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El alquiler tras el Real Decreto Ley 7/2019

El Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE del 05/03/2019, ha entrado en vigor el 06/03/2019, y ha sido definitivamente ratificado por la Diputación Permanente del Congreso el 03/04/2019, pasando a ser la normativa jurídica actual en el campo de los arrendamientos urbanos.

En principio tengo que decir que, con todos sus defectos, el RDL 7/2019 es mejor y más equilibrado que el anterior. Naturalmente mi postura puede ser o no compartida y lo acepto de antemano. A continuación, paso a comentar la normativa, haciendo constar algo muy importante, y es que los preceptos que no han sido modificados se aplica la Ley precedente y que, como es lógico para la seguridad jurídica, todos los contratos anteriores al 6 de marzo del presente año 2019 se les aplicará la normativa existente cuando se firmó el arrendamiento, toda vez que no existe retroactividad.

Artículo 4.- Régimen Aplicable:

Art.4.2:

Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes.

Poco hay que añadir, simplemente que se vuelve al texto original de la LAU 94, y que fue anulado por la Ley 4/2013, y que, curiosamente, da carta blanca a los arrendamientos de viviendas importantes, mientras que las pequeñas o medianas viviendas están mucho más controladas por la propia LAU. La verdad que este precepto no puede considerarse muy "social".

Artículo 5.- Arrendamientos excluidos:

Art. 5.e):

Serán turísticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercialización y promoción, sometidos a la normativa sectorial turística, es decir, la de cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento que haya dictado normas al respecto, muy diferentes en todas las zonas de España.

Resulta que, en el Proyecto de Ley presentado por el mismo Grupo Socialista en marzo del año 2018, el Estado clarificaba, en uso de las competencias especiales que contempla el art. 150.3 CE, las normas básicas de los alquileres "turísticos", determinando plazo y servicios. Todo esto ha desaparecido, cuando realmente el desbarajuste que existe en España es total, cada Comunidad Autónoma y muchísimos Ayuntamientos tienen normas especiales y distintas. Es un auténtico caos y nadie sabe actualmente qué es un arrendamiento de "temporada" que contempla el art.3.2 LAU.

Para más confusión este precepto se refiere a la "cesión temporal de la TOTALIDAD de la vivienda". ¿Esto significa que no será turístico cuando se arriende solo una parte del piso o determinadas habitaciones? Obviamente si se pudiera aplicar este precepto directamente así sería, pero, como dije antes, las Comunidades y los Ayuntamientos hacen lo que quieren, sin que el Estado lo prohíba o recurra por incumplir una norma estatal.

Por otra parte, se crea el art. 17.12 LPH, y en este nuevo precepto se establece que la Comunidad, por acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, podrá prohibir el uso de vivienda como "arrendamiento turístico". Y que por esta mayoría se puede incrementar la cuota de estos pisos con un máximo del 20%, aunque ello suponga la modificación del Título o Estatutos, aconsejando por mi parte a las Comunidades de Propietarios la rápida inscripción registral de estos acuerdos, pues en caso contrario, si hay un nuevo comprador y no encuentra esta modificación en el Registro no tendrá por qué acatarla, pues así lo dice expresamente el art. 5.3 LPH, que aclara que las modificaciones del Título Constitutivo no tendrán ningún efecto retroactivo, como es lógico.

En Cataluña, el quorum para prohibir este uso y para el incremento de la cuota es de 4/5 según dispone el art. 553-26, apartados 2 a) y e).

Artículo 7.- Condición de arrendamiento de vivienda:

Art.7:

Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad. Este precepto es consecuente con la LAU 94 y que había sido modificado por la Ley 4/2013. Lo considero muy correcto.

Artículo 9.- Plazo mínimo:

Art. 9.1., Art. 9.2., Art. 9.3.:

Se vuelve a la duración mínima de cinco años cuando el arrendador sea persona física, con la novedad de que serán siete si es persona jurídica. Las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar con un mes de antelación de cada anualidad. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario.

Respetando otras opiniones, mi criterio es que carece de sentido diferenciar por el hecho de ser persona "física" o "jurídica", pues estas últimas están constituidas con total respaldo legal y no tiene justificación que sean "castigadas con mayor plazo", aparte de olvidar que la realidad en España es que hay muchas Sociedades de pequeño nivel y familiares, que no tienen nada que ver con las grandes Entidades o Fondos. Incluso en estos últimos supuestos, si se ponen inconvenientes a dichas personas "jurídicas", puede que las mismas dejen de alquilar y entonces habrá muchas menos viviendas con ese destino en España, es decir, poca oferta y mucha demanda y, en consecuencia, los precios subirán mucho más, que es lo intenta evitar este Real Decreto Ley, si legisla de forma equivocada.

Y se entenderán celebrados por un año, con todos los demás derechos de renovación, cuando no se haya establecido plazo de duración en el contrato.

En el párrafo 3 la modificación no tiene sentido alguno, ahora la causa de necesidad del arrendador tiene que indicarse ya en el contrato, algo que se había rectificado por Ley 19/2009, modificando la LAU 94 y se mantuvo así con la Ley 4/2013, toda vez que es imposible que el arrendador sepa lo que va a ocurrir en los próximos cinco o siete años.

En todo caso, para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelación. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupación, se repondrá al anterior arrendatario por un nuevo período de cinco años con indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedase por cumplir.

Parece mentira que se vuelva a la incertidumbre, que es algo que siempre hay que evitar, toda vez que este precepto obligará al arrendador a "inventarse" todas las necesidades conocidas a la firma del contrato, ya sea para una separación, divorcio o nulidad del matrimonio, hijos, etc... Lo que había era mucho mejor, fruto de la Ley 19/2009 y que fue ratificado por la Ley 4/2013.

Artículo 10: Prórroga del contrato:

Art. 10.1. y Art. 10.2.:

La renovación del contrato por falta de notificación si no lo denuncia el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años, tanto si el arrendador es persona física o jurídica. Cuando se esté en prórroga del plazo inicial el arrendatario también está obligado de comunicar su deseo de no continuar con un mes antes del vencimiento.

Aunque no tiene mayor trascendencia, resulta poco equitativo que los 'plazos sean mayores para el arrendador que para el arrendatario. Hay que partir de una base y que la seguridad jurídica debe ser igual para las dos partes, aquí no hay, o no debe existir "buenos" y "malos".

Artículo 13.- Resolución del derecho del arrendador:

Art. 13 1.:

Se ha vuelto a la LAU 94, de tal manera que el arrendatario no verá terminado el contrato antes del plazo de cinco o siete años -dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica-, cuando haya ejercicio de retracto convencional, sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa, por ejecución hipotecaria, sentencia judicial o ejercicio del derecho de opción de compra.

Este precepto debe considerarse positivo, por lo menos según mi criterio, pues es similar a la redacción que figuraba en la LAU 94 y que de forma incoherente fue rectificado por la Ley 4/2013, algo que critiqué con toda intensidad, toda vez que si el arrendatario cumple con sus obligaciones no tiene sentido que sea castigado por algo que ha hecho mal el arrendador. Como dice el refrán, "pagan justos por pecadores".

Naturalmente, si el adjudicatario de la vivienda considera que el arrendamiento se ha hecho con fraude de Ley, con la intención de evitar las consecuencias de dichas ejecuciones, considero que entonces sí sería posible que se pueda pedir la resolución del contrato, con independencia del plazo que falte por cumplir.

Artículo 14.- Enajenación de la vivienda arrendada:

Es positivo, pues en el supuesto de una venta de vivienda arrendada, el nuevo titular tiene que aceptar el plazo pactado, salvo que se den las circunstancias del art. 34 de la Ley Hipotecaria, en cuyo caso solo tendrá que admitir el arrendamiento hasta que se llegue al mínimo de 5 o 7 años, dependiendo si el arrendador anterior era persona física o jurídica.

Me remito a lo que se indica en los comentarios del art. 13, es decir, se trata de una norma positiva que evita que el arrendatario sufra las consecuencias de los actos del arrendador, en este caso, la venta de la vivienda y todo ello sin perjuicio de los derechos del primero para el tanteo y retracto, a tenor del art. 25.7 de la LAU, a cuyos comentarios me remito.

Artículo 16.- Muerte del arrendatario:

Art. 16.4.:

Si el arrendamiento es superior a cinco o siete años, -persona física o jurídica-, se podrá pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogación sea solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación. Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de "vulnerabilidad" -concepto que no se especifica- y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

Si hay algo negativo en una norma jurídica, que se debe evitar, es no saber de forma concreta lo que significa determinadas acepciones y ahora, como se indica, no sabemos exactamente lo que considera "vulnerabilidad". En la Academia Española figura como "alguien que "recibe un daño o perjuicio física o moralmente". Hay que esperar que, en el tema de los arrendamientos urbanos, el legislador nos diga motivos y límites de dicho concepto, aunque mis esperanzas al respecto no son muchas desgraciadamente.

Por otra parte, considero que el precepto debía estar al revés, es decir partir de la base que la subrogación solo se puede utilizar en el plazo legal, sin perjuicio de que si se dan esas condiciones y el contrato tiene una duración superior se pueda aplicar este último. Creo que es lo más lógico y coherente jurídicamente.

Artículo 17.- Determinación de la renta:

No hay modificación en este precepto, lo que me parece muy positivo, pues la renta sigue siendo libre. Es lo correcto, pues, como tantas veces he dicho, si la Administración considera oportuno limitar la renta, tiene que ser que el arrendador reciba una compensación fiscal.

Es de esperar, como se dice en los comentarios de las Disposiciones Adicionales que establecen un sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda, que no haya límites por la Administración, salvo que se puedan compensar con descuentos de impuestos, pero siempre a voluntad del arrendador, pues en otro caso, como ya se ha dicho, el bajón en el número de viviendas en alquiler será extraordinario.

Artículo 18.- Actualización de la renta:

Art. 18.1.:

Si bien la actualización de la renta parece que puede determinarse por las partes, la misma nunca podrá ser superior al IPC anual. Aunque soy consciente de que esta limitación no gusta a muchos propietarios, tengo que hacer constar que me parece un buen sistema y, además, seguro para ambas partes, que no tendrán que discutir sobre otras fórmulas de actualización, ya que el IPC es algo muy sencillo de obtener y no produce diferencias de valoración entre las partes, lo que siempre es importante.

Artículo 19.- Elevación de renta por mejoras:

Art. 19.1. Art. 19.2 Art. 19.3. Art. 19.4.:

No hay elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podrá incrementar en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido al interés legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta. En todo caso hay que descontar, de existir, las subvenciones públicas.

No se puede decir mucho en contra, pues es prácticamente igual al precepto de la LAU 94 y Ley 4/2013. Por lo tanto, me parece correcto y concorde con los derechos y obligaciones de las partes.

Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en régimen de propiedad horizontal, hay que tener en cuenta la cuota o coeficiente de cada vivienda. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales mínimos, de cinco o siete años. El coeficiente de propiedad es el que marca derechos y obligaciones en las Comunidades de Propietarios, sin que pueda afectar al arrendatario acuerdos de Junta sobre diferente reparto de los gastos, aunque sea más discutible si ya viene en el Titulo o Estatutos distinta forma de abonar distintos servicios, pero siempre que en el contrato de arrendamiento se indicara una forma de repartir gastos diferente por dichas anotaciones Regístrales. Este es por lo menos mi criterio, pues es normal que los locales no participen en calefacción, ascensor, etc. y que para ello existe otro coeficiente de participación.

La repercusión por obras de mejora tendrá lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos. Es correcto que la repercusión por obras de mejora solo tenga lugar después del plazo mínimo legal -5 o 7 años- a partir de la notificación, nunca con efecto retroactivos, pero es carente de sentido la exigencia de acompañar documentos en los casos que la vivienda se encuentre en una Comunidad de Propietarios, considerando por mi parte que será suficiente con presentar copia del Acta de la Junta donde la Comunidad determinó dichas obras de mejora.

En el apartado 4, sin perjuicio de las obligaciones del arrendador del art. 21 y 22, por convenio entre las partes, caben obras de mejora con incremento de la renta. Es relativamente acertado este precepto, sobre todo porque es consecuencia de un acuerdo entre las partes, algo siempre recomendable y que podría valer para otros muchos preceptos, pues, como reitero con frecuencia, no se puede partir de considerar al arrendador como la parte que no necesita defensa y sí el arrendatario, sobre todo cuando el primero es igualmente persona física, muchos de ellos que alquilan como complemento de sus ingresos y obviamente no es el "malo". Es un grave error partir de esa base.

Artículo 20.- Gastos generales y de servicios individuales:

Art. 20.1:

Las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario, a tenor de la superficie y en fincas en régimen de propiedad horizontal, según el coeficiente. No tiene sentido las limitaciones, como se indica en el siguiente precepto, pues considero que si en el Título se establece otra cuota diferente para determinados gastos (por ejemplo, el ascensor o calefacción central donde los locales no participan), ésta es la que debe prevalecer.

La novedad es que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán siempre a cuenta del arrendador, si este es persona jurídica. Teóricamente está bien, pero es obvio que, si la propiedad tiene que pagar por ello, seguramente será a cuenta de elevar la renta.

Art. 20.2:

En todo caso, esta repercusión nunca podrá subir anualmente el doble del índice de revisión o del IPC, a excepción de los tributos que correspondan a servicios que recibe el arrendatario (por ejemplo, la Tasa de recogida basuras), de los que estará exenta siempre la Administración cuando sea arrendataria.

Siempre he criticado este precepto, pues aparte de reiterar lo que se dice en el comentario del párrafo anterior, si los gastos de la Comunidad que se pueden repercutir al arrendatario, que utiliza los servicios, suben más del doble del IPC, no hay motivo para obligar al arrendador a que pague una parte de algo que él no ha intervenido para nada y que obviamente no disfruta.

Artículo 25.- Derecho de adquisición preferente:

Art. 25.7:

Se determina que no hay derecho de tanteo o retracto si el piso se vende conjuntamente con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, derecho que si existe si se vende una sola vivienda. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.

Pues bien, en este precepto se faculta al arrendatario al tanteo y retracto del piso, aunque realmente se haga referencia a "una" vivienda, pero hay que suponer que es la que ocupa, pero no dice nada sobre una supuesta renuncia por el arrendatario, algo que, desde el rigor jurídico no está prohibido en este precepto y precisamente, por ello, considero que podría ser válida la misma, como establecía la Ley 4/2013, naturalmente siempre que voluntariamente renuncie el arrendatario.

Artículo 36.- Fianza:

Art. 36.1.:

No hay modificación, se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en alquileres de uso distinto.

Art. 36.2.:

Durante la duración obligada del contrato, de cinco o siete años (dependiendo si el arrendador es persona física o jurídica), no habrá actualización de la fianza, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes.

Art. 36.3.:

Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete años, la revisión de la fianza se regirá por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporción que la actualización de la renta. Me parece totalmente correcto, pues la libertad de pactos siempre es de agradecer.

Art. 36.4.:

La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves, en otro caso, devengará el interés legal.

Habrá que partir de la base de que el arrendatario ha dejado la vivienda en buenas condiciones, pues en otro caso no cabe exigir esa devolución si el arrendador tiene que hacer reparaciones fuera de lo normal en el uso de una vivienda. Obviamente en caso de duda, solo puede solventar una Sentencia judicial, ahora más asequible por la modificación del art. 249.1.6 de la LEC, tantas veces solicitado por este comentarista, lo mismo que tendrá que ocurrir, espero que más pronto que tarde, con el art. 249.1.8 para las Comunidades.

Art. 36.5.:

Se establece la posibilidad de una garantía adicional, pero en los arrendamientos de vivienda de cinco o siete años de duración, el importe complementario no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Es lo que introduce este Real Decreto-ley.

Es un error esta limitación, pues el arrendador seguramente tendrá en cuenta que, sobre todo en caso de impago de la renta, es muy posible que se quede sin cobrar varios meses, algo que no lleva al ánimo del propietario a arrendar, si carece de suficientes garantías. Eso no quiere decir que luego no se pueda reclamar la deuda, pero ya será por otro proceso diferente y, sobre todo, siempre que haya garantía de que el ex arrendatario tiene medios para responder, de ahí que considere un error esta limitación para que la propiedad decida arrendar una vivienda, salvo que sea a una persona de absoluta garantía. Desde luego en la mayoría de los casos en que haya un proceso de desahucio por falta de pago, incluso de expiración del término, será difícil al arrendador recuperar las rentas pendientes, lo que, sin duda, llevará consigo un menor ofrecimiento de alquileres y, precisamente, esta es la consecuencia fatal para conseguir que las rentas disminuyan.

Art. 36.6:

Sin comentarios.

 

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