Raquel Castillejo Manzanares es Profesora Titular de Derecho Procesal de la Facultad de Derecho de la Universidad de Santiago de Compostela
El procedimiento a través del cual se ejercita la acción de cesación frente a actividades prohibidas no es, como sería deseable, un procedimiento ágil a fin de obtener una resolución pronta, aunque bien es cierto que prevé mecanismos tanto cautelares como sancionatorios caracterizados por la eficacia.
2.- POSICIÓN PROCESAL DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO
3.- POSICIÓN PROCESAL DEL ARRENDATARIO
4.- LA PERMANENCIA EN EL USO DE LA VIVIENDA DEBERÁ SER COMUNICADA AL ARRENDADOR
1.- INTRODUCCIÓN
En cualquier caso, el artículo 7 de la LPH sanciona que el presidente, cuando tenga conocimiento de que se está llevando a cabo alguna actividad insalubre, molesta o peligrosa, deberá requerir fehaciente a quien la realice a fin de que cese inmediatamente en ella, bajo apercibimiento de instar las acciones judiciales procedentes. Sin embargo no prevé que en el apercibimiento deba constar plazo alguno para que cese la perturbación, lo que resulta importante al efecto de empezar a contar el momento inicial del ejercicio de la acción.
Si a pesar del apercibimiento el infractor persiste en su conducta, la junta de propietarios debe autorizar que el presidente inste el procedimiento adecuado, lo que se hará constar en una certificación, presupuesto ineludible para el ejercicio de la acción de cesación. En este punto obvia el legislador designar la persona que debe emitir la certificación a la que hacer referencia el articulo 7 de la LPH. Pero es más, en ninguno de los artículos dedicados en la ley a los órganos de gobierno de la Comunidad -arts. 13 y ss-, enumera entre las funciones de cualquiera de ellos la de emitir certificación. No obstante, de forma arbitraria, en alguno de los preceptos que exigen la certificación como documento apto para acreditar los extremos necesarios a fin de preconstituir prueba, se exige que sea emitida por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente.
2.- POSICIÓN PROCESAL DEL CÓNYUGE NO PROPIETARIO
Mientras el requerimiento para el cese inmediato de las actividades prohibidas habrá de hacerse a quien las esté realizando, sea éste propietario u ocupante, la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, hallándonos en este supuesto ante un proceso único con pluralidad de partes. Se trata de un litisconsorcio pasivo necesario, tal y como se halla previsto en el articulo 12.2 LEC, según el cual "cuando por razón de lo que sea objeto del juicio la tutela jurisdiccional solicitada sólo pueda hacerse efectiva frente a varios sujetos conjuntamente considerados, todos ellos habrán de ser demandados, como litisconsortes". Y es así en cuanto, por un lado, el art. 7.2 pár. 4º, inciso último, concede legitimación a varias personas conjuntamente para ser demandadas frente a una única pretensión que alcanzará satisfacción con un único pronuncimiento, y por otro, porque la necesidad de litisconsorcio viene impuesta por la naturaleza de la relación jurídica deducida, que hace imposible que pueda ser declarada sino respecto a todas ellas.
- Cuando el ocupante, junto al propietario, es el cónyuge no propietario, para que la situación sustantiva entre los cónyuges surta efectos jurídicos es necesario que estén presentes en el proceso, a fin de que la resolución que se dicte tenga eficacia frente a ellas y la relación jurídico-procesal esté correctamente integrada. Para ello deviene imprescindible demandar al cónyuge con quien conviva a fin de evitar que, ausente uno, pueda éste verse afectado sustancíalmente en su derecho material por la sentencia dictada contra el otro, con eficacia de cosa juzgada. No olvidemos que el derecho al uso de uno de los cónyuges deriva del derecho de propiedad del otro, por lo que al ir ambos íntimamente unidos, las consecuencias igualmente producen efectos en los dos.
- En aquellos otros supuestos en los que el propietario de la vivienda se ha separado de su cónyuge, y tiene atribuido el uso de la vivienda, la jurisprudencia, ante la ausencia de previsión legal, converge en la exigencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 96 y 1320 CC, de tratamiento de litisconsortes necesarios a ambos cónyuges, y por lo tanto en la necesidad de que la demanda se dirija contra ellos a efectos de personación en el proceso y defensa de sus intereses, dado que la sentencia que en el mismo se emita les afectará a ambos. En esta línea, la sentencia del Tribunal Constitucional 135/1986, de 31 de octubre, reconoce al cónyuge no separado y al que sí lo está, pero con atribución del uso por resolución judicial la condición de litisconsorte pasivo necesario siempre que la acción intentada por tercero amenace la continuidad del uso.
3.- POSICIÓN PROCESAL DEL ARRENDATARIO
Puede ser el ocupante del piso un arrendatario, lo que no plantea problema alguno, en cuanto el derecho del arrendatario es independiente y autónomo de la cosa, es una simple relación indirecta que precisa de la intermediación del arrendador, quien proporciona al arrendatario el goce de la cosa y le mantiene en el mismo durante todo el tiempo de duración del contrato. Por lo que, incumplidas por el arrendatario las obligaciones impuestas por la LPH, pueden quedar extinguidos por resolución judicial todos sus derechos relativos a la vivienda, pero además puede privarse temporalmente de su derecho de propiedad al arrendador si consintió la actividad ilícita del arrendatario. Para ello debe también dirigirse la demanda contra el propietario, arrendador del piso, en calidad de litiscorsorte pasivo necesario.
La cuestión se circunscribe a continuación a aquellos supuestos en los que el arrendatario tiene cónyuge. En estos casos serán de aplicación a fin de determinar la necesaria legitimación del cónyuge en el proceso, determinados preceptos de la LAU. En ellos, al igual que ocurre en la regulación del CC (artículo 1320 para los supuestos de cónyuges no separados y artículo 96 para los que si lo están) se distingue según la situación matrimonial en que se hallen los cónyuges.
- Con relación a los cónyuges no separados legalmente o de hecho, el artículo 7 LAU establece que "el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes". En este precepto se está reconociendo un derecho de uso del cónyuge no contratante, derecho que impide, si se inicia un proceso contra el cónyuge titular de la relación jurídico privada, integrar válidamente la litis, si no se cita a fin de constituirse en parte el otro cónyuge. Sin embargo, de la dicción del articulo 12.1 LAU "Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge", y el artículo 3 LAU "Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario", parece conveniente una interpretación distinta a la que atribuye un derecho de uso al cónyuge no separado legalmente, y es la que pone de manifiesto la posible existencia de una cesión de derechos de un cónyuge a otro. No obstante, toda cesión, entendida como subrogación en la posición que tenía el arrendatario en la relación arrendaticia exige como requisito absolutamente necesario para la plena eficacia de la cesión, el consentimiento del arrendador que, además ha de prestarse por escrito. Pues bien, este requisito no lo exige el artículo 12 LAU, pues la subrogación se produce en virtud de una declaración unilateral, que no requiere consentimiento del arrendador, lo que hace que la comunicación que exige no sea más que una derogación sin justificación del artículo 1320 CC, que hubiera exigido el consentimiento de ambos cónyuges para disponer mediante su renuncia de los derechos sobre la vivienda habitual, por lo tanto, sin el consentimiento de ambos en el acto de desistir o abandonar no se podrán entender producidos los efectos de estos. Así bien, en cuanto al desistimiento, la solución óptima hubiera sido la falta de previsión legal, con la consecuencia de dar por aplicable el artículo 1320 CC. Por lo que respecta al abandono, éste debería haber sido considerado intrascendente en orden a condicionar el derecho de posesión del cónyuge no titular, por haber considerado la ley que el arrendamiento para vivienda familiar sería en todo caso común.
- con relación a los cónyuges que han obtenido la separación judicial o divorcio o la nulidad del matrimonio, el artículo 15 dispone que "En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil".
Con relación a los pronunciamientos posibles de la sentencia:
- en el supuesto de que la sentencia sea desestimatoria: el pronunciamiento tiene el mismo contenido indistintamente de quien sea el demandado.
- en el supuesto de que la sentencia sea estimatoria: sea quien fuere el infractor, debe ordenar la cesación definitiva de la actividad e imponer la correspondiente indemnización, si procede. Además, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la Comunidad, puede llegar a privar del uso al infractor, por tiempo no superior a tres años.
4.- LA PERMANENCIA EN EL USO DE LA VIVIENDA DEBERÁ SER COMUNICADA AL ARRENDADOR
La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá de ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que le fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Esta norma se expresa reconociendo que la posesión continuara a favor del cónyuge no arrendatario. Resultando claro que para el legislador el derecho sobre la vivienda habitual no tiene un título específico, sino un derecho de posesión fundado en el título de su consorte, y que cesa cuando acaba la comunidad de vida entre ellos. En todo caso, y al igual que acontecía en el supuesto anterior, no parece tratarse de una cesión sino de una subrogación, dado que sólo se exige la notificación del cónyuge sin necesidad de acción alguna por parte del arrendador.
No obstante, existe alguna doctrina divergente con la postura mantenida por la jurisprudencia mayoritaria, la que entiende que el arrendamiento concertado por un cónyuge no es de titularidad común con el otro, por lo que en los supuestos de atribución judicial de la vivienda arrendada al excónyuge del arrendatario separado o divorciado, se produce una cesión de vivienda Ínter vivos.
5.- EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS
Ahora bien, sólo si el infractor no es el propietario, puede el Juez llegar incluso llegara declarar definitivamente extinguidos todos los derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento. En este precepto el legislador hace referencia a la extinción de todos los derechos relacionados a la vivienda o local; y según la relación jurídica que una al sujeto con el piso, así serán los derechos que perezcan tras la resolución del órgano jurisdiccional.
Pues bien, a partir de semejante regulación cabe tener presente que según el momento procesal de que se trate, el legislador se refiere a las partes procesales con diferente nomenclatura, y ello provoca problemas de interpretación. En efecto, en cuanto a la interposición de la demanda el precepto prevé que se dirija contra el propietario y, en su caso, ocupantes; mientras que en la sentencia, si ésta fuera condenatoria, podrá imponerse a propietarios y no propietarios, con diverso contenido. De todo lo cual cabe deducir que, o bien, ocupante y no propietario son términos coincidentes, o que no todo ocupante coincide con la categoría de no propietario, por lo que en el supuesto de imponérsele condena, sería en calidad de propietario.
6.- EL USUFRUCTUARIO
A este respecto cabe preguntarse por la figura del usufructuario, en cuanto sujeto que bien puede ser el ocupante del piso o local, pero para el que no parece existir correspondencia ni con la figura del propietario, ni con la del no propietario, por lo que se circunscribimos la cuestión a en qué calidad es objeto de condena.
No puede considerarse propietario en cuanto el usufructo no es un derecho que derive del de propiedad, tal y como lo define el artículo 467 CC "el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa". Así bien, no configurado como parte del derecho de propiedad, sí que se trata de una limitación de aquél, que no implica división del derecho de dominio. Por ello, si el usufructuario que conviva con el propietario de la vivienda o que no conviva, es demandado en este proceso de propiedad horizontal en calidad de litisconsorte necesario con el propietario del inmueble, su condena no puede ser la que el legislador prevé para el propietario.
Por otro lado, aunque podamos considerarlo no propietario, la condena para éste no parece la más adecuada para el usufructuario en cuanto, por un lado, partiendo de que el usufructuario posee en virtud de un contrato real y no personal, así como por el carácter vitalicio de éste frente a otros contratos o derechos por los que se hace posible la posesión, la sanción se hace excesivamente dura; por otro lado, entre las causas que conforme al art. 513 CC extinguen el usufructo, no se halla la prevista en el artículo 7 LPH.
Lo más adecuado sería aplicar al usufructuario las mismas normas que las previstas para el propietario, y por tanto, el reconocimiento hecho en la resolución judicial que pone término al pleito de que ha realizado alguna de las actividades prohibidas en el artículo 7.3 LPH, sólo será causa de que se le prive de su derecho durante un plazo máximo de dos años. No obstante cabria admitir dos excepciones:
- la prevista en el artículo 520 CC, según el cual si bien no se extingue el derecho de usufructo por el mal uso de la cosa usufructuada, sí se puede condenar al usufructuario infractor a que entregue el piso o local usufructuado al nudo propietario, obligándose éste a pagarle anualmente el producto líquido de la misma, después de deducir los gastos y el premio que se le asigne por su administración. Así bien, en este caso, cabría que se le privara durante un plazo de hasta dos años del uso y disfrute, y que transcurridos estos se le condene en la forma prevista en el articulo citado.
- la excepción del articulo 513.2 CC, esto es, se hubiere contenido en el contrato la condición resolutoria allí prevista, siendo que aquél realizare alguna de las actividades que prohibe el artículo 7.3 LPH.
Compártelo
