del arrendatario.

 

Repercusión de obras de mejora

Se mantiene la posibilidad de repercutir el coste de las obras de mejora en el porcentaje del interés legal del dinero incrementado en tres puntos; eso sí, a partir de los cinco o siete años de arriendo.

 

REFORMA EN LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

Pisos turísticos

El RDL 7/2019 permite la adopción de cláusulas estatutarias en las que se limite o condicione el destino turístico de las entidades de una finca, al arrendamiento turístico. En definitiva, se permite ahora que, por acuerdo de 3/5 partes de propietarios y cuotas (cuando hasta ahora se precisaba la unanimidad) se limite o condicione el ejercicio de una actividad de alquiler turístico en una entidad de la finca.

También se permite que 3/5 partes de propietarios y cuotas establezcan que una entidad que se destine a piso turístico (bien porque ya se destinaba con anterioridad al RDL, bien porque se haya autorizado estando ya vigente el RDL) tenga un incremento en la participación en gastos comunes, con el límite del 20% con respecto a la cuota anterior.

El beneficio de la eliminación de la necesidad de unanimidad para modificar una cláusula estatutaria, y la reducción al quórum de 3/5, es evidente. Pero también es evidente que se ha perdido la oportunidad de haber ampliado esta posibilidad a toda modificación estatutaria, y no sólo para limitar o condicionar el destino turístico de una finca. Los Estatutos, fijados unilateralmente por el promotor del edificio, como propietario único, no pueden condicionar la vida comunitaria permanentemente. Y no puede mantenerse el requisito de la unanimidad para adecuar unos Estatutos a una realidad cambiante. También se debería permitir que 3/5 partes de propietarios y cuotas pudieran establecer cláusulas de exclusión de gastos, de reparto de gastos de forma distinta al del coeficiente, de autorización de división de entidades o de comunicación entre ellas, etc. No ha sido así, y sólo se excluye la necesidad de la unanimidad si una Comunidad de Propietarios quiere establecer una cláusula estatutaria donde se prohíba, limite o condicione el destino de alquiler turístico. Limitación que Ayuntamientos como el de Madrid y Barcelona ya han aprobado en sus Ordenanzas Municipales.

Como también se ha perdido la oportunidad de que 3/5 partes de propietarios y cuotas establezcan un incremento en la participación en gastos comunes a entidades en pisos altos destinados a actividades profesionales o comerciales (despachos profesionales, consultas, etc) y cuya clientela ocasiona un mayor gasto en los servicios comunes. El RDL sólo permite aplicar un incremento de gastos por el quórum de 3/5 si se destina a pisos turísticos; y mantiene la unanimidad si se destina a actividades profesionales, que puede tener el mismo nivel de consumo de elementos comunes que un piso turístico -o superior-. Estos acuerdos no pueden tener efectos retroactivos.

 

Fondo de reserva

En el RDL 7/2019 se amplía el fondo de reserva, pasando ahora a ser del 10% del último presupuesto ordinario. Esta es la medida "menos urgente" de todas las previstas en el RDL. Y no sólo es la menos urgente sino que es la menos trascendente, ya que pasar de un 5% a un 10% no tiene efectos palpables en la mayoría de comunidades de propietarios. Se concede el plazo tres ejercicios presupuestarios para este aumento del fondo de reserva.

 

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL

 

Juicio Verbal

Se permite que por el procedimiento verbal se diriman controversias derivadas de arrendamientos urbanos cuya cuantía sea inferior a 6.000 €. Antes de esta reforma sólo se tramitaban por el procedimiento verbal los juicios de desahucio por falta de pago y fin de contrato. Ahora pueden tramitarse las discusiones sobre devoluciones de fianzas y otras cuestiones arrendaticias cuya cuantía sea inferior a 6.000 €.

 

Desahucios

Se incluyen en el procedimiento de desahucio unos plazos de suspensión de los procesos para la intervención de los servicios sociales en casos de vulnerabilidad.

 

CONCLUSIÓN

Como en toda medida política, deberá estarse al resultado real de la pretensión del Gobierno en este RDL, y si, realmente, contiene los precios y aumenta la oferta del arrendamiento. Pero es esta dualidad la que es relevante: a mayor oferta de pisos en alquiler, mayor contención de precios. Sólo si se potencia la oferta y se incrementa el número de viviendas en alquiler, las familias podrán optar a pisos en alquiler en condiciones asumibles. Y luego están las medidas de promoción pública de viviendas asequibles, o las ayudas a los arrendatarios para el pago de alquileres. Así se apunta en la Disposición Adicional Primera que incluye medidas y propuestas.

Que el plazo de arriendo sea de tres o cinco años es secundario, a nuestro entender, con lo expuesto en el párrafo anterior.

Es positiva la limitación de los pisos turísticos; y si añadimos la reciente regulación de los ayuntamientos de Madrid y Barcelona, entendemos que se va a reducir una oferta que era impropia, y, en ocasiones, fraudulenta.