Como ya hemos expuesto en otros artículos, tanto el ya derogado RDL 19/2021 como la L 10/2022 que lo sustituyó, han conferido a los Administradores de Fincas unas competencias y responsabilidades que han incrementado enormemente su responsabilidad profesional.
El RDL 19/2021 introdujo las novedades resultantes del impacto en la economía Española y Europea de los Fondos Next Generation. La L 10/2022:
- modificando los arts. 9.1,17.2 y 21 LPH para permitir que estos acuerdos se aprobasen por el quórum de mayoría simple y limitar los efectos del voto en contra del propietario disidente
- introdujo "medidas disuasorias antimorosos" en las Comunidades de Propietarios.
Competencias
- Asesorar a la Comunidad en el límite a los acuerdos de privación de elementos comunes a los morosos. Establece la L 10/2022 que las Comunidades de propietarios pueden aprobar
- la privación del uso de elementos comunes a los morosos, siempre que no sean elementos esenciales para la habitabilidad de la finca. Por lo tanto, el Administrador de Fincas va a ser el primero en asesorar sobre si el elemento común que se pretende privar es esencial o no
- la aplicación de recargos e intereses, que no pueden ser abusivos o desproporcionados, por lo que va a haber un control judicial de este tipo de acuerdos, y el Administrador de Fincas va a ser el primero en en asesorar qúe se considera abusivo y qué no.
- Habilitación por parte de la Comunidad al Administrador de Fincas para que pueda reclamar la deuda judicialmente. Esto gva a suponer un incremento de competencias y responsabilidades. Al aceptar la norma que ya no sea preciso que sea el presidente el que tenga que iniciar los trámites, va a suponer una lógica generalización de este tipo de derivación y de incrementos de competencia y responsabilidad.
- La deliberación, estudio, exposición y aprobación, en su caso, de la realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones. Recordemos que estos acuerdos se adoptan ahora con el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho de no participar en el gasto.
Obligaciones
El profesional está sometido a las exigencias y responsabilidades propias de lo que se denomina su "lex artis profesional", y se le impone el deber y la obligación de la diligencia profesional. Ello implica actuar con diligencia profesional, preocupándose de aplicar sus conocimientos y experiencia profesional. Es decir, se impone al administrador profesional la obligación del cumplimiento perfecto de las obligaciones contractuales, utilizando, con pericia, aquellos conocimientos que por razón del contrato debe exteriorizar. Así, el cumplimiento perfecto del contrato es el que libera de responsabilidad al que lo cumple.
Trasladando la doctrina general al supuesto de la actividad de los administradores de fincas, se hace necesario precisar que la posible responsabilidad civil del administrador profesional, efectivamente no deriva de una obligación de resultado, sino de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones, y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la comunidad.
La SAP de Badajoz, de 24 de octubre de 2003, nos recuerda que la relación contractual que liga al Administrador de Fincas con la Comunidad de propietarios es la propia del mandato "sui generis" (arts. 1.709 y ss. CC). Su deber primario deberá consistir en llevar a cabo la gestión encomendada, esto es, prestar los servicios o realizar las operaciones que se le han encargado. Ahora bien, si se produce, por su parte, algún tipo de infracción en el acometimiento de sus obligaciones por cumplimiento defectuoso o incorrecto, se puede hablar de una responsabilidad dimanante de una actuación inadecuada e impropia en orden a la ejecución de lo encomendado, lo que haría merecedor al agente del reproche culpabilístico que del mismo se deriva, generándose una responsabilidad por daños, emanada de la probada existencia y realidad de unos determinados perjuicios.
Colaborador activo de la Comunidad de Propietarios
Para la jurisprudencia, es evidente que esta responsabilidad será más intensa en los supuestos en que se trata de un administrador/a profesional contratado por la comunidad, y, por lo tanto, con una especial y propia capacitación, que en el supuesto de que la gestión comunitaria sea desarrollada, como permite el art. 13.6 LPH, por un comunero. El administrador/a de fincas es un colaborador activo de la Comunidad de Propietarios, de cuyo órgano de gobierno forma parte. Surge como consecuencia directa de su condición de profesional cualificado el deber de ejecutar sus competencias y cumplir sus obligaciones con una específica prudencia, diligencia y atención, y si faltare en su gestión el cumplimiento de estas obligaciones y actuación conforme a los deberes de previsibilidad y evitabilidad del daño en los intereses de la Comunidad, nace la responsabilidad civil y profesional del Administrador/a de Fincas.
Es decir, el profesional debe tener los conocimientos propios de su profesión, pero para el cumplimiento perfecto del encargo puede y debe solicitar el asesora-miento, la intervención o la delegación en otros profesionales que se cataloguen como especialistas en cada materia.
SAP de Asturias, de 7 de abril de 2008: "Ahora bien, lo que no puede exigirse a la figura del administrador, ni por parte de la Comunidad de Propietarios, ni por parte de ninguna otra persona, es que confluyan en su figura, además de los conocimientos contables, propios de un Administrador, los conocimientos de un Abogado, de un Arquitecto, de un Técnico Superior en Prevención de Riesgos, de un Auditor e implementador de Protección de Datos, de un Agente de la propiedad Inmobiliaria o de un Corredor de Seguros".
Asesoramiento de otros profesionales
Aquellos Administradores de Fincas sin más colegiaciones, no pueden asumir la responsabilidad de plantear a la comunidad cuál es la mejor solución técnica de las obras o actuaciones que contribuyen a la mejora de la eficiencia energética, ni tiene competencia en la expedición del certificado de eficiencia energética del edificio o en la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, ni tampoco debe responsabilizarse de la tramitación de la solicitud de ayudas y subvenciones.
Como tampoco es el que debe asumir la responsabilidad en el ejercicio de las actuaciones procesales propias del proceso monitorio en reclamación a morosos, por mucho que haya expedido el certificado de deudas comunitarias, o el que resuelva en cada caso si el elemento común es esencial o no para la finca.
El profesional, si decide asumir alguna de estas responsabilidades, lo deberá hacer plenamente consciente de que tiene los conocimientos propios de las exigencias de los deberes profesionales, e incluso tras la suscripción de un documento u hoja de encargo específico por parte de la Comunidad de Propietarios, con un correlativo pago de estos servicios profesionales, que no están incluidos en los propios de los servicios básicos del Administrador/a de Fincas.
Si el Administrador asume funciones y competencias para las que puede no estar formado, la comunidad le podrá exigir responsabilidades por el cumplimiento defectuoso del encargo. Es decir, se equiparará cualquier error en estas funciones al error profesional propio en cada profesión, y derivará en una condena a indemnizar por el mal causado al cliente.
Y es por ello que es el propio Administrador el que debe decidir si asume el encargo de esa gestión o actuación, por cuanto asumirá también la responsabilidad del buen cumplimiento del encargo y de su decisión. Y si no tiene conocimientos suficientes, o tiempo para cumplir el encargo, debe derivar esa responsabilidad en los profesionales que tienen esos conocimientos, disponibilidad y competencia, ya sean abogados, arquitectos o ingenieros.
Como conclusión, los Fondos Next Generation suponen una nueva era para las comunidades de propietarios, y esta nueva era habrá que gestionarla de la forma más profesional y competente para el buen resultado de la misma, y si para ello se precisa la delegación en otros profesionales de parte del encargo, habrá que proceder de esta manera.
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