Para el titular de una vivienda o local, una buena forma de obtener un mayor rendimiento económico es segregándolos de forma que, fruto de la misma, se obtengan dos o más fincas independientes.
Para ello, es aconsejable conocer el protocolo que debe seguirse al respecto, y que viene definido en el art. 10.3 LPH:
Art. 10.3 LPH
"3. Requerirán autorización administrativa en todo caso (...) cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, (1) la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; (2) el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; (3) la construcción de nuevas plantas y (4) cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes (...). En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley."
SON NECESARIAS TRES TIPO DE AUTORIZACIONES
A) AUTORIZACIONES CIVILES:
"Regla General": La Comunidad de Propietarios deberá autorizar/aprobar, mediante sendos acuerdos en Junta General:
- La segregación: El art. 8 LPH, hoy derogado, exigía para la adopción del acuerdo de segregación o agregación el voto favorable de la unanimidad de los propietarios. Pero tras la entrada en vigor del nuevo artículo 10.3. la unanimidad ha dado paso a una doble mayoría cualificada de 3/5. La STS de 20/07/2020 afirma: "(...)De lo anterior se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes(...)". En dicha aprobación deben entenderse comprendidas todas las obras que sean necesarias para dotar de independencia y funcionalidad a las fincas resultantes, como puede ser el acceso a servicios comunes de la finca (agua, calefacción, portero automático, antena, etc ...), y que serán sufragadas por el propietario solicitante, garantizando en la ejecución de las mismas no causar ningún perjuicio al resto de los propietarios en lo que respecta al normal uso de los servicios, instalaciones y suministros comunes.
- Las cuotas de participación resultantes: Deberán aprobarse las nuevas cuotas de participación para las nuevas fincas resultantes de la segregación, también por doble mayoría cualificada de 3/5.
Excepciones a la "Regla General": No se requiere ningún tipo de aprobación cuando:
- La segregación de alguna parte del piso o local y sus anejos sean realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas (art. 10 LPH).
- El Título Constitutivo reconozca expresamente el derecho a segregar a los propietarios. Ver STS 818/2011, de 17 de noviembre.
B) AUTORIZACIONES ADMINISTRATIVAS:
Es obligatorio cumplir la normativa administrativa vigente al efecto. Si no dice nada, será suficiente con que el propietario interesado presente una declaración responsable en la que manifieste que las obras necesarias para proceder a la segregación cumplen con la normativa vigente. Finalizada la obra, el Ayuntamiento o las entidades colaboradoras realizarán la correspondiente inspección para, en su caso, emitir el documento conocido como "Acto de conformidad".
C) AUTORIZACIONES DE LOS PROPIETARIOS AFECTADOS:
Como regla general, no existen propietarios directamente afectados, toda vez que la obra de segregación o agregación no debe por qué afectar al resto de viviendas o locales del edificio.
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