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4.- Titulaciones Oficiales y Colegiaciones Profesionales:

Santiago Gutiérrez Galnares posee, entre otros, los siguientes títulos académicos oficiales y/o profesionales, y ejerce las siguientes profesiones, algunas de ellas de carácter regulada y/o colegiación obligatoria:

  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


5. Varios:

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Obras no autorizadas por la comunidad de propietarios. Condenas a comuneros por obras inconsentidas y acuerdos posteriores de no ejecución de la sentencia

Salvo autorización de la comunidad de forma expresa o tácita

1.- ÁMBITO LEGAL

2.- ACUERDO EN JUNTA DE PROPIETARIOS

3.- EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA

4.- ¿Y SI NO SE EJECUTA LA SENTENCIA?

5.- PROPIETARIOS LEGITIMADOS PARA DEFENDER INTERESES COMUNES

6.- DESIDIA DE LA COMUNIDAD PARA EJECUTAR LA SENTENCIA

 

1.- ÁMBITO LEGAL:

En los art. 7.1 y 12 LPH se disciplina un régimen de prohibición de la realización de obras en elementos privativos, salvo autorización de la comunidad de forma expresa o tácita, que se entiende por el transcurso de seis años sin que la comunidad haya manifestado nada en contra de la obra, aunque se trate de un elemento privativo, entendiéndose que la obra es inconsentida cuando no es autorizada por la comunidad y cumple alguno de los siguientes requisitos:

  • Menoscaba la seguridad del edificio, su estructura general, o su configuración, composición o estado exterior.
  • Perjudica los derechos de otro propietario.

 

2.- ACUERDO EN JUNTA DE PROPIETARIOS:

Para ello se adoptará un acuerdo en junta de autorizar al presidente para el ejercicio de acciones contra el comunero infractor, tras un estudio detallado y serio de la afectación de la obra a los requisitos contemplados en los arts. 7.1 y 12 LPH. Quiere esto decir que cuando la comunidad ha optado por acudir a juicio es porque ya ha agotado las vías previas de solución extrajudicial del conflicto mediante intentos amistosos con el titular de la obra, o también con el inquilino, y en este caso también con el propietario, de que cese en su obra o la retire al afectar a los requisitos antes expuestos.

No se trata, pues, de que la decisión de la comunidad es una decisión precipitada, sino meditada, en tanto en cuanto con carácter previo se ha dirigido al comunero o inquilino para que detenga la obra, o la retire en el caso de que ya esté ejecutada. Además, se habrá debatido en junta y se habrá aprobado la autorización para que el presidente de la comunidad ejercite acciones civiles contra el infractor.

Llegado a este punto la comunidad habrá demandado a este y se habrá celebrado un juicio con la aportación de pruebas y alegaciones de cada parte, concluyendo en una sentencia condenatoria en el caso de aceptar el juez los argumentos de la comunidad.

 

3.- EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA:

Llegados a este punto del dictado de la sentencia, queda la segunda parte o última del proceso judicial el de la ejecución, que en estos casos requiere de la presentación de una demanda de ejecución por la comunidad para que se proceda a la ejecución de la obligación de hacer, ya que este tipo de demandas son las del art. 709 LEC, por las que si el demandado no las ejecuta personalmente la parte ejecutante las podrá ejecutar a costa del ejecutado-comunero, encargándole a un tercero (empresa) que proceda a la demolición de lo construido con oposición de la comunidad, sirviendo el auto del juez ordenando la ejecución de título bastante incluso para entrar en el inmueble para proceder en él a la ejecución de lo mal hecho.

 

4.- ¿Y SI NO SE EJECUTA LA SENTENCIA?:

Ahora bien, para iniciar este proceso de ejecución hace falta la presentación de una demanda de ejecución por la comunidad, ya que es el título en que se basa la acción ejecutiva del art. 517 LEC, puesto que la sentencia firme dictada condenando a la demolición es el título que habilita a la comunidad para instar la ejecución, y para ello la comunidad deberá presentar una demanda ejecutiva por la vía del art. 549 LEC sin necesidad de aportar nada, ya que el art. 549.2 LEC prevé que en estos casos solo hay que presentar un escrito instando que se ejecute la sentencia indicando de cuál se trata.

Por otro lado, sin embargo, hay que tener en cuenta que el art. 518 LEC prevé un plazo de caducidad para el caso de que transcurran cinco años sin que la comunidad haya instado la ejecución, quedando sin efecto la sentencia.

Ahora bien, el problema que surge es si la comunidad llega hasta casi el final, obtiene la sentencia condenatoria pero no insta la ejecución por los motivos que fueran, cuando, sin embargo, puede haber comuneros que se preguntan, y lo hacen, al presidente o administrador de fincas, acerca de por qué sigue la obra inconsentida firme y sin demoler, pese al dictado de una sentencia condenatoria, porque se entiende que cuando la comunidad ha dado su autorización al presidente para ejercitar las acciones, lo ha sido para que complete todo su proceso. La cuestión, sin embargo, es que el proceso lo insta el procurador de la comunidad mediante un escrito redactado por el letrado de la misma por orden del presidente.

Llegados a este punto puede resultar que, incluso, la comunidad adopte un acuerdo por mayoría simple acerca de no ejecutar la sentencia y no presentar escrito instando la ejecución, pero en este tema hay que precisar que nos encontraríamos con comuneros disidentes a este acuerdo que pueden ver burlados sus derechos, ya que cuando se adoptó el acuerdo de instar acciones judiciales para ordenar la demolición de lo mal hecho por un comunero, ello lo fue con todas sus consecuencias; es decir, obteniendo una sentencia e instando su ejecución. Esto es lo que se acordó y se aprobó y que de repente se revoca por otro acuerdo en virtud del cual se paraliza la ejecución de lo resuelto cuando la comunidad no es que haya desistido, sino que ha llegado hasta el final y ha obtenido una sentencia de la que depende, no obstante, su ejecución.

 

5.- PROPIETARIOS LEGITIMADOS PARA DEFENDER INTERESES COMUNES:

Así pues, el comunero que esté en contra de este acuerdo de la comunidad que decide su paralización puede, en primer lugar, impugnar el acuerdo por la vía del art. 18 LPH, ya que si no han variado las circunstancias y el comunero que hizo la obra no la ha retirado o adaptado a lo que la comunidad acordó en junta, supone un fraude de ley y un abuso de derecho la posición de la comunidad de suspender la ejecución, al no concurrir causa que la legitime para ello, y así lo prevé el art. 18.1, a) LPH, ya que supondría un acuerdo el de suspender la ejecución lesivo para los intereses de la comunidad y en beneficio de un comunero, que es el que ha sido condenado y que ante la pasividad de la comunidad se encuentra con que no se derriba lo mal construido.

Bajo este prisma, de ejercitarse la acción de impugnación del acuerdo, a buen seguro la sentencia sería estimatoria si no han variado las circunstancias que se tuvieron en cuenta a la hora de adoptar el acuerdo de ejercitar acciones contra el comunero y mantenerse hasta el final obteniendo sentencia favorable, ya que salvo que el comunero hubiera rectificado lo mal construido, la comunidad no puede, unilateralmente, echarse atrás ahora y no ejecutar lo mal hecho y sobre lo que se obtuvo un expreso acuerdo, adoptando un nuevo acuerdo desdiciéndose del anterior y sin motivo concreto que suponga un beneficio para la comunidad y, en este caso, de ser así, un claro perjuicio para muchos comuneros que comprueban cómo una obra inconsentida puede permanecer activa por la decisión de un presidente de no ejecutar la sentencia, o de la mayoría que opta por cambiar de criterio en un tema, que, no lo olvidemos, hay un hecho probado en una sentencia que declara que en esa comunidad hay una obra inconsentida. Por ello, salvo que hayan cambiado las circunstancias, la demanda de impugnación prosperaría a buen seguro.

En el caso de que se le haya pasado el plazo al comunero que quiera que se ejecute la sentencia de impugnar ese acuerdo, resulta que éste no tiene legitimación para instar la ejecución de la sentencia porque no es parte actora, no promovió el litigio y no puede hacerlo por ello. Cuestión distinta es que hubiera sido el actor, ya que tiene legitimación para ello.

 

6.- DESIDIA DE LA COMUNIDAD PARA EJECUTAR LA SENTENCIA:

Y es que recordemos que cualquier comunero puede ejercitar acciones de defensa de su propiedad como de los elementos comunes. Al respecto, la jurisprudencia ha reconocido a cada propietario legitimación para actuar en defensa de los intereses comunes (sentencias del Tribunal Supremo de 9 de Febrero y 20 de Abril de 1991), sin necesidad del previo acuerdo de la junta (sentencia del Tribunal Supremo de 15 de Julio de 1992). Incluso, en la sentencia del TS de 10/12/1.994, establece que «la anexión de un elemento común en la propiedad horizontal, por uno de los copropietarios, no exige un concreto perjuicio a determinado propietario, sino que aquellos han de ser respetados por todos y cualquiera de ellos carece de título para su disfrute exclusivo, salvo que le sean concedidos en legal forma».

También, como señala la Audiencia Provincial de La Rioja, Sentencia de 19 Mar. 2003, Rec. 419/2002, «es clara la legitimación cuando se actúa en beneficio de la comunidad, pero incluso y con mayor razón cuando los actos contrarios a un elemento común afectan directamente a los intereses y derechos legítimos de un concreto comunero, el mismo se encuentra plenamente legitimado para atacar judicialmente, esos actos contrarios afectantes al elemento común».

Ahora bien, llegado el caso de que esto ocurriera, el comunero no puede instar la ejecución porque no es parte en el litigio pero sí podría, si no ha impugnado el acuerdo, instar él una nueva demanda de demolición de la obra aportando las pruebas que tuviere y sobre todo destacando que no ha sido posible la ejecución de la sentencia por la desidia de la comunidad y la paralización de la ejecución de la sentencia por acto contrario a lo que fue el sentir de la comunidad, no habiéndose modificado las circunstancias iniciales que, sí que es cierto, podrían haber habilitado la suspensión de la ejecución, pero que si no es el caso no concurriría excepción de cosa juzgada, ya que ésta es inaceptable por la no ejecución de lo resuelto, ya que la institución de la cosa juzgada no se aplica cuando dictada sentencia se dan circunstancias como las que aquí concurren, en la que es inviable la ejecución por desidia de la actora, y sobre todo en los supuestos de propiedad horizontal en los que los comuneros, por un lado, tienen legitimación para actuar en defensa de la comunidad, pero más si les perjudica personalmente la obra inconsentida. Mal podría aceptarse la cosa juzgada cuando la ejecución de lo resuelto no es posible cuando el ejecutante es el único legitimado para proceder a la ejecución de la sentencia y no lo lleva a cabo, dejando libre el camino, por ello, a cualquier comunero que no quiera mantener el estatus de irregularidad de la obra ilegal.

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