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  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
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La afección real en la Propiedad Horizontal y su preferencia en la Ley Concursal

La situación actual en muchas comunidades es absolutamente precaria en un tema tan esencial para los servicios comunes como es la economía

1.- INTRODUCCIÓN

2.- DEUDOR NORMAL Y DE ESCASA DEUDA

3.- RESPONSABILIDAD DEL NUEVO PROPIETARIO

4.- DEUDOR EN CONCURSO DE ACREEDORES

 

1.- INTRODUCCIÓN:

Se habla en numerosas ocasiones de la necesidad de reformar el régimen de Propiedad Horizontal actual y si bien es cierto que, en determinadas cuestiones, podría mejorarse previo estudio de las ventajas e inconvenientes (por ejemplo, la posibilidad de que las Comunidades tengan personalidad jurídica, para entrar en el tráfico jurídico, comprar y vender, etc....), hay una cuestión en la que parece absolutamente necesaria esta reforma y, además, con toda urgencia: la afección real.

La situación actual en muchas comunidades es absolutamente precaria en un tema tan esencial para los servicios comunes como es la economía, es decir, contar con los medios oportunos para hacer frente a los gastos de la finca. Y eso pasa porque los copropietarios paguen la cuota asignada en los plazos fijados en la Junta, pues de otra manera el colapso se produce y de hecho muchos proveedores se encuentran en la disyuntiva de dejar de prestar servicios o conceder una mora en el cobro de sus facturas.

Naturalmente el problema es consecuencia, salvo malas previsiones presupuestarias, de la alta morosidad. Pero no solo de que uno o dos vecinos no paguen en tiempo y forma por disconformidad con el resto de los propietarios (hecho que siempre ha sido casi normal y que de una manera u otra se ha encontrado solución sin mayores problemas, bien por el fondo de reserva o por un ligero retraso en los pagos), sino en el hecho de que la mora viene del mismo promotor que se ha quedado con varios pisos (por falta de venta en estos tiempos de crisis) o, en otros muchos casos, debido a que el deudor lo es en general y está pendiente de la ejecución hipotecaria.

Para estas situaciones, en muchas ocasiones dramáticas, se buscan soluciones legales que, desgraciadamente, a veces no existen, por lo menos en el ámbito total de la deuda y tampoco cuando el deudor es una Empresa (generalmente la promotora) que ha tenido que presentar concurso de acreedores. Vamos a analizar todas las situaciones.

 

2.- DEUDOR NORMAL Y DE ESCASA DEUDA:

El art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal, establecido por la Ley de Enjuiciamiento Civil (y de ahí su aplicación también en Cataluña, por su raíz procesal) ha sido de gran ayuda para las comunidades de propietarios, a través del correspondiente juicio monitorio, aunque a decir verdad la lentitud de actuación de la mayoría de los Juzgados hace que, lo que debía ser un trámite fácil y sencillo, se convierta en un complicado y tardío resultado, lo que hace que en algunas Comunidades se acuda ya directamente al juicio verbal u ordinario, dependiendo de la cantidad reclamada. También hay que considerar que en muchos casos los Jueces se niegan a decretar el embargo registral del piso o local por considerar que la cuantía de la deuda no merece tal concesión y que se deben buscar otros bienes del moroso. Esto es un grave error jurídico, pero que solo tendría solución, sin seguridad de ganar, si se recurre la resolución judicial a la correspondiente Audiencia, pero entonces lo que era un trámite sencillo y rápido se hace ya lento y costoso.

En todo caso, creo que en general sigue siendo un medio idóneo el citado juicio monitorio, con posibilidad de costas por la intervención de abogado y procurador y, además, el cobro de gastos de requerimiento, que no debe confundirse con una posible minuta del profesional que redacte el mismo.

Lo que sí resulta aconsejable a las comunidades es que, cada año cuando menos, aprovechando la Junta general, se aprueben las deudas y se acuda con rapidez al oportuno procedimiento judicial, evitando así alargar en el tiempo e incrementar la cantidad adeudada, evitando en lo posible unas situaciones similares a las que a continuación se exponen.

 

3.- RESPONSABILIDAD DEL NUEVO PROPIETARIO:

Cada día es más frecuente el cambio de titular del piso o local, sobre todo por la adjudicación judicial consecuencia de ejecución hipotecaria, toda vez que los deudores recalcitrantes son en realidad unos morosos ante todos sus compromisos. Y es normal que una persona que no paga la hipoteca, no se va a preocupar de abonar los gastos de comunidad, en el fondo sabe que su situación le llevará, tarde o temprano, a la pérdida de su propiedad, a pesar de las buenas intenciones del Real Decreto 6/2012 (BO Estado 10 marzo), para la supuesta «dación de pago» y medidas complementarias, aunque para casos muy especiales.

Y aquí es donde entra ya la necesidad de reformar el actual art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (y el art. 553.5 del CC Catalán) donde se fija la afección real en el año actual y el anterior, aclarando de entrada que la fecha a tener en cuenta es la de la propia escritura de compraventa y, en casos de ejecución judicial, según unánime jurisprudencia, la del auto de adjudicación.

Pues bien, se haga cargo un tercero o la propia entidad bancaria, es común que haya deudas de comunidad anteriores al periodo antes mencionado, las cuales solo se pueden reclamar al primitivo propietario deudor, el cual, casi siempre, se desconoce su paradero y, sobre todo, que la situación de insolvencia es la característica común. Lo triste es que no tiene solución jurídica ni material, quizás cabría una tercería, pero el asunto es complicado y muy costoso. Tampoco ha resultado la obligación de presentar certificado de deudas en la compra-venta notarial (en el Juzgado ni siquiera se pide por nadie), pues, aparte de que en la mayor parte de los casos uno y otro renuncian a dicha certificación, aunque en ese documento figurara unas deudas superiores al año actual y anterior, solo la aceptación expresa del comprador sería una obligación para éste, es decir, no es suficiente el mero conocimiento.

Esta situación lleva consigo a que la comunidad pierda dinero, esto es, deje de cobrar cuotas que el anterior propietario debía, algo que se produce con frecuencia ante la impotencia de los demás vecinos, que tendrán que subsanar estas pérdidas, toda vez que el nuevo titular del piso o local, por compra o adjudicación (y mucho más si son entidades financieras) solo está dispuesto a pagar, sin prisas, el año actual y el anterior, conforme la afección real antes mencionada.

El Gobierno, como antes se ha indicado, publicó ciertas medidas a favor de determinados grupos sociales que no puedan pagar la hipoteca, cosa que puede ser buena, pero por la misma razón debe tener en cuenta la situación que, sobre todo en estos tiempos de crisis, está llevando a muchas comunidades a una situación dramática. La solución es fácil, simplemente ampliar la repetida afección real a, cuando menos, tres años, incluso cuatro, porque sería el mismo plazo que tiene la deuda fiscal y, además, el nuevo propietario sería muy consciente de esta obligación a la hora de comprar o adjudicarse un bien, lo que, por otra parte, haría coincidir las normas actuales de afección real, con lo que dispone el art. 670.5 de la LE Civil, por lo menos cuando se trata de adjudicación hipotecaria.

 

4.- DEUDOR EN CONCURSO DE ACREEDORES:

Para colmo la afección real no funciona cuando se produce un Concurso de Acreedores, por lo menos así lo entiende prácticamente toda la doctrina, toda vez que la Ley Concursal 22/2003, reformada por la Ley 38/2011. Se basan en la Disposición Final Primera, reformando el art. 1921 del CC, dando preferencia siempre a los créditos consecuencia de la propia Ley Concursal, con lo cual la remisión que hace el art. 9.1.e) de la LPH al art. 1923 del citado CC deja de tener eficacia, aunque en realidad en la práctica era de poca utilidad.

Los arts. 89, 90 y 91 de la Ley Concursal, reiteran la preferencia de esta norma jurídica, de tal manera que el art. 89.2 establece de forma clara que «no se admitirá en el concurso ningún privilegio o preferencia que no esté reconocido en esta Ley». Por lo tanto, al no figurar en estos preceptos para nada la "afección real", es evidente que no puede aplicarse cuando se produce el Concurso de Acreedores.

Necesitamos, por lo tanto, que no solo se amplíe el plazo de garantía real, sino que se aplique a todos los supuestos, incluido el Concurso de Acreedores, que si antes era solo para situaciones excepcionales de las empresas, ahora es bastante normal que, desgraciadamente, tengan que acudir muchas sociedades y personas, entre ellas aquellas que tienen uno o varios pisos o locales o garajes en una comunidad de propietarios. Lo cierto es que cada día hay más promotoras en Concurso de Acreedores y son entidades que han caído en esta situación precisamente por falta de venta de promociones inmobiliarias, lo que lleva consigo una deuda considerable con la correspondiente urbanización o finca, en muchos casos realmente insostenible y que lleva a dichas comunidades a situaciones excepcionales y cargas realmente inasumibles, sobre todo porque la solución no se presenta a corto plazo. Y para colmo, si al final del Concurso (pasados algunos años) el piso, local, garaje, etc., se lo queda un tercero, solo pagará la afección real del año actual y del anterior. Todo lo precedente es pérdida para la comunidad, lo que es lo mismo tener que pagar el resto de propietarios, por una situación que no han propiciado, a la que son ajenos, pero que desgraciadamente deben afrontar económicamente.

En consecuencia, la otra reforma a estos efectos necesaria, es que en la normativa de la Ley Concursal se haga constar que la afección real de la propiedad horizontal es crédito preferente, naturalmente en los nuevos plazos que antes se han citado.

En definitiva, que no podemos aportar ahora soluciones a este grave problema, solo pedir las reformas legales antes expuestas para evitar las situaciones dramáticas que actualmente se producen en muchas comunidades de propietarios, que suponen que terceros tengan que hacer frente a deudas de otros, en las que no han tenido arte ni parte.

En efecto, en cuanto a la interposición de la demanda el precepto prevé que se dirija contra el propietario y, en su caso, ocupantes; mientras que en la sentencia, si ésta fuera condenatoria, podrá imponerse a propietarios y no propietarios, con diverso contenido. De todo lo cual cabe deducir que, o bien, ocupante y no propietario son términos coincidentes, o que no todo ocupante coincide con la categoría de no propietario, por lo que en el supuesto de imponérsele condena, sería en calidad de propietario.

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