La LAU busca un nuevo equilibrio en los conflictos de intereses de las partes contratantes. Tal equilibrio lo tuvo que articular el legislador alrededor de los elementos básicos de la relación contractual, esto es, la duración del contrato y la determinación de la renta.
2.- LA SUBROGACIÓN "MORTIS CAUSA" EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
3.- FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO
1.- INTRODUCCIÓN
La LAU busca una situación más compensada para la posición del arrendador que la resultante del Texto Refundido de 1964 (EDL 1964/62), pues a través de las instituciones de la prórroga forzosa y la amplitud y posibilidades de las subrogaciones reconocidas en la misma, el arrendamiento suponía para el propietario un acto más cercano a la disposición que a la administración.
Por lo que respecta, concretamente, al instituto de la subrogación "mortis causa" en los nuevos contratos de arrendamiento, cabe destacar que el legislador no ha encontrado inconveniente en mantener este beneficio a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Así es, la voluntad del legislador de 1994 es clara en este ámbito, puesto que el establecimiento de un plazo de duración contractual limitado, permite mitigar el instituto de la subrogación, en la medida que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual.
2.- LA SUBROGACIÓN "MORTIS CAUSA" EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS
La subrogación tiene como contenido esencial la subsistencia del mismo acuerdo, con el único cambio de la persona del arrendatario. Que esta subrogación no supone un nuevo contrato es algo reiteradamente consignado por nuestro Tribunal Supremo, que afirma que por la subrogación se coloca el continuador en el arriendo en la misma posición jurídica en que se hallaba su causante, y, por tanto, le sustituye en todos sus derechos y obligaciones (entre ellos lógicamente el de la antigüedad en el contrato).
Los preceptos reguladores de la subrogación deben ser interpretados de forma restrictiva dado su carácter excepcional, al reconocer derechos subjetivos que la ley no quiso extender a otras personas y circunstancias que las singularmente designadas en las normas, de tal modo que la doctrina más prestigiosa ha concluido que entre los requisitos para la aplicación del derecho de subrogación es que se dé el parentesco del sucesor en los grados y forma que determina la ley, sin que pueda, en modo alguno, efectuarse una interpretación extensiva de dicho parentesco exigido en la LAU (EDL 1994/18384) para poder subrogarse: esta modalidad de sucesión legítima, que produce sus efectos "ope legis", particular y de carácter excepcional, obliga a ser interpretada de forma restrictiva.
Tal carácter excepcional se pone de manifiesto en el supuesto de la inexistencia de las personas legalmente legitimadas para subrogarse, o bien de que llegado el caso no se subroguen en la forma establecida, deviniendo, en cualquiera de los casos, la extinción del contrato. En estos términos se expresan el último párrafo del apdo. 1º del art. 16 LAU (EDL 1994/18384), cuando afirma que: "si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido", y el apdo. 3º del mismo art. 16 para el que: "el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse".
3.- FALLECIMIENTO DEL ARRENDATARIO
Como se ha expuesto, el art. 16 LAU (EDL 1994/18384) reconoce la posibilidad de que determinadas personas puedan subrogarse en la posición del arrendatario tras su fallecimiento, siempre y cuando concurran una serie de requisitos, estableciendo entre las personas facultadas para ello un orden de prelación en cuyo primer eslabón se encuentra: "el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él".
La exigencia de vínculo matrimonial excluye a los divorciados, aún en el caso de que los ex cónyuges sigan conviviendo, cosa ésta que puede suceder en la práctica. En los supuestos de separación judicial o de hecho, aunque sigue existiendo vínculo matrimonial, la convivencia cesa, por lo que entendemos que no cabrá subrogación. Si existe reconciliación entre los cónyuges y mediare convivencia no cabe duda de que el cónyuge supérstite puede subrogarse en la relación arrendaticia.
Una cuestión práctica que se ha venido mostrando polémica durante estos años, tanto en el seno de la doctrina como en el de la praxis judicial, y que se arrastra desde la anterior redacción del Texto refundido de laLAU (EDL 1964/62), es la relativa a la titularidad arrendaticia de la vivienda conyugal o familiar, sobre todo tras la instauración del nuevo régimen jurídico matrimonial de orden personal y patrimonial con la entrada en vigor de las Leyes de 13/05/81 (EDL 1981/2521) y de 07/07/81 (EDL 1981/2897), en cuyo seno se confirió un especial estatuto jurídico a la vivienda familiar: cuestión que tiene una de sus principales manifestaciones cuando el contrato de arrendamiento ha sido suscrito por uno de los cónyuges constante matrimonio y vigente el mismo sobreviene el fallecimiento de dicho cónyuge. Ante esta tesitura, durante todo este tiempo, lejos de existir unicidad de criterio, han sido tres las posiciones básicas propuestas por la praxis judicial para resolver la cuestión, que pasamos a exponer:
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Un sector se decantó por considerar que el arrendamiento concertado para vivienda familiar cualquiera que sea el régimen económico matrimonial, constituye un arrendamiento común, postura que se basa en la doctrina sustentada por el Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 31/10/86 (EDJ 1986/135), doctrina que ha sido matizada en resoluciones posteriores del mismo Tribunal, como son la Sentencia de 12/07/89 (EDJ 1989/7183) y la Sentencia de 04/10/93 (EDJ 1993/8646), que difieren a los órganos jurisdiccionales la determinación sobre la presencia o no de una cotitularidad arrendaticia en los supuestos de contratos suscritos por uno de los cónyuges.
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Otro sector, más prolijo, ha venido considerando que la titularidad del derecho arrendaticio se encuentra vinculada al tipo de régimen jurídico que disciplina las relaciones económicas entre el suscriptor del contrato en calidad de arrendatario y su consorte, y así:
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si el régimen económico es el propio de la sociedad de gananciales, el arrendamiento será ganancial si el contrato se celebra constante matrimonio, bien por haberse utilizado fondos comunes para su suscripción (art. 1347,3 CC -EDL 1889/1-), bien por la vía atractiva de ganancialidad (art. 1461)
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ostentando, por el contrario, naturaleza privativa, si se celebró la relación contractual con carácter previo al matrimonio, o si las relaciones patrimoniales se rigen por el régimen de la separación de bienes o participación, sin perjuicio, claro está, de la posibilidad del coarriendo.
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Un tercer sector, mayoritario, considera que la titularidad del derecho arrendaticio corresponderá única y exclusivamente al suscriptor del contrato, con independencia de su régimen económico matrimonial, y que sólo en el caso de que ambos cónyuges suscriban el contrato arrendaticio existirá un coarrendamiento.
Como hemos expuesto, la STC n° 126/1989, de 12/07/89 (EDJ 1989/7183), vino a reconocer la obligación de que el cónyuge subrogado o cesionario comunique al arrendador el cambio operado en el uso de la vivienda, lo que supone negar que el inquilino firmante del contrato y su cónyuge sean cotitulares del derecho arrendaticio.
La doctrina legal sentada por la STS, Sala 1ª, núm. 220/2009, de 03/04/09 (EDJ 2009/82783) pone fin a la polémica existente en el seno de la jurisprudencia menor, declarando como doctrina jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la LAU (EDL 1994/18384) en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento. Tesis ésta, coincidente en lo sustancial con la solución defendida por la gran mayoría de las Audiencias Provinciales.
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