El párrafo noveno de la exposición de motivos de la LPH del año 2013, deja claro que la intención del legislador es favorecer los cauces para obligar a los propietarios a cumplir con sus obligaciones de pago, y establece que "una de las más importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, así por lo concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos".
¿QUIÉN ES MOROSO?
Por una parte el art. 1.100 CC indica que:
"Incurren en mora los obligados a entregar o a hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. No será, sin embargo, necesaria la intimación del acreedor para que la mora exista:
- Cuando la obligación o la ley lo declaren así expresamente.
- Cuando de su naturaleza y circunstancias resulte que la designación de la época en que había de entregarse la cosa o hacerse el servicio, fue motivo determinante para establecer la obligación...”
Por otra parte, el art.14.b LPH nos dice que la Junta de Propietarios establece el "plan de ingresos", esto es, la forma y tiempo en la que se han de abonar las cuotas.
De este modo, concluimos que es moroso quien no abona las cuotas de comunidad, o lo hace fuera del plazo indicado por la Junta de Propietarios.
RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE REGISTROS Y DEL NOTARIADO (DGRN) DEL 23/10/2012 (B.O.E. 20/11/12)
La resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) del día 23.10.12 (B.O.E. 20.11.12) supuso un alivio para la economía de algunas Comunidades de Propietarios que, a pesar de haber iniciado reclamaciones judiciales de cantidad, se veían lastradas por la lentitud en la tramitación de los procedimientos de ejecución.
En resumen, la resolución dice que:
- Son "elementos comunes por naturaleza" aquellos necesarios y precisos para el uso de los elementos privativos que se encuentran en una finca constituida en régimen de propiedad horizontal (vestíbulos, escaleras, ascensores, pasos, etc...).
- Son "elementos comunes por destino" aquellos que no son necesarios para tal fin (piscinas, pistas deportivas, recinto social, etc.). Es válido el acuerdo que impide que los propietarios morosos, mientras ostenten tal condición, usen este segundo grupo de elementos comunes.
De esta manera, apoya el argumento en otros artículos de la misma LPH que limitan el uso:
- de otros servicios o elementos comunes que son de disfrute exclusivo de un grupo de propietarios porque han sido mejoras, innovaciones o nuevas instalaciones sufragadas solo por ellos (anterior art. 11.2 y actual art. 17.4 párrafo 2°)
- del propio elemento privativo en el caso de no atender al requerimiento judicial de cesación en casos de provocación de molestias (art. 7.2, cuya constitucionalidad ha sido respaldada por la sentencia del Tribunal Constitucional 301/1993 del día 21 de octubre).
Concluye afirmando que no es contrario al régimen de Propiedad Horizontal la privación del derecho de uso de ciertos elementos cuando existe una razón de proporcionalidad que así lo exige.
La resolución estimuló la recuperación de numerosas deudas menores que no resultaban tan relevantes como para motivar una acción judicial, aunque también creó escepticismo en aquellos propietarios conocedores de la amplitud que la legislación española da al concepto del derecho de propiedad.
En cualquier caso, supuso un revulsivo frente a la cuestión de la morosidad en las comunidades de propietarios que se había vuelto a enquilosar tras la reforma de la LPH del año 1.999, precursora del actual juicio monitorio.
Por eso, la DGRN indica que la norma de privación del uso en caso de morosidad es coherente con la finalidad del legislador, para que no se perjudique a los propietarios cumplidores "que han de suplir con su patrimonio la falta de pago del moroso"
El caso es que la DGRN como departamento del Ministerio de Justicia encargado de la organización, dirección, inspección y vigilancia de las funciones de la fe pública notarial y las de naturaleza registral en las materias de la propiedad, así como de la tramitación y resolución de los recursos gubernativos contra los actos de los titulares del ejercicio de las citadas funciones, da validez a la norma que priva del uso de los elementos comunes por destino o no necesarios para el uso del elemento privativo, aunque en el supuesto que se sometió a su estudio trataba sobre una norma que formaba parte de los estatutos de una comunidad de propietarios, para cuya modificación se requiere la unanimidad (art. 17.6 de la LPH) si bien, esto no es óbice para que ésta misma norma forme parte de las del Régimen Interior, que es un instrumento al que el artículo sexto de la LPH atribuye la regulación de "la adecuada utilización de los elementos comunes" como pueden ser las piscinas, pistas deportivas, recintos sociales, etc., y que se pueden modificar en la forma prevista para la adopción de acuerdos de administración, es decir, por mayoría conforme establece el art. 17.7 de la LPH.
Por lo anterior, creo que la norma de limitación temporal del uso de los elementos comunes por destino a los morosos, y mientras lo sean, puede ser establecida tanto en los estatutos por unanimidad, como en el reglamento de régimen interior por mayoría, o incluso en un acuerdo de junta general si ha sido expresamente previsto en el orden del día, dado que la DGRN ha validado esta norma de limitación temporal del derecho de uso sobre ciertos elementos comunes.
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