Tras la aprobación de la Ley 8/2013 se han introducido diversas modificaciones en materia de instalación de ascensores, lo que nos obliga a actualizar la jurisprudencia aplicable, en cuanto a la respuesta que el TS le da a cada caso que se nos presenta en las comunidades de propietarios cuando se trata de instalar un ascensor.
Así las cosas, el legislador de la Ley 8/2013, consciente de los problemas que suscitaba la instalación de ascensores y la ejecución de obras en la comunidad, ha determinado que se hagan de forma obligatoria para dinamizar:
- el mercado de la rehabilitación de edificios creando trabajo para los agentes de la edificación y las empresas de rehabilitación (aunque el problemas es saber quién paga estas obras con la crisis económica que ataca a los comuneros)
- el sector de las empresas de instalación de ascensores que, ante los problemas en la obtención de quórums para instalar ascensor se habían reciclado hacia el mercado del mantenimiento del ascensor.
Veamos las novedades en materia de instalación de ascensores, así como la jurisprudencia en cuestiones relativas al pago del mantenimiento del ascensor.
Nueva casuística a la hora instalar ascensor en la comunidad, o bajarlo a cota "0". Nuevo quórum aplicable en cada caso.
1.- Cuando NO hay PETICIÓN de personas mayores de 70 años o con discapacidad:
En condiciones normales, en este caso el quórum en materia de ascensores se ha modificado desde la Ley 8/2013, que ahora lo sitúa en el art.17.2 LPH en la mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas de participación. Este quórum debe extenderse a todo tipo de obras que se refieran a introducir modificaciones de relevancia en la comunidad mediante la ejecución de obras que amplíen el uso del ascensor, como son las que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para bajarlo a cota 0. Para alcanzar esta doble mayoría hace falta que el día de la junta se alcance mayoría simple de presentes que representen, votando a favor del acuerdo, la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas de los presentes, ya que luego a este quórum se le aplica el voto presunto de los ausentes, de tal manera que se notificará a los ausentes este "acuerdo provisional" de instalar ascensor y si en esos 30 días se permite sumar al acuerdo provisional votos de comuneros que no se hayan opuesto al acuerdo y que por ello se alcance el quórum de la doble mayoría del total, el acuerdo se entenderá alcanzado. Por ello, en estos acuerdos en los que opera el voto presunto del ausente, que son los del art. 17.2, 17.3 y 17.6 LPH, la mecánica de actuación será que se redactará el acta con el carácter provisional del acuerdo y luego se notifica a todos los comuneros y, cuando transcurran 30 días, si se ha alcanzado, se extiende una diligencia en el acta y se vuelve a comunicar a todos si el acuerdo se alcanzó o no.
2.- Cuando SÍ hay PETICIÓN de personas mayores de 70 años o con discapacidad:
Es principio que preside nuestro derecho, y como tal debe de tenerse en cuenta en la aplicación de la norma, la interpretación favorable a la "accesibilidad universal" de las personas con discapacidad o los mayores de edad, y de la que ha sido una de sus primeras manifestaciones la accesibilidad a entornos más practicables. De ahí la exigencia, tras la Ley 8/2013, de que la realización de las obras necesarias se recoja en el art. 10.1.b LPH para la accesibilidad y que supone, respecto de personas con discapacidad, o mayores de setenta años, la obligación de realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes.
Ahora bien, en los casos en los que la petición de instalar ascensor o bajarlo a cota 0 se lleve a cabo por personas mayores de 70 años o con minusvalía, el quórum ya cambia, y, por ello, variaría este planteamiento del quorum de la doble mayoría de propietarios y cuotas, ya que se aplicaría el art. 10.1.b LPH.
Por ello, para instalar ascensor en estos casos o bajarlo a cota 0 es obligatorio que la comunidad aplique el concepto del importe repercutido anual, por lo que en principio la empresa de ascensores que vaya a llevar a efecto la obra presentará un presupuesto con el pago fraccionado por años. Es decir, la ventaja que tiene este tipo de obras es que la derrama no se paga de una sola vez, sino en el fraccionamiento anual que se apruebe.
Por ello, si se presenta un presupuesto tal que permita un fraccionamiento del pago de la obra de reforma de instalación del ascensor a cota 0 y el importe repercutido anual no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra de reforma sería obligatoria.
3.- Cuando SÍ hay OPOSICIÓN de personas mayores de 70 años o con discapacidad:
De nuevo volvemos a hacernos diversas preguntas: ¿Quórum aplicable? ¿Hay veto en estos casos? ¿Doble mayoría del art. 17.2 LPH? Cuando se habla de la instalación de ascensores en una comunidad de propietarios apelamos directamente al quorum previsto en el art. 17.2 LPH que se refiere a la doble mayoría. Y ello, por fijarlo claramente la normativa. Ahora bien, no siempre que en una comunidad de propietarios se habla de instalar ascensores entra de lleno la consideración de la afectación a la supresión de barreras arquitectónicas, ya que para fijar el quorum aplicable a este tipo de acuerdos es preciso que en la convocatoria de la junta se fije claramente cuál es el objetivo de la instalación del ascensor, ya que si se tratara de suprimir barrera arquitectónica sería distinto a si es una simple instalación de ascensor. Pero para ello, habría que identificar cuáles son los comuneros que han solicitado esta supresión y cualquiera de los comuneros estaría legitimado para solicitar del Administrador de Fincas que identifique la identidad del comunero sobre el que gira el punto relativo a la instalación del ascensor y que es el que altera el tipo de quórum a aplicar. Es lógico que ello sea así, porque en caso contrario el presidente podría escudarse en que lo hacen para suprimir barreras arquitectónicas para convertirlo en obra obligatoria sí algún interesado con discapacidad o mayor de 70 años lo está en que se apruebe su instalación, a fin de poder acreditar la legitimación.
Pero podría darse el caso curioso de que hubiera comuneros mayores de 70 años o con discapacidad que, aunque en principio estarían legitimados para solicitar que se instalen para suprimir las barreras arquitectónicas, como al final tienen que pagar su parte por coeficiente, puede que no les interese abonar esta cifra y prefieran seguir subiendo por las escaleras. Nótese que el acuerdo de instalación del ascensor es problemático en comunidades pequeñas donde si se divide entre pocos comuneros el coste es importante y podría haber comuneros a los que no les interesara que se apruebe la instalación y pueden manifestar su oposición. Pero debemos hacer notar que el mero hecho de que existan personas mayores de 70 años en la comunidad no permite ejercitar un veto, sino que se mantiene el de doble mayoría. Pero si los comuneros mayores de 70 años se oponen tendrá la misma eficacia que un voto negativo. Si no son ellos los que lo solicitan el quórum es de doble mayoría del art. 17.2 LPH, con lo que en el caso de que ellos quieran votar en contra pero se alcanza la doble mayoría, una vez que se haya alcanzado la mayoría simple en la junta -requisito mínimo para la aprobación- y tras la espera de los 30 días la no oposición de los ausentes permite llegar a la doble mayoría, los comuneros mayores de 70 años que se hubieran opuesto estarían obligados a sufragar la derrama de la instalación y los gastos de conservación y mantenimiento del ascensor, ya que para que pueda exonerársele a ellos de estos gastos y su pago deberían aprobarse por unanimidad en esta junta que aprueba la instalación o en otra diferente, pero la oposición a un acuerdo o el no uso, sabemos que no permite evitar, o mejor dicho, eludir la obligación de pago de los gastos comunes.
LOCALES CON CLÁUSULA DE EXONERACIÓN DEL PAGO DE LOS GASTOS DE ASCENSORES:
Pero si los propietarios de locales tienen cláusula de exoneración del pago de gastos de ascensores, es lógico que nos hagamos preguntas del tipo: ¿Pagan en estos casos en los que la petición es realizada por mayores de 70 o discapacitados, o es esta una excepción a la exoneración que tienen de contribuir? Para responderla, se hace necesario el análisis de la STS de 6 de mayo de 2013:
- Si se trata de una sustitución, adaptación, reparación, conservación o mantenimiento del ascensor, o de una modificación de su recorrido: los titulares de locales con exoneración no pagan los gastos, aunque la petición lo sea por discapacitados o mayores de 70 años. Efectivamente, en los casos de exención del pago de gastos de ascensor afectante a pisos locales, si se pacta como tal se mantiene que no deben pagar los que se beneficien de esta exención, incluyendo el caso de que la modificación del ascensor afecte a personas que tienen más de 70 años o que sufren discapacidad, ya que no puede prevalecer una petición de personas para alterar como tal el régimen ya fijado para los locales de exoneración al pago de gastos de ascensor, ya que la LPH no permite que, en estos casos de petición por determinadas personas, no operen las cláusulas de exoneración, siempre y cuando ya exista un ascensor y se trate de modificar algo, como por ejemplo, bajarlo a cota "0"o sustituirlo.
NOTA DE SAFINCO: STS DE 21/06/2018
Tanto en la bajada a cota cero del ascensor, como en la instalación de un ascensor en un edificio donde no lo hay, los propietarios de locales están obligados al pago, y no es aplicable la claúsula exonerativa estatutaria.
La ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los propietarios, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ). Accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ”ex novo” el ascensor, como cuando se modifica para bajarlo a «cota cero», y obligado está el propietario del local a contribuir tanto en los gastos de instalación de ascensor como en los gastos los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.
- Si se trata de instalar ascensor ex novo donde anteriormente no lo había: sí que deberán pagar los titulares de locales, pero tan solo en la derrama correspondiente a la instalación del ascensor, pero no los gastos posteriores de conservación y/o mantenimiento. Y ello es así, porque el criterio del TS en materia de exención del pago de gastos está claro, ya que señala en la STS 6 de mayo de 2013. Quiere esto decir que también incluyendo los casos en los que afecte a discapacitados, esta exención se mantiene, ya que solo deberían contribuir en el caso de instalación ex novo cuando no hay ascensor, pero no cuando se trata de obras de adaptación, y en el caso de quererse que, existiendo constancia en estatutos de la exoneración a los locales, estos deban contribuir debe alcanzarse el acuerdo por unanimidad, lo que nunca se conseguirá al oponerse, obviamente los titulares de los locales. Sí que contribuirán cuando se trate de instalar un nuevo ascensor sea por petición de personas que sufren discapacidad o por acuerdo de doble mayoría del art. 17.2 LPH. Solo se paga pues en los casos de exención del pago de gastos cuando se trata de instalar ascensor ex novo donde no lo hay, pero no los de mantenimiento posteriores. Y ello aunque exista cláusula de exención del pago de gastos.
En materia de pago de gastos de carácter extraordinario por instalación de ascensor por aquellos titulares de locales de negocio que tengan reconocido la exoneración del pago de gastos, hay que recordar la STS 13 de Noviembre de 2012 que incide en la viabilidad del pago de los gastos de instalación, aunque estuviera admitida la exoneración del pago de gastos extraordinarios. Así, en cuanto al pago de los gastos por la instalación de ascensor, los locales de negocio deben pagarlos, ya que recuerda el TS que el art. 9 LPH, al que directamente remite el art. 18.2 LPH, impone a todos los propietarios la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En materia de acuerdos de instalación de un ascensor la doctrina jurisprudencial declara que: el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido. No obstante lo anterior, el principio de autonomía de la voluntad permite que la voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos de la comunidad autorice, en determinadas circunstancias, exonerar de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales comerciales. Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la STS de 20 de octubre de 2010 (RC n° 2218/2006), en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de éste y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.
Con ello, vemos que el TS apuesta por la idea de que incluso aunque se haya recogido en los estatutos que los locales no deben pagar gastos extraordinarios en el caso de instalación de nuevo ascensor, esta cláusula no rige y los locales pagarán los gastos de la instalación de ascensor aunque no los del futuro mantenimiento o conservación.
Hemos visto pues que si los propietarios de locales tienen cláusula de exoneración del pago de gastos de ascensores, de forma genérica solo pagarían la derrama por la instalación de un ascensor si no existiera antes, pero no en los casos de sustitución de uno por otro. Hay que partir de la base concluyente, que suele ser fuente de muchas dudas que los locales siempre pagarán gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e instalación de ascensor aunque no lo utilicen. Y en caso contrario deberá aprobarse esta exención por unanimidad. Esto vale como punto de partida.
Y también hemos visto que, por otro lado, en cuanto a si en los casos en los que sí que hay cláusula de exención del pago de gastos a locales, sí deben pagar gastos en supuestos de sustitución de ascensor por otro, este es un tema muy controvertido, pero que el TS ha dejado muy claro. La única duda que parece existir es la relativa a si en los casos de sustitución de ascensor viejo por uno nuevo adaptado a las actuales circunstancias, los titulares de locales que tienen reconocida cláusula de exención de gastos genérica deben contribuir y la respuesta es que no, ya que solo deben hacerlo si se tratara de instalación ex novo de ascensor, pero no en los de sustitución en cuyo caso no pagan, pero no porque no lo usen, sino por la existencia de la cláusula, ya que si estas no están recogidas pagan gastos los locales conforme a su cuota aunque no usen el ascensor.
En el caso que se analiza en la STS de 10 de febrero de 2104 se recoge que: "En definitiva, el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad, es nulo."
El criterio actual queda de la siguiente manera:
- Si en los estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos de ascensor a los titulares de locales por no uso o la razón que sea, se incluye la exención del pago de gastos ordinarios y extraordinarios.
- Ello conlleva que no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro nuevo además del mantenimiento y conservación (STS 18-11-2009).
- No obstante, con este acuerdo sí que pagarían los gastos de instalación de un ascensor si no había antes uno ya instalado (STS 20-10-2010). No les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble; es decir, de uno nuevo.
- En cualquier caso, si nada se dice en Estatutos para aprobar exención del pago de gastos, hace falta unanimidad.
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