Uno de los temas que con mayor frecuencia plantea y suscita debates y polémicas en las comunidades de propietarios es el relativo a la realización de obras por los comuneros (sean titulares de viviendas, oficinas o locales).
1.- REDACCIÓN ACTUAL DE LOS ARTÍCULOS 7 Y 10 DE LA LPH:
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta, el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 10
1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.
e) Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.
2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:
a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
3. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:
a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , en sus mismos términos.
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
2.- LA JURISPRUDENCIA DIFERENCIA ENTRE LAS OBRAS EN LOCALES Y LAS OBRAS EN VIVIENDAS:
Los comuneros están sujetos al consentimiento de la comunidad cuando pretendan llevar a cabo modificaciones en su inmueble que puedan afectar a los elementos comunes que, aunque bien pudieran ser de uso privativo, este uso no legitima al comunero para actuar de forma unilateral. Pero si esto es cierto, también lo es que la comunidad no puede actuar de forma implacable con los comuneros impidiendo a estos llevar a cabo obras de reforma que no causen perjuicio a la comunidad. El único límite objetivable lo pone el art. 10.3, b) LPH, que eleva a un quórum de 3/5 el día de la junta por no poder aplicarse el voto presunto del ausente del art. 17.8 LPH por tratarse de aprovechamientos independientes, y que exige que el acuerdo se alcance por ese elevado quórum que en algunos casos va a complicar en exceso la adopción de acuerdos.
La realización de obras de reforma se complica, en el caso de viviendas, en los supuestos contemplados en el art. 10.3, b), y sin embargo, en el caso de locales el criterio se ha flexibilizado, ya que, frente a un criterio de la jurisprudencia más restrictivo y que elevaba a quórum de unanimidad en muchos casos en los que los titulares o arrendatarios de locales pretendían llevar a cabo obras de reforma, resulta ahora que la jurisprudencia está siendo más flexible, interpretando el art. 7.1 LPH para cuando los titulares o arrendatarios de locales planteen llevar a cabo obras de reforma en su local, pero que afecten a los elementos comunes que son las que se refieren a las obras en fachadas, o por ejemplo, los consabidos extractores de humo que en muchos casos dan lugar a muchos problemas y que desde nuestro punto de vista ya requerirán, ahora, tan solo de un acuerdo por mayoría simple el día de la junta; ello, siempre y cuando se presente un proyecto de ejecución adecuado al objetivo del local de negocio y que no cause un perjuicio objetivable a la comunidad.
El Tribunal Supremo (en adelante TS) viene a contemplar con flexibilidad la cuestión atinente a las modificaciones llevadas a cabo en local de negocio por un titular o arrendatario, y sobre todo las más comunes como las relativas a la apertura de huecos y/o ventanas o colocar la chimenea de extracción de humos imprescindible para locales de restauración y sobre los que las comunidades suelen poner muchos inconvenientes pese a que el titular del local aporte o presente un proyecto concreto que no conlleva perjuicios a la comunidad y debidamente estudiado y proyectado por técnico competente.
Así, la STS de 25 de abril de 2013 analiza un supuesto en el que varios comuneros interponen demanda contra el copropietario y arrendatario del local del bajo del edificio, en concreto acción negatoria de servidumbre para el cierre de una puerta y huecos abiertos para el uso del local, así como para retirada de un chimenea de evacuación de humos de cocina y desconexión de desagües de la comunidad por haberlas efectuado sin consentimiento de la comunidad:
"Como dice la STS de 18 de mayo de 2011, referida a la apertura de huecos, no se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios".
Y es que, en definitiva, lo que pretendió la parte ahora recurrente en su demanda no es impugnar las servidumbres establecidas en el Titulo Constitutivo, o la que no está, como es la de desagüe, sino el hecho de que las obras se realizaron sin la debida autorización de la comunidad, lo que implica reconducir el examen de la cuestión a las normas que le son propias y que no son otras que las de la LPH. Y explica el TS que:
"las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la LPH impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Son precisamente las singulares características de los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el Título Constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la LPH, esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Titulo no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario (STS 15 de noviembre de 2010 : 17 de enero 2012)".
Por último dice la Sala:
"Las obras están dirigidas a proporcionar al local los suministros que le son propios y necesarios, entre ellos la conexión a los elementos comunes de saneamiento, evacuación y demás instalaciones comunitarias, pues como comunero el propietario del local tiene derecho a servirse de ellos, y por tanto está autorizado por la LPH".
Es decir, se trata de obras permitidas al propietario, dentro de su facultad de modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios con las limitaciones que contempla, que no han sido rebasadas. Y:
"La puerta y huecos abiertos en la parte posterior del edificio es una puerta de servicio, prevista en el titulo constitutivo, siempre que no afecte a la estructura del inmueble, lo que no sucede este caso."
Con ello, se quiere introducir máxima flexibilidad y evitar el encorsetamiento con el que algunas comunidades tratan a los locales impidiéndoles llevar a cabo obras imprescindibles para su subsistencia.
La Sentencia marca pues una clara diferencia entre las obras realizadas por los locales de negocio y la de los pisos, estableciendo que al estar los locales en las plantas bajas y los pisos en el resto, y aunque considera la fachada a todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, entiende que la zona de fachada concerniente a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que la zona de fachada de las plantas bajas es más flexible en atención a la naturaleza de la actividad que se realiza en los locales y de ahí que la Sala descarte una aplicación rigurosa de la LPH que dificulte la explotación del negocio, pero sin que pueda entenderse, por ello, que se eliminen los artículos 12 y 17 de la LPH, porque la Sala sólo declara que dichos preceptos deben interpretarse de modo flexible en supuestos referentes a locales comerciales.
Como venimos exponiendo, es continua la lucha que existe entre locales comerciales y comunidades de propietarios a la hora de defender cada uno sus intereses, ya que mientras que los titulares de los pisos solo tienen un objetivo de vivienda, los de los locales tienen unos objetivos radicalmente distintos al constituir su profesión. Por ello, deben hacer atractivo su local para los clientes y futuros clientes; es decir, hacerlo llamativo. Pero este objetivo choca a veces con los propios intereses de la comunidad.
Así, para conseguir este objetivo de atraer clientes, algunos locales comerciales de plantas bajas de un edificio pueden cambiar de color su fachada y pintarla de acuerdo con sus colores corporativos, y ello en muchas ocasiones no gusta a la comunidad por entender que atenta contra su aspecto exterior. Existe la idea de que los titulares de los locales deben siempre pedir autorización a la comunidad para todo aquello que afecte a la alteración de la fachada o su aspecto exterior, y si no lo hacen estarán cometiendo una obra inconsentida que permitirá a la comunidad, en principio, llevar a cabo un requerimiento previo al titular del local para que reponga la fachada a su aspecto primitivo bajo el apercibimiento de ejercitar acciones legales por obra inconsentida sobre ellos.
Pero lo importante aquí es que el hecho de que el Titulo o la Escritura les autorice a hacerlo no lleva consigo que lo hagan "a cualquier precio", es decir, que puedan alterar notablemente la fachada o su aspecto exterior "excediendo de límites razonables"; y aquí está la clave de la respuesta al problema, ya que la autorización general en Título o Escritura no les exime de guardar las formas y de evitar causar perjuicios a la comunidad en la medida de lo posible, por lo que, aunque conste en la Escritura, Título o Estatutos, si el perjuicio es notorio y existe y se constata, ello no le libera de pedir autorización y la comunidad podría oponerse, pero no por ausencia de autorización, sino más por causar perjuicio a la comunidad y/o por aplicación del art. 7.1 LPH y art. 553.36 Ley 5/2006, por lo que lo que hay que concluir que la autorización en el Título Constitutivo o Estatutos no supone una especie de salvoconducto para que el titular de un local pueda llevar a cabo cualquier obra de adaptación o reforma que estime por conveniente "sin límite alguno", ya que el límite sigue siendo la Ley si se excede en esa modificación.
3.- OBRAS DE CONSERVACIÓN:
El art. 9,1, b) LPH establece que son obligaciones de los propietarios mantener en buen estado de conservación su piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios y añade que será responsable de los daños y perjuicios que cause con su irregular conducta de negativa a llevarlas a cabo. En la misma línea se expresa el art. 553.38.1 para Cataluña al exigir a los titulares que mantengan en buen estado sus inmuebles. Quiere esto decir que si la comunidad comprueba que un comunero no respeta estas obligaciones puede obligarle a que ejecute las medidas precisas para llevar a cabo las obras precisas para este fin.
De todos modos, una cosa es la de la obligación de la comunidad de querer que el comunero mantenga su inmueble en estado que no perjudique a los demás y otra que quiera que este lleve a cabo obras que no entran en el concepto del que estamos hablando. Estas situaciones suelen ser muy normales y comunes en materia de locales, pero si el local está en un estado de abandono o en el que el titular no lleva a cabo obras de conservación que a la larga pueden causar perjuicios a la comunidad, es obvio que el titular está obligado a llevar a cabo las obras y, si se niega, la comunidad podrá utilizar la vía del art. 709 LECi para obligar al titular del local a que lleve a cabo las obras de reparación. Y si no las hace cuando el juez ya lo ha ordenado porque ha apreciado tras el juicio su necesidad se podrá hacer a costa del titular del local encargando en la ejecución de sentencia la comunidad la obra a un tercero siempre a costa del titular del local.
Autor: Vicente Magro Servet (Presidente Audiencia Provincial de Alicante)
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