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¿Puede prohibir una Comunidad de Propietarios la apertura de un restaurante en una de sus locales, el alquiler de una habitación de una vivienda, o el cambio de una vivienda a despacho profesional?

Con la situación de crisis económica por la que hemos atravesado y que todavía no ha terminado, los ciudadanos buscan con esmero abrir sus negocios en los locales que existen en muchas comunidades de vecinos. Sin embargo, algunos ciudadanos consideran que el objeto social de un negocio puede ser controlado y hasta decidido por la Junta. Y ello, por pertenecer el bajo comercial a una comunidad de vecinos y por ello considerar algunos vecinos que las juntas pueden limitar esa apertura de un negocio.

Algunas comunidades de propietarios actúan más desde la comodidad de no querer tener locales que se dediquen a bares o restaurantes, aunque estos adopten las medidas legales para evitar cualquier tipo de molestia a la comunidad. Esta puede requerir a estos establecimientos para que cesen en actividades que entrañen molestias, tales como ruidos, u olores, pero no pueden prohibir sin más el objeto social al que se quieren dedicar en estos locales. De ser así se estarían atribuyendo unas prerrogativas que no tienen, ya que el control de estas actividades y su adecuación a derecho es de la Administración Pública, no de las juntas de propietarios, y si la documentación de un negocio está en regla ninguna junta puede limitar un objeto social. Recordemos, también, aprovechando este tema, que el propio Tribunal Supremo se ha mostrado en reiteradas sentencias muy flexible a la concesión de aperturas de salidas de humos para abrir negocios de restauración, siempre que no exista un grave daño a la estructura del edificio.

De hecho, existe la creencia en muchas Comunidades de Propietarios que por medio de sus juntas tienen la facultad de decidir, en cualquier momento, lo que entiendan que puede ser bueno para la comunidad. Así, se adoptan acuerdos que suponen modificar estatutos para incluir una serie de prohibiciones a los comuneros en el desarrollo de sus actividades tanto personales como profesionales, bajo la creencia de que inscribiendo luego la modificación estatutaria en el registro de la propiedad dan fuerza vinculante al acuerdo adoptado por unanimidad, y que este será eficaz en el futuro para los terceros adquirentes, quienes podrían acceder al registro a conocer el contenido de los estatutos inscritos y que no se pudieran llevar a engaño con respecto a las condiciones, requisitos o circunstancias que presiden la vida en común en esa comunidad.

Cierto es que sobre esta necesidad de inscripción de los acuerdos de juntas se ha discutido mucho, y que también se recomienda a quien vende un inmueble que entregue a los adquirentes una copia de los estatutos para evitar ignorancia o desconocimiento de las reglas de la comunidad y de las normas de convivencia, pero lo cierto y verdad es que existe esa real creencia en las comunidades de propietarios de esa real capacidad y legitimación de adoptar los acuerdos que estimen por conveniente y cuya validez dependería de la aprobación de los mismos con el quorum que la Ley marca para cada uno de los supuestos.

 

Prohibición para que un inmueble cambie su destino a “actividad profesional”

Este tipo de prohibición sí es válida cuando se incluye en los estatutos de la comunidad. La única salida para los titulares o arrendatarios de los inmuebles destinados a despacho sería que esa prohibición estatutaria se hubiera aprobado antes de su adquisición y que no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad, en cuyo caso no tendría efecto frente a los que compraron después, pero si es de origen, sabían las limitaciones que tenían al adquirir en esa comunidad.

La solución que podrían plantear estos comuneros es que se aprobara por unanimidad en estatutos la introducción de un canon a los inmuebles destinados a despachos profesionales, o actividades comerciales por mayor uso de elementos comunes tales como ascensor, luz escalera, etc. y con ello compensaran a la comunidad con las molestias causadas por el mayor uso del inmueble por sus clientes.

Es interesante la diferencia que hace el TS (Sentencia de 23/11/1995), entre el destino de viviendas y el de pisos, considerando las primeras como objeto solamente de morada, habitación, hogar y los segundos, susceptibles de variado aprovechamiento. Esta distinta valoración se produce como consecuencia de que es la propia escritura hecha por los promotores o los comuneros la que lo indica, y eso permite al Alto Tribunal entender la voluntad de los otorgantes del título. Desde luego, no cabe de ninguna manera destinar el piso o local a “actividades profesionales” que están prohibidas por el Estatuto, con independencia de que resulten o no objetivamente molestas, insalubres, inmorales o peligrosas. Si hay prohibición en el título, el propietario no tiene facultad para utilizar de esta manera su finca o arrendarla o ceder a terceros a los mismos fines -supuesto de hecho ahora contemplado-, pues esta actuación sería contraria a la Ley y llevaría consigo la sanción correspondiente, como establece el TS (Sentencia de 20/02/1997).

"Las prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad"

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª (Sentencia de 24/01/1995) añade que no cabe duda que la instalación de oficinas en los pisos ocasiona incomodidades y mayor inseguridad para el resto de los pisos dedicados a viviendas, de ahí que en algunos estatutos se prohíba la instalación de oficinas en las viviendas y los titulares de esos pisos dedicados a viviendas no abusen sino que se limiten a ejercitar su legítimo derecho al exigir el puntual cumplimiento de los estatutos.

 

Prohibición para que un comunero aloje huéspedes en su casa

En este caso nos encontramos un supuesto de invasión de la comunidad en el ejercicio del derecho de propiedad y si esa actividad no causa molestias a los vecinos no puede ejecutarse la prohibición que, por otro lado, invade el derecho de propiedad. El comunero puede arrendar su inmueble o alguna de sus habitaciones para que la ocupe alguna persona. Es lo mismo que destinar un inmueble al alquiler o como pisos turísticos y que la comunidad lo quisiera prohibir. Lo que debe tenerse en cuenta en estos casos es si existe actividad molesta en este desarrollo del alquiler de alguna habitación y solo si es así se utilizaría la vía del art 7.2 LPH.

Pues bien, ciertamente, en un sistema en el que la propiedad privada está reconocida constitucionalmente (art. 33 CE) y en el que los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización sobre su inmueble, las restricciones a las facultades dominicales han de interpretarse limitadamente, de tal forma que su titular puede acondicionar su propiedad al uso que tanga por conveniente, siempre y cuando no quebrante alguna prohibición legal (como ocurre en Cataluña, donde está prohibido legalmente el alquiler de habitaciones para uso turístico), y ello aunque suponga un cambio de destino respecto del previsto en el título constitutivo (SSTS de 20 de septiembre y 10 de octubre de 2007).

Tal conclusión determina que la mera descripción del uso y destino del edificio en los estatutos o en el título no supone, por sí misma, limitación del uso o de las facultades dominicales, pues para ello es necesaria una cláusula o regla precisa y concreta, con obligación para los comuneros de su cumplimiento, pero la descripción del edificio y de sus partes contenida en los estatutos o en el título de propiedad constituye un elemento relevante en la labor interpretativa que debe llevarse a cabo para determinar el alcance de la aplicación a la realidad concreta de un determinado edificio en régimen de comunidad de los conceptos que la Ley utiliza para acotar los elementos comunes llamados esenciales (Sentencias del TS de 23/02/2006 y 10/10/2007).

Partiendo de que estamos ante un negocio consistente en alojar por cortos espacios de tiempo a distintas personas (lo que conlleva un imposible conocimiento de las personas que entran y salen del edificio), lo que debe valorar no es si el negocio cuanta o no con licencia municipal (que no consta) sino simplemente si la actividad desarrollada en el mismo afecta a la convivencia normal y pacífica de la vida en la Comunidad de Propietarios.

En consecuencia, con independencia de que en estos casos de introducción en su propia casa de alguna persona como huésped lo que debe valorarse no es tanto la prohibición estatutaria, sino si esa actividad colisiona con el derecho a la paz y tranquilidad de los comuneros y les ocasiona molestias objetivamente constatables, ya que el hecho de que una persona reciba en su inmueble a dos o tres personas a cambio de precio como tal no es actividad molesta, a salvo de prueba en contrario que así lo acredite.

 

Prohibición para que un local se dedique a la restauración

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Se deben evitar abusos en las comunidades de propietarios por aquellos que deseen imponer sus deseos a la intención de un emprendedor de abrir un negocio. En principio, hay que señalar que no es posible prohibir la apertura de negocios concretos en una comunidad, ya que ello va en contra de la libertad de mercado siempre y cuando estos negocios no conlleven un perjuicio objetivable a la comunidad. No confundir con una comunidad en la que los vecinos, por ejemplo, no desean que se abran determinados negocios en los locales que existen y que puede causar un grave perjuicio a los propietarios que podrían no poder arrendarlos si existe el rumor de que en esas comunidades las juntas de propietarios "prohiben" abrir restaurantes, por ejemplo, que es el tema que con más frecuencia se plantea. Bajo esta tesitura estos acuerdos limitativos de un determinado objeto social son nulos de pleno derecho, como hemos expuesto, y tenidos por no puestos.

En el ámbito de la propiedad horizontal resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (Sentencias del TS 20/10/2008 y 30/12/ 2010), pero a continuación se añade que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido. Es decir, que una disposición legal o la administración prohiba esa actividad, por lo que si la instalación del objeto social es correcta, se disponen de los permisos legales, no causa perjuicio a la comunidad y se adoptan medidas protectoras que eviten estos perjuicios no puede limitarse el objeto o destino de un local salvo prueba en contrario del perjuicio de esa actividad.

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