• 24 horas/ 365días
  • Teléfono de Contacto: 954 502 428
  • Teléfono de Urgencias: 954 280 320

Términos y condiciones legales

1. Datos de la empresa:

En cumplimiento del artículo 10 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y Comercio Electrónico, a continuación se exponen los datos identificativos del grupo empresarial:

  • Denominación Social: SAFINCO, S.L.
  • CIF: B-41.534.348
  • Domicilio Social: Calle Adriano, 7 - Planta Primera - 41001 Sevilla (Sevilla - España)
  • Teléfono: 954502428
  • Fax: 954330012
  • E-mail de contacto: safinco@safinco.com
  • Datos de Inscripción en el Registro Mercantil de Sevilla: Tomo 1507 - Folio 141 - Hoja SE-6066 - Inscripción 1ª


2. Propiedad intelectual:

Salvo que se indique lo contrario, el código fuente, los diseños gráficos, las imágenes, las fotografías, los sonidos, las animaciones, el software, los textos, así como la información y los contenidos que se recogen en el presente sitio web están protegidos por la legislación española sobre los derechos de propiedad intelectual e industrial a favor de www.safinco.com y no se permite la reproducción y/o publicación, total o parcial, del sitio web, ni su tratamiento informático, su distribución, su difusión, ni su modificación, transformación o descompilación, ni demás derechos reconocidos legalmente a su titular, sin el permiso previo y por escrito del mismo, www.safinco.com

El usuario, única y exclusivamente, puede utilizar el material que aparezca en este sitio web para su uso personal y privado, quedando prohibido su uso con fines comerciales o para incurrir en actividades ilícitas. Todos los derechos derivados de la propiedad intelectual están expresamente reservados por www.safinco.com.

www.safinco.com velará por el cumplimiento de las anteriores condiciones como por la debida utilización de los contenidos presentados en sus páginas web, ejercitando todas las acciones civiles y penales que le correspondan en el caso de infracción o incumplimiento de estos derechos por parte del usuario.


3. Protección de datos de carácter personal:

En el marco del cumplimiento de la legislación vigente, recogida en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), cuyo objeto es garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades y derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor e intimidad personal, SAFINCO, S.L. informa a los usuarios que sus datos de contacto podrían haberse incorporado a sus ficheros, con el fin de mantenerle informado (por correo postal o cualquier otro medio físico o electrónico) sobre nuestros servicios y productos. Para ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición previstos en la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal, puede notificárnoslo fehacientemente (por correo ordinario a la dirección Calle Adriano, 7 - Planta Primera – 41001 SEVILLA, por correo electrónico a la dirección smtp@safinco.com, o por fax al 954330012) especificando la referencia "protección de datos".

La empresa toma precauciones razonables para mantener toda la información obtenida de los visitantes con mayor seguridad contra el acceso y el uso no autorizado. Además, revisa periódicamente sus medidas de seguridad.

El usuario será el único responsable de incluir en sus comunicaciones con SAFINCO, S.L. datos personales falsos, no actualizados o incompletos.

Cualquier cesión a terceros de los datos personales de los usuarios de esta web, será notificada debidamente a los mismos, indicando la identidad de los cesionarios y la finalidad con que se ceden los datos.

SAFINCO, S.L. eliminará todos los datos recabados a través de sus comunicaciones cuando hayan dejado de ser necesarios para la finalidad para la que fueron recabados, o cuando lo solicite el titular de los mismos en el ejercicio de su derecho de cancelación.

 

4.- Titulaciones Oficiales y Colegiaciones Profesionales:

Santiago Gutiérrez Galnares posee, entre otros, los siguientes títulos académicos oficiales y/o profesionales, y ejerce las siguientes profesiones, algunas de ellas de carácter regulada y/o colegiación obligatoria:

  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


5. Varios:

A.- SAFINCO, S.L. puede usar cookies que se quedarán almacenadas en el ordenador. Las cookies son pequeños archivos que un ordenador envía a otro, pero que no proporcionan información ni sobre su nombre, ni sobre cualquier dato de carácter personal de un usuario. Cuando el usuario se encuentre navegando por las páginas web de SAFINCO, S.L. el servidor donde se encuentra alojada reconoce automáticamente la dirección IP de su ordenador, el día y la hora en la que comienza la visita, en la que abandona la visita, así como información sobre las distintas secciones consultadas. Es necesario que el servidor conozca estos datos para poder comunicarse y enviarle la petición realizada y que a través del navegador se pueda ver en la pantalla.

B.- SAFINCO, S.L. podrá modificar, sin previo aviso, la información contenida en su sitio web, así como su configuración y presentación.

C.- SAFINCO, S.L. se compromete a través de este medio a no realizar publicidad engañosa. A estos efectos, por lo tanto, no serán considerados como publicidad engañosa los errores formales o numéricos que puedan encontrarse a lo largo del contenido de las distintas secciones de la web de SAFINCO, S.L. , producidos como consecuencia de un mantenimiento y/o actualización incompleta o defectuosa de la información contenida es estas secciones. SAFINCO, S.L. , como consecuencia de lo dispuesto en este apartado, se compromete a corregirlo tan pronto como tenga conocimiento de dichos errores.

D.- SAFINCO, S.L.se compromete a no remitir comunicaciones comerciales sin identificarlas como tales, conforme a lo dispuesto en la Ley 34/2002 de Servicios de la Sociedad de la Información y de comercio electrónico. A estos efectos no será considerado como comunicación comercial toda la información que se envíe la los clientes de SAFINCO, S.L. y/o a los usuarios de www.safinco.com, siempre que tenga por finalidad el mantenimiento de la relación contractual existente entre cliente y SAFINCO, S.L. , así como el desempeño de las tareas de información, formación y otras actividades propias del servicio que el cliente tiene contratado con la empresa.

E.- SAFINCO, S.L. no se hace responsable del incumplimiento de cualquier norma aplicable en que pueda incurrir el usuario en su acceso al sitio web el presente sitio web y/o en el uso de las informaciones contenidas en el mismo.

F.- SAFINCO, S.L. no será responsable de los daños y perjuicios producidos o que puedan producirse, cualquiera que sea su naturaleza, que se deriven del uso de la información, de las materias contenidas en este web site y de los programas que incorpora. Los enlaces (Links) e hipertexto que posibiliten, a través del sitio web el presente sitio web, acceder al usuario a prestaciones y servicios ofrecidos por terceros, no pertenecen ni se encuentran bajo el control de SAFINCO, S.L.; dicha entidad no se hace responsable ni de la información contenida en los mismos ni de cualesquiera efectos que pudieran derivarse de dicha información.

G.- SAFINCO, S.L. no se hace responsable del uso ilegítimo que terceras personas puedan hacer de los nombres de marca, nombres de producto, marcas comerciales que, no siendo propiedad de dicha entidad, aparezcan en el presente sitio web. Tampoco se responsabiliza de la integridad, veracidad y licitud del contenido de los enlaces a las webs a las que pueda accederse desde el presente sitio web.

H.- En definitiva, el Usuario es el único responsable del uso que realice de los servicios, contenidos, enlaces (links) e hipertexto incluidos en el sitio web el presente sitio web.

Actividades prohibidas, molestas, incómodas, nocivas, peligrosas y/o insalubres en las Comunidades de Propietarios

La mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. Hay que captar los matices.

 

Actividades prohibidas, molestas, incómodas, nocivas, peligrosas y/o insalubres en las Comunidades de Propietarios

 

Según la SAP Lérida 17-4-1978 existe un "derecho al silencio, a la tranquilidad y a la pacífica convivencia". En cualquier caso, existe un derecho a ejercitar el propio derecho de propiedad y convivir dentro de un régimen de propiedad horizontal en unas condiciones medias de calidad de vida y respeto de los derechos de los demás vecinos.

Así, la mera instalación de una academia, una peluquería, un supermercado, un restaurante, sin más, no será actividad molesta, insalubre, nociva o peligrosa, sino que habrá que valorar la conducta que siga en el caso concreto y comprobar si realmente lo es. En nuestras sentencias es normal encontrar supuestos relativamente parecidos donde en un caso se entiende que es actividad molesta y en otro no. Hay que captar los matices: la actividad de determinada consulta médica puede no entenderse como molesta, pero la de otra vecina sí, o la de un restaurante, como ha ocurrido con algunos casos tratados por nuestros tribunales.

 

NORMATIVA

 

Ordenanzas municipales:

Normalmente los propios Ayuntamientos, disponen de Ordenanza sobre protección contra ruidos y vibraciones en la que se hace referencia a la convivencia diaria y a los límites sonoros dependiendo del momento del día en que se produzcan. Recomendamos acceder a la página web de su Ayuntamiento para descargar dichas Ordenanzas o en su defecto presentar escrito en el Registro en la que solicite acceso a ellas.

 

LPH:

La LPH alude a la existencia de disposiciones generales sobre estas actividades, pese a que ha sufrido modificaciones y cambios en su interpretación motivados por la propia configuración del Estado y por numerosas nuevas normas relativas a cuestiones medioambientales.

El Art. 7 (que no ha sido variado con la reforma de la Ley 8/2013), es el que regula la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, y también las concernientes a la prohibición de actividades insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El Art. 7.2 recoge la regulación oportuna en cinco párrafos. El primero se ocupa del supuesto sustantivo, mientras que los otros cuatro se refieren a cuestiones de procedimiento a seguir por parte de quien debe hacerlo:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los Estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.”

La justificación de esta regulación reside claramente en mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el inmueble, es decir, lograr que cada individuo ejercite su derecho de propiedad sin perjudicar los derechos de los demás (el ejercicio de la propiedad en estos regímenes no es exactamente el del art. 348 CC). Para ello, no sólo se prohíben estas actividades a los propietarios, sino también a cualquier otro ocupante, pues son las relaciones de vecindad las que deben salvaguardarse, y pueden ser perjudicadas por la acción de cualquier persona, sea o no propietario del inmueble. Y, obviamente, estas actividades citadas no pueden desarrollarse en el inmueble de la comunidad paraque se aplique el art. 7.2 LPH, y no por el propietario de un inmueble pero en cualquier otro lugar, pues pretendemos salvaguardar el buen clima de convivencia en una comunidad concreta, y por ello juzgamos conductas que se realizan en un determinado piso o local, que es el de la comunidad de propietarios. Por ejemplo, si el propietario de un piso en una comunidad realiza algún tipo de actividad molesta en otro piso que tiene en otra comunidad de vecinos, en la primera comunidad nada pueden exigirle, pues es intachable su conducta en ella.

 

Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas: recoge la definición de lo que debe entenderse por cada una de estas actividades.

Según el art. 3 del D 2414/1961:

  • son actividades molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
  • son actividades insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
  • son actividades nocivas son las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
  • son actividades peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes.

Estas definiciones son muy importantes, pues en cada caso debe valorarse si la conducta que se pretende juzgar es insertable en alguna de dichas categorías, pero debemos descender a cada caso concreto y valorar si realmente la conducta en cuestión es molesta, insalubre, nociva o peligrosa. De entrada, dicha valoración corresponde al vecino o vecinos que se sienten perjudicados. Pero en último término corresponderá al órgano jurisdiccional determinar si lo es o no, y obrar en consecuencia. Por ello, y es algo que debemos tener muy claro, la definición debe llenarse de contenido en cada caso concreto: una actividad puede ser molesta en un caso y en otro muy parecido no serlo, dependiendo del grado de intensidad y de que supere o no los límites de la normal razonabilidad o tolerabilidad.

 

ALCANCE DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE CESACIÓN

Esta acción sanciona las actividades molestas que se desarrollen en los elementos, servicios o pertenencias comunes (ejemplo: en la piscina de la comunidad, por un aire acondicionado, etc…), y también las que se produzcan en el interior del piso o local como elemento privativo.

Aunque el art. 7 de la LPH establece que las actividades molestas o dañosas deben contravenir las disposiciones administrativas vigentes que haya dictadas al respecto por los Ayuntamientos o Comunidades Autónomas, también podría iniciarse la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad (aunque no vengan descritas las conductas en ese cuerpo normativo), cuando la actuación del comunero infrinja las relaciones de vecindad y buena convivencia por su pésima conducta.

Como señalan las sentencias del Tribunal Supremo de 14 octubre 2004 y 27 noviembre 2008, el art. 7.2 de la LPH establece tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local:

  • Las prohibidas en los estatutos.
  • Las que resulten dañosas para la finca.
  • Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Ha de significarse al respecto, que el Tribunal Supremo señala que en todos los casos se ha de dar una cierta notoriedad constituida por "la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad", por lo que no basta uno o varios actos concretos, singulares o determinados más o menos incómodos o molestos, sino que es necesario, además de cierta intensidad, que tales actos pertenezcan a una misma serie y se realicen con cierta continuidad; y que el comportamiento molesto e incómodo basta que sea desagradable para cualquiera que habite en el inmueble o haya de permanecer en él, sin que sea necesario que sea insufrible o intolerable, pero que suponga una afectación de entidad a la pacífica convivencia. Asi mismo, ha precisado que la actividad incómoda debe causar una alarma en el entorno de la vivienda o local, correspondiendo a quien la alega la prueba de tal alarma, sosteniéndose por la jurisprudencia que es notoriamente incómodo lo que perturba aquello que es corriente en las relaciones sociales.

 

REPERTORIO JURISPRUDENCIAL

Definidas las distintas categorías de actividades, es el momento de ofrecer los ejemplos jurisprudenciales. Siempre hemos de tener claro que, pese a que algunas sentencias hayan considerado como molesta, insalubre, nociva o peligrosa una actividad concreta, en todo caso hemos de valorarla en el caso concreto, para determinar si lo es o no, si supera los límites de tolerabilidad normales o no es así. or ello, es muy rico (y, a veces, contradictrorio) el análisis de la aplicación que nuestros tribunales han hecho de estas categorías.

No existen actividades per se molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, sino que habrá que valorar cada caso concreto y concluir que lo sea realmente o no, atendiendo a todas las características que concurren en el caso concreto y a que gocen de cierta estabilidad en el tiempo: no parece de interés instar la cesación de una actividad que ya cesó, por ejemplo, si un vecino tocó el piano toda una madrugada y ello no ha tenido continuidad en el tiempo, sin perjuicio de las posibles reparaciones de daños que puedan corresponder, pues ése es otro tema.

Veamos las respuestas de nuestros tribunales, de manera sistematizada y breve.

Actividades molestas:

Comenzando por las actividades molestas, suelen ser típicas las sentencias donde se califica como tales las desarrolladas por bares de copas, academias o consultas médicas, por ejemplo, siempre debiendo descender al caso concreto y determinar si realmente es lo suficientemente incómoda para considerarse molesta.

El hospedaje ha sido habitualmente calificado como actividad molesta, aunque no en todo caso. Así, la SAP Madrid 3-11-1993 entendió que el hospedaje en un piso de trece personas no era molesto.

La música y ruidos hasta altas horas normalmente se ha considerado actividad molesta, aunque sobrepasar la normativa reglamentaria en lo tocante a decibelios no convierte en molesta la actividad, sino que es un indicio más a valorar. La instalación de un café bar fue considerada actividad molesta por la STS 14-2-1989 y la SAP Huesca 5-3-1993. El ruido era considerado como molesto en las SS TS 18-5-1994, AP Albacete 2-2-1996, AP Salamanca 16-10-1997 y AP La Coruña 9-7-1998. La SAT Palma de Mallorca 7-2-1983 interpretó que era molesta la actividad desarrollada por un local donde la actividad musical implicaba ruidos exagerados: 47 decibelios, frente a los 20 fijados en la ordenanza local aplicable, sin que el titular adoptase medidas pese a las quejas de la comunidad.

También existen instalaciones industriales que producen oxidaciones en el ascensor y partículas que queman la ropa, como en la SAP Burgos 12-6-1982, y cuya actividad es considerada como molesta e insalubre.

Más actividades molestas son las derivadas de la utilización de un aparato de calefacción y agua caliente que produce ruidos molestos, como se desprende de la SAT Valladolid 27-12-1984.

También se ha considerado actividad molesta la instalación de hornos de los que emanan vapores u olores. La STS 22-11-1960 consideró molesta e insalubre la elaboración y cocción de embutidos debido a la emanación de vapores y olores. Los vapores provocaron dicha consideración para una perfumería-droguería en la STS 16-7-1993. La STS 13-6-1972 (M. A. 3623) hace alusión a las "constantes quejas de los vecinos del inmueble por las emanaciones de gases y olores que producen dolores de cabeza e irritación en las vías respiratorias", considerando probada la incomodidad de dicha actividad. La STS 28-9-1993 (M. A. 6750), a su vez, se ocupan de un restaurante donde es apreciable la "emisión excesiva, perjudicial y molesta de humos producidos, durante la preparación, cocción y condimentación de las comidas que sirven, que se extienden y penetran por el conjunto del inmueble".

La instalación de aire acondicionado en un patio de luces provocando vibraciones, ruidos y expulsión de aire caliente en cantidades superiores a los límites tolerables debe considerarse actividad molesta (SAP Barcelona 10-1-1991).

También los tendederos. La SAP Valencia 27-7-1983 señala que "la colocación de tendederos, tiene que realizarse en el muro del patio interior ocupando el vuelo de las terrazas interiores, y la colocación para secar ropas mojadas, en tales tendederos con el consiguiente goteo sobre las terrazas, constituyen una actividad incómoda para los propietarios de las viviendas de la planta primera".

También la excesiva afluencia de personas a un inmueble, si es constante. No es unánime el argumento, fruto del análisis de cada caso concreto. Así, la STS 6-7-1978 no consideró incómoda (molesta) la instalación de una consulta médica, mientras que la STS 18-6-1990 sí consideró incómoda la instalación de una clínica de traumatología permanente, pues era constante la afluencia de accidentados, tanto durante el día como durante la noche. La SAP Cáceres 2-4-1984 entiende que es molesta la actividad de una compañía de seguros debido especialmente "al uso anormal del ascensor y rellano de la escalera de la planta cuarta".

También la instalación de un centro docente u oficina (en este sentido, las SSTS 11-10-1978, AP Madrid 29-11-1993 y AP Tarragona 9-3-1995)

También la tenencia de ciertos animales. Molesta fue considerada la estancia de un asno en un sótano (SAP Zaragoza 18-2-1992) o la tenencia de doce gatos en un elemento privativo (SAP Barcelona 3-12-1996), así como la instalación de una jaula con palomas en un elemento común (SAP Tarragona 30-9-1993).

También la perturbación de la convivencia a causa de insultos y amenazas por parte de algún ocupante del inmueble (SAP Valladolid 13-10-1995), aunque el TC modificase esta situación en algún caso (Vid. STC 28/1999, de 8 de marzo).

Estas actividades, ya vemos, han sido consideradas molestas dependiendo del caso concreto: un vecino puede dedicarse a tocar el piano y no será por ello molesta su actividad, pero si lo hace a altas horas de la madrugada, entonces sí que puede llegar a serlo. O por tener un perrito no estamos ya ante una actividad molesta, pero si dicho perrito se caracteriza por ladrar de manera compulsiva y enfermiza, nos acercamos peligrosamente al concepto de actividad molesta. Por ello, debemos siempre estar a cada caso concreto.

Pero NO es actividad molesta "per se":

  • la instalación de una casa regional (STS 3-12-1966)
  • la instalación de una funeraria. La SAT Valladolid 12-2-1987 se expresa en estos términos: "el rechazo de los vecinos a la actividad del local comercial dedicado a funeraria es justificable según la prueba psicológica, pues muestra el aspecto luctuoso de la vida, pero no es menos cierto que esa misma prueba afirma que no debe tabuizarse la muerte y que el rechazo inicial disminuye con el tiempo de adaptación, teniendo el mismo problema si la funeraria estuvierainstalada en el edificio colindante y entonces no tendrían ninguna posibilidad de evitarlo, además de que se han efectuado las instalaciones teniendo en cuenta los elementos posibles para reducir al mínimo la percepción de la actividad,tanto visual como acústica, por lo que hay que determinar que dicha actividad no está incluida en el artículo 5 ni en el citado artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal".
  • la instalación dede una guardería infantil. La SAP La Coruña 31-10-1979 señalaba que "no es un hecho que no necesite demostración el de que una guardería infantil o jardín de infancia forzosamente tenga que suponer incomodidad paralos vecinos de un inmueble o que de ella se deriven daños para la finca". Sin embargo, sí resulta actividad molesta la utilización de una vivienda habitual también como guardería, pues no se garantizan ciertas normas sanitarias deobligado cumplimiento (SAP Barcelona 6-4-1981).

 

Actividades insalubres:

Respecto de las actividades insalubres, pueden citarse casos en los cuales una persona realiza tal dejación en su higiene que resulta repercutida la salud de los vecinos, como el caso de cierta sentencia referida a un drogadicto que había llegado a un grado tal que las condiciones antihigiénicas en que vivía determinaron la privación del uso de su piso (supuesto parecido se aprecia en la SAP Valencia 29-6-1995).

También puede dudarse en casos como la tenencia o cría de ciertos animales, o la tenencia de determinados aparatos que emitan radiaciones. Nuevamente, debemos acudir al caso por caso para valorar si la conducta es insalubre o no. La taxidermia no es actividad insalubre según la STS 8-4-1965, ni la instalación de una consulta radiológica en una vivienda, según la STS 17-11-1993.

Difícil resulta imaginar la realización de actividades nocivas en un piso o local, a la vista de la definición citada anteriormente. Normalmente será insalubre o peligrosa, pero el daño ambiental que se exige no suele tener buen encaje en un inmueble urbano.

 

Actividades peligrosas:

Las actividades peligrosas entrañan un riesgo superior al que normalmente se asume para satisfacer las necesidades de los propietarios u ocupantes de inmuebles. Obviamente, hay que estar al caso concreto, pues lo que hoy es peligroso, mañana puede no serlo: así, no se ha considerado peligrosa la mera tenencia de bombonas de butano, pese a que se hayan causado daños en bastantes ocasiones, así como tampoco la instalación de una industria de recauchutado, pese a que por caso fortuito se causase un incendio (STS 28-2-1961), y sin embargo sí lo ha sido una industria que produce oxidaciones en las partes metálicas del ascensor (SAP Burgos 12-6-1982) y partículas que queman las ropas (además de ser molesta por los ruidos que provocaba e insalubre por los olores), o una industria de fábrica y venta de pinturas (STS 20-4-1967). Pero cabe pensar en supuestos tales como instalación en el piso de pequeños laboratorios, que puedan representar algún tipo de peligro para los vecinos, aunque jurisprudencialmente no se han estudiado estos casos.

 

TRÁMITE PROCEDIMENTAL QUE DEBE SEGUIR QUIEN ESTIMA QUE SE REALIZA ALGUNA ACTIVIDAD DE ESTE TIPO

PRIMER PASO.- REQUERIMIENTO PREVIO A LA ACCIÓN DE CESACIÓN = APERCIBIR AL PROPIETARIO CAUSANTE:

Es bastante posible que en algunos casos el mero apercibimiento entre vecinos, mero contacto social, baste para que cese esa actividad perjudicial de la convivencia. Así, puede que para que el vecino de al lado deje de tocar el piano a altas horas de la madrugada, baste con las quejas informales que se le hagan llegar, sin tener que acudir a los mecanismos jurídicos reglados.

Pero en otros muchos casos, no bastará el simple aviso verbal, y habrá que acudir a otros medios. La Ley de Propiedad Horizontal exige con carácter previo al ejercicio de la acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad, que el Presidente de la misma efectué un requerimiento por escrito y de manera fehaciente -burofax o requerimiento notarial- a la persona que realice la actividad molesta, ya sea el propietario del piso o local, ya sea el ocupante del inmueble.

En el caso de que el requirente sea la Comunidad, y por imperativo legal, deberá ser su Presidente, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, quien deberá requerir a quien realice las actividades prohibidas la

inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales correspondientes. Pero nunca debe ser el propio vecino molestado el que realice la comunicación.

Se permite que el Presidente delegue en el Administrador no solo la redacción sino también el resto de la gestión. Al fin y al cabo, corresponde al administrador velar por el buen régimen de la casa y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares, conforme al artículo 20. a) LPH. Así, realiza el apercibimiento un profesional en la materia normalmente externo a la comunidad, y no otro vecino, por muy presidente que sea, que suele generar más problemas humanos. La STS 18-6-1990 (M. A. 4765) entendió que era posible, bastando que el presidente encargase materialmente la realización.

En el requerimiento hay que hacerle saber al infractor que debe cesar de forma inmediata en las actividades molestas advirtiéndole que en caso negativo se ejercitarán las acciones legales que amparen el derecho de la Comunidad. Igualmente considero recomendable, si el causante de las molestias es un ocupante -inquilino, usufructuario, etc.- que se le envíe otro requerimiento fehaciente al propietario del piso o local.

No hay modelos para la comunicación o requerimiento (SAT Valencia 10-7-1974), pero en cualquier caso deberá ser siempre  fehaciente (bien mediante copia firmada por el vecino que ocasiona los problemas con cumplimentación de sus datos personales, bien mediante burofax con certificado de contenido y acuse de recibo, o bien mediante carta certificada con acuse de recibo).

Si un propietario no es atendido por el Presidente, deberá dirigirse a él por escrito, también fehaciente.

El Presidente debe dirigir al infractor una carta del tipo:

Como ya algunas veces se le ha venido indicando, esta Comunidad valora de forma objetiva que la actividad que Vd. desarrolla en la vivienda ____ está causando molestias al vecindario y perturbando la paz, descanso y sosiego al que todo buen vecino tiene derecho, aspecto que viene tipificado como prohibidas en la Ley y sancionada en el artículo 7.2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, por medio de la presente le hago constar que si en el plazo de siete días no cesa en dicha actividad, se llevarán a cabo las acciones judiciales oportunas para la privación de la ocupación de la vivienda, independiente del resarcimiento de los daños y perjuicios que pudiera derivar de la actividad dañosa que viene propiciando.

Es de esperar y desear que no sea necesario actuar judicialmente, en bien de todos, por lo que le ruega cese en dicha actividad que perjudica a la Comunidad y a los propietarios.

Muy atentamente le saluda,

EL PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD


SEGUNDO PASO.- LLAMAR A LA POLICÍA LOCAL:

Es vital llamar a la Policía Local (que tiene plenas facultades en materia de perturbaciones de este tipo, como órgano imparcial y velador del descanso, paz y sosiego de los ciudadanos) para que levante acta de dichas perturbaciones. En caso contrario, nos encontraríamos en una situación de “su palabra contra la mía” y el caso sería archivado.

Cuando llamemos a la Policía debemos identifícarnos, pero siempre haciendo la indicación de que queremos mantenernos en el anonimato para evitar represalias de los vecinos denunciados. POsteriormente deberemos solicitar copia del acta levantada por los agentes en dicha intervención, y recogerla en la Jefatura de Policía. También deberemos pedir que nos indiquen los números de identificación de los agentes, la fecha y hora de actuación. Si en dicha acta se reconocen las perturbaciones causadas que vulneran la normativa, tendremos alta probabilidad de éxito en la acción y probablemente nos ahorraremos las costas judiciales.

Lo normal es que si los agentes de la policía detectan una infracción, ellos mismos inicien un expediente administrativo, que puede ser paralelo a la Demanda Judicial de la Comunidad o del particular.

 

TERCER PASO.- ACUERDO EN JUNTA GENERAL:

Es vital que la autorización comunitaria venga reflejada en un punto del orden del día, de modo similar al siguiente:

Punto Xº.- ACTIVIDADES MOLESTAS/INCÓMODAS/INSALUBRES DEL PISO xx.- Aprobación, si procede, del inicio acciones judiciales en defensa de los intereses de la Comunidad y sus Propietarios, y otorgamiento de poder para pleitos a favor de letrados y procuradores.

De forma continuada se están dando quejas al Presidente sobre las actividades que se realizan en este piso, toda vez que lo ocupan un grupo de personas que desarrollan fiestas por las noches y reuniones hasta altas horas de la madrugada, con música alta y haciendo unos ruidos en verdad molestos, que impiden el descanso a los vecinos, sin que las llamadas al orden hechas de forma personal hayan servido para nada, ni tampoco con el requerimiento formal hecho por el Presidente, de ahí que se propone que la Junta tome las medidas legales oportunas, conforme a lo previsto en el artículo 7, apartado 2, de la LPH, así como, otorgar poder para pleitos a favor de letrado y procurador, lo que es aprobado por todos los asistentes (Votos a favor: ; Votos en contra: ; Abstenciones: ).


CUARTO PASO: LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA JUDICIAL:

Si la Comunidad decide no emprender acciones judiciales, el propietario afectado no tendrá más remedio que presentar la demanda de forma particular, apoyada de los mismos documentos anteriormente referidos, e incluso podría, si fuera el caso, demandar también al Presidente por omisión en sus funciones.

Pero si la Comunidad decide demandar, una vez fracasada la vía extrajudicial, se insta la acción de cesación por parte del presidente, contando con la autorización de la Junta de Propietarios. Ya nos encuadramos en el plano judicial, y no cabe que sea el administrador el actor, pues es el presidente el que ostenta legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, conforme al artículo 13.3 LPH. El sujeto pasivo es el infractor, sea propietario o mero ocupante.

La acción de cesación de actividades molestas es una acción especial que tiene a su alcance la Comunidad de Propietarios y que va dirigida a conseguir que el Juzgado dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al cese definitivo de dicha actividad molesta.

Acordada en Junta de Propietarios la interposición de la demanda judicial, deberá presentarse acompañada (al menos) de los siguientes documentos:

  • Copia de los Estatutos de la Comunidad (únicamente en el caso de que contemplen el tema de las actividades prohibidas)
  • Comunicación fehaciente de apercibimiento efectuado por el Presidente al infractor.
  • Actas policiales que amparan la demanda.
  • Certificación del acuerdo comunitario en el que apruebe dichas acciones.

La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario previsto en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El órgano jurisdiccional puede, de entrada, adoptar las medidas cautelares que estime oportunas.  Si presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local". Por ello, cautelarmente, mientras se sustancia el proceso, el ocupante dañante debe dejar de tocar el piano, de realizar la actividad industrial, hostelera o profesional puesta en cuestión, sin perjuicio de que finalmente se decida que realmente lo es o no.

Si la sentencia fuese estimatoria (favorable a la Comunidad), la LPH establece que se podrán establecer distintas medidas por el Juzgado:

  1. La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino infractor o persona que venga usando el piso o local.
  2. La indemnización de daños y perjuicios.
  3. Privar al dueño u ocupante el uso de la propiedad hasta un plazo máximo de tres años.

Todos estos requisitos referidos a la acción especial de cesación de actividades molestas en la Comunidad son necesarios si lo que se pretende es una acción basada en la cesación de actividades peligrosas, nocivas, insalubres o ilícitas.

 

LA SENTENCIA - LA CESACIÓN DE ACTIVIDADES MOLESTAS PUEDE SER CASTIGADA CON LA PRIVACIÓN DEL USO DE LA PROPIEDAD HASTA TRES AÑOS

Y existirá finalmente sentencia judicial que ponga fin al pleito y califique la actividad desarrollada como molesta, insalubre, nociva o peligrosa, o no. "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además, de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento". Por ello, puede que la actividad no se considere molesta, nociva, insalubre o peligrosa, y pueda seguir desarrollándose adecuadamente. Si se considera que entra dentro de alguna de dichas categorías, se puede disponer la cesación definitiva de la actividad, así como la reparación de los daños oportunos, in natura en la medida de lo posible, o mediante indemnización de daños y perjuicios, así como, en casos especialmente graves, se puede privar del derecho de uso del local o vivienda por tiempo no superior a tres años.  La SAP Valladolid 13-10-1995 entiende que se puede privar del uso al titular, pero es posible que el Juez acuerde que se pueda utilizar por el resto de familia.

Esa posible privación final del uso ha sido polémica, pues ha planteado problemas de constitucionalidad resueltos por el TC: así, la STC 301/1993, de 21 de octubre, señala que no se afecta al derecho de propiedad por esa privación temporal, pues el artículo 33 CE está orientado como garantía frente a los poderes públicos, y además estamos ante una mera sanción civil, no ante una pérdida de la propiedad. Por otra parte, la STC 28/1999, de 8 de marzo, considera que no se afecta al artículo 19 CE, sobre derecho de residencia, pues para elegir una residencia concreta debe estarse también habilitado para ello, y si se está los poderes públicos no intervienen, pero si no se está, no se puede ejercer ese derecho, como el caso que nos ocupa.

Ejemplo de sentencia de cesación de actividades molestas en la comunidad. Audiencia Provincial de Pontevedra -Sección 1ª-, sentencia 30.04.2015:

"El examen de los autos revela que efectivamente se ha probado la existencia de una actividad insalubre -malos olores procedentes del piso de la demandada, no solo por la existencia de animales -gatos, concretamente- sino también por la acumulación de basuras desperdicios- a través de la prueba documental y testifical imparcial, tanto de la fuerza policial como de terceros que se corrobora con el reconocimiento judicial y la negativa de la Sra. Lidia de permitir el acceso a su piso. Tan es así que además del mal olor se destaca por el mal olor en torno la puerta de su domicilio.

Luego, entiende el Tribunal que nos hallamos ante una medida, la expulsión durante dos años, proporcionada a las circunstancias del caso, que como vemos es reincidente, y no encontramos que la mera prohibición de tener gatos u otro tipo de animales sea suficiente. Así pues, esta Sala no puede sino compartir el razonamiento de la sentencia recurrida y estimar adecuado el tiempo de un año de privación del uso de la vivienda establecido en la misma pues la demandada viene realizando los actos molestos, verdadero abuso del derecho de propiedad, desde la ocupación de su vivienda en junio de 2012, incluso después de la interposición de la demanda y a pesar de las advertencias que les han sido hechas, lo que supone una manifiesta resistencia al cumplimiento de las reglas habituales que rigen las relaciones sociales y la convivencia de diferentes vecinos en un edificio, que exige la privación temporal del uso de la vivienda en que se realizan las actividades molestas con una cierta duración, con el fin de pueda reconducirse la situación a los límites normales".

Compártelo

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn

Comentarios potenciados por CComment

Copyright © diseño: safinco.com -  Condiciones legales

});})(jQuery);