Las Comunidades de Propietarios tienen gastos que deben ser sufragados durante el Ejercicio Anual de forma proporcional (o por cualquier otra forma acordada unánimemente) por los Propietarios que la integran.
Para ello, se emiten recibos periódicos, con el fin de cobrar a cada Propietario una cantidad "a cuenta", que habrá sido estipulada en una Junta General previa, mediante la aprobación del Presupuesto Anual de Gastos correspondiente al siguiente Ejercicio. Estas cantidades son legalmente consideradas como "pagos a cuenta", pues hasta que no se cierre el Ejercicio Anual no es posible conocer el saldo real de cada Propietario.
Al final del Ejercicio Anual (en el caso de SAFINCO, se envía la información cada trimestre) se procede a la Liquidación de los gastos de la Comunidad y de los ingresos satisfechos por cada Propietario. Esta Liquidación arrojará un saldo que puede tener dos valores:
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Saldo en contra de la Comunidad: los gastos realizados por la Comunidad durante el ejercicio han superado a los ingresos, lo que no quiere decir que el Propietario sea moroso.
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Saldo a favor de la Comunidad: los ingresos satisfechos por el Propietario superan a los gastos que le corresponde. También se puede dar la circunstancia añadida que dicho saldo a favor exista como consecuencia de que la Comunidad haya emitido una derrama especial para realizar unas obras que aún no han sido ejecutadas.
¿Cómo tiene que actuar la comunidad?
La casuística es enorme:
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Puede haber obras aprobadas (y cuyas cuotas ya han sido giradas) y aún no realizadas.
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La Comunidad puede cobrar subvenciones por obras, cuyo pago realizó el antiguo propietario y ahora pretende recuperar.
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La Comunidad puede recibir dinero proveniente de un proceso judicial entablado contra el promotor o por cualquier otra circunstancia.
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etc...
Cuando se realiza la Junta General Ordinaria, se somete a votación la aprobación de la Liquidación de cuentas:
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Saldo en contra de la comunidad: es evidente que se deben cobrar al propietario mediante la emisión de un recibo extra.
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Saldo a favor de la comunidad: En este caso pueden pasar dos cosas:
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Que la Comunidad SÍ acuerde su devolución a cada Propietario.
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Que la Comunidad NO acuerde su devolución a cada Propietario, lo que significa que su deseo es dejar dicho saldo a favor como un fondo para afrontar futuros gastos de la comunidad.
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Lógicamente, si el saldo a favor de la Comunidad es producto de derramas giradas para afrontar trabajos aprobados pero aún no realizados, no se podrá acordar su devolución.
¿Qué ocurre si un propietario vende su propiedad y hay un saldo a favor de la comunidad? ¿La comunidad tiene la obligación de devolvérselo? Si es así, ¿el nuevo Propietario tiene que cubrir la cantidad devuelta? ¿Y si el saldo es en contra de la Comunidad?
El Presidente y sobre todo el Administrador, en no pocas ocasiones, se enfrentan al problema que plantea el vendedor de una propiedad en la finca, sobre la situación del saldo de la propiedad que transmite. El Propietario que transmite debe saber que ni el Presidente ni el Administrador están autorizados para realizar tal devolución.
Esto es debido a que la comunidad NO tiene la obligación de devolver un saldo a favor de la Comunidad a un Propietario en el supuesto que venda su propiedad, si en la reunión anterior no se acordó su devolución a cada Propietario. Esto se aplica de igual forma al "Fondo de Reserva Legal" existente, y que es obligatorio por Ley.
El problema no es de la Comunidad de Propietarios, es del vendedor y/o comprador. Por lo tanto, la solución debemos encontrarla en el propio documento de venta o en la escritura pública que instrumente dicha venta, contemplando un pacto para que, una vez presentada la liquidación del ejercicio de la venta, ésta corresponda al vendedor. Debemos apartarnos de la norma reguladora de las comunidades (LPH) y acudir al principio de libertad de pactos que consagra el Código Civil y será, en esta sede y contra el comprador, donde podamos reclamar nuestro saldo positivo por cualquiera de los motivos expuestos y que puede llegar a ser muy elevados (subvenciones, procedimientos judiciales etc...) Si el vendedor de la propiedad quiere recuperar el importe del saldo a favor de la Comunidad, tendrá que pactar con el comprador en el documento de compraventa el abono de dicho importe sumándolo al precio de la compraventa. La Comunidad sólo puede tener relaciones con el que sea titular en el momento en que se produce el gasto o ingreso. Al igual que ocurre en las sociedades cuando reparten dividendos.
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