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Santiago Gutiérrez Galnares posee, entre otros, los siguientes títulos académicos oficiales y/o profesionales, y ejerce las siguientes profesiones, algunas de ellas de carácter regulada y/o colegiación obligatoria:

  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


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Cese del administrador sin causa justa. Criterios indemnizatorios.

¿Tienen las Comunidades de Propietarios un derecho de desistimiento ilimitado para cesar el Administrador de Fincas sin concurrir una justa causa que les habilite a realizar ese cese anticipado? Esto sucede con cierta frecuencia y da lugar a que se rompa el criterio de Derecho Civil de contratos, que deben ser observados, y que de no ser así, debe devenir la obligación indemnizatoria correspondiente a la que debe tener derecho el Administrador de Fincas cesado.

 cesar o despedir al administrador de fincas 1

La obligación indemnizatoria se establece porque no puede concebirse que exista un derecho de desistimiento de la Comunidad de Propietarios respecto al contrato que ha pactado con el Administrador de Fincas, y que lo es por un año desde la celebración de la Junta en la que se le ha renovado o nombrado por primera vez.

Como contrato se considera la propia Acta de la Junta donde consta la designación (Contrato de Mandato), o bien por el añadido de un contrato firmado entre la Comunidad y el Administrador de Fincas (Contrato de Arrendamiento de Servicios) donde se especifican las condiciones particulares, que siempre recomendamos que se documenten para fijar cuestiones que luego pueden generar diversas interpretaciones, por no estar directamente relacionadas con el ejercicio de su función para con la comunidad strictu sensu (tales como el cobro de certificados de deuda, y otros documentos que los comuneros pueden interesar al Administrador de Fincas).

LEY DE CONSUMIDORES Y USUARIOS

Así las cosas, las Comunidades de Propietarios no pueden atribuirse la condición de consumidor frente a un profesional como el Administrador de Fincas y reclamar, para sí, la aplicación de la Ley de Consumidores y Usuarios y con ello postular el derecho de un desistimiento del contrato antes referido, porque se trata de un derecho que no existe, so pena que queramos destruir el principio sagrado de pacta sunt servanda, porque la principal quiebra del Estado de Derecho se producirá si empezamos a dar carta de naturaleza, y sin ninguna sanción económica, a que los particulares rompan, entre ellos, sus contratos sin estar obligados a ninguna contraprestación por ello.

De ninguna manera debe permitirse, por ello, que una Comunidad de Propietarios pueda tener la capacidad de romper un contrato de mandato o arrendamiento de servicios (cualquiera que sea la naturaleza jurídica que le queramos dar a este contrato), antes de que este venza sin estar obligado, ante ello, a pagar una contraprestación económica que se centre, además, en el pago de las mensualidades restantes que falten por cumplir, porque no puede ser otra la cuantía indemnizatoria que la de tener que pagar esas mensualidades "íntegras".

De no ser así, los contratos firmados, y este lo es aunque no conste nada más que por el acuerdo de Junta, serían "papel mojado" y se abriría la puerta a que los particulares o Comunidades de Propietarios que pactan sus contratos con un profesional se consideren con un derecho a romperlo sin que exista una razón objetivable que justifique esa ruptura por un incumplimiento del profesional que habilite a la Comunidad a resolver ese contrato, ya que en este caso lo sería con justa causa.


Causa justa: ¿cuándo se produce?

  • En cualquier caso en el que se acredite una actuación negligente o falta del Administrador en el cumplimiento de sus deberes con la comunidad.
  • El concepto de "justa causa" es, por tanto, casuístico, por lo que deben de atenderse a las circunstancias concretas del caso.
  • La existencia de "justa causa" no tiene porqué presumirse y, por taño, incumbe a la Comunidad su demostración conforme a las reglas reguladas de la carga de la prueba, en sentido formal y material que se condensan en el art. 217 LEC.
  • Si la Comunidad de Propietarios alega incumplimiento de atribuciones conferidas de la propia junta (art. 20.f LPH), deberá de acreditarse previamente, a través del libro de Actas, la adopción y atribución de tales encargos.
  • No puede hablarse de "justa causa" conectada con hechos anteriores y conocidos por la Junta, cuando de forma sucesiva, sin que se haga constar ninguna queja o protesta contra su actuación, se ha mantenido el Administrador en el cargo. En dicha tesitura, podrá alegarse como "justa causa" hechos posteriores al último nombramiento -o conocidos con posterioridad a dicho nombramiento-, pero no retrotraerse en el tiempo a fin de alegar hechos pasados, conocidos y sanados o confirmados por una ulterior renovación del nombramiento, pues ello supondría un actuar de la Comunidad incompatible con su propio y vinculante actuar precedente y, por ende, inadmisible a la luz del art. 7.1 CC.

 

DURACIÓN DEL CARGO DE ADMINISTRADOR DE FINCAS

En los casos de cese anticipado sin justa causa que lo avale, la Comunidad debe afrontar el pago total pactado y, además, los daños y perjuicios que quedaren acreditados.

El art. 13.7 LPH señala que, salvo que los estatutos dispongan otra cosa, el plazo de duración del cargo lo es por un año, con lo que se van renovando de junta ordinaria en junta, y si le designa en junta extraordinaria también lo es por un año, con lo que al llegar a la junta ordinaria no habrá vencido el plazo del año y no podrá ser cesado en la ordinaria si no ha transcurrido un año desde que fue designado. Los estatutos pueden pactar plazos superiores, pero ni es costumbre hacerlo ni las Comunidades pactan contratos superiores si tienen la opción de renovar cada año en sus juntas ordinarias a los profesionales encargados de la gestión de sus inmuebles.

 

 

CESE DEL ADMINISTRADOR SIN JUSTA CAUSA

Pero en estos casos, y si se produce un cese de estos contratos sin justa causa en junta extraordinaria antes de que venza el plazo de un año existiendo un Contrato de Arrendamiento de Servicios, hay que insistir en que se recomienda que en dicho contrato se haga constar que en caso de que se cese al Administrador de Fincas antes de plazo, se le deben abonar los honorarios de las mensualidades dejadas de percibir íntegros, ya que así está establecido en contrato la consecuencia indemnizatoria por cese sin justa causa de modo anticipado. En cualquier caso, debemos entender que, incluso, aunque no constara en ese contrato la indemnización también debería ser íntegra, ya que se rompe sin justa causa y ello debe ser indemnizable en su totalidad.

Si ha habido alguna irregularidad que lleva a cesarle en una Junta Extraordinaria, hay que hacer constar en el Acta la concurrencia de la justa causa que lleva a su cese.

Llama la atención, sin embargo, que la doctrina jurisprudencial esté dividida en este punto en cuanto a las mensualidades que en estos casos deben abonarse al profesional, ya que debería implantarse el criterio de indemnizar la totalidad de las mensualidades dejadas de percibir del contrato para no dar carta de naturaleza a la aparente libertad que existe de romper contratos de servicios sin justa causa sin tener que asumir ninguna carga obligacional de responder por ese incumplimiento y atender los pagos a que se había comprometido la comunidad.

Ningún precepto se lo permite en la LPH y de hacerlo tendrá que indemnizarle por todo el año completo que faltare por cumplir -art. 13.7 LPH-. Es cierto que si se cesa el Administrador de Fincas este debe asumir el cese, pero con el cobro de las mensualidades dejadas de percibir, ya que en caso contrario podrían exigirse daños y perjuicios. Cosa distinta es que su remoción se deba a haber causado daños y perjuicios a la comunidad, en cuyo caso no sería preciso indemnizarle con el resto del año que falta por cumplir.

El apartado 7 del art. 13 LPH establece la posibilidad de remover cualquier cargo de la Comunidad, aunque no se haya cumplido el plazo de un año que es el que fija la propia Ley. El acuerdo solo necesita de la mayoría de los asistentes, aplicando el art. 17.3 LPH, pues es un acto de mera administración. Únicamente tendrá derecho a indemnización, normalmente hasta el cumplimiento del año, si el Administrador es un profesional y la destitución no está motivada por faltas en el cumplimiento de sus obligaciones. Así lo entiende la jurisprudencia. En esa misma junta extraordinaria es posible el nombramiento de otra persona que le sustituya en el cargo, mejor dicho, es lo normal que así sea, ya que de no hacerlo será el Presidente quien ocupe igualmente el puesto de Administrador, según el apartado 5 del repetido art. 13 LPH.

Una Comunidad de Propietarios es condenada a pagar 40.472,92 euros (y las costas judiciales) por cesar al administrador sin causa justificada

 

RECLAMACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS

Además, no podemos estar de acuerdo con que se considere que si se aprecia que estamos ante un contrato de mandato del art. 1709 CC, se le pueda rescindir el contrato por "pérdida de confianza", ya que lo que debe primar es que si no hay "justa causa" para rescindir habrá que indemnizar. En consecuencia, el Administrador tiene derecho a ser indemnizado cuando se le cesa anticipadamente salvo que concurra justa causa que motive ese cese.

¿Cabe reclamar, de forma acumulada, en caso de remoción del Administrador de Fincas sin justa causa, los daños y perjuicios y, además, los honorarios por mensualidades pendientes de cumplir? La remoción del contrato del Administrador de Fincas sin justa causa de forma anticipada a la fecha prevista para su vencimiento origina una alteración de las previsiones del Administrador de Fincas que fue contratado por la comunidad y que se hizo una previsión de actividad laboral al incrementar sus obligaciones, sobre todo si se trata de Comunidades con un cierto número de comuneros, ya que supone un esfuerzo importante en la dedicación del Administrador de Fincas que en algunos casos le lleva, incluso, a tener que realizar ampliaciones de plantilla si analiza las Comunidades nuevas que recibe y la necesidad de atenderlas debidamente.

Por ello, una remoción del contrato sin justa causa supone una alteración de las circunstancias del contrato de forma unilateral ante la que el derecho no debe quedar inerte. Y no debe hacerlo, por cuanto no está reconocida esta opción de que las Comunidades de Propietarios tengan en su "haber" la opción de tomar decisiones de forma gratuita que afecten a los vínculos contractuales con sus trabajadores. En los casos de cese anticipado sin justa causa que lo avale, la comunidad debe afrontar el pago total pactado y, además, los daños y perjuicios que quedaren acreditados. Sin embargo, lo más adecuado para el Administrador de Fincas es que esas circunstancias queden fijadas en el contrato que pactan las partes, y al que deben acostumbrarse los Administradores de Fincas a firmar, además de que se les designe en la Junta de Propietarios.

Por ello, deberá abonar al Administrador los honorarios que le correspondan por el período que reste hasta el cumplimiento del año o de las prórrogas anuales en cumplimiento del art. 1124 CC, y con daños y perjuicios ocasionados al Administrador. Es decir, ambos, lo que no quiere decir que se excluya al Administrador de la carga de probar los que ha tenido, pero probados, incluso con previsión de ganancias no percibidas y gastos realizados por la previsión de los ingresos y la necesidad de atender debidamente a esta comunidad requiere una indemnización por el daño y el perjuicio causado.

 

LA CAUSA DEL CESE DEBE CONSTAR EN EL ACTA

Para cesar a un Administrador en una junta extraordinaria, hay que comprobar si ha habido justa causa para el cese o no. Si ha habido alguna irregularidad hay que hacer constar en el Acta la concurrencia de la justa causa que lleva a la comunidad a cesarle. Nótese que en estos casos en los que la comunidad entiende que hay justa causa y que no puede seguir siendo administrada por una persona que ha cometido incumplimientos en su función, el Presidente debe convocar la Junta a la que debe asistir el mismo Administrador al que se va a cesar y no otro, y en consecuencia incluir como punto en el orden del día el análisis del cese del Administrador, lo que debe ser votado por mayoría simple para que pueda ejecutarse, ya que el presidente no puede por sí solo cesarle. Pero en el debate sobre ese punto debe exponerse por el Presidente o por el comunero que lo haya solicitado las circunstancias que llevan a plantear a la junta el cese. Nótese que al tratarse de justa causa que no conllevara derecho alguno a indemnización se deberán exponer las razones y, a ser posible las pruebas que existan de las irregularidades y tratarse de incumplimientos de obligaciones que competan al Administrador, no a la comunidad.


¿Qué se entiende por incumplimientos de obligaciones?

  • El Administrador debe limitarse a la gestión ordinaria de los asuntos comunitarios. No se le pueden exigir cuestiones al margen de sus obligaciones como Administrador.
  • Así, hay deberes que se le imponen al Administrador cuando lo son de la Comunidad:
    • No es el Administrador quien debe perseguir a los morosos e intimidarles judicialmente, sino que debe ser la propia Comunidad de Propietarios a través de quienes la representan.
    • En la gestión de esos saldos deudores, la comunidad demandada, como cualquier otra, suele conducirse con una cierta flexibilidad hacia los morosos, mediante mecanismos de negociación de la deuda o aplazamiento de estas, entre otras, por lo que carece de cualquier justificación pretender hacer recaer sobre el Administrador la suerte económica de la Comunidad de Propietarios
    • En relación con la queja de que el Administrador no convocaba reuniones de vecinos, también carece de consistencia, puesto que el Presidente de la comunidad, o el número mínimo de propietarios legalmente previsto, podían haber forzado la celebración de esas juntas extraordinarias.
    • Y en cualquier caso, la omisión de esos deberes discutibles, en absoluto justificaría el impago de unos honorarios que han sido devengados con anterioridad a que se produjera el cese del Administrador.

En este caso es importante que queden claros estos incumplimientos y las causas, ya que si se aprueba y se le cesa éste podría reclamar judicialmente que no hay justa causa y discutirse en un juicio que la causa es inexistente y no concurre a fin de conseguir que se le indemnice. Esta constancia en el Acta de las razones de su cese no conllevan un ataque a su imagen, ya que es preciso hacer constar las razones que lo determinan, intentando no reflejar aquellas excesivamente gravosas que de darse pudieran perjudicar su honor, aunque haciendo mención sucinta.

 

¿PROCESO MONITORIO?

Si un Administrador de Fincas es cesado sin justa causa antes del vencimiento del mandato anual: ¿Puede acudir a un proceso monitorio para reclamar las mensualidades debidas o debe ir a un declarativo por la cuantía? El monitorio no es el proceso para reclamar el importe de los meses adeudados por cese o remoción del Administrador, ya que el art. 812 LEC exige que se trate del pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, y estas no las reúne la reclamación, ya que se trata de meses no vencidos. Lo correcto sería acudir a un proceso declarativo por la cuantía a reclamar a la Comunidad de Propietarios. Además, para el pago de la deuda no debe existir razón en la Comunidad para el cese, lo que en un monitorio no puede discutirse al ser un proceso estricto para deudas vencidas. No obstante, se trata de una prueba de carga de la Comunidad, ya que si el Administrador de Fincas reclama el pago del contrato que faltaba por cumplir y la Comunidad se opone al pago alegando justa causa, deberá probar ésta debidamente, no siendo justas causas las antes expuestas y referirse tan solo a graves incumplimientos en su gestión profesional para con la Comunidad.


¿Debe el Administrador acreditar daños y perjuicios?

El problema que surge es si esta indemnización de daños y perjuicios exige que se acrediten de forma oportuna o se extienden a las mensualidades dejadas de percibir por el Administrador de Fincas por su anticipada resolución contractual.

La solución a este problema es que si no existe justa causa para el cese del Administrador de Fincas, debe indemnizársele con los honorarios dejados de percibir y los daños y perjuicios que pudiere acreditar.

Los honorarios serán siempre indemnizables y los daños y perjuicios los que se acrediten, es decir, de forma acumulativa, no excluyendo el pago de los honorarios a que tenía derecho el Administrador de Fincas.

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