Cuando el arrendatario no paga la renta o cantidades debidas, el arrendador puede presentar una Demanda de reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas. Además, si se cumplen determinados requisitos, en dicha demanda podrá solicitarse la recuperación de la posesión del inmueble, es decir, el desahucio del arrendatario.
Tipo de Juicio: Verbal, cualquiera que sea la cuantía (art. 250.1.1º LEC).
Competencia: Cuando las cantidades debidas sean inferiores a 90 €, el Juzgado competente es el Juzgado de Paz, si lo hay (art. 47 LEC). En caso contrario, será competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique el inmueble (art. 52.1.7º LEC).
Domicilio de comunicación o emplazamiento: Si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si el arrendatario es una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial (art. 155.3 LEC).
Asistencia Jurídica Gratuita: Cualquiera de las partes (arrendador o arrendatario) puede presentar una Solicitud de reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita (art. 33.3 LEC).
- El arrendador deberá presentar la Solicitud (o trasladar la designación de abogado y procurador de oficio si ya ha sido realizada con anterioridad) junto a la Demanda.
- El arrendatario deberá presentar la Solicitud (o trasladar la designación de abogado y procurador de oficio si ya ha sido realizada con anterioridad), dentro de los tres días siguientes a aquel en que le fue notificada la demanda. Si realiza la Solicitud en un momento posterior, la falta de designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita.
El Juzgado, tan pronto como tenga noticia de la/s Solicitud/es, dictará una Resolución motivada requiriendo a los Colegios de Abogados y de Procuradores, por el medio más rápido posible, la designación provisional de abogado y de procurador (si dichas las designaciones no hubieran sido realizadas con anterioridad), sin perjuicio del resarcimiento posterior de los honorarios correspondientes por el solicitante del derecho asistencia jurídica gratuita, si se le deniega después ese derecho.
A continuación, se tramitará la Solicitud, según lo previsto en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.
Arrendatario en situación de vulnerabilidad social o económica
El RDL 7/2019 de 1 de marzo, en vigor desde el 06/03/2019, ha introducido el apartado 5 en el artículo 440 LEC, que solo es aplicable en el caso de que el inmueble alquilado sea el hogar del arrendatario.
El Juzgado comunicará de oficio al arrendatario la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano.
El Juzgado comunicará de oficio a los servicios sociales la existencia del procedimiento.
En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha notificación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso (durante un plazo máximo de un mes a contar desde la recepción, si el demandante es persona física, o de tres meses si es una persona jurídica) con el objeto de que los servicios sociales puedan adoptar las medidas que estimen oportunas.
Adoptadas las medidas o transcurrido el plazo, se alzará la suspensión, y continuará el procedimiento por sus trámites.
Si el arrendatario no acredita que ha pagado las rentas o no las consigna en caso de que proceda la enervación, el Juzgado acordará fecha para el lanzamiento del inquilino.
¿Se puede, por tanto, retrasar el desahucio del arrendatario, se encuentre o no en situación de vulnerabilidad, con los nuevos cambios efectuados en la Ley?
Sí, puesto que el arrendatario puede acudir a los Servicios Sociales de su ciudad o población, decirles que se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, y solicitarles que, antes de que se lleve a cabo el lanzamiento, pongan en conocimiento esta circunstancia al Juez, y soliciten la suspensión.
Y, mientras que para la Solicitud de Asistencia Gratuita el arrendatario disponía de un plazo máximo de 3 días, no se ha establecido plazo alguno para que el arrendatario presente la Solicitud de los Servicios Sociales de su localidad, ni tampoco para que los Servicios Sociales determinen si existe o no situación de vulnerabilidad. El único límite especificado es que la suspensión no podrá se superior a 1 mes , si el demandante es persona física, o a 3 meses si es una persona jurídica.
Por lo tanto, si el arrendatario demandado presenta, aunque sea unos días antes del lanzamiento, documentación que acredite que ha acudido a dichos Servicios Sociales por encontrarse en situación de vulnerabilidad social y/o económica, o si dichos servicios sociales se la comunican al Juzgado, es muy probable que el lanzamiento se suspenda, surgiendo muchas dudas sobre la fecha de su reanudación. En definitiva, como vemos es probable que se presenten bastantes incidentes a la hora del lanzamiento de los desahucios con la reforma introducida.
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