• 24 horas/ 365días
  • Teléfono de Contacto: 954 502 428
  • Teléfono de Urgencias: 954 280 320

Términos y condiciones legales

1. Datos de la empresa:

En cumplimiento del artículo 10 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de Servicios de la Sociedad de la Información y Comercio Electrónico, a continuación se exponen los datos identificativos del grupo empresarial:

  • Denominación Social: SAFINCO, S.L.
  • CIF: B-41.534.348
  • Domicilio Social: Calle Adriano, 7 - Planta Primera - 41001 Sevilla (Sevilla - España)
  • Teléfono: 954502428
  • Fax: 954330012
  • E-mail de contacto: safinco@safinco.com
  • Datos de Inscripción en el Registro Mercantil de Sevilla: Tomo 1507 - Folio 141 - Hoja SE-6066 - Inscripción 1ª


2. Propiedad intelectual:

Salvo que se indique lo contrario, el código fuente, los diseños gráficos, las imágenes, las fotografías, los sonidos, las animaciones, el software, los textos, así como la información y los contenidos que se recogen en el presente sitio web están protegidos por la legislación española sobre los derechos de propiedad intelectual e industrial a favor de www.safinco.com y no se permite la reproducción y/o publicación, total o parcial, del sitio web, ni su tratamiento informático, su distribución, su difusión, ni su modificación, transformación o descompilación, ni demás derechos reconocidos legalmente a su titular, sin el permiso previo y por escrito del mismo, www.safinco.com

El usuario, única y exclusivamente, puede utilizar el material que aparezca en este sitio web para su uso personal y privado, quedando prohibido su uso con fines comerciales o para incurrir en actividades ilícitas. Todos los derechos derivados de la propiedad intelectual están expresamente reservados por www.safinco.com.

www.safinco.com velará por el cumplimiento de las anteriores condiciones como por la debida utilización de los contenidos presentados en sus páginas web, ejercitando todas las acciones civiles y penales que le correspondan en el caso de infracción o incumplimiento de estos derechos por parte del usuario.


3. Protección de datos de carácter personal:

En el marco del cumplimiento de la legislación vigente, recogida en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, sobre Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD), cuyo objeto es garantizar y proteger, en lo que concierne al tratamiento de los datos personales, las libertades y derechos fundamentales de las personas físicas, y especialmente de su honor e intimidad personal, SAFINCO, S.L. informa a los usuarios que sus datos de contacto podrían haberse incorporado a sus ficheros, con el fin de mantenerle informado (por correo postal o cualquier otro medio físico o electrónico) sobre nuestros servicios y productos. Para ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición previstos en la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal, puede notificárnoslo fehacientemente (por correo ordinario a la dirección Calle Adriano, 7 - Planta Primera – 41001 SEVILLA, por correo electrónico a la dirección smtp@safinco.com, o por fax al 954330012) especificando la referencia "protección de datos".

La empresa toma precauciones razonables para mantener toda la información obtenida de los visitantes con mayor seguridad contra el acceso y el uso no autorizado. Además, revisa periódicamente sus medidas de seguridad.

El usuario será el único responsable de incluir en sus comunicaciones con SAFINCO, S.L. datos personales falsos, no actualizados o incompletos.

Cualquier cesión a terceros de los datos personales de los usuarios de esta web, será notificada debidamente a los mismos, indicando la identidad de los cesionarios y la finalidad con que se ceden los datos.

SAFINCO, S.L. eliminará todos los datos recabados a través de sus comunicaciones cuando hayan dejado de ser necesarios para la finalidad para la que fueron recabados, o cuando lo solicite el titular de los mismos en el ejercicio de su derecho de cancelación.

 

4.- Titulaciones Oficiales y Colegiaciones Profesionales:

Santiago Gutiérrez Galnares posee, entre otros, los siguientes títulos académicos oficiales y/o profesionales, y ejerce las siguientes profesiones, algunas de ellas de carácter regulada y/o colegiación obligatoria:

  • Administrador de Fincas - Colegiado nº 755 de Sevilla, con ejercicio activo desde 1987.
  • Arquitecto Superior - Universidad de Sevilla - Colegiado nº 6106 de Sevilla, con ejecrcicio activo desde 2005.
  • Abogado - Universidad de Nebrija - Colegiado nº 15577 de Sevilla, con ejercicio activo desde 2018.
  • Auditor e Implantador de la LOPD en Empresas - Universidad Rey Juan Carlos I - Con ejercicio activo desde 2011
  • Técnico Superior de Prevención de Riesgos Laborales - Con ejercicio desde 2006
    • Especialidad de Seguridad en el Trabajo: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Ergonomía y Psicosociología Aplicada: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales
      Especialidad de Higiene Industrial: Ministerio de Trabajo y Asuntos Sociales


5. Varios:

A.- SAFINCO, S.L. puede usar cookies que se quedarán almacenadas en el ordenador. Las cookies son pequeños archivos que un ordenador envía a otro, pero que no proporcionan información ni sobre su nombre, ni sobre cualquier dato de carácter personal de un usuario. Cuando el usuario se encuentre navegando por las páginas web de SAFINCO, S.L. el servidor donde se encuentra alojada reconoce automáticamente la dirección IP de su ordenador, el día y la hora en la que comienza la visita, en la que abandona la visita, así como información sobre las distintas secciones consultadas. Es necesario que el servidor conozca estos datos para poder comunicarse y enviarle la petición realizada y que a través del navegador se pueda ver en la pantalla.

B.- SAFINCO, S.L. podrá modificar, sin previo aviso, la información contenida en su sitio web, así como su configuración y presentación.

C.- SAFINCO, S.L. se compromete a través de este medio a no realizar publicidad engañosa. A estos efectos, por lo tanto, no serán considerados como publicidad engañosa los errores formales o numéricos que puedan encontrarse a lo largo del contenido de las distintas secciones de la web de SAFINCO, S.L. , producidos como consecuencia de un mantenimiento y/o actualización incompleta o defectuosa de la información contenida es estas secciones. SAFINCO, S.L. , como consecuencia de lo dispuesto en este apartado, se compromete a corregirlo tan pronto como tenga conocimiento de dichos errores.

D.- SAFINCO, S.L.se compromete a no remitir comunicaciones comerciales sin identificarlas como tales, conforme a lo dispuesto en la Ley 34/2002 de Servicios de la Sociedad de la Información y de comercio electrónico. A estos efectos no será considerado como comunicación comercial toda la información que se envíe la los clientes de SAFINCO, S.L. y/o a los usuarios de www.safinco.com, siempre que tenga por finalidad el mantenimiento de la relación contractual existente entre cliente y SAFINCO, S.L. , así como el desempeño de las tareas de información, formación y otras actividades propias del servicio que el cliente tiene contratado con la empresa.

E.- SAFINCO, S.L. no se hace responsable del incumplimiento de cualquier norma aplicable en que pueda incurrir el usuario en su acceso al sitio web el presente sitio web y/o en el uso de las informaciones contenidas en el mismo.

F.- SAFINCO, S.L. no será responsable de los daños y perjuicios producidos o que puedan producirse, cualquiera que sea su naturaleza, que se deriven del uso de la información, de las materias contenidas en este web site y de los programas que incorpora. Los enlaces (Links) e hipertexto que posibiliten, a través del sitio web el presente sitio web, acceder al usuario a prestaciones y servicios ofrecidos por terceros, no pertenecen ni se encuentran bajo el control de SAFINCO, S.L.; dicha entidad no se hace responsable ni de la información contenida en los mismos ni de cualesquiera efectos que pudieran derivarse de dicha información.

G.- SAFINCO, S.L. no se hace responsable del uso ilegítimo que terceras personas puedan hacer de los nombres de marca, nombres de producto, marcas comerciales que, no siendo propiedad de dicha entidad, aparezcan en el presente sitio web. Tampoco se responsabiliza de la integridad, veracidad y licitud del contenido de los enlaces a las webs a las que pueda accederse desde el presente sitio web.

H.- En definitiva, el Usuario es el único responsable del uso que realice de los servicios, contenidos, enlaces (links) e hipertexto incluidos en el sitio web el presente sitio web.

Cuestiones prácticas relativas a la forma de convocatoria de una junta de propietarios

Como gran parte de las cuestiones que se regulan en la LPH, la materia de la convocatoria de las juntas de propietarios tiene una escasa regulación, dejando a la Doctrina y a la Jurisprudencia la resolución de las cuestiones y dudas que surgen en esta materia que tiene una gran importancia en el desarrollo y devenir de las juntas de propietarios. Y ello, porque es importante significar que la convocatoria disciplina la junta de propietarios.

Una buena convocatoria depende de que se cierre bien lo que queremos que sea la junta de propietarios, evitando lagunas que ocasionen problemas inesperados, como que en un determinado tema del orden del día para el que se exija un quorum privilegiado, o de mayoría, simple algún comunero alegue que se exija el consentimiento suyo por causarle un perjuicio que no tiene obligación de soportar, o, lo que es peor, que esa alegación la realicen en el plazo de los 30 días después de la junta si no ha acudido a ella, se tenga en cuenta, o no, el voto presunto del ausente.

Por eso, no es positivo limitarse a hacer constar en la convocatoria los aspectos que constan en el art.16 LPH, debiendo tener una visión más avanzada de lo que debe ser una convocatoria, que debe reunir más elementos informativos a los comuneros que los que realmente cita el art.16 LPH.

Cuestiones prácticas relativas a la forma de convocatoria de una junta de propietarios


1.- Consejos a tener en cuenta para hacerlo constar en una convocatoria de junta

Podemos realizar el siguiente esquema práctico que es preciso tener en cuenta. Para que la convocatoria sea correcta y práctica debe indicar:

  • quién convoca: si se convoca por el presidente o por los promotores de la junta.
  • mayorías necesarias: junto a cada punto del orden del día, el quorum específico con el que se aprueba cada punto, indicando si se permite el uso del voto presunto, o no en cada caso.
  • si, con respecto a cada acuerdo, hubiese algún comunero que pudiera alegar la exigencia de su consentimiento, para fijarle un plazo antes de la junta para trasladar al presidente las razones por las que se exige su consentimiento para la adopción del acuerdo (art.18.1.c LPH).
  • en el caso de inmuebles que pertenezcan en proindiviso a varias personas, que se designe, ante el presidente o administrador de fincas colegiado, a un representante para que acuda a las juntas antes de su celebración (art.15.1.2 LPH).
  • que se adjunta un formulario, para quien quiera delegar su voto, en el que se da opción a que el comunero que va a delegar puede votar en cada punto del orden del día y entregarlo al representante que acuda a la junta.
  • los puntos que han sido propuestos por el presidente y los que han sido propuestos por comuneros (aun sin citar su identidad) y han sido considerados de interés para la comunidad por el presidente en base al art.16.2.2 LPH.
  • los inmuebles que no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no podrán votar si no pagan su deuda hasta ese instante, y la cuantía de esa deuda (art.15.2 y 16.2 LPH).
  • la hora de la celebración en 1ª y 2ª convocatoria
  • el lugar de la celebración.
  • el desarrollo de la celebración, indicando el tiempo máximo de duración de la celebración de la junta y el de la duración máxima de cada intervención de comuneros.
  • en los casos de acuerdos para los que no se permita el uso del voto presunto y se exija acuerdo en junta, se recordará esta cuestión y el riesgo de que el acuerdo no se pueda alcanzar, recordando la opción de que aquellos comuneros que no puedan acudir a la junta deleguen su voto en otro comunero.
  • un recordatorio de que, en el caso de que en el futuro cualquier comunero quiera realizar una petición de autorización de aprovechamiento privativo, se realizará por acuerdo marco para permitir que en el futuro cualquier comunero pueda instarlo y no se exija quorum de 3/5 sin voto presunto, sino con voto presunto del ausente (art.17.8 LPH).
  • en el caso de que el presidente no pueda acudir a la junta, sconstancia de que intervendrá el vicepresidente, y en caso de no existir se solicita que el comunero que se ofrezca voluntario a sustituirle se ofrezca su identidad al administrador de fincas antes de la junta. Se indicará que la junta no se suspenderá por imposibilidad de asistencia del presidente o secretario sustituyéndose por cualquiera de los presentes.
  • si se trata de llevar a cabo obras obligatorias advertir que no se votará, que existirá un debate sobre la forma de llevarla a cabo, que se votarán por mayoría simple los presupuestos que se aporten y que existe informe técnico que aconseja y habilita que es obra obligatoria del art.10 LPH por ser de rehabilitación, conservación o mantenimiento, así como que cualquier comunero podrá aportar presupuestos de empresa, pudiendo recabar la información para ello en el despacho del administrador de fincas con respecto a los requisitos de la obra a llevar a cabo.


¿Es correcta la convocatoria de la comunidad a una Junta con la firma del administrador siguiendo instrucciones del Presidente, o debe firmarla el Presidente?

Sí, es correcta y válida la convocatoria de la Junta, pues firma el Administrador siguiendo las instrucciones del Presidente. Sin embargo hay que aclarar que el Administrador por sí mismo no está facultado para convocar la Junta, pero sí tiene está facultad si lo hace siguiendo las instrucciones del Presidente y así queda expresado en la convocatoria, como ocurre en el presente caso, pues no debemos olvidar que la Ley de Propiedad Horizontal establece que es el Presidente quién convocará las Juntas.

Así lo reafirma la Jurisprudencia:

STS de 16 de junio 1988:

"No es necesaria la citación personal del presidente de la Comunidad. No puede aceptarse la tesis del recurrente, que entiende que existe infracción del art. 15.2 (hoy Art. 16.2 en relación con el art. 9) por no haber realizado en el caso personalmente el presidente de la Comunidad la citación a los propietarios de la convocatoria de la Junta, pues como se desprende de la sentencia recurrida "de la simple lectura de la convocatoria del al Junta mencionada, es claro que la misma es convocada por dicho presidente a través del administrador de la Comunidad, firmando este último", y nada más ajustado a derecho, pues una cosa es que al presidente corresponda tomar el acuerdo de convocatoria, y otra que al llevarlo a la práctica, y así es uso o costumbre, lo haga el secretario o administrador por delegación de aquél, extendiendo las correspondientes citaciones o escritos, que deben autorizar con su firma, para hacerlas llegar a cada uno de los propietarios."

SAP Tarragona de 7 junio de 1994:

"La convocatoria de la Junta Extraordinaria aparece suscrita, en el caso, por el administrador, quien en la misma especifica actuar a instancia del Presidente de la Comunidad, describiéndose en ella el orden del día con la suficiente pormenorización para su conocimiento por los interesados; por tanto, deben entenderse válidamente cumplidos los requisitos exigidos en el art. 15 de la LPH (hoy art. 16) respecto al modo de citación y convocatoria de la Junta, así como de la comunicación de los temas objeto de la misma."


2.- La convocatoria de los comuneros. Sentido, alcance y competencia de "los promotores".

Es preciso analizar y explicar la vía de la convocatoria de una junta por los promotores, porque en ocasiones no se entiende bien esta fórmula de convocatoria que contempla el art.16 LPH y donde recoge que:

  1. La junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
  2. La convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión.

Para entender bien cómo funciona esta forma de convocar por los comuneros hay que reseñar que:

  • Los comuneros no pueden convocar por esta vía si previamente no le han solicitado antes al presidente que convoque junta, ya que de no hacerlo el presidente podría convocar junta y quedaría anulada la de los promotores por haber infringido esta carencia de requerimiento previo al presidente. Ello hace que esta facultad de los promotores se convierta en una opción subsidiaria o de segundo grado. Esta petición al presidente:
    • deberá ser por escrito (preferiblemente por burofax).
    • le requerirá a que convoque la junta con el apercibimiento de que en su defecto la convocarán ellos.
    • deberá incluir, de forma clara y concisa, las razones de la petición y la necesidad de esa convocatoria, explicando con detalle los motivos de la misma y el tema o temas que es preciso tratar para resolver uno o varios problemas de interés para la comunidad.
    • deberá conceder al presidente un plazo para que realice la convocatoria, transcurrido el cual se entenderá:
      • rechazada la petición, lo que dará pie a la convocatoria urgente por la vía de los promotores que permite el art.16 LPH,
      • procedente y viable convocar junta por los promotores por patente negativa del presidente, dirigiéndose al administrador de fincas para que convoque según los temas que se le han dirigido.

 

¿Qué mayoría precisan los comuneros para convocar?

Hace falta cualquiera de las dos mayorías como señala el art.16.1 LPH, pero no la doble mayoría. Es decir, o la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que represente al menos el 25% de las cuotas de participación, pero no se exige que concurran ambas, como sí se exige en la adopción de acuerdos del art.10 y 17 LPH. La convocatoria se presentará al administrador firmada por el grupo de comuneros que totalicen la cifra exigida en el precepto incluyendo los asuntos a tratar y el administrador de fincas hará la convocatoria que ira firmada por quien o quienes se hayan erigido como promotores. No la firma el presidente, ya que no la convoca este, y acto seguido el administrador de fincas lleva a cabo las citaciones.

En el resto de casos el único que convoca y firma es el presidente. El administrador de fincas no puede convocar junta porque no está autorizado por ley. Puede tratarlo con el presidente y tratar de convencerle de la necesidad de convocar, pero solo convoca el presidente.

 

¿Pueden los comuneros convocar juntas extraordinarias?

Véase que el art.16.2 habla de convocatoria de promotores en defecto del presidente, sin distinguir para convocar los promotores entre ordinaria o extraordinaria, por lo que pueden convocar ambos tipos de juntas.

 

Los comuneros que pretendan alcanzar el 25% de cuotas o la cuarta parte de propietarios ¿pueden pedir al administrador de fincas datos de comuneros?

El art.16 no autoriza a los promotores a pedir estos datos y deben conseguirlo ellos de los comuneros que quieran apoyar esa petición, pero no les hace falta la relación y deben obtenerlo sin opción de obtener datos protegidos por la ley.

 

Si se realiza una convocatoria por el 25% de la comunidad y se adopta un acuerdo ¿Puede el presidente convocar luego otra y revocarse ese acuerdo adoptado?

No puede. Si se realiza una convocatoria por la vía del art.16 por promotores que reúnan el quorum mínimo expuesto y esta se cursa de forma correcta en la convocatoria a todos los comuneros y se celebra en las condiciones legales y se aprueba un tema, este es ejecutivo. Así, los que estaban en contra del mismo debieron acudir a esa junta y manifestar su oposición al acuerdo y votar en contra. No es posible que en una junta se adopte un acuerdo y luego en una junta extraordinaria convocada por el presidente se revoque, porque a tenor del art.19 LPH en relación con el 16 el acuerdo era ejecutivo y firme desde que se adoptó y no puede ser revocado. Otra junta convocada lo que puede es aprobar un tema sobre el que no se consiguió quorum por la vía del art.17.7 LPH que permite acudir a una segunda junta si un acuerdo "no se alcanzó", pero no es posible revocar en una junta extraordinaria un acuerdo alcanzado, porque vulnera el art.19 LPH y supone una vulneración también del art.7 CC que prohíbe el abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo, lo que constituiría no acudir a una junta un presidente y luego convocar otra para revocarlo. Lo que se puede hacer es impugnar ese acuerdo si se considera no se ajusta a la ley pero no revocarlo

 

3.- Las peticiones de comuneros de que se incluya un tema en el orden del día.

Otro tema conflictivo es el relativo a la posibilidad de que los comuneros puedan pedir al presidente que incluya un tema en el orden del día y si esta petición es vinculante, en el sentido de que cualquier petición de un comunero puede obligar al presidente a incluirlo en una convocatoria.

Hay que recordar a este respecto que está regulado en el art.16.2.2 LPH que señala que "Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente junta que se celebre".

Nótese que la LPH habla de que los temas no son de obligada inclusión, sino que el presidente puede valorar si el punto propuesto es de interés para la comunidad, por lo que este puede rechazarlo si no considera que es de interés público de la comunidad y que solo es particular, como podría ocurrir en el caso de que a un comunero le moleste la conducta de otro y pretenda que la comunidad actúe por la vía del art.7.2 LPH, cuando el TS por medio de auto 18 de octubre de 2017  ha reconocido la legitimidad para actuar de modo personal a cualquier comunero en estos casos sin necesidad de que la comunidad no actúe, o se niegue a hacerlo.

 

4.- Advertencia de la duración de la junta.

Importante es, también, fijar la duración de las juntas ya que estas no pueden quedar a la decisión de los comuneros, además de tener que respetarse la conciliación de la vida laboral y familiar del administrador de fincas colegiado que también tiene derecho a poder estar en su domicilio con su familia.

En base a ello, las juntas deben tener un plazo prefijado de modo aproximado en base a la entidad de los temas a tratar y para ello puede delimitarse en la convocatoria de la junta su duración máxima, o la de cada uno de los puntos, incluso fijando la duración máxima de las intervenciones de los comuneros que quieran hacerlo.

En efecto, dado que si se fija en la convocatoria el tiempo máximo de duración de cada punto del orden del día y el de los comuneros se garantiza una duración adecuada de la junta y que se concreten mejor las intervenciones de cada comunero evitándose intervenciones extensas que no aporten nada. En el caso de comuneros que vayan con representaciones se advertiría en la convocatoria que el tiempo de su intervención no se incrementa porque las lleve, ya que este turno lo es por comunero asistente, no por representados, por lo que tendría el mismo tiempo que el resto, pero en global también cada punto debería tener un máximo en su total.

 

5.- Consecuencias de no tratar, el día de la junta, todos los temas incluidos en el orden del día.

Los puntos indicados en el orden del día deben someterse a votación bien en la misma junta o en la siguiente extraordinaria. Pero convocada junta e indicados los puntos del orden del día deben deliberarse y votarse. Ocurre en ocasiones que las juntas se prolongan demasiado, pero ahí la solución es en la misma junta volver a convocar una extraordinaria donde tratar los que se quedaron pendientes y los que se desee añadir, convocatoria que debe ser inmediata, y esta convocatoria no puede hacerse a los allí presentes porque al tener carácter de extraordinaria hay que convocar a todos, de tal manera que podrían comparecer los no asistentes a la anterior.

Ahora bien, si un tema no se trata en una junta, no por ello conllevaría la nulidad de los acuerdos alcanzados, sino que ese tema podría tratarse en otra junta, o estar legitimado cualquier comunero presente en la junta a solicitar al presidente la convocatoria de una extraordinaria alegando la importancia del tema a tratar. En esta junta podrían comparecer, obviamente, cualquiera de los no asistentes a la junta donde en principio se iba a tratar este tema, ya que la convocatoria tendría que ser a todos los comuneros.

 

6.- Forma en la que se debe redactar el orden del día si se quiere tratar en una junta aprobar la forma de financiar unas obras ya aprobadas en junta anterior (Sentencia del TS de 17 de Marzo de 2016).

Se tratan en esta sentencia, de fecha 17 de Marzo de 2016, varios temas:

  • En primer lugar se recoge que si en un orden del día se incluye que se va a tratar sobre la aprobación de un sistema de financiación de unas obras se entiende incluido que se aprobará la forma de pago sin ser preciso que conste esto expresamente en el orden del día.
  • Lo que no puede llevarse a cabo es un incremento en una junta posterior del precio de las obras si este ya fue aprobado en una junta anterior. Es decir, si en una junta anterior se aprueba como obra obligatoria la realización de unas obras y se aprueba un presupuesto concreto dejando para otra junta posterior la financiación de la misma y cómo se va a proceder a su pago no puede en esta segunda junta aprobarse un incremento del precio de la obra, salvo que expresamente se incluya tal extremo de incremento del precio y se explique en junta las razones de someter a junta un nuevo precio cuando este ya se aprobó en la junta anterior. No puede precederse a aprobaciones de cambios de precios de obras una vez aprobado el presupuesto salvo que concurran circunstancias excepcionales sobrevenidas que hagan volverlo a plantear, tales como que aparezcan después de su aprobación nuevos defectos en la comunidad que hagan replantear el precio.
  • Si se incluye en el orden del día una modificación en el sistema de pago debe serlo por unanimidad. Así, declara el TS que se hizo con infracción de lo dispuesto en el art.9 LPH, al aprobar que las derramas o cuotas extraordinarias se abonarían con arreglo con contribuciones iguales.
  • Si se producen estas vulneraciones el plazo de impugnación es el de un año por actuar contra la LPH.
  • Para que se entienda impugnado un acuerdo en plazo, ya sea de tres meses o de un año se exige "demanda de impugnación del acuerdo". No son válidas las diligencias preliminares del art.256 LEC para entender ejercitada la acción dentro del plazo de impugnación del art.18 LPH.
  • El ausente puede impugnar un acuerdo aunque no se oponga a él en el plazo de 30 días. Señala el TS que: También conviene declarar que, de acuerdo con el art.17 LPH, el hecho de que el comunero no mostrase su oposición al acuerdo en los treinta días siguientes no le privaba de su impugnación (sentencias TS de 9 de mayo de 2013 y 16 de diciembre de 2008).

 

7.- El olvido en la convocatoria de un punto del orden del día.

Puede darse la circunstancia de que un tema que se quería haber incluido en la convocatoria no se haya reflejado en esta por olvido y que una vez notificada a los comuneros se dé cuenta el presidente de este olvido y quiera subsanarlo.

Como recuerda el TS en sentencia 15 de Junio de 2010 la jurisprudencia elaborada en torno a la aplicación del actual art.16.2 LPH exige que en el orden del día de la convocatoria de la junta de Propietarios se fijen con claridad los asuntos objeto de debate, a fin de que todos los copropietarios tengan conocimiento de las materias que se van a tratar, de modo que exista una plena concordancia entre el contenido del orden del día y los temas que se debatirán.

La finalidad de que quede claramente fijado el orden del día permite cumplir con la exigencia de que los comuneros puedan adquirir antes del momento de celebración de la junta la suficiente información para votar respecto a las materias que van a ser discutidas, o bien para decidir si delegan su voto a favor de un tercero, o si, en su caso, optan por no asistir a su celebración.

La asistencia a las juntas de propietarios es voluntaria, de modo que dar validez a la inclusión de asuntos a tratar al margen de los fijados en el orden del día permitiría conseguir la inasistencia de determinados propietarios para obtener la aprobación de acuerdos prescindiendo de su voluntad.

Pero para el caso de que ocurra un olvido en la convocatoria de un tema que se desea se trate en la junta la solución es enviar un "complemento de la convocatoria" a modo de subsanación o ampliación. Así, la única solución sería enviar una subsanación de la convocatoria a todos los comuneros antes de la junta, es decir que es subsanable pero siempre y cuando los comuneros tengan conocimiento por anticipado al menos 24 horas antes de la junta de los temas que se van a tratar. Lo que la ley castiga es que no puede someterse en junta un tema que los comuneros convocados a ella desconocen que se iba a tratar, a fin de que si alguien lo hubiera conocido hubiera podido asistir.

La solución pasaría por enviar una comunicación a los comuneros de nuevo en la que se haría constar la ampliación de los puntos del orden del día adicionando el relativo al tema que al presidente se le haya podido olvidar. Con ello se cubre el requisito del "conocimiento" de los comuneros de los temas a tratar y se evita la indefensión e inseguridad de los comuneros que acudirían a la junta y se encontraran con la sorpresa de que se quiere incluir un tema en el desarrollo de la junta sin que los comuneros hubieran tenido conocimiento de ello.

 

8.- Los promotores y la posibilidad de promover un tema que ya ha sido tratado y votado.

La parca regulación de la LPH da lugar a muchas situaciones en las que la respuesta que se le da a los problemas que surgen en el día a día de las comunidades de propietarios tiene que resolverse en base a normas jurídicas generales y al sentido común aplicable a cada caso. En el presente supuesto que planteamos surge con mucha frecuencia la interrogante acerca de si puede repetirse en el mismo año un tema que ya ha sido sometido a debate y votación en una junta. Es decir, si un tema que ha sido propuesto en el orden del día de una convocatoria y ha sido votado puede volver a incluirse en una junta extraordinaria celebrada dentro del mismo año.

Esto, así planteado, da lugar, o puede dar, a muchas situaciones anómalas partiendo de la base que puede que se convoque la junta ordinaria u otra extraordinaria y que por el presidente o un grupo de comuneros exista interés en que se adopte un determinado acuerdo y que la falta de quorum suficiente determine que no se apruebe.

Debemos recordar que la reforma de la LPH tras la ley 8/2013 ha dado lugar a grandes dificultades a la hora de aprobar diversos acuerdos en los que la nueva redacción del art.17.8 LPH que impide el voto presunto del ausente en mucho supuestos, por ejemplo, en todos aquellos que supongan un aprovechamiento privativo, conlleva que sea difícil alcanzar quorum tan elevados como el de los 3/5 el día de la junta como ocurre con las mejoras del árt.17.4 LPH o los cerramientos del art.10.3 LPH al tratarse, estos últimos, de aprovechamientos de carácter individual.

Ante estos casos y las dificultades que ha incluido la prohibición del uso del voto presunto del art.17.8 LPH en muchos casos es por lo que se suele recomendar que en las convocatorias se ponga al margen de cada acuerdo el quorum que precisa, como hemos señalado en el cuadro inicial del presente artículo. Y ello, a fin de que si se tiene interés en que se alcance el acuerdo los afectados recojan las representaciones suficientes para que exista quorum para que el acuerdo se alcance, mediante el sistema de las delegaciones de voto que permita que se reúna un número de votos suficiente para que el quorum se alcance. Sin embargo, los comuneros desconocen las nuevas dificultades para alcanzar determinados acuerdos, como pueden ser los de mejoras, - que pueden beneficiar en muchos casos a la comunidad, y además los disidentes no pagan- pero que no se adoptan por falta de quorum por no haberse tomado la previsión de acudir con representaciones suficientes para que el acuerdo se alcance.

Así las cosas, puede ocurrir que ante la falta de quorum finalmente, este no se apruebe y que al presidente o al grupo de comuneros interesados en que se adopte el acuerdo se les plantee la posibilidad de volver a convocar otra junta extraordinaria, una vez que han hecho un mayor esfuerzo en recoger más representaciones y convencer a otros comuneros para que el acuerdo se alcance.

La cuestión que aquí surge es si es posible esta práctica, y si, por ello, puede un presidente de una comunidad volver a convocar una junta incluyendo un punto en el orden del día sobre un tema ya tratado ese mismo año. Pues bien, desde nuestro punto de vasta puede parecer no viable que habiéndose tomado una decisión a favor o en contra de un tema en una junta se vuelva a convocar otra junta para tratar sobre lo mismo, ya que sería tanto como estar a la posibilidad de que se puedan reunir más representaciones o que acudan más comuneros para cambiar un acuerdo adoptado. Esta negativa inicia vendría bajo la tesis de que en el caso de que en una junta no se alcanza el acuerdo los que votaron a favor harían acopio de más delegaciones y aprobarían los acuerdos cuando quisieran con tal de reunir las representaciones suficientes, o piénsese en que en un caso un comunero no ha podido acudir y el acuerdo que él pensaba se alcanzaría no se pudo verificar por falta de votos afirmativos, por lo que solicitando una nueva convocatoria podría en ese mismo año conseguir alcanzarlo, lo que desde una perspectiva razonable debería entenderse como cuestionable.

Bajo esta posibilidad cuando se convoca una junta para tratar de un tema podría entenderse que no hay opción de repetirlo, al menos ese año de nuevo, porque de ser así podría ocurrir que se adoptara un acuerdo y que el presidente no estuviera de acuerdo y convocara una junta extraordinaria al mes o dos meses más tarde para conseguir representaciones y revocarlo o cambiar ese acuerdo.

Pero esta opción que puede parecer la más lógica no es la que debe responderse como positiva con arreglo a derecho, ya que lo lógico no es siempre lo más justo y lo adecuado a derecho.

En principio se podría entender que estas conductas deben entenderse como un abuso de derecho del art.7.2 CC -EDL 188Q/1- para llevar al entendimiento que, al menos, debe tratarse ese tema, si así se quiere, al año siguiente al de su debate y aprobación, para evitar situaciones equivalentes a estar buscando momentos del año donde existan menos comuneros presentes por ejemplo y que se cambien los acuerdos adoptados en la junta ordinaria celebrada, por ejemplo, en el mes de verano con las dificultades de desplazamiento que existen.

Sin embargo, hay un precepto clave en este tema que es el art.17.7 LPH -EDL 1060/55- que señala que trata sobre los casos en los que no se llega a un acuerdo y se puede ir a la equidad señalando el art.17.7.2 LPH que "Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas."

Quiere esto decir que para acudir a la equidad el tema debe haber sido tratado al menos en dos juntas y en sentido negativo, es decir, que el acuerdo no se haya alcanzado en ninguna de las dos, lo que obliga a un comunero que quiera acudir al juez en equidad a intentar del presidente que "ese mismo tema haya sido tratado al menos dos veces en dos juntas y que no se haya alcanzado el acuerdo", por lo que debemos entender que es posible que un tema que ya ha sido tratado en junta se vuelva a tratar de nuevo, sea en el mismo año o en otros años precedentes, porque la negativa a alcanzar un acuerdo en junta no produce una especie de cosa juzgada como en las sentencias por lo que cualquier tema puede volver a reiterarse bien en el mismo año o en años diferentes, y con mayor razón en este último caso. Pero es más, es que la propia dicción del art.17.7 LPH -EDL 1960/55- exige que siempre y en todo caso los acuerdos puedan someterse de nuevo a junta si alguien lo interesa, tanto el mismo año como en años diferentes, ya que el comunero que lo interesa no puede acudir al juicio de equidad si no aporta los dos acuerdos en sentido negativo como requisito de procedibilidad para que la demanda de juicio de equidad pueda ser admitida por el órgano judicial.

 

9.- La desconvocatoria de una junta de propietarios.

No está regulada en la LPH la situación de la desconvocatoria de una junta, pero es una situación que puede darse si el presidente de una comunidad ejerce su cargo de forma presidencialista. Así, puede ocurrir que por razones personales un presidente entienda que no podrá acudir el día que él mismo ha fijado para la celebración de una junta. Pero no es esta una razón para desconvocarla. Aun así podrían existir razones para desconvocarla, pero deberían venir motivadas por las que sean beneficiosas para la comunidad, como la búsqueda de presupuestos de empresas para la realización de una obra, instalar un ascensor, informes sobre accesibilidad, etc.

Pero en cualquier caso, llegado un supuesto objetivable para desconvocar un presidente sí puede desconvocar junta siempre y cuando lo notifique en plazo a todos los comuneros. Es reiterada la jurisprudencia que acude a una interpretación flexible de las normas de citación a la junta, en atención a la especial naturaleza de los componentes de las comunidades de propietarios. Se admite citación por buzones, correo ordinario, comunicación en el patio, etc, siempre que ese sea o haya sido el método utilizado regularmente. Así, sentencias TS 19-9-2007, 22-3-2006 y 10-7-2003, y numerosa jurisprudencia de Audiencias (Cantabria de 28-9-2011 y Madrid, de 30-3-2010). Bajo este sistema debería de nuevo notificarse la desconvocatoria, pero siempre que hubiera causa justificada al margen del deseo del presidente de estar él, que no es causa justificada, porque debe ser sustituido por el vicepresidente o cualquier comunero.

Esta comunicación de la "desconvocatoria" cuando esta lo sea por causa justificada debe ser antes de la junta y fije nueva fecha. Los requisitos serían dos: hacerlo formalmente y notificar a todos los comuneros. Y, además, fijar en la notificación de desconvocatoria nueva fecha para la celebración de junta de forma inminente, ya que la "causa justificada", aunque esta exista, no puede dar lugar a un retraso indefinido.

Por otro lado, si la desconvocatoria no se hace dentro de los 6 días antes a la fecha de la junta (art.16.3 LPH) no es válida y se debe celebrar con los comparecientes y ejercer de presidente el vice o cualquier comunero siendo válidos los acuerdos por ser irregular la desconvocatoria.

En la sentencia de la AP de Zaragoza de 24-4-2013, se hace constar que "es cierto que -ex art.13 LPH - el presidente representa a la comunidad dentro y fuera del proceso. Pero eso no significa que su voluntad sea la de la comunidad. La representación, como concepto jurídico, significa expresar o presentar ad extra lo que piensa o ha decidido el representado. No se trata de una voluntad superior o por encima de la del "representado", sino un servicio a esta y por razones prácticas y de seguridad jurídica. Por lo tanto, igual que hay un régimen protocolario para convocar las juntas (art.16 LPH) la "desconvocatoria" -aunque no específicamente regulada- no puede obedecer a la mera voluntad del presidente de la comunidad. Los tiempos y modos de convocar -como ha reiterado la jurisprudencia- tienen como finalidad permitir que los copropietarios puedan acudir y sepan qué temas se van a decidir. Por ello, solo una causa justificada y relativa, por tanto, al derecho a decidir de los copropietarios podría amparar una desconvocatoria."

En consecuencia, aunque no conste su regulación si el presidente, ante una junta ya convocada la desconvoca irregularmente, por ejemplo, insertando en el tablón de anuncios una "desconvocatoria" esta sería inválida y los comuneros asistentes ese día a la junta podrían celebrarla y que ejerza el cargo de presidente el vicepresidente o cualquiera de los comuneros, el cual ejercería el cargo de forma provisional y sería el que firmaría el acta que redacte el secretario administrador de fincas.

Compártelo

Submit to FacebookSubmit to TwitterSubmit to LinkedIn

Comentarios potenciados por CComment

convocatoria

Copyright © diseño: safinco.com -  Condiciones legales

});})(jQuery);