La determinación del tipo de obra influye de manera determinante en la mayoría necesaria para la aprobación de las mismas por la Comunidad de Propietarios, y también sobre la obligación del pago de las correspondientes cuotas extraordinarias por los propietarios. Hay obras que no necesitan ser aprobadas en Junta, y otras que necesitan, para su aprobación, mayorías diferentes. ¿Qué dice la LPH sobre la obligatoriedad de determinadas obras?
Las Obras Necesarias son de ejecución OBLIGATORIA, y no requieren de acuerdo de los Propietarios en Junta
Según el art. 10 LPH, son Obras Necesarias y Obligatorias las siguientes:
UNO: Las obras (inclusive la ocupación de elementos comunes durante su ejecución) impuestas por las Administraciones Públicas, en base a la obligación legal de conservación que tiene la Comunidad. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
DOS: Las obras (inclusive la ocupación de elementos comunes durante su ejecución) requeridas por al menos un propietario, necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato.
TRES: Las obras (inclusive la ocupación de elementos comunes durante su ejecución) en materia de accesibilidad universal (obras para el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior), requeridas por al menos un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, siempre y cuando:
TRES-A: Las ayudas y subvenciones públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcanzan el 75% del importe de las obras.
TRES-B: Las ayudas y subvenciones públicas a las que la comunidad pueda tener acceso no alcanzan el 75% del importe de las obras, pero una vez descontadas las mismas el importe restante repercutido anualmente no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La trascendencia de los casos anteriormente descritos es tal, que las obras, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, no requieren de acuerdo previo de la Junta de propietarios, y todos los pisos y locales están obligados al pago de estos gastos extraordinarios en los mismos términos y en los que estén afectos para el pago de los gastos ordinarios (lo cual no quiere decir que no puedan tratarse en una Junta de propietarios, pero ésta solo podrá determinar la distribución de las cuotas y los plazos de pago).
Puede darse un supuesto más: cuando las ayudas y subvenciones públicas a las que la comunidad pueda tener acceso no alcanzan el 75% del importe de las obras, el importe restante repercutido anualmente sí excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, pero dicha excedencia es asumida por el propietario requirente. En este último caso, si la excedencia no es asumida por el propietario requirente, las obras dejan de ser consideradas necesarias y obligatorias, por lo que no entra en juego el art. 10 LPH, sino el art. 17.2 LPH, pasando a requerir de acuerdo previo de la Junta de propietarios, por doble mayoría simple. Tomado el acuerdo, todos los pisos y locales están obligados al pago de estos gastos extraordinarios en los mismos términos y en los que estén afectos para el pago de los gastos ordinarios. La misma doble mayoría simple será exigible cuando en la vivienda o local del propietario requirente no vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años.
Las Obras innecesarias, son obligatorias cuando así lo deciden los Propietarios en Junta
Las Obras No Necesarias (también denominadas Innecesarias, Suntuarias o de Mejora) no son obligatorias, y por lo tanto no son exigibles por ningún propietario, sino que deberán ser debatidas y aprobadas por la Junta de Propietarios. El art. 17 LPH es el encargado de describirlas y establecer las diferentes mayorías que requiere cada tipo de obra.
El problema se origina sobre qué profesional debe el que, en caso de discrepancia, decida si la obra está incluida en alguno de los 5 grupos anteriores y, por lo tanto, es obligatoria. La respuesta a esta pregunta es inmediata: La LOE dispone que, para el caso de edificios residenciales, los único profesionales cualificados son el Arquitecto y el Aparejador. Y el documento adecuado para ello es el denominado Informe Técnico o Informe Pericial.
Si emitido dicho Informe, siguen existiendo discrepancias, deberá acudirse a la vía judicial. He aquí una Sentencia, relacionadas sobre la obligatoriedad de una obra, en la que queda clara la importancia del Informe:
SAP Asturias (Sección 7ª), de 17/07/2015:
«No obstante lo anterior y simplemente a mayor abundamiento, la pericial de la demandada, mucho más motivada y precisa que la de la parte demandante, hace deducir con claridad que la obra es necesaria y que acometer una reparación completa de las fachadas y no meramente puntual como se pretende en la demanda, contraviniendo además la voluntad de la junta con reiteración expresada, no solucionaría el problema derivado de la antigüedad del edificio y de la ausencia de aislamiento térmico que causa las humedades. Es adecuada la cita que hace la parte en la contestación de la Ley 8/2013 para justificar la necesidad de la obra y prescindiendo de la eficiencia energética que la sentencia dice que se introdujo con posterioridad y extemporáneamente en el debate, ya que desde los deberes exigidos a la comunidad por el art 10 de la LPH modificado por dicha Ley, y concretamente en cumplimiento del deber dinámico de mantenimiento que pesa sobre aquella, ya recogido incluso en su anterior redacción por la jurisprudencia (STS de 3 de enero de 2007) se halla el de acometer esta clase de obra, tendente a garantizar la habitabilidad del inmueble en el sentido que destaca el art 3-1 de la LOE , precepto que toma como referencia nuestra legislación para evaluar el deber de mantenimiento y conservación de los edificios a cargo de los propietarios en cuanto el artículo 3-1 LOE describe las condiciones básicas de la edificación (art. 9 del texto refundido de la Ley del Suelo) y entre las de habitabilidad descritas destaca la obligación de garantizar la estanqueidad del edificio evitando humedades y filtraciones, de ahí que sentencias como la de AP de Madrid de 26 de enero de 2012 condena, en aplicación del artículo 10 LPH, en un supuesto que guarda similitud con el de autos aunque el inmueble tenía menor antigüedad, a la comunidad de propietarios por incumplimiento de este deber legal a indemnizar los daños causados a una vivienda por filtraciones producidas debido a un inadecuado aislamiento de los muros de la edificación, al estar obligada la demandada, razona la sentencia, a ejecutar las reparaciones que garanticen la debida estanqueidad del edificio.».
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