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Plazos para impugnar los acuerdos de una Junta General

No siempre se cuenta de igual forma el inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios, sino que contará de manera distinta si el propietario estuvo presente o no en la Junta de Propietarios.

CAUSAS DE IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

La Junta de Propietarios adopta acuerdos en sus reuniones que pueden ser impugnados ante el Juzgado en base a los supuestos previstos en el art. 18 LPH cuando:

  • sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  • supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

 

¿A QUÉ SE REFIERE LA EXPRESIÓN "ACUERDOS CONTRARIOS A LA LPH"?

Plazos para impugnar los acuerdos de una Junta GeneralSe está refiriendo a que podrán ser impugnados los acuerdos comunitarios contrarios a cualquier precepto de la LPH. En este caso si el acuerdo adoptado por la Junta contraviene el articulado de la LPH, es un acuerdo contrario a la ley, impugnable conforme a lo dispuesto en el citado artículo 18 LPH.

Los acuerdos de la Comunidad contrarios a la Ley tienen un plazo de un año para ser impugnados. Dicho plazo es de caducidad, por lo que no cabe interrumpir el cómputo del plazo como ocurre con la prescripción de las acciones.

Si los acuerdos de la Comunidad contrarios a la Ley no son impugnados dentro del plazo del año, dichos acuerdos se convalidan, de ahí que se consideren, por la doctrina como acuerdos anulables.

Pongamos un ejemplo: La Comunidad aprueba un acuerdo y algunos propietarios consideran que se ha vulnerado la LPH, ya que para dicho acuerdo se requiere una mayoría de votos que no se ha conseguido. Si este acuerdo, que en un principio puede ser nulo por ser contrario a la Ley, no es impugnado ante el Juzgado en el plazo de un año, el acuerdo se convalida.

 

¿QUÉ OCURRE SI EL ACUERDO DE LA COMUNIDAD ES CONTRARIO A OTRA LEY QUE NO SEA LA LPH?

Si el acuerdo de la Junta contraviene cualquier disposición legal distinta de los preceptos de la LPH, el acuerdo es nulo de pleno derecho.

La diferencia importante entre un acuerdo nulo de pleno derecho y un acuerdo anulable, es que los primeros son insubsanables por el transcurso del tiempo -nunca serán válidos-, mientras que los segundos puede convalidarse si no se impugna en el plazo del año.

El Tribunal Supremo considera (STS 5.03.2014) que serán meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de Ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil, y por tanto, insubsanables por el transcurso de tiempo.

 

PLAZOS DE IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

Los plazos para impugnar los acuerdos de la Comunidad vienen también dispuestos en el mencionado art. 18 LPH: "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año."

Por tanto si el acuerdo adoptado por la Comunidad es:

  • Contrario a la ley o a los estatutos, el plazo de impugnación es de un año.
  • Gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, el plazo de impugnación es de tres meses.
  • Gravemente perjudicial para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho, el plazo de impugnación es de tres meses.

 

INICIO DEL PLAZO PARA IMPUGNAR LOS ACUERDOS. JURISPRUDENCIA

El inicio del plazo para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios se contará:

  • para los asistentes a la reunión: desde la fecha de adopción del acuerdo:
    • Audiencia Provincial de Salamanca (Sección 1ª), sentencia 13.03.2014: " En relación con el inicio del plazo de impugnación, que es la segunda cuestión planteada en el recurso, ha de partirse de lo establecido en el artículo 18.3, de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual "la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes, dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9". Por tanto, se ha de concluir, - y así lo entiende en forma prácticamente unánime la doctrina y la jurisprudencia -, que el plazo de impugnación de los acuerdos se cuenta para el propietario asistente desde la fecha de la adopción del acuerdo (a menos que sea precisa la redacción del acta para fijar el contenido del acuerdo), y respecto de los ausentes desde el momento en que fueron debidamente notificados."
    • Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª), sentencia 22.11.2013: " En el caso analizado el actor (impugnante del acuerdo comunitario) asistió a la junta celebrada el 9 de abril de 2010 por medio de su representante legal quién, de modo expreso, se opuso a la aprobación de la liquidación de la deuda imputada a su representado en lo relativo a gastos de calefacción y mantenimiento del año 2008 y anteriores, por lo que, con arreglo a la normativa expuesta, el "dies a quo" (día de inicio) para el cómputo del plazo es el de la propia junta. Dado que la demanda se presentó el 25 de mayo de 2011, no ofrece duda que la acción para la impugnación de dicho acuerdo había caducado, aun entendiendo aplicable el plazo de un año que el artículo 18.3 LPH establece para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos."
  • para los no asistentes a la reunión: desde el momento en que fueron notificados:
    • Audiencia Provincial de Valencia (Sección 6ª), sentencia 2S.09.2012: "En el caso examinado resulta evidente lo acertado de la resolución recurrida cuando tras fijar que el plazo de caducidad para el caso presente sería de un año , añade que su cómputo se inicia desde que el demandante tuvo conocimiento de los acuerdos contrarios a Ley efectuando petición al administrador en fecha 15 de octubre de 2009 de copia de todas las Juntas de propietarios celebradas desde noviembre de 2007, y es que no existe acreditación alguna de que el actor tuviera conocimiento fehaciente -que es el exigido- de los acuerdos adoptados, no bastando cualquier conocimiento, sino que el comunero ha de tener un conocimiento preciso de los acuerdos y decisiones adoptadas - el que sin duda obtuvo con la obtención de las copias interesadas al administrador-..."
    • Audiencia Provincial de La Corana (Sección 3ª), sentencia 15.01.2016: "El cómputo desde la notificación del acta .- Por otra parte, también debe acogerse la tesis de la recurrente en el sentido de que, en cualquier caso, el cómputo del plazo debe datarse a la fecha en que se le notificó el acta de la junta. Tal y como establece el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , «Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9». La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2010 (Roj: STS 3037/2010 ), reiterando la de 22 de diciembre de 2008, que solo una vez que el propietario tiene conocimiento detallado ausente del acuerdo adoptado en la junta de propietarios se inicia el transcurso del plazo para impugnarlo. A tales efectos, debe considerarse que la representante de doña Tania sí estuvo ausente, por cuanto se marchó de la junta tras haberse hecho una exposición del punto primero del orden del día, tal y como se recoge textualmente en el acta. No se que- junta de 20 de febrero de 2014. Por lo que tiene la dó, ni por lo tanto participó en las votaciones, de consideración de persona ausente, y el plazo no se los distintos acuerdos que se dicen adoptados en la    inicia hasta que se le notificó el acta."

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