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Santiago Gutiérrez Galnares posee, entre otros, los siguientes títulos académicos oficiales y/o profesionales, y ejerce las siguientes profesiones, algunas de ellas de carácter regulada y/o colegiación obligatoria:

  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


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Prohibición de convertir un trastero en recinto habitable

Sentencia 391/2011, 22-7-2009 SP/SENT/472080 de la Sala Primera, de lo Civil del TS:

 

"El acuerdo 5ºA) de la Junta de 13 de noviembre de 2011 no establece límites al derecho de propiedad de la recurrente, pues los mismos eran conocidos por ésta, ya que:

  • figuran debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad
  • se indican en el propio Título Constitutivo que destina estos cuartos a trasteros (documento 7 de la demanda)
  • se encuentran en el artículo 2 de los Estatutos (documento 8 de la demanda), que establece, como límites al derecho de propiedad de cada dueño, la Ley, Las Ordenanzas de Policía o Municipales y las relaciones de buena vecindad
  • se encuentran igualmente, en la propia Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 7.2 ha prohibido desarrollar al propietario y al ocupante del piso o local en él o en el resto del Inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, Insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El alquiler de los cuartos trasteros como apartamentos independientes de la vivienda de la que son anejo, no solo supone una modificación unilateral del destino establecido para los mismos en el Título Constitutivo, sino que infringe el artículo 2 de los Estatutos al ser una actividad contraria a la Ley (Articulo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), a las relaciones de buena vecindad y a la ordenanza municipal OAB del PGOU, tal y como ha confirmado el propio Ayuntamiento de Majadahonda en el informe emitido en respuesta a la consulta efectuada en el año 1989 (documento número 2 de la contestación a la demanda) y que ratificó en el año 2011, en el que manifiesta literalmente lo siguiente: "(...) evitando de manera determinante que dichos trasteros se conviertan en estudios-apartamentos independientes de las viviendas, ya que con ello aumentaría la densidad de viviendas, prohibida claramente por la ordenanza".

La sentencia del Juzgado, ratificada íntegramente por la de la Audiencia, ha argumentado que "en el caso examinado, debe entenderse con la parte demandada que el alquiler o cualquier tipo de cesión de uso de manera independiente a terceros de los trasteros perjudica seriamente a la finca, estando tal actividad prohibica por el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como por el más elemental respecto a las relaciones de vecindad y al sentido común, pues ello implicaría duplicar el número de viviendas en una urbanización, pensada para 24, aumentando la densidad de viviendas a 48, lo que está prohibido, además de por las normas referidas, por la Ordenanza Municipal), según la cual no es posible autorizar por parte de este Ayuntamiento la conversión de trastero en estudio habitable para usarse independientemente de la vivienda a que pertenezcan".

Esta Sala acepta la argumentación efectuada en la decisión de instancia recién expuesta.

 

Comentario a la Sentencia

Fuente: Sepin

La Sentencia comentada llega a unas conclusiones que, a buen seguro, afectan cada día más a las situaciones de hecho, pues la cuestión debatida es si la prohibición por la Comunidad de que se alquile el trastero, anejo al piso y sin individualidad propia, para vivienda independientemente se ajusta a la normativa vigente, tanto administrativa como del propio régimen de propiedad horizontal. La cuestión es interesante, pero habrá de estarse al supuesto concreto, sobre todo porque actualmente la línea seguida por la doctrina y la jurisprudencia actual permite el cambio de destino, siempre y cuando:

  • no esté prohibido en el Título
  • no sea una modificación radical
  • no se necesiten obras que afectan a elementos comunes, .

Aquí nos encontramos con que la Comunidad adopta el acuerdo de prohibir alquilar los trasteros como viviendas, y el Tribunal Supremo, manteniendo el fallo del Juzgado y la Audiencia, Indica que la decisión de la Junta es válida porque eso daría lugar a un aumento en las viviendas de la fincas, desvirtuando el destino que figura en el Título (trasteros), lo que implicaría una actividad contraria a la Ley y reglas administrativas que suponen infracción del art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El tema, ya de por sí en cierto modo discutible, es que puede existir un tercero, el arrendatario, al cual la Comunidad o el propio arrendador tendrá que demandar para anular el contrato, tema bastante más complicado, aunque la nueva "vivienda" carezca de cédula de habitabilidad.

Aquí este problema no se plantea, pues estamos ante una impugnación en contra del acuerdo de la Junta de Propietarios que, obviamente, es rechazada por lo dicho con anterioridad.

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