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Eliminación de barreras arquitectónicas. Bajada a cota cero del ascensor.

Los gastos derivados de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas en los edificios, ya consistan en la instalación ex novo de un ascensor o de plataforma salvaescaleras, o bien, como en el caso de la sentencia objeto de comentario, la bajada a cota cero del ascensor, son fuente en los últimos años de conflictividad en las comunidades de propietarios, en particular a la hora de interpretar cláusulas estatutarias que exoneran de participar en determinados gastos a los bajos.

Eliminación de barreras arquitectónicas: bajada a cota cero del ascensor

CUADRO DE MAYORÍAS

Continuamos con nuestra serie de artículos sobre el marco legal actual en ascesibilidad y ascensores:

 

Los gastos derivados de obras para la eliminación de barreras arquitectónicas en los edificios, ya consistan en la instalación ex novo de un ascensor o de plataforma salvaescaleras, o bien, como en el caso de la sentencia objeto de comentario, la bajada a cota cero del ascensor, son fuente en los últimos años de conflictividad en las comunidades de propietarios, en particular a la hora de interpretar cláusulas estatutarias que exoneran de participar en determinados gastos a los bajos.

 

STS de 17/11/2016

La STS de 17/11/2016, con fundamento en la doctrina jurisprudencial contenida en las precedentes dictadas por el Alto Tribunal de 18/11/2009, 07/06/2011, 06/05/2013, 03/10/2013 y 10/02/2014, sobre interpretación de las cláusulas estatutarias que contienen exoneraciones genéricas a locales en materia de contribución a los gastos de ascensor o escaleras, con apoyo en el no uso del servicio, viene a concluir que tales exoneraciones genéricas también son de aplicación a los supuestos de eliminación de barreras arquitectónicas consistentes en bajada del ascensor a cota cero, ya que, según refiere la sentencia, "comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad".

 


RAZONES PARA LA DISCREPANCIA

Discrepamos de la equiparación que realiza la sentencia entre los gastos del ascensor y los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas y al entender, por nuestra parte, que el concepto de gasto de reparación o conservación ya sea de "ascensor", "escalera", "zaguán", es un tipo o clase de gasto, bien ordinario, como la simple reparación ordinaria, bien extraordinario, como sería el caso de sustitución de maquinaría, cabina, etcétera, que es distinto del de "eliminación de barrera arquitectónica". Concepto este último que comprendería todos aquéllos supuestos en los que la finalidad no es la reparación o conservación ordinaria o extraordinaria de un elemento, como la escalera o el ascensor del inmueble, sino el procurar o mejorar su accesibilidad, ya sea mediante la instalación de un ascensor ex novo, ya sea mediante la construcción de una rampa, ya mediante una plataforma elevadora, o, como en el caso de la sentencia comentada, a través de la bajada a cota cero del ascensor. Resolución ésta que precisamente lo que hace es distanciarse de las precedentes del mismo Tribunal Supremo que no aplicaban tales exenciones de participación en gastos de ascensor a casos como los acabados de indicar bajo la argumentación de tratarse de obras de accesibilidad, indicando de forma incomprensible STS de 17/11/2016 el tratarse éstos de situaciones diferentes. Así, el supuesto de instalación ex novo en la STS de 20/10/2010, o la instalación de plataforma elevadora salva escaleras en la de 23/04/2014.

 


NO IDENTIFICACIÓN DE GASTOS DE ACCESIBILIDAD CON GASTOS DE USO DEL ASCENSOR

El concepto o término "ascensor" entendemos que es el de "accesibilidad universal" que nos da el RDL 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, y que lo define como "la condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes, productos y servicios, así como los objetos, instrumentos, herramientas y dispositivos, para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible. Presupone la estrategia de «diseño universal o diseño para todas las personas», y se entiende sin perjuicio de los ajustes razonables que deban adoptarse."

De forma que mientras el gasto relacionado con la "eliminación de barrera arquitectónica" persigue como finalidad una "condición", la de que sea el edificio accesible o practicable" por todas las personas, como calificativo que no existe y que busca alcanzarse en el concreto edificio, el gasto destinado al servicio de ascensor se reduce al correcto funcionamiento de un "aparato" ya existente. Y así, y de esta manera, mientras el gasto de ascensor, ordinario o extraordinario, está dirigido a que éste pueda seguir funcionando como lo venía haciendo, engrasando poleas o sustituyéndolas, de manera que de no hacer esas reparaciones el servicio dejaría de funcionar, el de eliminación de barreras tiene que ver con algo más que con ese correcto funcionamiento del servicio.

Supone una innovación necesaria para alcanzar esa condición universal de accesibilidad y habitabilidad para todas las personas, incluyendo a los discapacitados, que actualmente no tiene, sin que su no realización suponga, en principio, que el ascensor deje de funcionar por no reparar o sustituir sus piezas. Otra cosa será la legislación vigente y los derechos de los discapacitados, con la posibilidad de accionar y hacerlos valer judicialmente para obligar a la comunidad a su realización, pero si no se acciona no ocurre nada, el ascensor seguiría funcionando.

Con ello, distinguiríamos los gastos ordinarios o extraordinarios de reparación o sustitución de ascensor, como gastos que posibilitarían la continuidad técnica del servicio, que son de los que sólo exoneran, o deberían exonerar, las cláusulas genéricas de exención de contribución a gastos de ascensor, con otros gastos que efectivamente buscan una adaptación a una necesidad nueva, bien en materia de seguridad, como serían los gastos de adaptaciones a nuevas normativas en materia de seguridad, bien en materia de accesibilidad, como son los destinados a la eliminación de barreras arquitectónicas.

 


...PERO HAY DIFERENCIAS

Pero incluso entre estos últimos hay sendas diferencias, de manera que una extensión de la exoneración genérica de gastos de ascensor, también a los de su adaptación a normativas técnicas o en materia de seguridad, y por razón de su no uso, seguirían no obstante dejando fuera de su ámbito a los de eliminación de barreras. No sólo por cuanto los que son de adaptación a normativa en materia de seguridad, como acaeció en su día con el RD 57/2005, de 21 de enero, por el que se establecieron prescripciones para el incremento de la seguridad del parque de ascensores existente (BOE 4/2/2005. Núm. 30), y Real Decreto 88/2013, de 8 de febrero, por el que se aprobó la Instrucción Técnica Complementaria AEM 1 "Ascensores" del Reglamento de aparatos de elevación y manutención, aprobado por Real Decreto 2291/1985, de 8 de noviembre (BOE 22/2/2013. Núm. 46), en caso de incumplimiento, supondría la paralización de su utilización de oficio por la Administración, lo que no ocurre con los destinados a la accesibilidad, sino por cuanto su ausencia en el caso de la seguridad no podría ser solventada mediante otras soluciones alternativas, lo que no ocurre con la eliminación de barreras arquitectónicas, donde en ocasiones puede llevarse a cabo a través de esas otras instalaciones como la plataforma salva-escaleras, o la rampa, claro síntoma de su radical diferencia y objeto, que no es el del funcionamiento correcto del aparato desde el prisma técnico, o de seguridad.

La eliminación de barreras arquitectónicas tiene un fundamento social cual es la protección de las personas con discapacidad

Esto es, cabe concluir que los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas, a diferencia de los gastos de ascensor, sean técnicos o de adaptación a normativa en cuestiones de seguridad, no son gastos relacionados, al menos directamente, con el uso del aparato. Y, además, también hay claras diferencias entre los gastos de reparación, sustitución o adaptación en materia de seguridad del ascensor con los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas si analizamos el ámbito objetivo y material de actuación, y el fundamento de la medida, como vamos a ver a continuación.

 


OBRAS DESTINADAS A LA ELIMINACIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

Bajar el ascensor a cota cero, de otra parte, es un gasto que suele englobar un conjunto de actuaciones que afectan a distintos elementos comunes, y que incluye normalmente obra civil en el zaguán y/o en la escalera, tales como la demolición de elementos, ya sean peldaños o tabiquería, reubicación de instalaciones como buzones o telefonillos, cuando no la constitución de servidumbres obligatorias sobre elementos privativos tales como determinados espacios de plantas bajas o sótanos para posibilitar los huecos precisos y necesarios en orden a la obra proyectada, teniendo derecho sus titulares a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados según el artículo 9.1, letras c y d, de la Ley de Propiedad Horizontal. Y todo ello, con la consecuente y lógica afectación de la configuración y de la imagen o estética del zaguán y/o escalera, que igualmente es elemento común conforme dispone el artículo 396 del Código civil.

Característica esta de afectación múltiple a distintos elementos y/o instalaciones comunitarias que es compartida, en mayor o menor medida, con el resto de alternativas existentes en orden a la eliminación de barreras arquitectónicas, ya se piense en la instalación de un ascensor ex novo allí donde no existe, ya en una plataforma salva escaleras, ya en una rampa, ensanchamiento del hueco de acceso al ascensor, etcétera

En cambio, los gastos de ascensor propiamente dichos, ya sean de reparación, sustitución o adaptación a normativas, normalmente se suelen reducir a una afectación de la propia instalación, a nivel de maquinaria, de cabinas, etcétera, pero sin afectar a otros elementos o instalaciones comunitarias, por cuanto su objeto es atender los gastos del aparato, haya que repararlo o sustituirlo, a salvo aquéllos casos en que se realiza una mejora del servicio, por ejemplo ensanchando los huecos para aumentar la superficie de la cabina, o una adaptación a normativas instalando puertas. Pero en ningún caso adquieren estos casos la enjundia de los supuestos de realización de obras encaminadas a la accesibilidad del edificio.

Por tanto, puede afirmarse que la eliminación de barreras arquitectónicas a través de alguno de los medios que nos dice el artículo10.1.b de la LPH, entre los que no sólo menciona de forma explícita la instalación de los "ascensores", sino que también a modo de numeras apertus apunta a todo "dispositivo mecánico y electrónico", entre lo que entendemos debe incluirse también la adaptación de los ya existentes como supone la bajada a cota cero de los ascensores, tiene un fundamento social cual es la protección de las personas con discapacidad. Fundamento éste que concurre en todos estos casos de eliminación de barreras arquitectónicas, y no en lo que simplemente se trata de una reparación o adaptación a normativas de seguridad de los ascensores.

 


ELIMINACIÓN BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

El gasto que tiene por objeto la eliminación de barreras arquitectónicas, ya sea mediante la instalación de un ascensor ex novo o su bajada a cota cero, ya sea mediante la construcción de una rampa, o mediante una plataforma elevadora "salva escaleras", o de cualquier otra manera, no puede ni debe confundirse con aquéllos cuyo objeto es directamente la reparación, conservación o adaptación de las instalaciones o servicios del inmueble, como el zaguán la escalera o los ascensores, que puedan estar aislada o individualmente necesitadas de forma ordinaria o extraordinaria de tales intervenciones "per se", por no funcionar correctamente, o por venir impuesto por razones de seguridad relacionadas con este funcionamiento, es decir, directamente vinculados con su uso.

Tanto el objeto o finalidad de las obras dirigidas a la eliminación de barreras arquitectónicas, como es la adquisición por el edificio o inmueble de la condición de global, que afecta a múltiples elementos, y como instrumento de un fin propio, superior y distinto a todos ellos considerados en su individualidad y que constituye su fundamento social, a saber, la accesibilidad universal para todo ciudadano, incluyendo a los discapacitados, hacen que no podamos compartir la identificación de estos gastos de eliminación de barreras arquitectónicas con los gastos de ascensor, tal y como hace, a nuestro modo de ver de forma errónea, la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2016.

 


EXENCIONES ESTATUTARIAS

Las exenciones estatutarias a los locales en cuanto a su obligación de participar en los gastos de zaguán, escaleras o ascensores, no deberían extenderse a estos otros supuestos de eliminación de barreras arquitectónicas, como la bajada a cota cero del ascensor, cuya finalidad, ámbito de actuación y fundamento, y al igual que esos otros supuestos contemplados por las también sentencias del Tribunal Supremo, como es la instalación de plataformas elevadoras, son, insistimos, claramente distintos y encuadrables todos ellos, al compartir los mismos caracteres, bajo la denominación de obras de accesibilidad, o de eliminación de barreras arquitectónicas.

Sería en este sentido deseable que el Tribunal Supremo fijara al respecto, y en cuanto antes, doctrina jurisprudencial que evite la situación confusa a la que contribuyen sentencias como la comentada de 17 de noviembre de 2016.

 

NOTA DE SAFINCO: STS DE 21/06/2018

La Sentencia de 21/06/2018, viene a dar la razón a José Arturo Pérez.

Tanto en la bajada a cota cero del ascensor, como en la instalación de un ascensor en un edificio donde no lo hay, los propietarios de locales están obligados al pago, y no es aplicable la claúsula exonerativa estatutaria.

La ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los propietarios, y no como una simple obra innovadora de mejora (sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ). Accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ”ex novo” el ascensor, como cuando se modifica para bajarlo a «cota cero», y obligado está el propietario del local a contribuir tanto en los gastos de instalación de ascensor como en los gastos los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor.

 

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