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El Juicio de Equidad en las Comunidades de Propietarios

El Proceso de Equidad (también denominado Juicio de Equidad) es utilizado para desbloquear los acuerdos que requieren mayoría simple y no la consiguen. También se usa para la designación del Presidente de la Comunidad. Será el Juez el que establezca el criterio final sobre la legalidad o no del acuerdo tomado.

El Juicio de Equidad en las Comunidades de Propietarios

El Proceso de Equidad en la Comunidad de Propietarios viene recogido en el art. 17.7 LPH, y tiene como finalidad que el Juez resuelva con sentido común y lógica, mediante una "resolución de equidad", si un acuerdo que necesita de mayoría simple pero que no se puede lograr por no reunir los votos o coeficientes necesarios, es conveniente o no para los intereses de la Comunidad.

Antes de explicar, con un ejemplo, la operatividad del Proceso de Equidad, recordamos que en el funcionamiento de las Comunidades, los acuerdos que adopte la Junta de Propietarios requerirán, para su aprobación, de:

  • mayoría simple
  • mayoría cualificada (por ejemplo, 1/3  o 3/5 de votos)
  • unanimidad

Vamos a centrarnos en el primero de estos acuerdos.

 

PRIMERA Y SEGUNDA CONVOCATORIA. QUORUMS EXIGIDOS.

Los acuerdos que requieren mayoría simple necesitan reunir un determinado número de votos y cuotas dependiendo si el acuerdo se alcanza en primera o en segunda convocatoria.

Estos acuerdos que requieren mayoría simple necesitan reunir un determinado número de votos y cuotas dependiendo si el acuerdo se alcanza en primera o en segunda convocatoria

El primer párrafo del art. 17.7 LPH obliga a la obtención de acuerdos por la “Doble Mayoría”:

"7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes."

Es decir:

  • En 1ª convocatoria requerirá el voto a favor de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
  • En 2ª convocatoria necesita el voto favorable de la mayoría de los asistentes, siempre que éstos representen, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

El segundo párrafo del art. 17.7 LPH dispone sobre el “Juicio de Equidad”:

"Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de las costas"

¿Qué pasa con el propietario que se niega a ser nombrado presidente?

El nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios es obligatorio, salvo que el elegido recurra en plazo ante el Juez. En este caso, el Proceso de Equidad también es el seguido cuando la Junta de Propietarios nombra al Presidente por sorteo o rotación, y la persona designada no puede desempeñar dicho cargo por algún motivo. En estos casos, deberá acudir dicha persona al Juicio de Equidad. En ocasiones hay propietarios que no quieren ser elegidos presidentes, bien sea por el trabajo que esta función tiene, como por motivos laborales, de enfermedad o por su avanzada edad. En estos casos y partiendo del hecho de que el nombramiento es obligatorio, el propietario designado que no quiere ser elegido, tendrá que acudir al Juzgado y exponer razonadamente los motivos de la negativa a la aceptación del cargo, solicitando la sustitución. El plazo que tiene para solicitar del Juzgado la revocación de dicho cargo es de un mes desde el nombramiento. Mientras tanto, tiene la obligación de ocuparse de las funciones de Presidente, y si no lo hiciera o causase perjuicios a la Comunidad, puede incurrir en responsabilidad.

El Proceso de Equidad en la Comunidad de Propietarios lo que intenta es conseguir, a través de un procedimiento judicial, y apelando sobre todo a razones de sentido común y lógica, que las Comunidades no se vean paralizadas en su funcionamiento ordinario porque los acuerdos de mayoría simple no alcancen el quorum exigido.

Se plantean cuando un solo propietario suma diversas cuotas de participación y vota en contra de la mayoría de los asistentes a la Junta, por lo que no puede lograrse la mayoría simple requerida para la aprobación del acuerdo

Muchos de estos Juicios de Equidad se plantean cuando uno o pocos propietarios suman diversas cuotas de participación y votan en contra de la mayoría de los asistentes a la Junta, por lo que no puede lograrse la mayoría simple requerida para la aprobación del acuerdo. El Proceso de Equidad en la Comunidad de Propietarios es el mecanismo para suplir la falta de entendimiento entre los propietarios que no alcanzan con sus votos la mayoría simple requerida para adoptar válidamente un acuerdo, evitando de esta forma que se paralice el funcionamiento ordinario de la Comunidad. El Juez, en el Juicio de Equidad, se convierte en un árbitro de la contienda.

El Juicio de Equidad en la Comunidad de Propietarios no viene expresamente recogido como procedimiento especial en la Ley de Enjuiciamiento Civil, por lo que habrá de tramitarse como un procedimiento de jurisdicción voluntaria de la Ley 15/2015 de 2 de Julio.

 

EJEMPLO

Supongamos que una Comunidad compuesta por treinta propietarios convoca Junta General para debatir y en su caso aprobar el cambio de caldera o la aprobación de los presupuestos (acuerdo que requiere mayoría simple).

A dicha Junta asisten ocho propietarios, y en segunda convocatoria, cinco de ellos votan a favor de la aprobación del cambio de caldera, pero la suma de sus cuotas de participación es inferior a la que ostentan los tres asistentes que votan en contra. Nos encontramos con un acuerdo que no consigue la doble mayoría requerida por la LPH, por lo que no puede ser aprobado. Pero los propietarios que quieren cambiar la caldera consideran que dicho acuerdo es conveniente para los intereses de la Comunidad, por lo que deciden acudir al Juez mediante un Juicio de Equidad, a fin de que resuelva la cuestión controvertida.

 

TRÁMITES DEL PROCESO DE EQUIDAD

  1. Comenzará por un escrito dirigido al Juez encabezado por aquellos propietarios que solicitan el Juicio de Equidad, con sus datos personales. También puede presentarlo un único propietario siempre que conste la representación por el resto de los que se alinean en esa postura.
  2. El escrito no necesita la firma de abogado ni de procurador.
  3. Hay que nombrar a los "contradictores" y sus domicilios para que puedan ser citados. Este concepto que utiliza la ley se refiere a que hay que citar al resto de propietarios que mantiene la postura contraria a los solicitantes del Juicio de Equidad.
  4. Se expondrán todas las circunstancias de la Junta celebrada, el punto conflictivo debatido y no aprobado, las distintas posturas que se debatieron, y las razones y argumentos que defienda la postura de la solicitud.
  5. El escrito iniciador del Juicio de Equidad se presentará en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde radique la Comunidad de Propietarios.
  6. El Juez citará a una comparecencia a las partes donde oirá las versiones y argumentos que se expongan, resolviendo en equidad este conflicto y buscando el beneficio común general.
  7. Hay un plazo para interponer el Juicio de Equidad: dentro del mes siguiente a la celebración de la Junta de Propietarios.

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