• 24 horas/ 365días
  • Teléfono de Contacto: 954 502 428
  • Teléfono de Urgencias: 954 280 320

Términos y condiciones legales

1. Datos de la empresa:

En cumplimiento del artículo 10 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y Comercio Electrónico, a continuación se exponen los datos identificativos del grupo empresarial:

  • Denominación Social: SAFINCO, S.L.
  • CIF: B-41.534.348
  • Domicilio Social: Calle Adriano, 7 - Planta Primera - 41001 Sevilla (Sevilla - España)
  • Teléfono: 954502428
  • Fax: 954330012
  • E-mail de contacto: safinco@safinco.com
  • Datos de Inscripción en el Registro Mercantil de Sevilla: Tomo 1507 - Folio 141 - Hoja SE-6066 - Inscripción 1ª


2. Propiedad intelectual:

Salvo que se indique lo contrario, el código fuente, los diseños gráficos, las imágenes, las fotografías, los sonidos, las animaciones, el software, los textos, así como la información y los contenidos que se recogen en el presente sitio web están protegidos por la legislación española sobre los derechos de propiedad intelectual e industrial a favor de www.safinco.com y no se permite la reproducción y/o publicación, total o parcial, del sitio web, ni su tratamiento informático, su distribución, su difusión, ni su modificación, transformación o descompilación, ni demás derechos reconocidos legalmente a su titular, sin el permiso previo y por escrito del mismo, www.safinco.com

El usuario, única y exclusivamente, puede utilizar el material que aparezca en este sitio web para su uso personal y privado, quedando prohibido su uso con fines comerciales o para incurrir en actividades ilícitas. Todos los derechos derivados de la propiedad intelectual están expresamente reservados por www.safinco.com.

www.safinco.com velará por el cumplimiento de las anteriores condiciones como por la debida utilización de los contenidos presentados en sus páginas web, ejercitando todas las acciones civiles y penales que le correspondan en el caso de infracción o incumplimiento de estos derechos por parte del usuario.


3. Protección de datos de carácter personal:

En el marco del cumplimiento de la legislación vigente, recogida en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), cuyo objeto es garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades y derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor e intimidad personal, SAFINCO, S.L. informa a los usuarios que sus datos de contacto podrían haberse incorporado a sus ficheros, con el fin de mantenerle informado (por correo postal o cualquier otro medio físico o electrónico) sobre nuestros servicios y productos. Para ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición previstos en la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal, puede notificárnoslo fehacientemente (por correo ordinario a la dirección Calle Adriano, 7 - Planta Primera – 41001 SEVILLA, por correo electrónico a la dirección smtp@safinco.com, o por fax al 954330012) especificando la referencia "protección de datos".

La empresa toma precauciones razonables para mantener toda la información obtenida de los visitantes con mayor seguridad contra el acceso y el uso no autorizado. Además, revisa periódicamente sus medidas de seguridad.

El usuario será el único responsable de incluir en sus comunicaciones con SAFINCO, S.L. datos personales falsos, no actualizados o incompletos.

Cualquier cesión a terceros de los datos personales de los usuarios de esta web, será notificada debidamente a los mismos, indicando la identidad de los cesionarios y la finalidad con que se ceden los datos.

SAFINCO, S.L. eliminará todos los datos recabados a través de sus comunicaciones cuando hayan dejado de ser necesarios para la finalidad para la que fueron recabados, o cuando lo solicite el titular de los mismos en el ejercicio de su derecho de cancelación.

 

4.- Titulaciones Oficiales y Colegiaciones Profesionales:

Santiago Gutiérrez Galnares posee, entre otros, los siguientes títulos académicos oficiales y/o profesionales, y ejerce las siguientes profesiones, algunas de ellas de carácter regulada y/o colegiación obligatoria:

  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


5. Varios:

A.- SAFINCO, S.L. puede usar cookies que se quedarán almacenadas en el ordenador. Las cookies son pequeños archivos que un ordenador envía a otro, pero que no proporcionan información ni sobre su nombre, ni sobre cualquier dato de carácter personal de un usuario. Cuando el usuario se encuentre navegando por las páginas web de SAFINCO, S.L. el servidor donde se encuentra alojada reconoce automáticamente la dirección IP de su ordenador, el día y la hora en la que comienza la visita, en la que abandona la visita, así como información sobre las distintas secciones consultadas. Es necesario que el servidor conozca estos datos para poder comunicarse y enviarle la petición realizada y que a través del navegador se pueda ver en la pantalla.

B.- SAFINCO, S.L. podrá modificar, sin previo aviso, la información contenida en su sitio web, así como su configuración y presentación.

C.- SAFINCO, S.L. se compromete a través de este medio a no realizar publicidad engañosa. A estos efectos, por lo tanto, no serán considerados como publicidad engañosa los errores formales o numéricos que puedan encontrarse a lo largo del contenido de las distintas secciones de la web de SAFINCO, S.L. , producidos como consecuencia de un mantenimiento y/o actualización incompleta o defectuosa de la información contenida es estas secciones. SAFINCO, S.L. , como consecuencia de lo dispuesto en este apartado, se compromete a corregirlo tan pronto como tenga conocimiento de dichos errores.

D.- SAFINCO, S.L.se compromete a no remitir comunicaciones comerciales sin identificarlas como tales, conforme a lo dispuesto en la Ley 34/2002 de Servicios de la Sociedad de la Información y de comercio electrónico. A estos efectos no será considerado como comunicación comercial toda la información que se envíe la los clientes de SAFINCO, S.L. y/o a los usuarios de www.safinco.com, siempre que tenga por finalidad el mantenimiento de la relación contractual existente entre cliente y SAFINCO, S.L. , así como el desempeño de las tareas de información, formación y otras actividades propias del servicio que el cliente tiene contratado con la empresa.

E.- SAFINCO, S.L. no se hace responsable del incumplimiento de cualquier norma aplicable en que pueda incurrir el usuario en su acceso al sitio web el presente sitio web y/o en el uso de las informaciones contenidas en el mismo.

F.- SAFINCO, S.L. no será responsable de los daños y perjuicios producidos o que puedan producirse, cualquiera que sea su naturaleza, que se deriven del uso de la información, de las materias contenidas en este web site y de los programas que incorpora. Los enlaces (Links) e hipertexto que posibiliten, a través del sitio web el presente sitio web, acceder al usuario a prestaciones y servicios ofrecidos por terceros, no pertenecen ni se encuentran bajo el control de SAFINCO, S.L.; dicha entidad no se hace responsable ni de la información contenida en los mismos ni de cualesquiera efectos que pudieran derivarse de dicha información.

G.- SAFINCO, S.L. no se hace responsable del uso ilegítimo que terceras personas puedan hacer de los nombres de marca, nombres de producto, marcas comerciales que, no siendo propiedad de dicha entidad, aparezcan en el presente sitio web. Tampoco se responsabiliza de la integridad, veracidad y licitud del contenido de los enlaces a las webs a las que pueda accederse desde el presente sitio web.

H.- En definitiva, el Usuario es el único responsable del uso que realice de los servicios, contenidos, enlaces (links) e hipertexto incluidos en el sitio web el presente sitio web.

Problemas derivados de la concesión del turno de ruegos y preguntas en una Junta de Propietarios

Problemas que existen en la celebración de las juntas de propietarios cuando los comuneros reclaman el debate de temas que no se han incluido en el orden del día.

1.- INTRODUCCIÓN

2.- EL ORDEN DEL DÍA SE FIJA DE ANTEMANO Y QUEDA CERRADO AL INICIO DE LA JUNTA

3.- CONSEJOS PARA TRASLADAR A LOS COMUNEROS EN CUANTO AL SISTEMA DE RUEGOS Y PREGUNTAS

4.- NO ES OBLIGATORIO HACER CONSTAR EN EL ACTA LAS OBSERVACIONES DE LOS COMUNEROS

5.- VOTO NEGATIVO DEL COMUNERO

6.- GRABACIÓN, EN VÍDEO, DE LAS JUNTAS

7.- POSIBILIDAD DE SUPRIMIR EL TURNO DE RUEGOS Y PREGUNTAS

8.- COMENTARIOS (Óscar Fernández León)

 

1.- INTRODUCCIÓN:

Sometemos a examen un tema de interés práctico en el derecho de la Propiedad Horizontal, centrado en los problemas que existen en la celebración de las juntas de propietarios cuando los comuneros reclaman el debate de temas que no se han incluido en el orden del día y pretenden inventar una fórmula que no consta en la Ley de Propiedad Horizontal para extender el contenido de la junta a temas y materias que no estaban previstos ab initio.

Y al final, estas situaciones vienen de unas prácticas consentidas a lo largo del tiempo que no estaban reflejadas en la LPH, pero que las buenas relaciones que existían en una comunidad de vecinos en condiciones de buena vecindad permitían tratar sobre diversas cuestiones, aunque no fueran objeto de acuerdo al final por estar, eso sí, vetado por el art. 19 LPH.

Nótese, así, que ha existido esta costumbre pero que no estaba amparada en normal legal alguna. Bajo esta perspectiva, los administradores de fincas suelen conceder, al finalizar la junta, un turno de ruegos y preguntas para que se expongan distintas cuestiones. Ahora bien, ¿es esto correcto? ¿Se debería suprimir el turno de ruegos y preguntas? ¿De dónde procede la fijación del orden del día?

La fijación de los temas que van a ser objeto de examen se hacen constar de forma obligatoria en la convocatoria. Bajo ningún concepto, y con las consecuencias de la sanción de nulidad, pueden adoptarse acuerdos que no se hayan incluido en la convocatoria en el orden del día.

Los puntos del orden del día que constan en la convocatoria pueden proceder de distintas fuentes:

  • A propuesta del presidente que fija el orden del día que estime procedente.
  • Por propuestas del Administrador de Fincas al presidente en base a lo dispuesto en el art. 20.c LPH por entender que determinadas obras de conservación y mantenimiento de la comunidad deben adoptarse en la junta de propietarios, siendo las de carácter urgente de su exclusiva decisión por la propia urgencia de las mismas y sin necesidad de esperar a que las juntas las aprueben. En todo caso se puede dar cuenta de las obras urgentes realizadas, pero es la propia urgencia la que requiere de una rápida y pronta intervención.
  • A petición de un propietario que por la vía del art. 16.2.2° párrafo LPH solicita que se incluya un punto en el orden del día.

Pero debemos dejar claro que aunque los comuneros insten al presidente o al Administrador de Fincas para que, tras el debate y adopción de acuerdos, se incluya en el debate algún tema bajo el paraguas de los ruegos y preguntas, hay que destacar que ello es absolutamente inviable, bajo sanción de nulidad de lo que allí se acuerde.

En el mundo de la Propiedad Horizontal es preciso observar con detenimiento los aspectos formales de toda la actividad que en el seno de una comunidad desarrollan los administradores de fincas que, como expertos y cualificados profesionales, deben adoptar todas las medidas contempladas en la legislación, a fin de evitar que la ausencia de estos aspectos formales determine la nulidad de todas las actuaciones realizadas en la comunidad de propietarios que estén relacionadas con el concreto acto formal.

En consecuencia, el profesional Administrador de Fincas y el abogado especialista en Propiedad Horizontal que pueda asesorar a estas comunidades de propietarios deben insistir en todas las cuestiones formales que rodean la LPH para evitar que la actividad de la comunidad se pueda resentir por defectos en este ámbito.

 

2.- EL ORDEN DEL DÍA SE FIJA DE ANTEMANO Y QUEDA CERRADO AL INICIO DE LA JUNTA:

En el art. 16.2 LPH se recoge la obligatoriedad de informar con detalle a los comuneros de cuáles son los puntos a tratar en las Juntas de propietarios que se celebren en la Comunidad y que, como establece el apartado 1° del citado precepto, serán de una al año, al menos.

La referencia a la obligatoriedad de la inclusión en la convocatoria de los asuntos a tratar obliga al Administrador de Fincas a poner en práctica la convocatoria de la junta de propietarios como verdadero ejecutor de las decisiones que en esta materia competen al presidente de la comunidad por disposición del art. 16.1 LPH. En el caso de que el Presidente no pueda realizar la convocatoria lo podría hacer el vicepresidente, ya que el art. 13.4. 2° LPH así lo admite.

Pues bien, debemos recordar que resulta inadmisible que en el desarrollo de la junta, y mucho menos en el turno de ruegos y preguntas, se proceda a tratar algún tema que no ha sido previamente incluido en el orden del día. Nótese que puede ocurrir que los comuneros que se encuentren presentes quieran someter a una votación previa e interna en la propia junta si se trata en ese momento de un determinado extremo, confundiendo esta opción con lo que se denominan las juntas extraordinarias universales que surgen de repente cuando todos los miembros de una comunidad de bienes o sociedad se reúnen y sin que sea necesario una previa convocatoria se deciden a proceder a la celebración de una junta.

Sin embargo, en estos casos nos encontramos con una junta de propietarios debidamente convocada en forma y que en el desarrollo de la misma surge de repente la petición de que se trate de algún punto no incluido en el orden del día. En estos casos hay que poner de manifiesto a los comuneros que estos no tienen legitimación para decidir sobre el sometimiento a debate y votación de ningún punto no incluido en el orden del día. No pueden votar sobre algo sobre lo que no tienen poder de decisión, ya que esta opción caducó en el momento en que se procedía a la convocatoria de la junta. Recordemos que hemos visto, anteriormente, que si algún comunero quería tratar en la junta algún punto tuvo ocasión de hacer uso de lo dispuesto en el art. 16.2.2° LPH, por lo que si no lo hizo en su momento no puede, en plena junta, plantear una petición cuya posibilidad precluyó con la propia convocatoria de la junta.

 

3.- CONSEJOS PARA TRASLADAR A LOS COMUNEROS EN CUANTO AL SISTEMA DE RUEGOS Y PREGUNTAS:

De todos modos, al objeto de que el planteamiento de estas cuestiones por parte de algunos comuneros no dé lugar a problemas en el funcionamiento de la junta, sería muy positivo (aunque no sea exigible legalmente), que en la convocatoria de las juntas se haga constar que solo se podrán debatir y votar en la junta los puntos que se han incluido con carácter previo en el orden del día, siendo inadmisible que por la vía de los «ruegos y preguntas» se formulen temas no incluidos en el orden del día con carácter previo. Quizás, con esta advertencia, aunque no exigible, no surgirán problemas por parte de algunos propietarios que desconozcan esta prohibición y que insistan en someter a debate alguna materia que no estaba prevista en el orden del día.

Pero es que, por otro lado, lo que se recomendaría es que el turno de ruegos y preguntas fuera algo dejado al margen de la junta de propietarios. Es decir, un periodo que quedaría una vez cerrada la junta y en el que los propietarios podrían quedarse entre ellos a tratar temas internos de la comunidad, pero que al no haber sido incluidos en el orden del día no puede ser objeto de acuerdo. Con mayor concreción podría el Administrador de Fincas comunicar que se ausenta de la reunión al haber concluido la junta, ya que las cuestiones que se traten quedan en la esfera interna de la comunidad y que, en todo caso, podrían ser trasladadas por el presidente si se tratara algún tema que les afecta.

En algún caso incluso se han tratado en el turno de ruegos y preguntas propuestas para cesar al Administrador de Fincas, lo que solo puede hacerse de forma sorpresiva y sin constar en el orden del día en el derecho de la propiedad horizontal de Cataluña por permitirlo la Ley 5/2006, de 10 de mayo del Parlamento de Cataluña. Pero en la LPH no se admite esta opción, salvo que se tratara de una junta universal por concurrir todos los comuneros, en cuyo caso sí que es posible, lo que podría darse en comunidades pequeñas en las que hubieran asistido todos los comuneros.

Por ello, al no estar expresamente contemplado en la LPH fácil sería comenzar por ir desterrando esta práctica, al menos con la presencia del Administrador de Fincas, ya que en muchos casos son los que retrasan la conclusión de una junta y hacen que sea difícil la conciliación de la vida laboral y familiar en el colectivo de los administradores de fincas, dado que la mayoría de las prolongaciones de las juntas tiene su razón de ser en debates en turno de ruegos y preguntas que no llevan, legalmente, a ningún sitio.

 

4.- NO ES OBLIGATORIO HACER CONSTAR EN EL ACTA LAS OBSERVACIONES DE LOS COMUNEROS:

Además de no incluir en el acta el sistema de «ruegos y preguntas», tampoco deben hacerse constar en el acta las observaciones que realicen los comuneros con respecto a cualquier tema. Así, ni se deben tratar temas ajenos al orden del día, y mucho menos hacer constar en el acta las observaciones que se hagan, ya que no forman parte del acta. Los administradores de fincas colegiados se encuentran, por ello, en una situación difícil cuando tratan de aplicar la normativa prevista en la LPH y en algunos supuestos no existe base legal para negar peticiones que son planteadas por los comuneros, pero que el sentido común es el que acaba de ofrecer la respuesta y el tema que ahora traemos a colación tiene mucho que ver con esta cuestión.

Así, es un problema rechazar a algunos comuneros comentarios que solicitan que se incluyan en el acta de la junta de propietarios, ya que ni lo ampara la norma y puede extender de forma innecesaria la conclusión de la junta. Pero en el derecho de la propiedad horizontal debemos aplicar la norma y si esta no recoge la figura de los "ruegos y preguntas" ni que consten en acta aspectos no previstos en el art. 19 LPH, así debe hacerse.

En primer lugar, hay que señalar que el art. 19.2.F LPH se indica que lo que se debe incluir en el acta son los acuerdos adoptados con indicación de los que hubieren votado a favor y en contra, pero solo si fuere relevante para la validez del acuerdo, así como las cuotas de participación, lo que es fundamental para conocer la aprobación, o no, de los puntos incluidos en el orden del día en cuanto a los supuestos que requieren de quórum específico en el art. 17 LPH. Pero respecto a la inclusión de los que votan en contra entendemos que es preciso que así se haga siempre, y ello aunque no se pueda calificar como «relevante para la validez del acuerdo», ya que la vía del art. 18.2 LPH para que se pueda formalizar la impugnación del acuerdo exige la constancia del voto negativo y que se haya salvado el voto.

 

5.- VOTO NEGATIVO DEL COMUNERO:

Esta referencia al voto negativo como presupuesto que le legitima al comunero para poder impugnar, solo puede verificarse en virtud de la constancia en el acta de que un comunero que asistió a la junta votó en contra, ya que si asistió a la misma y desea impugnar debe acreditar que votó en contra, ya que en caso contrario no está legitimado para impugnar los acuerdos. Además, en caso de impugnarlos y no poder acreditar el comunero que votó en contra, la comunidad podría contestar la demanda impugnando la legitimación de este para poder plantear la acción de impugnación. Las únicas observaciones de los comuneros que deberían constar en el acta serían las dirigidas a cubrir la obligación de quién vota en contra de la aprobación del acuerdo de que debe «salvar el voto», y esta fórmula exigiría que de alguna manera pudiera explicar por qué vota en sentido negativo, por lo que esta observación sí que debe formar parte integrante del acta, por cuanto ello es lo que le legitima luego para verificar la impugnación del acuerdo.

Pero lo que suele dar lugar a mayores problemas son las peticiones de comuneros que, aparte de la obligatoria constancia de los votos negativos para la finalidad procesal antes indicada, solicitan al Administrador de Fincas que hagan constar en el acta determinadas observaciones que ellos entienden que son importantes. En este punto debemos indicar varias cosas.
En primer lugar, la LPH no admite, en precepto alguno, que se puedan hacer constar las observaciones de comuneros. Hay que hacer referencia a los acuerdos nada más, por lo que hay que negarse a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio, ya que no es parte del acta. El propietario, lo que podría hacer es interesar que ese punto se trate en una junta o interesar una por la vía del art. 16.2 LPH. En efecto, hay comuneros que solicitan que se incluyan como anexo al acta cartas que ellos dirigen a la junta rectora u observaciones a los acuerdos, o peticiones de que se traten en ese momento determinados puntos en el orden del día. A este respecto hay que recordar que estas cuestiones no se deben incluir en el acta en modo alguno, ya que no existe cobertura legal que habilite su inclusión. Pero es que lo más importante es que no tiene repercusión positiva alguna ni para el comunero ni para la comunidad que tales observaciones, cartas o escritos consten en el acta, ya que para nada sirve y la virtualidad de su aportación tendría que tener efectos jurídicos en algún sentido para que fuera viable su aportación al acta.

 

6.- GRABACIÓN, EN VÍDEO, DE LAS JUNTAS:

Cierto, por otro lado, que en algunas ocasiones debe ser la psicología del Administrador de Fincas la que determine el cauce más apropiado que debe adoptarse en cada caso, ya que aunque no exista cobertura legal para la inclusión en el acta de escritos, observaciones o cartas, es verdad que en algunos casos resulta más cómodo para el Administrador de Fincas su adición que su exclusión. Sin embargo, esta vía acaba determinando que sean los propietarios los que disciplinan el régimen de propiedad horizontal si se opta por el camino de la comodidad frente al de la legalidad.

Los administradores de fincas se están perjudicando en su trabajo diario, por ello, de una defectuosa redacción del art. 19 LPH, ya que la redacción del acta es una de las actividades con mayor trascendencia en el trabajo diario de los administradores de fincas, y no puede acabar convirtiéndose este documento en un cúmulo de observaciones, cartas o escritos que para nada sirven; incluso, a la hora de enviar el acta a los ausentes deberán hacerse copias de las cartas o escritos que se desean hacer constar como anexo al acta, lo que es inviable.

Respecto a la constancia de quejas de comuneros que suelen ser habituales para que se incluya en acta determinados temas que no estaban previstos en el orden del día debe recordarse a estos comuneros que ello no es posible por vetarlo el art. 16.2 LPH.

Una solución para evitar estos problemas sería la de la grabación en video de las juntas para que los comuneros se convencieran que sus observaciones quedan reflejadas en un formato de grabación, que aunque en el fondo tampoco tiene ninguna virtualidad legal sí que al menos contenta la postura reiterada de algún comunero que desea que su observación tenga su reflejo de alguna manera.

 

7.- POSIBILIDAD DE SUPRIMIR EL TURNO DE RUEGOS Y PREGUNTAS:

Ante esta situación, lo procedente sería empezar por excluir el turno de ruegos y preguntas en la celebración de las juntas de propietarios para ir acabando con una costumbre no avalada por la LPH y que, como hemos señalado, solo sirve para prolongar, innecesariamente, las juntas de propietarios, obligando a que permanezca el profesional Administrador de Fincas en la sede del lugar donde se celebró la junta sin que tenga sentido profesional y legal su presencia. Ello es así, porque no podría hacer constar en el acta lo que allí se comentara, ni aunque los comuneros se lo solicitaran, ya que no tiene ningún efecto ni consecuencia jurídica lo que allí se haga constar. Hasta la fecha se ha seguido haciendo como una especie de concesión a los comuneros, pero resulta que al haberse convertido en una costumbre, los comuneros aprovechan este momento para plantear temas no previstos, exigen, además, que consten sus comentados en el acta, en algún caso se solicita, de forma ilegal, que se traten temas y que se adopten acuerdos, bajo el arma de la ignorancia o el atrevimiento de la mayoría. Por ello, ni aun con el respaldo de una mayoría, por muy cualificada que esta sea, no es viable tratar estos temas en este ficticio momento que proponemos comience a ser desterrado de las juntas, o bien que se circunscriba a un debate interno con exclusión de la necesidad de que los administradores de fincas deban permanecer en algo que puede permanecer a la esfera interna o privada de la comunidad.

 

8.- COMENTARIOS (Óscar Fernández León):

En ocasiones se plantea por algunos comuneros la posibilidad de alcanzar en la Junta de Propietarios acuerdos al amparo del denominado «Ruegos y Preguntas», apartado que suele incluirse como último punto del orden del día. Dicho proceder, viene definido por nuestros Juzgados y Tribunales como viciosa práctica y auténtica corruptela, siendo dicho acuerdo susceptible de ser declarado nulo al oponerse de manera flagrante a la Ley de Propiedad Horizontal, y específicamente al art. 16 en que se recogen los requisitos de la convocatoria a junta, que contiene, entre otros extremos, indicación de los asuntos a tratar.

El Tribunal Supremo, en sentencias que citaremos a continuación, entiende que el acuerdo es nulo por manifiesta infracción del art. 16 de la repetida LPH en lo atinente al orden del día o relación de asuntos a tratar que se constituye en elemento necesario cuya omisión puede provocar la nulidad de la junta, sin que pueda ampararse en la expresión ruegos y preguntas.
El art. 16.2 (párrafos 1 y 2) LPH establece lo siguiente: «2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.»

De la lectura de dicho precepto se concluye que la LPH exige de modo imperativo la citación de todos los propietarios a la Junta y que en la convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, a fin de que aquéllos tengan un conocimiento preciso de las cuestiones a decidir y exista una lógica correlación y congruencia entre los temas propuestos y lo que luego en la Junta se acuerde por los propietarios, quienes de ese modo dispondrán de los elementos necesarios para sopesar la conveniencia de asistir o no, dado su carácter voluntario, en función de la importancia y trascendencia de los asuntos que se van a debatir. Añade la jurisprudencia que no es necesario que dicha información previa tenga que ser exhaustiva ni deba ser acompañada de documentos o explicaciones, por más que pueda ser oportuno, ya que no constituye un derecho de información equiparable o semejante al que rige en el ámbito de las sociedades mercantiles.

Ahora bien, esta laxitud en la indicación de los temas a tratar no permite en modo alguno que se sometan a la decisión de la Junta cuestiones no incluidas en el orden del día, ni siquiera al cobijo del socorrido apartado de «Ruegos y Preguntas» siendo susceptibles de impugnación los acuerdos que así se adopten como tiene declarado el Tribunal Supremo en las Sentencias de 30/11/1991, 27/07/1993, 30/01/1996 y 18/09/2006.

Como indicábamos al principio, señala la sentencia de la AP de Las Palmas de 14-02-1993 que comporta viciosa práctica y auténtica corruptela, incluir, en los repetidos ruegos y preguntas, acuerdos que puedan sobrepasar lo que aquella expresión significa, que no es otra cosa que peticiones o interrogaciones dirigidas al presidente respecto a cuestiones que no requieran la adopción de acuerdos.

Efectivamente, el precepto estudiado pone de relieve la trascendencia que comporta la redacción clara y precisa del orden del día según la convocatoria toda vez que siempre habrá de exigirse una perfecta armonía y congruencia entre lo anunciado como tema a tratar y deliberar y en definitiva acordar o rechazar y lo que en efecto se decide en la Junta al respecto, ya que siendo la asistencia de los interesados copropietarios voluntaria, no lo es sin embargo la citación de todos ellos, que obviamente harán uso de su facultad de asistir o no con vista del día como marco indesbordable de los asuntos que han de discutirse, porque de otra suerte, sería fácil burlar la voluntad de determinados copropietarios, por el Presidente o el porcentaje de ellos que pueden solicitar la celebración de la Junta según el mencionado art. 16 LPH, que en forma avisada si no maliciosa, trucaran la literalidad de la convocatoria con el ánimo subrepticio de conseguir en la Junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en el orden del día con tal de que quedaran cubiertas las apariencias con una redacción que permitiera una lejana relación con el acuerdo adoptado.

En estos supuestos nos encontraríamos ante la opción de impugnar el acuerdo conforme dispone el art. 18.1 LPH, que establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios (letra a).

En lo atinente a la caducidad de la acción y partiendo del contenido del art. 18 el plazo de caducidad es de un año al constituir acuerdos que se oponen a la LPH o a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, sin olvidar aquellos otros acuerdos que se puedan oponer a normas imperativas o prohibitivas, que son nulos de pleno derecho ex art. 6.3 del CC y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo aún cuando algunos autores vienen a admitir que podría prescribir la acción en el plazo de quince años que recoge el art. 1964 CC.

Para concluir, señalar que, en nuestra opinión, solo podría prosperar la validez de un acuerdo de estas características cuando se alegue causa o hecho que justifique, a criterio del órgano judicial, la no inclusión del acuerdo en el orden del día, ni la necesidad de que en ese momento, por razones de urgencias o de otra índole pudiera alcanzarse ese acuerdo derivado de manifestaciones habidas en el desarrollo del acto. En todo caso, la aplicación de esta excepción será restrictiva.

 

Fuentes:

  • Don Vicente Magro Servet - Presidente Audiencia Provincial de Alicante
  • Don Óscar Fernández León - Abogado especialista en derecho inmobiliario - León & Olarte, firma de abogados

Compártelo

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn

Comentarios potenciados por CComment

Copyright © diseño: safinco.com -  Condiciones legales

});})(jQuery);