Finalmente, el nuevo RDL 7/2019 no contiene una regulación o control de la renta, de tal forma que las partes continúan pudiendo pactar libremente la renta en todos los casos (art. 17.1 LAU). Por el contrario, sí que se establece una limitación legal al derecho de actualización de renta (art. 18 LAU), de tal forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder de la variación porcentual anual que experimente el IPC.
Una medida intervencionista
Las políticas de control de rentas en materia arrendaticia se aplicaron en España durante la primera mitad del siglo XX (Decretos de 29 de diciembre de 1931, de 21 de enero de 1936, de 31 de diciembre de 1946 y de 13 de abril de 1956), hasta la entrada en vigor de la conocida LAU 64 que estableció la libertad de pacto de rentas.
No obstante, en la Disposición Adicional Segunda del RDL 7/2019, se prevé un mandato al Gobierno para que en el plazo de ocho meses elabore un sistema de índices de precios de referencia de alquiler de vivienda como instrumento útil para la aplicación de políticas en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas. En todo caso, el derecho a actualizar la renta deberá pactarse expresamente en el contrato, ya que, de lo contrario, esta quedará congelada por toda la duración del contrato.
La voluntad del legislador con esta medida tan intervencionista es terminar con las cláusulas abusivas de escalonamiento de rentas o subidas porcentuales, descontextualizadas de los índices de mercado, que alteran la necesaria equivalencia en las prestaciones a lo largo de la duración del contrato, y cuya nulidad ya fue declarada por el Tribunal Supremo en su día mediante la consolidada doctrina de la "ecuación prórroga renta" (SSTS de 9 de febrero de 1967, de 2 de diciembre de 1977, de 13 de febrero y 20 de noviembre de 1980, de 23 de enero de 1985).
La SAP Barcelona, Sec. 13ª, n°727/20 03, de 19 de octubre, también nos recuerda que la actualización de renta "debe guardar la necesaria equivalencia en las prestaciones".
Límite a la autonomía de la voluntad
A mi juicio esta medida es desproporcionada y demasiado intervencionista, y generará el efecto contrario al querido por el legislador de fomentar los contratos de larga duración (aquellos con una duración superior a la de la prórroga obligatoria del art. 9 LAU).
Los límites al derecho bilateral a actualizar la renta de los contratantes deben establecerse, únicamente, para los casos en que el contrato se encuentra en situación de prórroga legal obligatoria, y no para aquellos casos en que las partes pactaron una duración contractual igual o superior a dicha prórroga, ya que la función de dicha limitación debe ser la de evitar la ineficacia de la prórroga forzosa.
Para garantizar el respeto a la función esencial del derecho bilateral a la actualización de la renta durante toda la duración del contrato (y no solamente durante la prórroga obligatoria del art. 9 LAU) hubiera sido suficiente con establecer en el art. 18 LAU un límite a la autonomía de la voluntad de las partes contratantes consistente en que el sistema de actualización libremente pactado deba garantizar la equivalencia de prestaciones. Así lo puse de manifiesto en el grupo de trabajo para la redacción de este texto normativo.
En todo caso sorprende, que si, con esta medida legal, lo que buscaba el legislador era dotar de una mayor estabilidad al arrendatario de vivienda para evitar que se produzcan aumentos anuales de renta sorpresivos que hagan ilusorio el derecho a la prórroga forzosa o el cumplimiento del plazo contractual, lo lógico habría sido utilizar como índice de referencia espejo el Índice General de Competitividad (IGC) y no el IPC, ya que el primero de ellos garantiza que las variaciones anuales porcentuales no puedan exceder, en ningún caso, del 2%.
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