El Administrador solo podrá ejecutar materialmente las obras ordinarias previstas en el presupuesto aprobado
3.- COMUNICACIÓN AL PRESIDENTE
4.- DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL CATALÁN
1.- INTRODUCCIÓN:
Compete al Administrador, en cumplimiento del mandato contenido en el artículo 10.1 de la LPH, llevar a buen fin la voluntad de la comunidad en lo que concierne al deber de mantener las condiciones necesarias de habitabilidad, seguridad y conservación del edificio. Por ello que el artículo 20.c dispone que «corresponde al Administrador atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios». El artículo 20.c) parece conceder una opción al Administrador, que podría elegir entre comunicar el hecho inmediatamente al presidente o informar, en su caso, a los comuneros.
Ahora bien, sin una especial autorización de la Junta, el Administrador solo podrá ejecutar materialmente las obras ordinarias previstas en el presupuesto aprobado por aquélla (en realidad, esa autorización ya se concedió al aprobar el presupuesto), y las reparaciones o medidas urgentes, que podrá disponer directamente, poniéndolas en conocimiento inmediato del presidente de la comunidad o de los propietarios.
Para las obras extraordinarias, deberá contar un previo acuerdo de la Asamblea (art. 14.c LPH). A este respecto, resulta interesante la SAP de Pontevedra de 1 de febrero de 2007 (EDJ 2007, 14625), que intenta diferenciar actuaciones ordinarias y urgentes o necesarias. En efecto, «El Administrador puede y debe acometer unilateralmente tanto aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y administración ordinaria de la comunidad (cambiar una bombilla, reponer o revisar los aparatos extintores, reparar una cerradura estropeada, garantizar la revisión periódica del ascensor y el funcionamiento correcto de los servicios, avisar en caso de avería del elevador o del sistema de calefacción...), como aquellas que, yendo más allá de la mera conservación y mantenimiento, reúnen tres notas, a saber, tienen carácter urgente (lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una situación que entraña peligro para las personas o las cosas), no resultan desproporcionadas en relación con el contenido y límites del mandato en virtud del cual actúan, y, finalmente, no infringen instrucciones expresas de la comunidad». De este modo, la premura, la proporcionalidad y la ausencia de una instrucción de la Junta en un sentido diferente, constituyen los presupuestos necesarios de cualquier disposición urgente del Administrador.
2.- REFORMA DE LA LPH:
Aunque el Administrador conserva un poder decisorio en relación con la ejecución de las obras de carácter urgente en los elementos e instalaciones comunes, la reforma introducida en la LPH por la ley 8/1999, de 6 de abril (así como la publicación de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro V del CC de Cataluña), han potenciado las facultades decisorias de la Junta de propietarios o del Presidente en lo que se refiere a la disposición de las obras de conservación ordinarias, facultades que hasta el momento de la reforma se encontraban tradicionalmente incluidas en la esfera de los poderes típicos del Administrador, restringiéndolas a las absolutamente necesarias, y sujetando sus decisiones a la inmediata puesta en conocimiento del Presidente o de la Junta, para que esta última las ratifique u obre en un sentido diferente. Efectivamente, el artículo 18.3 de la LPH establecía, entre las obligaciones del Administrador, desde su originaria redacción en 1960 y hasta la reforma de 1999, la de «Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la Junta o, en su caso, a los propietarios».
Dicho esto, el Administrador estará facultado para adoptar las «reparaciones y medidas que resulten urgentes» necesarias para la conservación del edificio (art. 20.c LPH), como una competencia que emana directamente de la Ley, que, incluso, le permitiría contratar directamente con terceros, por lo que dicha actividad entraña claramente la capacidad de representación de la comunidad en esas situaciones. En esta dirección, debe recordarse que el artículo 3 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación se refiere a los requisitos básicos que debe cumplir toda edificación: funcionalidad, seguridad y habitabilidad. Ciertamente, este precepto pueden servir para interpretar el concepto de "reparación" contenido en el artículo 20.c) de la LPH, aunque éste, en realidad, tiene un significado mucho más amplio. Ahora bien, estas medidas deben ser sometidas o no a posterior ratificación o control. Así, el carácter de urgencia se desprenderá de los elementos objetivos que concurran en cada caso. La jurisprudencia menor se ha inclinado en el sentido de que tal apreciación de la urgencia corresponde a la propia Junta (SAP Asturias de 22 de junio de 2007; EDJ 2007, 219910).
3.- COMUNICACIÓN AL PRESIDENTE:
Del precepto se desprende, sin duda, el deseo de que el ejercicio de esta función, por excepcional, quede sometido a un control posterior, pero sin indicar en qué debe consistir precisamente este examen de lo ejecutado, salvo informar al presidente o a los propietarios. A este respecto, el artículo 20.c) parece conceder una opción al Administrador, que podría elegir, entre comunicar el hecho inmediatamente al Presidente o informar, en su caso, a los comuneros. Esta última opción parece estar pensada para aquellos casos en que la decisión adoptada tiene cierta envergadura o gravedad, por lo que sería preciso convocar una Junta de propietarios al efecto en la que poder tomar conocimiento de la cuestión y adoptar una decisión al respecto (art. 14,c LPH), Como dice dicho precepto la Junta deberá «ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c».
Ahora bien, el hecho de que esa Junta se haya convocado significará que el presidente ya ha sido informado de la obra o medida adoptada, pues no hay que olvidar que corresponde al presidente convocar la Junta, a no ser que la convocatoria la haga el veinticinco por ciento de los propietarios, o propietarios que representen el veinticinco por ciento de las cuotas de participación (art. 16.2 LPH). En nuestra opinión, dicha comunicación (que deberá dirigirse obligatoriamente al presidente), tiene un carácter meramente informativo, por lo que la convocatoria de esa Junta será una potestad del presidente que adoptará una decisión sobre la misma a la vista de la entidad del problema.
De hecho, el Administrador podría haberse extralimitado en sus funciones, lo que justificaría la intervención de la asamblea a los efectos de la ratificación de dicha gestión en cuanto al exceso, o su rechazo, pues en este caso el Administrador respondería en su propio nombre si obró de mala fe.
4.- DERECHO DE PROPIEDAD HORIZONTAL CATALÁN:
En cuanto a lo que dice el Derecho de Propiedad Horizontal Catalán sobre esta cuestión, el artículo 553.28.1.e del Libro V del CC de Cataluña ha añadido, entre las funciones del Administrador, la de «decidir la ejecución de las obras de conservación y reparación de carácter urgente, de todo lo cual debe dar cuenta inmediatamente a la presidencia».
En realidad, dicho precepto reproduce lo dispuesto en el artículo 20.c de la LPH, si bien el artículo 553.28.1.f añade entre sus obligaciones, como novedad, la de «pagar, con autorización de la presidencia, los gastos de carácter urgente que pueden correr a cargo del fondo de reserva». Ahora bien, este último precepto introduce un artificioso sistema de doble control (propio más bien de un sistema de administración conjunta o mancomunada) sobre la disposición de los ya de por sí exiguos fondos de reserva, que tiene lugar, en un primer momento, al informar al presidente (dación de cuenta) y, en un momento posterior, como presupuesto de la realización del pago, exigiendo al respecto la autorización de aquél. El resto de pagos realizados en ejecución de acuerdos de obras ordinarias presupuestadas no quedarán sometidos a dicho control (art. 553.18.d), salvo que se encuentren dispuestos por la Junta.
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