El fundamento jurídico de la exclusión de la participación de los locales comerciales en los gastos de ascensor deriva de su «no uso» del mismo.
2.- CLÁUSULA DE EXCLUSIÓN DEL PAGO
4.- CONSOLIDACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA
1.- INTRODUCCIÓN:
Una norma especial (y que habitualmente es establecida por los promotores antes de la venta) a la hora de otorgar el Título Constitutivo es la exclusión de los locales comerciales del pago de determinados gastos de la comunidad. Habitualmente, esta exclusión se refiere a los gastos relacionados con elementos comunes tales como el hall de entrada a las viviendas (zaguán), la/s escalera/s, el/los ascensor/es, etc... Este tipo de gastos suelen estar relacionados con la limpieza, suministros de electricidad y agua, etc... y pueden abarcar desde pequeñas obras de mantenimiento y conservación hasta sustituciones completas (por ejemplo del ascensor). Esta norma especial prevalece sobre lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH), y se puede presentar con muchas variante, lo cual ha dado pie a numerosos pleitos entre propietarios de locales y comunidades de propietarios con motivo de la interpretación jurídica de la misma. Es entonces la Jurisprudencia la que interpreta tales normas y las pone en consonancia con la LPH.
En este caso nos ocuparemos de los gastos de el/los ascensor/es, por ser uno de los más importantes en las comunidades, y por la gran conflictividad que genera.
2.- CLÁUSULA DE EXCLUSIÓN DEL PAGO:
El fundamento jurídico de la exclusión de la participación de los locales comerciales en los gastos de ascensor deriva de su «no uso» del mismo.
Es frecuente encontrar en el Título Constitutivo cláusulas de este estilo:
«Los titulares de los locales en planta baja estarán exentos de contribuir a los gastos que se produzcan en el zaguán, escalera y ascensor, siendo éstos satisfechos por los propietarios de viviendas que serán sus usuarios, y ello aún cuando se instalen en el zaguán los contadores de agua y luz, o se coloquen antenas de televisión en la terraza superior».
Otro ejemplo similar:
«Los titulares de los locales en planta baja del edificio no contribuirán a los gastos de luz, ascensor, zaguán y escalera, limpieza y aseo y ornato y pintura y reparaciones de dicho ascensor, zaguán, escalera y terraza superior, ya que no disfrutarán del suelo pisable de la misma. Todos dichos gastos los sufragarán las viviendas del edificio a partes iguales».
Las variantes pueden ser múltiples, y su redacción dependerá tanto de la voluntad del promotor como del estilo del Notario al redactar el Título Constitutivo.
Pues bien, estas exoneraciones genéricas valen para cuestiones de mantenimiento, pero no son de aplicación a la instalación o sustitución de los ascensores, o su ampliación a cota cero (STS de 13/11/2012). La exclusión, en estos caso, debe ser muy específica, nunca genérica.
3.- LA EXENCIÓN PUEDE SER GENÉRICA Y PUEDE NO SERLO (ES DECIR, DIFERENCIAR ENTRE GASTOS ORDINARIOS Y GASTOS EXTRAORDINARIOS):
Una diferencia importante se encuentra en la distinción entre los gastos ordinarios y los gastos extraordinarios. Así, es posible que los locales comerciales se encuentren excluidos de la obligación de pago de los gastos ordinarios de mantenimientos, revisiones y reparaciones ordinarias, pero no de los gastos extraordinarios. En tales casos, no existe ninguna duda de que los locales deberán pagar por las reparaciones de carácter extraordinario que necesite el ascensor, es decir, las que vayan más allá de los meros mantenimientos y pequeñas reparaciones de averías producidas por el uso, tales como grandes reparaciones por deterioro del ascensor o por obsolescencia técnica, o la sustitución de los cables de tracción, o la sustitución del cuadro de maniobra, etc...
Pero en ocasiones el Título Constitutivo no distingue entre los gastos ordinarios y los extraordinarios, y por ello el Tribunal Supremo (en adelante TS) ha establecido que cuando se excluye de forma genérica de la obligación de pago de los «gastos de ascensor», ello engloba tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Es decir, el TS ha declarado como Jurisprudencia que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales comerciales, contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el «no uso» del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Así, las Sentencias del Tribunal Supremo (en adelante STS) de 30 de diciembre de 1993 y de 3 de febrero de 1994, establecen que cuando se fija una norma especial en los Estatutos para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, caracterizado por la exención de contribuir a los gastos y obligaciones que afecten a los servicios del ascensor, tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino que debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor existente por otro nuevo.
En STS de 7 de Junio del 2011 (Recurso n° 2117/2007) se declaró que se debe reiterar como Jurisprudencia el que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el «no uso» del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios. En el mismo sentido se pronuncian las STS de 6 de mayo de 2013 (Recurso n° 2039/2009) y de 3 de octubre de 2013 (Recurso n° 842/2011).
Muchas veces la duda se ha planteado en cuanto a determinar si la exclusión debe limitarse a los gastos de mantenimiento y reparación, o debe abarcar también los gastos de sustitución. Esta cuestión también ha sido resuelta por el TS. En efecto, en la STS de 18 de noviembre de 2009 (Recurso n.° 956/2005), en un supuesto de sustitución del ascensor (en el que el Título Constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta baja que no tenían acceso al portal ni a la entrada no contribuirían en los gastos de éstos ni en los de la escalera ni ascensor), el TS declaró que las exenciones de gastos globales o genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la norma especial no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios tanto de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de éste.
4.- CONSOLIDACIÓN DE LA JURISPRUDENCIA:
La anterior doctrina se encuentra ya consolidada, tal y como viene a demostrar la reciente STS de fecha 10 de febrero de 2014 (Recurso n° 2336/2011). En el Fundamento de Derecho segundo se dice:
«Esta Sala, como dice la STS de 6 de mayo 2013, ya ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los Estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 (Recurso n° 2117/2007), ha reiterado como Jurisprudencia que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el 'no uso' del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
La aplicación de la Jurisprudencia citada exige la estimación del recurso. El alcance de la exención genérica no resulta aplicable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza ex novo, es decir, por primera vez (y esto incluye las prolongaciones a cota cero, al garaje o a la azotea). En estos últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, Recurso n.° 2218/2006, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los Estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo.
En el mismo sentido STS de 6 de mayo de 2013 (Recurso n.° 2039/2009) y de 5 de octubre de 2013 (Recurso n.° 842/2011)».
5.- CONCLUSIÓN:
Se confirma como regla general (exención genérica) que los locales exentos de contribuir a los gastos de conservación y reparación de los ascensores también lo están de contribuir a los gastos de sustitución.
NOTA ADICIONAL (27/06/2014) de Santiago Gutiérrez Galnares (Abogado, Administrador de Fincas y Arquitecto):
Los locales están obligados a contribuir en los gastos de instalación de las plataformas elevadoras (salvaescaleras) cuando se trate de la primera instalación
Siguiendo la línea de lo anteriormente argumentado, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha obligado al propietario de un local a contribuir en los gastos de una plataforma elevadora en una comunidad de propietarios, al estimar el recurso de la comunidad, obligandole a contribuir, con arreglo a su cuota, a los gastos derivados de la instalación de una plataforma elevadora ‘salva escaleras’ para la supresión de barreras arquitectónicas, pese a la existencia de una previsión estatutaria en la que se le eximía de contribuir a los gastos de ascensor. La sentencia, de la que es ponente el magistrado Francisco Javier Orduña, comienza recordando la reciente jurisprudencia de la Sala (relativa al alcance de la exención de los gastos por obras de adaptación o sustitución de los ascensores pero no a los supuestos en los que la instalación del ascensor se realiza por primera vez) indicando que no resulta comparable, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble. Entiende la Sala que dicha doctrina es de aplicación analógica, conforme a las modificaciones introducidas por la Ley 51/2003, cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tiene por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.
En el caso, la comunidad de propietarios adoptó el acuerdo de instalar la plataforma elevadora con tal fin y de imputar sus gastos a todos los propietarios, tanto de viviendas como de locales, de conformidad con las previsiones legales, modificando incluso los estatutos de la comunidad, de forma que, dice la sentencia, “no cabe estimar la pretensión de la parte demandante respecto a la nulidad del acuerdo adoptado. Extremo que no puede escindirse, pues declarada la validez del mismo procede inevitablemente su aplicación o ejecución respecto del reparto proporcional del coste económico derivado”.
NOTA DE SANTIAGO GUTIÉRREZ GALNARES: STS DE 21/06/2018
Tanto en la bajada a cota cero del ascensor, como en la instalación de un ascensor en un edificio donde no lo hay, los propietarios de locales están obligados al pago, y no es aplicable la claúsula exonerativa estatutaria.
La ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los propietarios, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre, y 929/2006, de 28 de septiembre ). Accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica para bajarlo a «cota cero», a cota de garaje o subirla a cota de azotea, y obligado está el propietario del local a contribuir tanto en los gastos de instalación de ascensor como en los gastos los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
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