Para saber qué sucede con el contrato de alquiler al fallecimiento del arrendador, es muy importante que el arrendatario, cuando contrate, sepa si el arrendador del inmueble era su pleno propietario o era solo el usufructuario. De ello dependerá, en gran medida, que el inquilino pueda continuar con el contrato o se produzca la extinción del mismo, pues el contrato de alquiler, sea de vivienda o de local de negocio, se extinguirá si el arrendador fallecido era el usufructuario del bien.
Por norma general, esta información aparece en el encabezamiento del contrato de arrendamiento, donde se incluyen los datos identificativos del arrendador y el carácter con el que actúa en dicho contrato (si lo hace en calidad de propietario o de usufructuario). En caso contrario, podemos conseguir dicha información si pedimos una nota simple en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble. Las notas simples pueden ser solicitadas por cualquier persona, ya que es un registro público.
Si el arrendador fallecido es el usufructuario del inmueble
1.- En los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU 64 (contratos de renta antigua, celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995):
El fallecimiento del usufructuario no será causa de resolución contractual, salvo que las condiciones del mismo fueran notoriamente gravosas para la propiedad (duración muy alta, precio muy bajo, etc ..., como indica el art. 114.12 TRLAU).
2.- En los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU 94 (es decir, en aquellos contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995):
El contrato de alquiler queda extinguido, a pesar de la duración que se haya hecho constar. Esto tiene sobre todo importancia cuando se trata de locales de negocio y el arrendatario ha pagado una fuerte cantidad para quedarse con el traspaso del local o de la industria.
Art. 13.2 LAU 94, referido al alquiler de viviendas:
"Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley."
En cuanto a los locales de negocio, la LAU no dice nada al respecto, por lo que le serán de aplicación supletoria las normas del Código Civil, disponiéndose en los arts. 480 y 513 CC lo siguiente:
Artículo 480 CC:
"Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las
fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola."
Art. 513 CC:
"El usufructo se extingue:
- Por muerte del usufructuario.
- Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
- Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
- Por la renuncia del usufructuario.
- Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
- Por la resolución del derecho del constituyente.
- Por prescripción."
Para que pueda extinguir el arrendamiento el heredero del casero usufructuario fallecido, tiene que remitir una comunicación al inquilino donde le comunique el fallecimiento y su deseo de extinguir la relación. Si no se envía ninguna comunicación y se siguen cobrando las rentas de alquiler antiguas o se realizan actos que pueden interpretarse como que se desea continuar alquilando la vivienda, podrá considerarse de forma tácita que consiente continuar con el contrato de arrendamiento.
Si el arrendador fallecido era el propietario del inmueble
1.- Que un heredero adquiera la propiedad del inmueble tras la aceptación y adjudicación de herencia:
En este caso la persona que reciba en herencia la plena propiedad de la vivienda será su nuevo arrendador. El contrato de alquiler seguirá vigente exactamente en los mismos términos y con las mismas condiciones que se firmó en su día.
Aun cuando la ley no obliga a ello, es aconsejable que el nuevo propietario-arrendador comunique al arrendatario el fallecimiento del anterior titular, así como su propia identidad y dirección a los efectos de posibilitar todas las comunicaciones propias de la relación de alquiler.
2.- Que corresponda a un heredero la nuda propiedad y a otro el usufructo (por ejemplo, a los hijos la propiedad, y a la mujer del fallecido el usufructo) tras la aceptación y adjudicación de la herencia:
En este caso, el contrato sigue vigente en los mismos términos y el arrendador será ahora la persona que haya recibido el inmueble en usufructo.
3.- Que los herederos no lleven a cabo la partición:
En este caso deberán actuar todos en forma conjunta pues todos formarán parte de la comunidad hereditaria en la que está integrado el inmueble sobre el que recae el arrendamiento. El arrendatario debe ir abonando la renta mensualmente, aunque no sepa a quien ha de entregársela. Si la hacía mediante transferencia bancada debe seguir haciéndolo y si era personalmente y no pasa nadie a cobrar el recibo, deberá consignarla judicialmente o ponérsela a disposición de la herencia yacente mediante giro postal.
4.- Que los herederos decidan vender el inmueble:
El inquilino tendrá, sobre esa venta, derecho de adquisición preferente de la vivienda, salvo que el contrato establezca que renuncian a los derechos de tanteo y retracto.
5.- Si el arrendador muere sin dejar herederos:
La vivienda pasará a ser propiedad del Estado, quien será su arrendador en adelante, igualmente debe ir pagando la renta o consignándola como hemos explicado en el punto anterior.
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