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La Ley 10/2022 y sus modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal

El 16/06/2022 entró en vigor la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

 

3 motivos "urgentes"

El preámbulo de la Ley justifica su necesariedad y "urgencia" en tres motivos:

  1. El grave deterioro de las edificaciones en general y de las residenciales en particular: En concreto, para que nos hagamos una idea, más de la mitad de nuestro país son anteriores a 1980, el 84% de los edificios residenciales tienen baja o muy baja eficiencia energética y un 40% de los edificios de cuatro o más plantas no dispone de ascensor.
  2. Dar una respuesta rápida a los retos nacionales y europeos en materia de rehabilitación edificatoria: España debe cumplir los compromisos adoptados en el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC) 2021-2030.
  3. Oportunidad de destinar a corto plazo un importante volumen de recursos europeos al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

 

Estructura de la Ley

La ley se estructura en un único Título, y contiene cinco artículos, cuatro disposiciones adicionales y tres disposiciones finales.

El Título único recoge las diferentes medidas para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria residencial.

Y de los citados cinco artículos nos interesa destacar el art. 2, dadas las novedades introducidas en materia de Propiedad Horizontal. En concreto, se modifican los arts 9.1.f), 17.2 y  21 LPH.

 

Principales cambios

Tratan las siguientes cuestiones:

  • Ayudas e incentivos fiscales para fomentar la rehabilitación edificatoria residencial.
  • Establecimiento de la mayoría simple para los acuerdos referidos a obras de rehabilitación que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio y a la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como para la solicitud de ayudas y financiación para su desarrollo. Asimismo, se establece que el coste de tales obras o actuaciones (y el pago de las cuantías necesarias para cubrir los préstamos o financiación que hayan sido concedidos para tal fin) tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas de preferencia establecidas en el art. 9.1.e) LPH.
  • Modificación de las obligaciones del propietario, en relación a los gastos mencionados en el epígrafe anterior.
  • Modificaciones en el tratamiento de los recibos pendientes de pago:
    • Medidas preventivas de carácter convencional.
    • Mediación y arbitraje.
    • Reclamación judicial de la deuda: se ha modificado la regulación del proceso monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias permitiendo que se puedan reclamar:
      • Las deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo liquidatorio, si bien limitando dicha posibilidad a las que se devenguen hasta el momento de la notificación al propietario con recibos pendientes de pago de dicho acuerdo. Por lo tanto, esta modificación se ha quedado corta, pues tendría que haber permitido la acumulación por toda la duración del proceso monitorio (tal y como se permite en el proceso declarativo ordinario, ex art. 220 LEC) e incluso durante la fase de ejecución, como ya hacía la redacción originaria del precepto legal, en tanto que el Tribunal Supremo (STS 242/2020, de 3 de junio) ha declarado que las deudas comunitarias son «prestaciones periódicas».
      • Los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del Secretario-Administrador, que serán a cargo del deudor, pues hasta la fecha eran muchos los tribunales que no venían admitiendo dicha posibilidad por tratarse de un proceso especial y no preverlo de forma expresa.

Los artículos modificados son:

Art. 9.1.f): Se amplía el destino del fondo de reserva a las obras de supresión de barreras arquitectónicas reguladas en el art. 10.1.b LPH.

Art. 17.2, La modificación será aplicable a la instalación de paneles solares, geotermia, aerotermia, calderas inteligentes y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética. Los cambios afectan principalmente al número de mensualidades que no se pueden superar y al régimen de mayorías requeridas para la adopción de los acuerdos, pues en todos estos supuestos, el acuerdo deberá aprobarse por mayoría simple siempre que su coste repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (y tendrán la consideración de gasto general por lo que el disidente estará obligado al pago):

  • Art. 10.3.b: modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética.
  • Art. 17.1: instalación de sistemas comunes de aprovechamiento de energías renovables.
  • Art. 17.3: establecimiento o supresión de equipo o sistemas, no recogidos en el art. 17.1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

En el supuesto de que no se cumplan los requisitos del art. 17.2, serán aplicables los quórums exigidos para la adopción de los acuerdos en los arts. 10.3.b (3/5), 17.1 (1/3) y 17.3 (3/5) de la LPH.

Art. 21:  Los cambios más destacados son:

  • La posibilidad de acordar dos tipos de medidas disuasorias frente a la morosidad. Ambas medidas de carácter temporal, mientras dure la situación de morosidad:
    • el establecimiento de intereses superiores al interés legal, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas. Los intereses moratorios se generarán de forma automática desde el vencimiento del crédito comunitario, no siendo necesario requerimiento previo.
    • la privación temporal del uso de servicios y/o instalaciones que no que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. En esta privación deben entenderse incluidos únicamente aquellos servicios y/o instalaciones que no afecten a la habitabilidad de las viviendas, es decir, los de carácter recreativo (piscinas, gimnasios, pistas deportivas, salas comunitarias, etc ...).

 El Legislador se olvida de especificar las mayorías necesarias

Para estos dos tipos de acuerdos el Legislador se ha olvidado de especificar las mayorías necesarias. La imprecisión del legislador a la hora de introducir esta concreta modificación del art. 21 de la LPH está llamada a generar enorme conflictividad en el seno de las comunidades de propietarios. Si en este caso lo que se buscaba es reconocer la posibilidad de adopción de medidas concretos por las juntas de propietarios, lo lógico habría sido indicar qué mayorías han de alcanzarse para ello. A tal efecto, existe en la Ley de Propiedad Horizontal un concreto precepto, el artículo 17, destinado a regular las mayorías exigidas para la adopción de los diversos acuerdos en estos colectivos.

¿Basta la mera mayoría de propietarios y cuotas del artículo 17.7 o debe considerarse que se trata de materia estatutaria, ya que la propia reforma indica que se pueden recoger en los estatutos, y, en consecuencia, habrían de aprobarse con el consentimiento unánime de los propietarios, conforme dispone el artículo 17.6? En este segundo caso, es cierto que parecería inútil la reforma, ya que el propietario afectado siempre votaría en contra, pero hemos de recordar que los propietarios morosos no tienen derecho de voto en las juntas siempre que se cumpla con lo previsto el respecto en la Ley, con lo que el acuerdo podría adoptarse, aunque con una exigencia mucho mayor.

  • Nueva regulación del Procedimiento Monitorio:
    • Eliminación del requerimiento previo como requisito indispensable para el devengo de intereses moratorios.
    • El certificado de deuda emitido por el secretario-administrador:
      • no requerirá el visto bueno del presidente.
      • deberá incluir el importe adeudado, que deberá estar totalmente desglosado.
      1. Importe de la deuda, incluso las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación al deudor (inclusive aquellas posteriores al certificado del Secretario-Administrador).
      2. Gastos derivados de la intervención del Secretario-Administrador, que serán a cargo del deudor demandado (como son los honorarios por la emisión del certificado de la deuda, poniendo fin así a la corriente jurisprudencial que no permitía la reclamación de gastos por tratarse de un procedimiento especial).
      3. Gastos derivados de la intervención de Abogado y procurador, que serán a cargo del deudor demandado.
    • La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individuales, o fondo de reserva, mediante el procedimiento monitorio. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre.
    • La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier otra cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.

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