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Reclamación directa al causante de los daños en elementos comunes

Establece el art. 9 de la LPH que es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos. Asimismo, a la Comunidad le corresponde el mantenimiento y conservación de los elementos comunes que no se hayan atribuido un uso exclusivo a los propietarios; por tanto, responde de su mantenimiento y reparación, a no ser que el daño o desperfecto se deba a un mal uso por parte de un propietario o inquilino.

La necesaria unificación en la regulación legal autonómica de las Viviendas para Fines Turísticos (VFT)

De lo anterior, podríamos deducir que los desperfectos en elementos comunes, provocados por un mal uso o falta de diligencia o cuidado por parte de un propietario o inquilino son atribuibles a éste, y el coste de la reparación será de su cargo, pudiendo la Comunidad de Propietarios reclamarle el importe de la reparación. Sin embargo esta deducción no es del todo correcta, como veremos a continuación.

En los casos en que los propietarios hayan encargado a unos profesionales unos trabajos en su vivienda o local y el daño sea directamente imputable a ellos, la reclamación deberá dirigirse contra estos y no contra los propietarios.

 

RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO EN LOS DAÑOS A ELEMENTOS COMUNES

Como criterio general, hay que mantener el principio de que es el propietario el que debe responder de los daños en los elementos comunes que han causado los ocupantes de su piso o sus inquilinos, lo cual permite a la Comunidad de Propietarios no tener que indagar quién ha sido el ocupante del piso o local causante del daño o quién es el inquilino del citado piso o local. La Comunidad no está obligada a la averiguación del causante del daño, y le basta con requerir al propietario para que se haga cargo.

Es habitual que las Comunidades de Propietarios padezcan daños en traslados de muebles, obras en pisos y demás. En estos casos, no se precisan grandes averiguaciones del causante de la rotura del aplique del rellano, o de los desperfectos en el ascensor y/o suelo del propio rellano, etc... Basta una leve carga de la prueba de las comunidades para poder imputar al propietario el coste de los daños.

La reclamación, no obstante, debe hacerse en forma correcta, justificando el importe de la reparación del desperfecto, y reclamando el importe al propietario. En caso de desatención de la reclamación, debería instarse demanda judicial en este sentido y finalidad.

 

LA EXCEPCIÓN DE LA RESPONSABILIDAD DEL PROPIETARIO

La Sentencia de la Sección 13ª de la AP de Barcelona de 17 de febrero de 2016 -rec. 73/2015- establece que la propietaria de una vivienda que compró un frigorífico no es responsable de los daños que su transporte causó en la escalera comunitaria.

La Comunidad de Propietarios reclamaba 5.033,60 € en concepto de reparación de daños en el paramento y paredes de la escalera comunitaria fruto de los daños por el traslado de un frigorífico por empresa de transporte contratada por la propietaria de una de las viviendas del edificio.

Tras la acreditación de la procedencia de los daños y del coste de la reparación, el Juzgado de primera instancia condena a pagar dicha cantidad a la propietaria de la vivienda, siguiendo el criterio jurisprudencial de la responsabilidad extracontractual por culpa "in eligendo" o "in vigilando". Ciertamente, los daños los había producido un tercero ajeno a la propiedad del piso y a sus ocupantes, pero era más cierto que el daño se había causado bajo la actuación encargada por la propietaria. Ésta, además, podría repetir frente al verdadero causante del daño, el coste de la reparación satisfecha a la Comunidad de Propietarios.

Pues bien, la Sección 13ª de la AP de Barcelona, revoca la Sentencia de instancia, estima el Recurso de Apelación de la propietaria y desestima la reclamación efectuada por la Comunidad de Propietarios. Para la Sección 13ª de la AP de Barcelona, la acción amparada en el artículo 1903 del Código Civil (reclamación por culpa extracontractual) no se puede apreciar en un particular que actúa sin ánimo de lucro encargando un determinado servicio u obra a un profesional del ramo sin reservarse ningún tipo de dirección y/o sin que exista dependencia jerárquica o subordinación.

Señala la Sala que, en estos casos, se dice que no se puede exigir mayor diligencia que la de contratar a los profesionales expertos, lo que exime de responsabilidad, salvo que el propietario se hubiera reservado la vigilancia o participación en los trabajos del contratado (SSTS, 9 de julio de 1984, 27 de noviembre de 1993, 4 de abril de 1997, de junio de 1998, 29 de septiembre de 2000, 12 y 30 de marzo de 2001 y 1 de abril de 2004). Así, en relación con el contrato de obra, la jurisprudencia viene admitiendo, cuando las obras productoras de la causación de los daños se realizan en virtud de un contrato de obra o empresa concertada entre el dueño de la obra y el profesional y no existiendo relación de jerarquía o subordinación entre el causante material del daño y el comitente, que sea la empresa quien, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.903 del Código Civil, deba responder por los daños causados por sus operarios, y no así el comitente.

Para la Sala, la demandada no tenía ningún dominio sobre las maniobras de entrega y transporte de los frigoríficos, servicio que encomendó a los profesionales correspondientes, quienes por su experiencia, si consideraban que la maniobra entrañaba un riesgo de daño para el inmueble, debían adoptar las precauciones adecuadas o, en última instancia, haberse abstenido de realizarla.

Concluye la Sala, que en el caso de autos, del propio relato fáctico descrito en la demanda en el que están conformes las partes, se desprende que la propietaria se limitó a adquirir un frigorífico de un vendedor/instalador profesional de electrodomésticos quien también ofrecía, dentro de sus servicios, la entrega e instalación de la nevera nueva, y la retirada de la preexistente, profesional que actuó con independencia y cuyos operarios arrastraron sendos frigoríficos por la escalera comunitaria sin adoptar las mínimas precauciones existentes, como hubiera sido la simple colocación de una manta que impidiera las rozaduras. No consta que en estas maniobras la demandada tuviera intervención alguna.

 

IMPUTACIÓN Y RESPONSABILIDAD

Así, a la luz de la doctrina jurisprudencial que entiende esa Sala de aplicación, a la propietaria-demandada no puede serle imputada responsabilidad de ningún tipo pues ningún dominio tenía sobre las maniobras de entrega y transporte de los frigoríficos, servicio que encomendó a los referidos profesionales, quienes, precisamente en razón de su experiencia, si consideraban que la maniobra entrañaba un riesgo de daño para el inmueble, debían adoptar las precauciones adecuadas o, en última instancia, haberse abstenido de realizarla.

Incluso la Sala discrepa del criterio de la juzgadora de primera instancia, y no observa que sea imputable a la demandada una actitud desidiosa u obstativa a la reparación del daño, pues consta que facilitó a la Comunidad de Propietarios los datos de la empresa vendedora e instaladora del frigorífico, a la que directamente pudo haber demandado la Comunidad. Y es que, el hecho de que cualquier comunero pueda ejercer en protección de los elementos comunes cualquier acción en beneficio de la Comunidad, es una facultad pero no una obligación, esto es, no puede configurarse como una carga procesal que, de no atenderse, determine la responsabilidad del condómino, como parece argumentarse en la resolución recurrida.

 

CONCLUSIONES

Las Comunidades de Propietarios deben saber que, en los casos en que los propietarios hayan encargado a unos profesionales unos trabajos en su vivienda o local y el daño sea directamente imputable a ellos, la reclamación deberá dirigirse contra estos y NO contra los propietarios, que únicamente deberán facilitar a la Comunidad los datos completos de la empresa instaladora, así como la prueba de la actuación, facilitando facturas, presupuestos y demás documentos donde se acredite el alcance y contenido del encargo, así como la responsabilidad en las actuaciones, proponiéndose incluso como testigos en caso de actuación judicial. Es decir, es el propietario contratante el que debe probar en juicio los hechos que le exoneran y que son los mismos que culpan al demandado.

Lo lamentable del supuesto de autos es que, actuando la Comunidad de forma diligente, el resultado del pleito fuera aún más costoso para la Comunidad, en forma de costas procesales, que los propios daños padecidos en las paredes y suelo de la finca. Efectivamente, la Sección 13ª de la AP de Barcelona impuso además a la Comunidad las costas procesales. Excesivo castigo para una Comunidad de Propietarios que se limita a reclamar lo que parece lógico. Una cosa es que la Sección 13ª decida cambiar de criterio y de parecer, y otra muy distinta observar una temeridad en la reclamación por parte de la Comunidad de Propietarios que le lleve a condenarla en costas.

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