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Cómo impedir al arrendatario la enervación del desahucio y conseguir que continúe el contrato de arrendamiento

La principal obligación que tiene un arrendatario es pagar (la renta y aquellas otras cantidades que se hayan pactado en el contrato). Si el inquilino incumple su obligación de pago, la Ley permite al arrendador recuperar la finca ejercitando un procedimiento judicial (denominado “juicio de desahucio”) para recuperar la vivienda o local arrendado por la falta de pago de dichas cantidades debidas.

Ahora bien, la Ley también concede al inquilino, por una sola vez a lo largo de la vida del contrato, evitar el desahucio, rehabilitar el contrato y evitar el lanzamiento de la finca, abonando las cantidades adeudadas. De esta manera, podrá el arrendatario continuar con el alquiler, siempre y cuando dicho pago se efectúe dentro del plazo legal. Esta posibilidad, se denomina "enervación del desahucio" por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas (luz, agua, IBI, comunidad propietarios, etc.), ya se trate de un arrendamiento de vivienda o de local de negocio. Es importante recalcar que esta posibilidad solo se permite una sola vez a lo largo de la vida de un arrendamiento, es decir, que si el inquilino ha enervado el desahucio anteriormente, no cabe su aplicación por segunda vez.

La "enervación del desahucio" se recoge en el Artículo 22.4 LEC: "Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio".

¿Dónde se regula el “juicio de desahucio”?

La LEC es la que regula el “juicio de desahucio”. Se ha reformado en bastantes ocasiones este tipo de procedimiento, intentando en todas ellas agilizarlo para que los arrendadores puedan recuperar sus viviendas o locales lo antes posible y confíen en volver a ponerlas en el mercado inmobiliario. Las dos últimas reformas de calado en esta materia han sido:

    • La Ley 4/2013, de 404/06/2013, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (entrada en vigor el 06/06/2013).
    • La Ley 42/2015 de 05/10/2015, de Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (entrada en vigor el 07/10/2015)

Ya comentamos esto en el artículo "La reforma del procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas".

Excepción a la “enervación del desahucio”

Aunque esta es la regla general, existe una excepción en la que no se permite la enervación aunque se trate de la primera vez, y que es la siguiente: El último párrafo del citado Art. 22.4 LEC dice que la “enervación del desahucio” no será posible, cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Requisitos para impedir la “enervación del desahucio” (STS de 13/10/2015)

El TS ha dictado sentencia sobre los requisitos mínimos que ha de contener el requerimiento de pago para impedir que el inquilino ejercite el derecho de enervación del desahucio, y a tal efecto establece:

"...seguiría procediendo su desestimación, ya que sobre la cuestión nuclear del debate, la interpretación del art. 22.4 LEC y de los requisitos del requerimiento de pago contemplado en el mismo al objeto de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, esta Sala ya se pronunció en su sentencia de 28/05/2014, desestimatoria de un recurso extraordinario por infracción procesal y de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, interpuestos contra una sentencia que había acordado la resolución de un arrendamiento precisamente por falta de pago del IBI, y en la que, refiriéndose al requerimiento del art. 22.4 LEC, esta Sala declaró lo siguiente:

La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada impagada. El requerimiento ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente (notarial, burofax con acuse de recibo, etc.). Ha de referirse a rentas impagadas. Debe transcurrir, al menos 30 días, desde la recepción del requerimiento hasta la interposición de la demanda Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Según el art. 22.4 LEC, y así lo corrobora el TS, no se exige que se comunique al arrendatario: - Que el contrato va a ser resuelto. - Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo. El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago".

 

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