Cuando un arrendamiento se celebra en favor de una pluralidad de sujetos arrendatarios, se habla de coarrendamiento.
Una primera cuestión que se suscita en estos casos reside en determinar si nos encontramos ante un único contrato (una única relación arrendaticia) o ante tantos contratos como arrendatarios hay. Parece que no hay duda doctrinal ni jurisprudencial, atendida la naturaleza de la relación arrendaticia y el objeto sobre el que ésta recae, en considerar el coarrendamiento como un solo y único contrato de arrendamiento, con una "única cuota arrendaticia indivisa e ideal" y un único e indivisible objeto de arrendamiento.
Las dudas surgen a la hora de determinar de qué manera los arrendatarios se encuentran vinculados entre sí y frente a la parte arrendadora, y ello tanto en lo referente al ejercicio del derecho arrendaticio, como al cumplimiento de las prestaciones contractuales y responsabilidades que en su caso se deriven. La respuesta, o parte de ella, dependerá de si consideramos que se encuentren sometidos a un régimen de mancomunidad o, por el contrario, de solidaridad. La opinión jurisprudencial más extendida (STS de 13 de mayo de 1969 y SSAP de Madrid, de 15 de febrero de 1996; Asturias, de 28 de febrero de 1994; Lleida, de 13 de mayo de 1994), sostiene que, salvo disposición contractual en contrario, la posición de los arrendatarios ha de ser tenida como mancomunada (art. 1137 CC), de modo que puede afirmarse, con expresión que ha hecho fortuna en la jurisprudencia del ámbito arrendaticio, que cada coarrendatario es tercero respecto del otro u otros.
Coarrendamiento mancomunado (art. 1137 CC)
Los arrendatarios mancomunados deben actuar frente al arrendador de manera conjunta e indivisible. Si uno de ellos renuncia a su derecho, tal acto será jurídicamente irrelevante para el arrendador si no es con la renuncia del resto de arrendatarios. El válido y eficaz ejercicio del derecho arrendaticio precisa, en principio, que sea realizado por el conjunto de los arrendatarios. La renuncia o desistimiento del contrato, el pago de la renta y cantidades debidas, la exigencia de obras de conservación, los derechos de adquisición preferente y, en general, cualesquiera otros actos o facultades que derivan del ejercicio del derecho arrendaticio requerirán, para su eficacia, que se ejerciten de forma conjunta e indivisible por el conjunto de arrendatarios. Si no es así, el acto en cuestión carecerá, en principio, de eficacia frente al arrendador.
Se dice que la regulación contenida en los arts. 392 y ss. CC relativa a la comunidad ordinaria indivisa, es extensible a cualquier situación de cotitularidad de un derecho que carezca de una regulación especial, con lo que al no existir en la LAU ninguna regulación específica en materia de coarrendamiento, resulta adecuado acudir a aquellos preceptos y regulación.
Cuando el coarrendamiento es mancomunado, cada uno de los arrendatarios es titular singular de un derecho distinto del otro, de una "única cuota arrendaticia indivisa e ideal" en el que se encuentra repartido el derecho arrendaticio. En la relación externa con el arrendador, ello se traduce en que los arrendatarios han de ejercer el derecho de arrendamiento de manera conjunta, y sólo pueden liberarse frente al arrendador de las prestaciones que derivan del contrato con el exacto cumplimiento de las mismas, llevadas a cabo de forma conjunta e indivisible.
Entendida de este modo la vinculación arrendaticia mancomunada en la posición arrendataria, se ha admitido la posibilidad de cesión o traspaso entre coarrendatarios y la sanción de resolución por cesión inconsentida (de la "única cuota arrendaticia indivisa e ideal"), cuando estas transmisiones (con extensión al supuesto de abandono o marcha del inmueble por parte de uno de los cotitulares, en el que el otro u otros devienen los únicos ocupantes) hayan sido llevadas a cabo sin el consentimiento de la propiedad (SSTS de 8 de marzo de 1969,27 de noviembre de 1971,11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993, entre otras). Se entiende, en estos casos, que se ha producido una mutación o modificación subjetiva de la parte arrendataria, sin contar para ello con el asentimiento o conformidad de arrendador, lo que anudaría como efecto la resolución del contrato.
En contratos de arrendamiento de vivienda, por ejemplo, si la vivienda no satisface la necesidad de vivienda de los arrendatarios mancomunados, bien porque buena parte de ellos, sino todos, se desentienden del arrendamiento y abandonan el inmueble, bien porque uno sólo de ellos es el que se separa o desentiende del vínculo arrendaticio asumido de forma conjunta, se produce, en cualquiera de estos supuestos, una ruptura del carácter consorcial de la prestación, en cuyo caso el arrendador acreedor puede rehusar la prestación (la de destinar el inmueble al uso convenido ex art. 1555-2° CC) que pretende ser llevada a cabo de este modo, al ser, por hipótesis, un "aliud pro alio" (resolución del contrato por incumplimiento de lo pactado) y ser interés del arrendador que se cumplan los deberes arrendaticios por todos los coarrendatarios plurales y no por uno solo de ellos.
Resolución del contrato
Siguiendo con la mancomunidad, si uno de los coarrendatarios o arrendatarios plurales no hace uso de la vivienda durante más de seis meses en el curso de un año, y ello no responde a una causa justificativa, el arrendador podría instar la resolución del contrato al amparo de los arts. 114-11 y 62-3 del TRLAU 1964, o del art. 27.2 f) de la LAU1994, sin necesidad en este caso de que transcurra un año. Pues, tan solo que uno de ellos no destine el inmueble a satisfacer la necesidad de vivienda a la que el conjunto de arrendatarios plurales se ha comprometido frente al arrendador, aunque el otro o los otros sí lo hagan, devendría, en nuestra opinión en incumplimiento total del deber asumido por el conjunto de arrendatarios plurales, que no es otro que el de destinar el inmueble a satisfacer la necesidad conjunta de vivienda de los arrendatarios plurales y no sólo la de unos cuantos de ellos.
En supuestos en los que uno solo de esos arrendatarios plurales, en contratos sometidos al régimen del TRLAU 1964, tuviera a su libre disposición otro inmueble apto para satisfacer la necesidad de vivienda, la consecuencia resolutoria sería la misma. La cesión en arrendamiento se hizo con la intención de cubrir la necesidad de vivienda del conjunto de arrendatarios plurales, de manera que, si un miembro del conjunto ya no precisa la vivienda al tener otra a su disposición, la prestación por el conjunto de arrendatarios plurales deja de cumplirse en los términos convenidos con el arrendador, en cuyo caso éste podría a nuestro entender rehusar la prestación de destinar la cosa arrendada al uso pactado, al ser, por hipótesis, una prestación diferente a la comprometida, y ser interés del arrendador que se cumplan los deberes arrendaticios por todos los coarrendatarios plurales y no sólo por alguno de ellos.
Desahucio
Este razonamiento es extrapolable a supuestos de desahucio por impago de la renta, cuando uno de los coarrendatarios no atiende el pago de su parte ideal. Frente al arrendador el pago resulta incompleto, dando lugar con ello a que pueda instar la resolución contractual por impago de la renta. No sólo uno de ellos es el que incumple, sino que el incumplimiento se extiende a todos los plurales arrendatarios y hace que sea la totalidad o el conjunto el que incumple, siéndole en principio irrelevante al arrendador quien de entre los obligados conjuntos es el que ha iniciado el incumplimiento y quien ha cumplido, pues su interés es que el conjunto cumpla y no sólo una parte del conjunto.
No vemos obstáculos insalvables en aplicar a estas situaciones la regla de la extensión del incumplimiento que implícitamente contempla el art. 1150 CC y según la cual, incumplida la deuda por uno solo de los deudores mancomunados no se origina un incumplimiento parcial, sino que el incumplimiento es total.
En definitiva, conforme a la regla general prevista en el art. 1138 CC y concurriendo una pluralidad de sujetos en la posición contractual de arrendatario, el vínculo mancomunado anuda diversas consecuencias en el devenir de la relación arrendaticia, siendo quizás la de más trascendencia la de que toda infracción de alguna de las obligaciones en las que acaso incurran o hubieran incurrido indistintamente cualquiera de los arrendatarios plurales, se extiende necesariamente a los restantes arrendatarios plurales, dando lugar con ello a un incumplimiento total de la prestación arrendaticia y a la sanción que en su caso prevea la ley.
En fin, comunidad jurídica de objetivos, con interna conexión entre los arrendatarios plurales; nada más críptico. Solidaridad, mancomunidad, o cómo morir en el intento.
Compártelo
