La responsabilidad civil del vendedor de una vivienda o local afectados por aluminosis

El cemento aluminoso se utilizó para la construcción entre 1955 y 1970, año en el que se prohibió para su utilización en la construcción de viviendas.

Sus ventajas eran el rápido endurecimiento y una mayor resistencia, siendo su desventaja el tener un precio más elevado que el cemento ordinario. Se desconocía que, a largo plazo, se producía una reacción química en determinadas condiciones de temperatura y humedad, reacción conocida como aluminosis, que derivaba en la carbonatación del cemento y la pérdida de su consistencia y estabilidad.

 

La aluminosis como vicio oculto

La jurisprudencia ha considerado que el simple hecho de estar construido un edificio con cemento aluminoso se considera vicio oculto, lo que no obligaría a esperar hasta que se desarrollara la patología. Es más, aunque la patología (aluminosis) se encuentre subsanada, y la vivienda litigiosa esté en condiciones de habitabilidad, para la jurisprudencia sigue existiendo un vicio oculto, por la posibilidad de que reaparezca.

La afectación de la aluminosis a los edificios, ha sido definida jurídicamente por la Sentencia del TS, Sala de lo Civil, sección 1ª, de 1 diciembre de 1997: "es un vicio latente que puede ser controlado solo mediante cuantiosas y periódicas reparaciones, que, irremediablemente, implican a medio plazo una reparación o reconstrucción del forjado o, alternativamente, una reducción considerable del tiempo de disfrute y uso del inmueble, cuya degradación deviene inexorable a plazo más corto o más largo, con prematuro envejecimiento, y en la que los arreglos retrasarán el deterioro pero no remediarán el problema existente".

Podemos encontrarnos ante viviendas construidas con cemento aluminoso:

• que no hayan manifestado el vicio oculto, por no haber sufrido el desgaste provocado por humedad
• que sí hayan manifestado el vicio oculto, la patología comúnmente conocida como aluminosis

 

Los derechos del comprador afectado y diversidad de la cuantificación de la minoración

El art. 1486 CC establece la posibilidad para el comprador de optar entre dos soluciones:

• Desistir del contrato, abonándosele los gastos como los honorarios del API, ITP o IVA, los honorarios del notario o los gastos de registro.
• Solicitar una minoración del precio (acción "quanti minoris") cuya cuantificación es realizada por los peritos, teniendo en cuenta el precio pagado y el precio que tendría de haberse conocido la existencia de aluminosis. ¿Quién pagaría por una vivienda con aluminosis con riesgo de derribo y conociéndose que deberán realizarse reparaciones en el presente y muy probablemente en el futuro? Nadie. Por ello, la mayoría de tribunales cuantifican la rebaja a aplicar en un 20-30% incluso llegando a un 50%, dependiendo de la gravedad, o fijan la rebaja en el importe total de las obras de reparación.

Ejemplo en la diversidad de cuantificaciones en la minoración del precio son:

• la Sentencia de la AP de Palma de Mallorca, sección 4ª, núm. 243/2010, de 29 de junio de 2010 que cuantificó la rebaja en los gastos de rehabilitación del inmueble necesarios para reparar la aluminosis y para devolver a la vivienda su condición de habitable, higiénica y segura.
• la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 17, núm. 348/2014, de 16 de julio de 2014, establece una reducción del precio del 25%.

En el mismo art. 1486 CC, se establece un agravante, y es que, si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión. ¿Esta indemnización opera cuando decidimos optar por la minoración del precio o acción quanti minoris? De la lectura del artículo parece que nada daría pie a esta opción, como así lo apoya la Sentencia del TS, Sala de lo Civil, sección 1ª, de 21 de junio de 2007, que establece que "La actio quanti minoris no tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual, siendo por ello incompatible con una indemnización complementaria". Por lo tanto, esta acción indemnizatoria la reserva única y exclusivamente el art.1486 CC para cuando se ejercite la acción redhibitoria o de rescisión contractual.

 

Atenuación de la responsabilidad del vendedor

Sin embargo, la AP de Barcelona, en su Sentencia de 14 de noviembre de 2005, de la sección 1ª, núm. 620/2005, establece sobre la acumulación de acciones de daño moral y quanti minoris que: "nada obsta a que el comprador divida su reclamación en dos acciones distintas para obtener la total reparación del perjuicio causado siempre que, obviamente, consiga deslindar con claridad los daños derivados de cada una de las acciones ejercitadas sin duplicar a través de esta vía el importe de la indemnización que pueda tener derecho a percibir (TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 31 de octubre de 2002)".

A pesar de que existe un agravante en caso de conocimiento del aluminosis por el vendedor, no existe una atenuación de la responsabilidad si el vendedor desconociera la patología. El art. 1485 CC establece que "el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase". Sería de apreciar que en estos casos existe una contravención de la obligación de entregar la vivienda, si no en perfecto estado, al menos, sin las graves deficiencias de las que adolece, pues nada autoriza a considerar que la obligación asumida por el vendedor no es la de entrega de una vivienda en perfecto estado o sin deficiencias graves.

 

Inmueble en perfecto estado

No obstante, en contrato las partes pueden estipular lo contrario y que el vendedor se exima de responsabilidad, siempre y cuando el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido. Se trata pues de una renuncia a este derecho por el comprador (habitual en todas las escrituras de compraventa realizadas con la banca), siempre que el vendedor no lo supiera o no lo pudiera conocer con una diligencia media.

No obstante, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo contencioso, sección 4ª, en la Sentencia de 12 de febrero de 2013 y la Sentencia de la AP de Barcelona, sección 1ª, núm. 42/2010, de 2 de febrero de 2010, establecen que la cláusula sería nula cuando se incorporara masivamente en los contratos por un profesional, frente a un consumidor. Si la vivienda tiene aluminosis y el vendedor ha informado al comprador, debe redactar una cláusula de renuncia explícita y detallando la existencia de la patología, evitando las renuncias y tomas de conocimiento genérico del tipo "el comprador conoce y acepta el estado de la vivienda" o incluso las que se limitan a la "renuncia a vicios ocultos y evicción".

Por todo ello, es muy recomendable que, a modo preventivo, en compras de pisos o locales en edificios construidos en las épocas referidas, se encargue a una entidad habilitada para ello la realización del "Test de aluminosis", que consiste en una extracción de una pequeña parte de una viga de cemento para su posterior análisis.