Como es sabido, la enumeración de los elementos comunes de un edificio contenida en el Código Civil no constituye numerus clausus, sino que tiene carácter simplemente dispositivo (STS 17.06.1988), pues se contempla lo que es normal que sean elementos comunes pero no hay prohibición de que estos elementos se configuren como privativos.
Ahora bien, para que se consideren privativos, el título constitutivo debe plasmar específicamente esa cualidad, pues de lo contrario deben considerarse elementos comunes (SSTS 13.02.1993 y 20.12.1996).
Por otra parte, los elementos comunes pueden ser de dos clases (RDGRN de 1.09.1981):
- Elementos comunes por naturaleza o esenciales: son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio (por ejemplo, las escaleras o el portal de acceso general desde la calle o vía pública).
- Elementos comunes por destino o no esenciales: son aquellos que pese a ser susceptibles de propiedad privativa, no se expresa así en el título constitutivo de la propiedad horizontal, estando destinados al servicio común (por ejemplo, una zona de almacén para útiles de limpieza, o la vivienda del portero).
Tipos de conflictos:
Pues bien, una fuente de numerosos conflictos en las Comunidades de Propietarios la constituye la existencia de terrazas comunes de uso privativo. Se trata de elementos comunes por naturaleza, pero cuyo uso viene atribuido en el título constitutivo de manera privativa a uno o varios propietarios.
Los mayores problemas se pueden clasificar en tres grupos:
- Obras inconsentidas:
- Una confusión que se produce con mucha frecuencia en los propietarios que tienen atribuido el uso privativo de algún elemento común es la de que les pertenece la propiedad de tal elemento. Es decir, confunden el uso con la titularidad. Ello les lleva a realizar obras de alteración del elemento para adaptarlo a sus gustos, preferencias o comodidad. Lo que ocurre es que la alteración de tal elemento, por el hecho de ser un elemento común, requiere la previa autorización de la junta de propietarios.
- El conflicto, como es lógico, suele aparecer porque el propietario lleva a cabo la alteración sin tal previa autorización de la comunidad, y sin previo aviso.
- En tales casos, si la comunidad demanda al propietario por infracción del art. 7 de la LPH, las resoluciones judiciales suelen ser de condena a la reposición del elemento común al estado anterior a las obras.
- Dos de los argumentos que suelen utilizar los propietarios demandados suelen ser el "abuso de derecho" de la comunidad de propietarios y el "principio de igualdad".
- Al respecto se ha pronunciado el Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil, por ejemplo, en Sentencia de 24 de octubre de 2011, en un supuesto de una demanda que fue formulada por un copropietario solicitando la declaración de ilegalidad de las obras llevadas a cabo por otros comuneros en una terraza común de uso privativo, sin el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios. Los demandados alegaron "abuso de derecho" fundándose en que no se había demandado también a otro copropietario por la realización de obras similares a las descritas en la demanda. Pero la demanda fue estimada condenando a los demandados a demoler a su costa las obras realizadas restituyendo la terraza a su estado original, pues se consideró la inexistencia de "abuso de derecho", ya que la decisión de demandar a un copropietario por la realización de actos no amparados por la ley no supone una anormalidad en el ejercicio de un derecho protegido por la LPH.
- También la SAP de Málaga, Sección 4ª, de 30 de diciembre de 2005, condenó al demandado a derruir lo construido en la terraza común sobre la que tiene uso privativo, por obras realizadas sin la autorización de la comunidad, desestimando la alegación de "abuso de derecho", ya que los intereses afectados no están protegidos por una específica prerrogativa jurídica, de tal modo que no hay "antisocialidad" por no haberse probado intención alguna de dañar, ni tampoco un ejercicio anormal de un derecho.
- La SAP de Murcia, Sección 5ª, de 7 de mayo de 2012 analiza también el "principio de igualdad", entendiendo la Sala que no se ha vulnerado a los efectos de justificar la aplicación de la teoría del "abuso de derecho". Esta sentencia resuelve un litigio sobre una construcción de una habitación ocupando la terraza común de uso privativo correspondiente al bungaló de la demandada, sin autorización de la comunidad de propietarios, y condena a su demolición, entendiendo que no existe abuso de derecho por parte de la comunidad, pues la demandada fue condenada en un proceso anterior a la demolición de obras sustancialmente idénticas a las que eran objeto de este proceso. De manera que esta actitud de la demandada, volviendo a ejecutar unas obras semejantes a las que ya fueron objeto del proceso anterior, impide por sí sola que pueda considerarse la existencia de discriminación o trato no igualitario con respecto al resto de los comuneros. Esa inexistencia de discriminación queda igualmente acreditada mediante el informe del perito judicial y las fotografías unidas al mismo que permiten apreciar que ningún propietario ha realizado obras que ni siquiera puedan ser consideradas como semejantes a las ejecutadas por la demandada.
- En ocasiones, el conflicto aparece cuando algunos propietarios se extralimitan en su actuación, pues habiendo solicitado autorización a la comunidad para la realización de obras, pretenden interpretar el acuerdo según su voluntad.
- Por ejemplo, la SAP de Baleares, Sección 3ª, de 29 de noviembre de 2007, en un supuesto de autorización de obras, condena a la copropietaria demandada a devolver a su estado original los elementos comunes modificados, pues siendo la terraza modificada una cubierta, y por lo tanto elemento común por naturaleza, entiende la Sala que el acuerdo comunitario no permite entender que las obras autorizadas diesen cobertura a la incorporación a la parte privativa de elementos que eran comunes. Lo relevante, al efecto, es el texto del acuerdo tal como fue aprobado, no las voluntades individuales de los copropietarios que lo conformaron.
- Excepcionalmente, los tribunales desestiman las demandas por obras inconsentidas cuando exista algún precedente o conste de algún modo el consentimiento de la comunidad, o cuando la alteración resulte insignificante o de menor importancia.
- Por ejemplo, la SAP de Madrid, Sección 19ª, de 27 de julio de 2004 consideró que las obras efectuadas por el demandado (modificaciones en terraza común de uso privativo) eran adecuadas a Derecho, dada la parcial conformidad de la propia comunidad demandante, y la escasa entidad de las modificaciones habidas, sin alteración o menoscabo de la seguridad del edificio o de su estructura, ni del aspecto exterior del edificio.
- Reparaciones y responsabilidad por daños:
- Un segundo grupo de conflictos lo conforman los provocados por reparaciones de las terrazas. La causa suele ser, al igual que en el anterior grupo, la confusión sobre las obligaciones de la comunidad y de los propietarios sobre las reparaciones y mantenimiento de tales elementos comunes de uso privativo.
- Las reparaciones o mantenimientos extraordinarios de las terrazas, en cuanto que elementos comunes, corresponden a la comunidad de propietarios, pero el mantenimiento ordinario y limpieza de tales elementos corresponde a los propietarios cuyo uso tienen atribuido privativamente.
- Por el contrario, es el propietario que tiene atribuido el uso privativo quien debe asumir la indemnización de los daños provocados cuando la causa sea un mal uso de la terraza.
- Así, la SAP de Valencia, Sección 6ª, de 21 de junio de 2013 condena al propietario de una vivienda a indemnizar los daños y perjuicios causados por mal uso y conservación de la terraza, pues la causa de los daños reparados se debió no a un deterioro natural de la cubierta existente en la terraza común de uso privativo, sino a la desidia en el mantenimiento -el informe pericial obrante en autos decía: "Se comprueba que el estado de mantenimiento y limpieza de dicha cubierta es prácticamente nulo, y por el estado de la misma, esta situación ha debido de extenderse desde un largo período de tiempo".
- Usos inconsentidos:
- El tercer grupo de conflictos se refiere a los usos inconsentidos de las terrazas.
- Un ejemplo lo encontramos en la SAP Huesca, de 23 de Diciembre de 2004, que resolvía una impugnación de acuerdo por el que se prohibía hacer barbacoas en una terraza común de uso privativo, y declaró que el acuerdo era conforme a Derecho porque los estatutos de la comunidad no aceptaban expresamente la realización de barbacoas en la referida terraza, y dicho ejercicio suponía riesgos para la comunidad.
- El tercer grupo de conflictos se refiere a los usos inconsentidos de las terrazas.
Conclusión
Como vemos, son numerosos los supuestos litigiosos, y por eso, los Administradores de Fincas debemos conocer a fondo la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia aplicable al caso, para poder asesorar correctamente a las comunidades administradas.
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