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Derechos y obligaciones del nudo propietario y del usufructuario en las Comunidades de Propietarios

Son sujetos del usufructo: (1) El nudo propietario: propietario de la vivienda. (2) El usufructuario: persona que disfruta de la vivienda sin tener la condición de propietario.

Art. 467 CC:

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.

 

Pago de las cuotas comunitarias

Art. 9.1.e LPH:

1. Son obligaciones de cada propietario: (...) e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Por tanto, el obligado al pago frente a la Comunidad tanto de las cuotas ordinarias como extraordinarias es el nudo propietario, inclusive aún cuando el nudo propietario nos manifieste que tiene pactado con el usufructuario que sea este último el que asuma el pago de la totalidad de las cuotas (arts. 500 a 505 CC), y el Administrador de la Comunidad deberá girar el recibo al nudo propietario. Como consecuencia de la obligación del propietario de contribuir al pago de los gastos, en el supuesto de que incumpla con esta obligación, la comunidad únicamente podrá reclamarle judicialmente a éste el pago y no al usufructuario. En caso contrario, podría alegarse falta de legitimación pasiva. En este sentido las siguientes resoluciones:

STS de 25 de mayo de 2005:

"(...) Según el art. 9 LPH, la contribución al pago de los gastos generales constituye una obligación impuesta no a los usuarios de un inmueble, sino a sus propietarios, y, además, su cumplimiento incumbe a éstos no sólo por la utilización de sus servicios, sino también para la atención de su adecuado sostenimiento (...). Se estima porque la participación en tiempo y forma en los gastos comunes, en bien del funcionamiento de los servicios generales, es una de las obligaciones del comunero, y los desembolsos derivados de la conservación de los bienes y servicios comunes no susceptibles de individualización repercuten a todos los condóminos(...)".

SAP Madrid de 27 abril 2006:

"(...)Del contenido del art. 9.1.e LPH se ha de extraer que el único titular de la cuota es el propietario, como así también se extrae del art. 21 cuando indica que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local (...) a igual conclusión llegaríamos desde la afección que el propio art. 9.1.e contempla del piso o local para garantizar a la Comunidad el pago de las cuotas, de lo que cabe extraer que de lege data ninguna duda ofrece quien es frente a la Comunidad el obligado al pago de los gastos comunes, sea cual fuere la naturaleza de los mismos, el propietario de la vivienda o local, sin que a ello interñere la regulación que el Código Civil contempla en cuanto al usufructo, arts. 500 y 404, pues éstos hacen referencia a la relación interna entre nudo propietario y usufructuario, que son distintas y ajenas a las que surgen entre la Comunidad de Propietarios y los propietarios de cada piso o local, éstos obligados frente a aquella sin perjuicio del derecho a repetir frente al usufructuario...".

 

Reparaciones ordinarias y extraordinarias

El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo mientras que las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. Esto se traduce en que el propietario debe asumir el pago de los gastos que recaigan sobre la propiedad y el usufructuario los que afecten al uso y disfrute de la vivienda. Parte de la doctrina extrapola estas obligaciones al pago de las cuotas, de forma que el usufructuario estaría obligado a asumir el pago de las cuotas ordinarias y el propietario las cuotas extraordinarias.

 

Asistencia y derecho de voto en las Juntas Generales

Art. 15.1 LPH:

 (...) Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.

Por lo tanto, aunque el propietario se entiende representado por el usufructuario (salvo que expresamente manifieste lo contrario), sin embargo, este ámbito de representación se encuentra limitado cuando en la junta vayan a tratarse asuntos que excedan de lo que se consideran actos de mera administración, en los que, dada la trascendencia de los temas a tratar, será necesario que el usufructuario asista a la junta con una delegación expresa por parte del propietario para poder votar.

 

Legitimación para la impugnación de actas o acuerdos

Art. 18.2 LPH

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

 

Pese a que en las juntas el usufructuario asista y vote en nombre y representación del propietario, únicamente se encuentra éste legitimado para impugnar judicialmente los acuerdos adoptados.

 

Derecho al uso de los elementos e instalaciones comunes del edificio

Como regla general, su uso se realiza por la personas/s que residen en la vivienda. No obstante, el propietario ha podido pactar con el usufructuario que se reserva la facultad de uso de las instalaciones, como puede ser la pista de tenis o padel y la piscina.

 

Derecho a ejercer los cargos

Art.13.2 LPH:

 El presidente será nombrado, entre los propietarios (...).

Al tratarse de una cualidad personalísima, únicamente podrá ser nombrado como presidente quien ostente la condición de propietario. El hecho de que el usufructuario disfrute de la vivienda no le convierte en titular dominical de la misma.

 

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